Hamburg hat ambitionierte Ziele: Bis 2045 soll die Stadt klimaneutral sein. Doch der Weg dahin ist steinig. Besonders im Zinshausmarkt zeigt sich, dass Gebäude mit mangelnder Energieeffizienz zunehmend an Wert verlieren. Immobilien, die schlechter als Energieeffizienzklasse D bewertet sind, werden somit zu einem erheblichen Preistreiber nach unten.

Der Sanierungsbedarf steigt

In Deutschland sind rund 42 Prozent der Wohnimmobilien in einem energetisch schlechten Zustand. Besonders Gebäude, die vor den 1970er Jahren errichtet wurden, haben dringenden Sanierungsbedarf. Für den Hamburger Zinshausmarkt bedeutet das: Wer jetzt nicht handelt, riskiert einen deutlichen Wertverlust.

Preisverfall bei schlechter Energieeffizienz

Wie stark die Energieeffizienz den Wert einer Immobilie beeinflusst, zeigt eine aktuelle Statistik des internationalen Immobiliendienstleisters JLL: Im ersten Halbjahr 2024 betrug der Preisunterschied zwischen Mehrfamilienhäusern der besten Energieeffizienzklasse A/A+ und solchen der Klasse D rund 20 Prozent. Noch drastischer sind die Verluste bei Immobilien mit den Klassen E bis H, wo die Preise um 23 und 27 Prozent gefallen sind. Trotz dieser Situation bleiben viele Eigentümer zögerlich. Hohe Baukosten, der Fachkräftemangel und Unsicherheiten bei den gesetzlichen Vorgaben führen dazu, dass mehr als die Hälfte der Immobilienbesitzer keine Sanierungsmaßnahmen plant.

Keine Zeit zum Zögern

Hamburgs Ziel der Klimaneutralität bis 2045 übt zusätzlichen Druck auf den Immobilienmarkt aus. Ohne energetische Sanierungen werden viele Gebäude den steigenden Anforderungen nicht gerecht werden können. Nur durch gezielte Investitionen in die Energieeffizienz können Hamburgs Zinshäuser ihre Zukunftsfähigkeit bewahren. Die Zeit zum Handeln ist jetzt – denn die kommenden Jahre werden entscheidend dafür sein, den Sanierungsstau abzubauen und gleichzeitig die Immobilie gegen einen Wertverlust zu schützen.

Gebäudetyp E: Einfach wirtschaftlich Bauen

Nach aktuellen Schätzungen des Ifo-Institutes soll die Zahl der neu gebauten Wohnungen im Jahr 2026 auf 175.000 fallen. Weit entfernt scheint das eigentliche Ziel von 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, das die Bundesregierung im Koalitionsvertrag festgehalten hat. Um das zu ändern, wurde der neue Gebäudetyp E angekündigt. E wie einfach oder experimentell. Quasi wie die Regierung selbst, könnte man schnippisch behaupten. Doch was steckt dahinter und könnte das die Wohnungsnot lösen?

Weg vom „Goldstandard“

Wie in vielen anderen Bereichen ist auch die Baubranche in Deutschland stark reguliert. Unvorstellbare 20.000 Vorschriften schreiben nahe zu alles vor, bis hin zur Anzahl der Steckdosen in einem Raum. Diese Vorschriften helfen dabei, rechtliche Risiken zu vermeiden, doch führen auch zu steigenden Kosten und verschärfen somit die Wohnungsnot. Der Gebäudetyp E schafft nun eine flexiblere und kostengünstigere Alternative und lässt übertriebene oder unnötig teure Vorschriften einfach weg.

Das Bundesministerium für Wohnen, Bauwesen und Stadtentwicklung hat dafür einen Leitfaden veröffentlicht, der es Architekten und Bauherren ermöglicht, rechtssicher von den allgemeinen Regeln der bürokratischen Baukunst abzuweichen. So können zum Beispiel Keller, Balkone oder Lärmschutzvorkehrungen weggelassen werden.

Der richtige Weg für den Hamburger Immobilienmarkt

Für Hamburg, wo bezahlbarer Wohnraum Mangelware ist und vorerst auch bleiben wird, könnte der Gebäudetyp E ein wichtiger Angebotstreiber sein. Die vereinfachte Bauweise senkt die Kosten für den Wohnungsbau, erhöht damit die Wirtschaftlichkeit der Projekte und belebt den angespannten Immobilienmarkt.

