Category Archives: Pressespiegel

EU-Sanierungsvorschriften

Sanieren, Vererben, Steuern sparen

Erst kürzlich hat das deutsche Heizungsgesetz die Gemüter von Immobilienbesitzern erhitzt. Die große Erleichterung: die neuen Vorgaben gelten nur für Neubauten. Doch schon steht die nächste Regulierung vor der Tür, dieses Mal von der Seite der EU. Die abschließenden Verhandlungen zur EU-Gebäuderichtlinie laufen und Wohnungseigentümer befürchten, dass durch die verschärften Sanierungsvorschriften eine Kostenwelle auf sie zukommt.

Was zu Beginn nach einem Schock für alle Immobilienbesitzer aussah, wird in den letzten Schritten nun von den EU-Staaten und dem Europaparlament deutlich abgeschwächt. Für Wohnhäuser mit bis zu zehn Einheiten würde eine Sanierungspflicht erst einsetzen, wenn das Gebäude den Eigentümer wechselt. Innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf müsste energetisch saniert werden. Zu den Betroffenen zählen dann vor allem die Erben von Immobilieneigentum, welche die Kosten für die Sanierung tragen müssen, um die Energieeffizienzklasse D oder besser zu erreichen. Im Ernstfall muss die gerade geerbte Immobilie verkauft werden, da eine umfangreiche Modernisierung schnell im sechsstelligen Bereich liegt und nicht aus dem laufenden Budget bezahlt werden kann. Die Erbschaftssteuer ist da noch nicht einmal dabei. Was also tun?

Sollten Immobilienbesitzer im Dialog mit ihren Erben zu der Entscheidung kommen, die Immobilie zu behalten, muss eine Sanierung frühzeitig geplant und durchgeführt werden. Denn durch den dafür aufgenommenen Kredit kann die Erbschaftssteuer deutlich reduziert werden. Vermieter sollten zuerst mit einem Energieberater einen Sanierungsfahrplan aufstellen. Da die Fördersumme von KFW und IFB höher ausfällt, wenn mehrere Maßnahmen auf einmal durchgeführt werden, sollten alle notwendigen Maßnahmen gleichzeitig umgesetzt werden. So kann eine Förderquote von bis zu 50 Prozent erreicht werden. Dadurch steigt auch die Wirtschaftlichkeit des Projektes, da der Instandhaltungsstau beseitigt wird. Viele Einzelmaßnahmen, wie ein neuer Zähler für die geplante Solaranlage, stehen wahrscheinlich eh in Zukunft an. Bei der Frage der Finanzierung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen sollten laufende Kosten primär durch höhere Mieteinnahmen oder Fördergelder ausgeglichen werden. In jedem Fall jedoch sollte neben der Immobilie immer auch Bargeld vererbt werden, um unvorhergesehene Kosten zu decken. Die Immobilie bleibt eben ein Generationenprojekt.

Oliver Moll

Moll & Moll Zinshaus GmbH

www.mollundmoll.de

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Vermietung

Trend Balkonkraftwerk: Was sollte beachtet werden?

Die gestiegenen Energie- und Lebensmittelpreise haben viele Haushalte in den letzten Monaten in finanzielle Bedrängnis gebracht und viele Menschen fragen sich, wie sie Kosten sparen und die nächste Stromrechnung möglichst klein halten können.

Mini-Solaranlagen für zu Hause, auch Balkonkraftwerke oder Stecker-Solargeräte genannt, versprechen Abhilfe – und sind dieser Tage so heiß begehrt, dass sogar Discounter wie Aldi, Netto und Lidl diese in ihr Angebot aufnehmen. Die Werbung für diese kleinen Kraftwerke suggeriert Verbrauchern oft: Panels anbauen, Stecker rein und los geht’s. Ganz so einfach ist es jedoch nicht.

Zunächst einmal muss der Vermieter der Installation eines Balkonkraftwerks zustimmen. Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft braucht es zudem einen Mehrheitsbeschluss, ansonsten hat die WEG Anspruch auf Rückbau. Denn ein wichtiger Punkt, der beim Traum vom hausgemachten Strom schnell vergessen wird: Ein Balkonkraftwerk stellt eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes dar und macht in vielen Fällen zudem Eingriffe in die Gebäudesubstanz notwendig, beispielsweise wenn es am Balkon keine fachgerechte Außensteckdose gibt und ein Loch in den Fensterrahmen gebohrt werden müsste, um das Kabel nach innen zu verlegen – wovon ich übrigens dringend abrate. Des Weiteren sollte vor einer Installation geprüft werden, ob der Balkon in der Lage ist, das Gewicht der Solarpanels zu tragen, und selbstverständlich muss die Installation fachgerecht erfolgen, so dass eine sichere Befestigung gewährleistet ist. Unterm Strich ist das Projekt Balkonkraftwerk also etwas aufwendiger als oft gedacht.

Inzwischen hat übrigens auch der Bund seine Aufmerksamkeit auf dieses Thema gerichtet. Wohnungseigentümer sollten deshalb die Gesetzgebung im Blick behalten, denn Wirtschaftsminister Habeck will die Verbraucherrechte an dieser Stelle stärken. Aus einem Anfang Mai 2023 erschienenen Strategiepapier geht hervor, dass das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz dafür pladiert, „die Balkon-PV in den Katalog privilegierter Maßnahmen aufzunehmen. Damit hätten Wohnungseigentümer und Mieter einen Anspruch auf Zustimmung für den Betrieb ihrer Balkon-PV-Anlage.“ Für die Praxis heißt das: Vermieter könnten den Wunsch ihrer Mieter nach einem Balkonkraftwerk nicht pauschal ablehnen.

Immobilienerbe

Höhere Steuerlast seit Jahresbeginn

Viele Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern und ihre Angehörigen haben es noch nicht mitbekommen: Erben ist teurer geworden, denn die Bundesregierung hat im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 Anpassungen im Bewertungsgesetz beschlossen. Dieses Gesetz regelt, wie Vermögensgestände steuerlich eingeschätzt werden. Die Änderungen, die seit Januar 2023 gelten, beziehen sich auf das Ertrags- und das Sachwertverfahren, wobei das Sachwertverfahren in der Regel zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften genutzt wird. Bei der Anwendung des Bewertungsverfahrens wurde nun an mehreren Stellschrauben gedreht, deren genaue Erläuterung hier den Rahmen sprengen würde. Die Änderungen haben jedoch Auswirkungen sowohl auf die Erbschaft- als auch auf die Schenkungssteuerbelastung: Unterm Strich werden die neuen steuerrelevanten Immobilienwerte sich wahrscheinlich um rund 20 bis 30 Prozent erhöhen und damit fast so hoch wie der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie ausfallen. Die Freibeiträge für Erbschaften und Schenkungen bleiben hingegen unverändert.

Eigentümer sollten deshalb rechtzeitig eine Strategie entwickeln, um die Steuerlast für ihre Erben zu reduzieren. Die regelmäßige Übertragung von Vermögenswerten ist zum Beispiel eine Möglichkeit: Alle zehn Jahren können 400.000 Euro steuerfrei pro Kind verschenkt werden. Auch die Eintragung eines Nießbrauchrechts kann sinnvoll sein, da sie den Wert der Immobilie mindert. Wird die Immobilie nun übertragen, zum Beispiel durch Schenkung, wird steuerlich der geminderte Wert angesetzt. Eine weitere Alternative ist die Gründung einer Familien GbR bestehend aus mehreren Familienmitgliedern, in der die Übertragung der Immobilie vorrangig durch Ein- und Austritt von Gesellschaftern beziehungsweise durch Ände­rung der jeweiligen Beteiligungsquoten am Vermögen gesteuert wird. Auch hier betragen die Freibeträge pro Kind 400.000 Euro alle zehn Jahre. Ein Vorteil ist zudem, dass das Vermögen vor Zer­splitterung gesichert wird, da im Gegensatz zur Erbengemeinschaft keine Teilungs­ver­stei­ge­rung erzwungen werden kann.

Welche Möglichkeit am sinnvollsten ist, hängt von den individuellen Vermögens- und Familienverhältnissen ab. Das Wichtigste ist jedoch, sich besser früher als später mit einem Steuerberater zusammenzusetzen und eine passende Erbschaft- bzw. Schenkungsstrategie zu entwickeln.

Sinkende Immobilienpreise: Verkaufen oder aussitzen?

Die gut 12 Jahre andauernde Rally am Immobilienmarkt ist beendet. Bereits seit Juli fallen die Preise und dementsprechend lässt sich ein Rückgang der Nachfrage beobachten. Immobilieneigentümer fragen sich nun, ob sie ihre Objekte verkaufen sollen, bevor es weiter bergab geht, oder ob der Preisverfall nur von kurzer Dauer ist.