Noch ist es ungewiss, ob das geplante Gesetz die Erwartungen erfüllt und wie die Baubranche diese neue Möglichkeit annimmt. Doch der Weg ist schon jetzt der richtige! Weg von den Beschränkungen, weg von Mietendeckeln und Kappungsgrenzen, hin zu mehr Anreizen für das Bauen.

Sollte das Gesetz wie geplant im Herbst 2024 beschlossen werden, können sich Bauherren ab 2025 auf gelockerte Vorschriften freuen.

Der Wohnraum in Schleswig-Holstein ist ohnehin knapp und die Situation verschärft sich angesichts der steigenden Nachfrage weiter. Jetzt reguliert die Politik den Spielraum für Mieterhöhungen und versäumt es, den dringend benötigten Neubau zu fördern. Ab dem 1. Mai 2024 ist in Schleswig-Holstein eine neue Verordnung in Kraft getreten, die Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt. Das soll Mieter in Gebieten mit großer Wohnungsknappheit entlasten. Diese Regelung betrifft 62 Städte und Gemeinden, darunter Kiel, Lübeck und Flensburg sowie den Hamburger Speckgürtel.

Falscher Ansatz zur Entlastung der Mieter

Anders als geplant könnte dies jedoch dazu führen, dass Investitionen in Neubauten und Sanierungen zurückgehen. Mit begrenzten Möglichkeiten zur Mieterhöhung leidet die mittelfristige Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Langfristig verschärft dies die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter. Besser wäre es, die explodierenden Nebenkosten zu begrenzen, welche die Mieter direkt belasten, und nicht in den Wohnungsmarkt einzugreifen.

Die beschlossene Anpassung der Kappungsgrenze zeigt eine generelle Tendenz der Politik, die Mieterhöhungsmöglichkeiten weiter einzuschränken. Dass sich dadurch der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöht, wird ausgeschlossen. Die Pläne der Landesregierung könnten eine gegenteilige Wirkung haben und am Kernproblem des knappen Wohnraums vorbeigehen. Fest steht: mit der Mietpreisbremse ist noch keine einzige Wohnung gebaut worden. Tatsächlich verzichtet der Staat so auf künftige Mehreinnahmen der Vermieter, mit deren Steuergeldern zusätzlicher Wohnraum finanziert werden könnte.

Möglichkeiten ausschöpfen

Da energetische Sanierungen und Modernisierungen weiterhin notwendig sind, sollten Vermieter strategisch planen und mögliche Förderprogramme nutzen, um die Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilien zu erhalten. Eine regelmäßige Überprüfung und Anpassung an den Mietspiegel können helfen, die Mieten im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu optimieren.

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Worum es geht: Sanierungspflicht

Die EU-Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie wurde verabschiedet und stellt Immobilieneigentümer vor neue Herausforderungen. Ihr Ziel ist es, den Energieverbrauch bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um weitere 20 Prozent zu senken. Besonders betroffen sind Eigentümer von Gebäuden mit niedriger Energieeffizienz (Klasse F und darunter), die nun dazu aufgefordert sind, ihre Objekte entsprechend zu modernisieren.

Die Umsetzung der Gesetzgebung in deutsches Recht steht in den kommenden zwei Jahren an. Obwohl die genauen Anforderungen noch nicht feststehen, bietet dies Eigentümern eine strategische Möglichkeit, sich frühzeitig auf die Änderungen vorzubereiten. Ein erster Schritt ist das Einholen eines professionellen Energieaudits, um den aktuellen energetischen Zustand der Immobilien zu erfassen und Schwachstellen zu identifizieren. Basierend auf diesen Informationen können Eigentümer einen Sanierungsplan entwickeln, der sowohl kurzfristige Verbesserungen als auch langfristige Investitionen in die Energieeffizienz umfasst.

Energieeffizienz und Förderprogramme im Blick haben

Aufwendungen mit neuen Förderprogrammen reduzieren

Neben der Verbesserung der Energieeffizienz sollten Eigentümer auch die verfügbaren Förderprogramme im Blick behalten. Angesichts der bevorstehenden gesetzlichen Änderungen könnten neue Anreize geschaffen werden, die Investitionen in energiesparende Maßnahmen unterstützen. Solche Förderungen bieten die Möglichkeit, die finanziellen Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungsarbeiten zu verringern.