Meine Prognose: In den nächsten sechs bis acht Jahren werden wir keine Erholung sehen. Wer also absehen kann, dass die Immobilie mittelfristig zur Last werden wird, beispielsweise aus finanziellen oder aus Altersgründen, sollte ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, denn vieles spricht für weitere Preisrückgänge – und schon jetzt müssen Verkäufer Abschläge von fünf bis sechs Faktorpunkten im Vergleich zum Februar hinnehmen. Bei Einfamilienhäusern belaufen die Abschläge sich sogar auf 10 bis 20 Prozent.

Grund für die schlechten Prognosen: Die Kreditvergabepolitik der Banken wird zunehmend restriktiv; das äußert sich unter anderem durch höhere Eigenkapitalforderungen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Großteil potenzieller Käufer sich die „alten“ Preise schlicht nicht mehr leisten kann und Verkäufer ihre Erwartungen dementsprechend anpassen müssen. Die Banken reagieren jedoch nicht nur bei der Finanzierung von Käufen zurückhaltend, sondern auch bei der Kreditvergabe zur energetischen Sanierung. So wird die Sanierung von Immobilien ab der Effizienzklasse G überhaupt nicht mehr gefördert. Dies betrifft rund 15-20 Prozent der Immobilien am Markt. Sprich: Selbst wenn ein Käufer das notwendige Eigenkapital für den Erwerb des Objektes aufbringen kann, wird er sich spätestens an der energetischen Sanierung finanziell die Zähne ausbeißen. Wer keinen Abriss und Neubau plant, wird von solchen Immobilien also die Finger lassen.

Hinzu kommt, dass die gesamte Immobilienwirtschaft von einer historisch hohen Inflationsrate, gestörten Lieferketten und der bereits oben genannten Finanzierungslücke hart getroffen ist. Viele Unternehmen haben bereits Liquiditätsprobleme. Letztendlich werden nur Firmen mit ausreichend Eigenkapital überleben und in eineinhalb bis zwei Jahren werden die Objekte der insolventen Unternehmen in Form von Zwangsversteigerungen auf den Markt kommen.

Die 2020er-Jahre bleiben damit ein Jahrzehnt der Unsicherheit. Zu den guten Neujahrvorsätzen könnte es deshalb gehören, die eigene Immobilienstrategie auf den Prüfstand zu stellen und gegebenenfalls Anpassung entsprechend der veränderten Marktbedingungen vorzunehmen.

Geteiltes Leid: CO2-Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter

Die Welt, 25.09.2022

Seit Einführung der CO2-Abgabe Anfang 2021 gilt: Je mehr CO2 der Einzelne erzeugt, etwa durch Heizen, desto mehr zahlt er. Von Anfang an wurde über mögliche Entlastungen von Mietern diskutiert. Nun hat die Regierung diesen Wunsch erhört: Ab 2023 sollen die Mehrkosten gemeinsam von Mieter und Vermieter getragen werden. Ursprünglich hatte die Ampel-Koalition sich zur Aufteilung der Kosten auf ein Stufenmodell gestaffelt nach Energiebilanz des Gebäudes geeignet.

Das Prinzip: Bei Wohnungen mit einer sehr schlechten Energiebilanz, d.h. mit einem jährlichen Ausstoß von mehr als 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter, sollen die Vermieter 90 Prozent und die Mieter zehn Prozent der CO2-Kosten tragen. Geplant sind insgesamt zehn Stufen, in denen der Anteil der Vermieter immer weiter abnimmt – bis hin zu sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55: Hier sollen die Mieter nach den Plänen der Koalition die Zusatzkosten weiterhin allein tragen. In welche Stufe eine Mietwohnung fällt, hängt auch von der Heizkostenabrechnung ab. Zusätzlich zu den Kosten könnte auf Vermieter dadurch ein erheblicher bürokratischer Mehraufwand zukommen, da sie Angaben etwa zur Energiebilanz und zum CO2-Ausstoß der Wohnungen machen müssten.

Der Bundesrat will dieses Modell nun aber nachbessern lassen: Die Einstufung des Gebäudes soll nicht mehr aufgrund des tatsächlich abgerechneten Verbrauchs vorgenommen werden. Stattdessen soll zur Ermittlung der CO2-Kosten ein Bedarfsausweis herangezogen werden, der dem jeweiligen Gebäude eine bestimmte energetische Qualität zuweist. Der Vorteil: Das individuelle Heizverhalten der Mieter, das Vermieter natürlich nicht kontrollieren können, hätte weniger Einfluss auf die Aufteilung der Kosten.

Was bedeuten die Pläne zur Aufteilung des CO2-Preises nun konkret für Vermieter? Wie so oft gilt: Nichts Genaues weiß man (noch) nicht. Die Regierung muss sich nun erstmal mit der Stellungnahme der Länder befassen, bevor der Gesetzentwurf vom Bundestag verabschiedet und vom Bundesrat beraten werden kann. Fakt ist nur: Es gibt mal wieder keine Planungssicherheit für Vermieter – die Berichterstattung zu dem Thema sollte also im Auge behalten werden.

Frieren für den Frieden: Wer haftet bei Schimmelbefall?

Klönschnack und Die Welt, 21.08.2022

Sparen, sparen, sparen – so das aktuelle Motto angesichts der Energiekrise. Täglich gibt es in den klassischen und den sozialen Medien neue Ratschläge wie die Bürger ihren Energieverbrauch reduzieren können, sei es kälter und kürzer duschen, die Wäsche nur noch bei 30 Grad waschen, den Ofen nicht mehr vorheizen oder den Kühlschrank ein bis zwei Grad wärmer einstellen. Nun präsentiert der nahende Herbst die nächste maßgebliche Stellschraube: das Heizverhalten.

Politiker aller Parteien ermuntern die Menschen bereits, deutlich weniger zu heizen. Zudem ist eine Diskussion um vertretbare Zimmertemperaturen entbrannt und einzelne Wohnungsgesellschaften haben bereits Drosselungen bei der Heiztemperatur angekündigt. Auch über ein Absenken der gesetzlich vorgeschriebenen zu erreichbaren Mindesttemperatur wird nachgedacht. Aktuell gilt noch die Regelung, dass der Vermieter während der Heizperiode die zentrale Heizungsanlage so einstellen muss, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann.

Das Problem beim Frieren für den Frieden: Wird zu lange zu wenig geheizt, riskiert man Schäden in der Wohnung durch Schimmelbildung. Das beinhaltet nicht nur ein gesundheitliches Risiko, sondern birgt auch rechtlichen Zündstoff: Wer haftet in solch einem Fall und muss für die Beseitigung des Befalls aufkommen?

Eine eindeutige Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Zwar hat der Mieter nach Paragraf 16 des Hamburger Mietvertrages die Pflicht, für ausreichend Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räumen zu sorgen. Im Einzelfall wird es jedoch wahrscheinlich auf die Beweislage ankommen. Bei einem Rechtsstreit gilt für Vermieter dann die Beweislastumkehr, d.h. Vermieter müssen den Beweis zu führen, dass der Schimmel zum Beispiel nicht auf bauseitige Ursachen oder den Zustand der Heizung zurückzuführen ist.

Deshalb mein Rat: Fordern Sie Ihre Mieter nicht aktiv zu einem sparsameren Heizverhalten auf und stellen Sie ausreichend Energie für die üblichen 20 bis 22 Grad Celsius bereit. Damit haben Sie die Voraussetzung geschaffen, dass die Wohnung vernünftig beheizt werden kann, und sollten im Fall der Fälle auf der sicheren Seite sein.

Oliver Moll

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Unglücksort Mietwohnung: Was ist zu beachten, wenn ein Mieter verstirbt?

Die Welt 27.03.2022

Der Tod eines Mieters ist eine schwierige Situation. Sie verlangt von Vermietern genaue Kenntnis der geltenden Rechtslage, um Kosten und Auseinandersetzungen mit Erben und Gerichten oder sogar rechtswidriges Verhalten zu vermeiden.

Gibt es Erben ist die Situation relativ überschaubar, denn die Angehörigen können in das Mietverhältnis eintreten. Auch das Hausrecht des Mieters geht auf dessen Erbberechtigte über. Entscheiden diese sich gegen die Übernahme des Mietvertrages, können sie innerhalb eines Monats nach dem Todesfall ihr Sonderkündigungsrecht nutzen und den Vertrag mit einer dreimonatigen Frist schriftlich beenden.