Investitionen in erneuerbare Energien und moderne Heizsysteme sind nicht nur aufgrund der potenziellen Einsparungen bei den Betriebskosten attraktiv, sondern erhöhen auch den Markt- und Mietwert der Immobilien. Durch die Anpassung an die neuen Richtlinien und das Übertreffen der Mindestanforderungen können Immobilieneigentümer sicherstellen, dass ihre Immobilien auch zukünftig wettbewerbsfähig bleiben.

Chancen nutzen!

Die Neufassung der Gebäuderichtlinie bietet somit nicht nur Herausforderungen, sondern auch Chancen. Durch proaktives Handeln und strategische Investitionen in die Zukunft einer Immobilie können Eigentümer von diesen Chancen profitieren. Obwohl die Sanierungspflicht vom Tisch ist, ist es nicht die Zeit, sich auszuruhen!

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Regierung verfehlt Ziel dramatisch

Die Ziele der Bundesregierung, den Wohnungsbau in Deutschland voranzutreiben, wurden verfehlt. Historisch betrachtet liegt die aktuelle Zahl neuer Wohnungen sogar weit unter dem Durchschnitt: Wurden seit 1950 im Schnitt jährlich 405.000 Einheiten fertiggestellt, so fiel diese Zahl im letzten Jahr auf 295.300 – ein Rückgang um 27 Prozent. Diese Zahlen verdeutlichen, dass die realen Auswirkungen politischer Entscheidungen hinter den Erwartungen zurückbleiben. Die Wohnungspolitik der SPD ist krachend gescheitert.

Die Ampel-Koalition hatte sich das Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen. Forscher sagen voraus, das Ziel wird um die Hälfte verfehlt. Für Bundeskanzler und SPD-Politiker Olaf Scholz ist das „ein psychologisches Problem“ der Wohnungswirtschaft. Die Gründe für das verpasste Vorhaben mögen vielfältig sein, doch ein wesentlicher Faktor ist vielmehr auch die wohnungspolitische Ausrichtung der SPD. Während die Partei auf zusätzliche Regulierungen und einen Mietenstopp drängt, warnen Experten vor den negativen Folgen dieser Politik. Ein Mietenstopp könnte den Wohnungsbau weiter verlangsamen und Investitionen in Neubauten sowie in die Sanierung bestehender Gebäude hemmen. Der Mangel an Wohnraum ist das eigentliche Problem und nicht die Regulierung der Mieten.

Das hat erhebliche Konsequenzen

Die Konsequenzen einer solchen Politik sind bereits sichtbar. Die Erfahrungen mit dem Berliner Mietendeckel haben gezeigt, dass restriktive Eingriffe in den Markt die Situation für Mieter nicht verbessern, sondern verschärfen. Statt den Bau neuer Wohnungen zu fördern, werden Investoren abgeschreckt und der Mangel an Wohnraum vergrößert. Im Fall des inzwischen für verfassungswidrig erklärten Berliner Mietendeckels fiel die Zahl der inserierten Wohnungen gar um 60 Prozent.

SPD hat kein Konzept und ist Mitschuld am Mangel

Die SPD muss ihre Strategie überdenken. Will sie tatsächlich zur Lösung der Wohnraumkrise beitragen, muss sie den Fokus von der Regulierung hin zur Schaffung von Anreizen für den Wohnungsbau verschieben. Denn nur durch einen gesteigerten Wohnungsbau lässt sich das Problem des Wohnraummangels und damit der hohen Mieten nachhaltig lösen.

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Trend Balkonkraftwerk: Was sollte beachtet werden?

Die gestiegenen Energie- und Lebensmittelpreise haben viele Haushalte in den letzten Monaten in finanzielle Bedrängnis gebracht und viele Menschen fragen sich, wie sie Kosten sparen und die nächste Stromrechnung möglichst klein halten können.

Mini-Solaranlagen für zu Hause, auch Balkonkraftwerke oder Stecker-Solargeräte genannt, versprechen Abhilfe – und sind dieser Tage so heiß begehrt, dass sogar Discounter wie Aldi, Netto und Lidl diese in ihr Angebot aufnehmen. Die Werbung für diese kleinen Kraftwerke suggeriert Verbrauchern oft: Panels anbauen, Stecker rein und los geht’s. Ganz so einfach ist es jedoch nicht.