Sollte es keine Erben geben oder diese nicht direkt ermittelbar sein, lauern für Vermieter jedoch einige Stolpersteine. Zum Beispiel: Räumt der Vermieter einfach die Wohnung, um Sanierung und Neuvermietung in Angriff zu nehmen, macht er sich wegen Hausfriedensbruch und Diebstahl strafbar. Im Falle einer Räumung nach dem Tod des Mieters gelten die gleichen Voraussetzungen wie bei einer Zwangsräumung, das heißt, das Gericht bzw. der Nachlasspfleger muss grünes Licht geben. Und das kann durchaus drei bis neun Monate dauern – in denen der Vermieter zusätzlich zu vielleicht schon bestehenden Mietschulden weitere Mietausfälle hat.

Hier lauert der nächste Fallstrick. Grundsätzlich hat der Vermieter laut Vermieterpfandrecht das Recht, Mietschulden, Nebenkosten oder Schadenersatzansprüche geltend zu machen, in dem er bewegliche Sachen des Mieters aus der Wohnung einziehen darf. Aber Achtung: Diese Sachen dürfen nicht dem Pfändungsschutz unterliegen. Dinge des täglichen Bedarfs wie etwa Möbel, Haushaltsgeräte, Kleidung oder Bücher sind nicht vom Vermieterpfandrecht antastbar. Hier müssen Vermieter sich vorher genau informieren und anschließend dokumentieren, was – außer Lebensmittel – nicht verwertbar ist und diese Dinge für eine angemessene Frist einlagern. Hierbei ist wichtig, auch den Zustand der Gegenstände und den Verwertungswert zu notieren.

Das ist jedoch nur die Spitze des Eisbergs. Das korrekte Vorgehen nach dem Tod eines Mieters hängt von der jeweiligen Konstellation ab: Sind Erben vorhanden? Nehmen sie das Erbe an oder schlagen sie es aus? Was tun, wenn unerwartet doch noch ein Erbe auftaucht? Der Rat an alle Vermieter: Suchen Sie sich Unterstützung von einem guten Anwalt, der Erfahrung mit solchen Situationen hat und Auskunft zum jeweils richtigen und vor allem rechtssicheren Verhalten geben kann.

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12.06.2021 WirtschaftsWoche online – Interview – Immobilienblase

Käufer zahlen aberwitzige Preise

Der Immobilienboom erreicht seinen Zenit. Zinshausexperte Oliver Moll erwartet demnächst bröckelnde Preise.

Bis vor kurzem sah es so aus, als gehe auf dem deutschen Immobilienmarkt so ziemlich alles. Selbst 20.000 Euro pro Quadratmeter für ein Penthouse in München erschienen plötzlich normal. Die millionenschweren Immobiliengeschäfte des Bundesgesundheitsministers Jens Spahn zeigen, wie viel Geld private Eigentümer derzeit umsetzen. Durch den Niedrigzins ist der Anlagedruck enorm. Betongold ist für viele Anleger die letzte Zuflucht.

Es mehren sich jedoch die Anzeichen für nachgebende Preise am Immobilienmarkt. Selbst in der Boomstadt München knicken die Mieten zumindest in einfachen Lagen ein, bestätigte die Frankfurter Immobilienberatung Wuest Partner. Allein der Name München als Standort einer Immobilie rechtfertige nicht mehr jeden Preis. Wenn die Mieten sinken, dann folgen erfahrungsgemäß auch die Kaufpreise mit einiger Verzögerung.

Längst sind die Indizien für lokale Blasen am Immobilienmarkt klar zu sehen. Ablesbar ist das an der wachsenden Kluft zwischen Mieten und Kaufpreisen. Das Berliner Empirica Institut registriert in 11 der 12 größten Städte Deutschlands eine hohe Blasengefahr. Empirica misst mit dem Blasen-Index das Risiko von Übertreibungen und anschließenden Rückschlägen am deutschen Immobilienmarkt.

Viele Selbstständige und Freiberufler kaufen sich vermietete Immobilien wie Zinshäuser, um ihre Altersvorsorge zu sichern. Denn anders als Arbeitnehmer haben sie in der Regel nur eine sehr geringe oder gar keine gesetzliche Rente zu erwarten. Auch fehlt ihnen eine zusätzliche Betriebsrente. Umso wichtiger sind für sie laufende Mieteinnahmen, um den Ruhestand zu finanzieren.

Allerdings wird es für diese Gruppe immer schwieriger, sich zu bezahlbaren Preisen am Zinshausmarkt einzukaufen. In Großstädten wie Hamburg zahlen die Käufer von Mietshäusern inzwischen mehr als das 40-fache der Jahresnettokaltmiete. Das reicht gerade mal für Renditen von gut zwei Prozent – vor Steuern. Zinshäuser in München kosten sogar bis zum 55-fachen. Damit rutscht die Rendite unter zwei Prozent. Laut Oliver Moll, einem erfahrenen Zinshausprofi aus Hamburg, müssten es mindestens vier Prozent Rendite sein, damit bei der Investition Risiko und Ertrag in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Moll ist Makler und Hausverwalter in Hamburg. Er kennt den Zinshausmarkt wie kein zweiter. Aber selbst ein Profi wie er hat eine solche Endzeiteuphorie wie jetzt kaum erlebt – trotz Corona. Im Interview mit der WirtschaftsWoche erklärt er die Chancen und Risiken am Zinshausmarkt für die Zeit nach der Pandemie.

///  WirtschaftsWoche: Herr Moll, im Lockdown haben Sie im Zinshausgeschäft doch sicher weniger zu tun als in normalen Zeiten.  //.

///  Oliver Moll:  //.

Genau das Gegenteil ist der Fall. Wenn ich nur das kleinste Signal sende, dass eine Immobilie zu verkaufen wäre, dann steht das Telefon nicht mehr still. Das ist regelrecht eine Hysterie. Die Interessenten sind bereit, auch aberwitzige Preise zu zahlen. Rendite lässt sich mit solchen Zinshäusern kaum noch machen.

///  Geht es mit den Preisen also weiter steil bergauf?  //.

Nein, nicht mehr. Wegen der Mietpreisbremse und weiterer Eingriffe in den Immobilienmarkt haben viele Profis den Käufermarkt verlassen. Jetzt kaufen Anleger, die unbedingt noch beim Immobilienboom dabei sein wollen. Auch die Banken bremsen inzwischen. Sie wollen Deals mit Häusern in zweit- oder drittklassiger Lage nicht mehr so ohne weiteres finanzieren. Kaufwillige haben daher mehr Probleme, ihre Finanzierung zu stemmen.

///  Also müssen wir demnächst mit sinkenden Preisen am Zinshausmarkt rechnen?  //.

In bestimmten Teilmärkten schon, beispielsweise bei Miethäusern in Stadtteillagen, die einen Gewerbeanteil mit Leerstand haben. Noch sinken die Preise nicht, aber die Indizien dafür mehren sich.

///  Wenn ich trotz hoher Preise ein Zinshaus kaufe, wie schaffe ich es, dass sich meine Investition noch rentiert?  //.

Bei Mietrenditen von weniger als zwei Prozent wird sich die Investition erst für ihre Erben auszahlen. Es sei denn, sie verkaufen die Immobilie mit Gewinn, beispielsweise 20 Jahre nachdem sie sie erworben haben. Anders kommen sie nicht auf eine Rendite von mehr als vier Prozent pro Jahr, die dem Risiko einer vermieteten Immobilie angemessen wäre.

///  Zinshauseigentümer, die nicht verkaufen wollen, kämpfen häufig mit Leerstand in ihrem Gewerbeanteil. Wäre der Umbau von Ladenlokalen in Wohnraum eine Lösung?  //.

Ich bin skeptisch angesichts der Mietpreisbremse und weiterer Staatseingriffe. Wer will in so einem Umfeld noch Wohnungen vermieten? Vermieter werden daher bis zuletzt versuchen, einen Gewerbemieter zu finden. Der Leerstand muss ihnen schon sehr weh tun, dass sie einen Umbau in Wohnungen angehen.

///  Einige Projektentwickler gehen mit der Idee hausieren, in leer stehenden Ladenlokalen Coworking-Flächen zu schaffen.  //.

Das mag vielleicht im Hamburger Schanzenviertel oder im Prenzlauer Berg in Berlin funktionieren, wo die Latte-Macchiato-Hipster arbeiten. In normalen Stadtteillagen dagegen werden sie hierfür kaum Mieter finden.

///  Was schlagen Sie stattdessen vor?  //.

Kindertagesstätten beispielsweise. Das sind verlässliche Mieter, weil die öffentliche Hand finanziell mit im Boot ist. Zudem laufen die Mietverträge über einen langen Zeitraum. Für den Vermieter sind das also gut kalkulierbare Einnahmen. 