Zunächst einmal muss der Vermieter der Installation eines Balkonkraftwerks zustimmen. Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft braucht es zudem einen Mehrheitsbeschluss, ansonsten hat die WEG Anspruch auf Rückbau. Denn ein wichtiger Punkt, der beim Traum vom hausgemachten Strom schnell vergessen wird: Ein Balkonkraftwerk stellt eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes dar und macht in vielen Fällen zudem Eingriffe in die Gebäudesubstanz notwendig, beispielsweise wenn es am Balkon keine fachgerechte Außensteckdose gibt und ein Loch in den Fensterrahmen gebohrt werden müsste, um das Kabel nach innen zu verlegen – wovon ich übrigens dringend abrate. Des Weiteren sollte vor einer Installation geprüft werden, ob der Balkon in der Lage ist, das Gewicht der Solarpanels zu tragen, und selbstverständlich muss die Installation fachgerecht erfolgen, so dass eine sichere Befestigung gewährleistet ist. Unterm Strich ist das Projekt Balkonkraftwerk also etwas aufwendiger als oft gedacht.

Inzwischen hat übrigens auch der Bund seine Aufmerksamkeit auf dieses Thema gerichtet. Wohnungseigentümer sollten deshalb die Gesetzgebung im Blick behalten, denn Wirtschaftsminister Habeck will die Verbraucherrechte an dieser Stelle stärken. Aus einem Anfang Mai 2023 erschienenen Strategiepapier geht hervor, dass das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz dafür pladiert, „die Balkon-PV in den Katalog privilegierter Maßnahmen aufzunehmen. Damit hätten Wohnungseigentümer und Mieter einen Anspruch auf Zustimmung für den Betrieb ihrer Balkon-PV-Anlage.“ Für die Praxis heißt das: Vermieter könnten den Wunsch ihrer Mieter nach einem Balkonkraftwerk nicht pauschal ablehnen.

Die gut 12 Jahre andauernde Rally am Immobilienmarkt ist beendet. Bereits seit Juli fallen die Preise und dementsprechend lässt sich ein Rückgang der Nachfrage beobachten. Immobilieneigentümer fragen sich nun, ob sie ihre Objekte verkaufen sollen, bevor es weiter bergab geht, oder ob der Preisverfall nur von kurzer Dauer ist.

Meine Prognose: In den nächsten sechs bis acht Jahren werden wir keine Erholung sehen. Wer also absehen kann, dass die Immobilie mittelfristig zur Last werden wird, beispielsweise aus finanziellen oder aus Altersgründen, sollte ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, denn vieles spricht für weitere Preisrückgänge – und schon jetzt müssen Verkäufer Abschläge von fünf bis sechs Faktorpunkten im Vergleich zum Februar hinnehmen. Bei Einfamilienhäusern belaufen die Abschläge sich sogar auf 10 bis 20 Prozent.

Grund für die schlechten Prognosen: Die Kreditvergabepolitik der Banken wird zunehmend restriktiv; das äußert sich unter anderem durch höhere Eigenkapitalforderungen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Großteil potenzieller Käufer sich die „alten“ Preise schlicht nicht mehr leisten kann und Verkäufer ihre Erwartungen dementsprechend anpassen müssen. Die Banken reagieren jedoch nicht nur bei der Finanzierung von Käufen zurückhaltend, sondern auch bei der Kreditvergabe zur energetischen Sanierung. So wird die Sanierung von Immobilien ab der Effizienzklasse G überhaupt nicht mehr gefördert. Dies betrifft rund 15-20 Prozent der Immobilien am Markt. Sprich: Selbst wenn ein Käufer das notwendige Eigenkapital für den Erwerb des Objektes aufbringen kann, wird er sich spätestens an der energetischen Sanierung finanziell die Zähne ausbeißen. Wer keinen Abriss und Neubau plant, wird von solchen Immobilien also die Finger lassen.

Hinzu kommt, dass die gesamte Immobilienwirtschaft von einer historisch hohen Inflationsrate, gestörten Lieferketten und der bereits oben genannten Finanzierungslücke hart getroffen ist. Viele Unternehmen haben bereits Liquiditätsprobleme. Letztendlich werden nur Firmen mit ausreichend Eigenkapital überleben und in eineinhalb bis zwei Jahren werden die Objekte der insolventen Unternehmen in Form von Zwangsversteigerungen auf den Markt kommen.

Die 2020er-Jahre bleiben damit ein Jahrzehnt der Unsicherheit. Zu den guten Neujahrvorsätzen könnte es deshalb gehören, die eigene Immobilienstrategie auf den Prüfstand zu stellen und gegebenenfalls Anpassung entsprechend der veränderten Marktbedingungen vorzunehmen.