///  Sind Ladenlokale in einem vermieteten Wohnhaus grundsätzlich ein Malus?  //.

Wenn der Gewerbemieter nach einer schwierigen Phase mit Mietstundungen bewiesen hat, dass sein Geschäftsmodell weiter funktioniert, dann dreht sich der Spieß um. Das Ladenlokal ist dann ein Verkaufsargument, weil es höhere Mieten abwirft als Mietwohnungen.

Gerth, Martin

Das vollständige Interview mit weiteren Hinweisen finden Sie hier.

02.05.2021 Die Welt: Deal? – Deal! – Ausgedealt

Absprachen zwischen Mietern Deal? – Deal! – Ausgedealt

„Für 50 Euro plus alle Wände weiß streichen können Sie die Waschmaschine übernehmen.“ Deals zwischen Mieter und Nachmieter haben Hochkonjunktur, unter anderem, weil immer mehr Vermieter dem aktuellen Mieter die Suche nach einem Nachfolger überlassen, um Vermittlungsprovisionen zu sparen. Vermieter sollten jedoch ein wachsames Auge auf solche Absprachen werfen und nachhalten, um unnötige Streitereien und Folgekosten für sich selbst zu vermeiden.

Kopie des Kaufvertrtags geben lassen!

Wenn Mieter und Nachmieter einen Abstand für Gegenstände schließen, sollte der Vermieter sich immer die Kopie eines Kaufvertrages geben lassen. Sonst läuft er Gefahr, für Reparatur oder Ersatz aufkommen zu müssen, sollte das Gerät kaputt gehen. Denn ohne Vertrag kann ein böswilliger Mieter behaupten, dass die Wohnung bereits mit Waschmaschine vermietet wurde. Außerdem müssen Leistung und Gegenleistung in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Wir haben mal einen Mieter erwischt, der Orangenkisten als Möbel für 10.000 Euro verkaufen wollte. Das war nichts andere als eine getarnte Ablöse, damit der neue Mieter die Wohnung bekommt. Uns wurde der Neue dann als „bester Freund“ vorgestellt. Tatsächlich hatte der Altmieter bei Ebay eine Anzeige aufgegeben. Unser Exposé, seine Telefonnummer.

Auf keinen Fall Schönheitsreparaturen einbinden!

Noch schwieriger ist es bei Absprachen der Mieter, die Schönheitsreparaturen betreffen. Der BGH hat 2018 entschieden, dass Vereinbarungen zwischen Altmieter und Neumieter keinen Einfuss auf die Verpflichtungen zwischen dem Vermieter und seinen beiden Mietern haben. Es gibt keine Verträge zu Lasten Dritter (Vermieter). Wenn der Vermieter das obige Beispiel akzeptiert und zulässt, dass der Altmieter seine Verpflichtung auf den neuen Mieter abwälzt, verliert er alle Ansprüche.

Das hat Folgen: Die Wohnung ist juristisch unrenoviert übergeben. Die Klausel der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist nichtig. Der Vermieter muss gemäß BGH alle 5-10 Jahre die Wohnung renovieren und kann den neuen Mieter mit maximal 50 Prozent an den Kosten beteiligen. Ausgedealt. Für den Vermieter wäre es besser gewesen, wenn er vom Altmieter die Beseitigung der Schäden verlangt oder die Wohnung selbst gestrichen hätte. Denn dann gilt die Schönheitsreparaturklausel.

Absprachen bedürfen der Regelung.

Fazit: Abstandszahlungen für Gegenstände sind für Vermieter akzeptabel, vorausgesetzt, es gibt einen ausgewogenen Kaufvertrag und im Übergabeprotokoll wird vermerkt, wem was gehört. Absprachen bezüglich Schönheitsreparaturen sind jedoch ein NoGo. Das Gute dabei: Vermieter müssen solchen Deals zustimmen. In Anbetracht der aktuellen Rechtsprechung lautet unser Rat: Tun Sie es nicht!

Oliver Moll

Moll & Moll Zinshaus GmbH

www.mollundmoll.de

Den Artikel finden Sie hier.

Am 21.02.2021 und im Mai 2021 erschien der Artikel auch noch in der WELT

01.03.2021 – Die Welt: Umwandlungsverbot

UMWANDLUNGSVERBOT: WENN DIE
LÖSUNG DAS PROBLEM VERSCHÄRFT

Mieter sollen vor einer Verdrängung aus ihrer Wohnung geschützt werden. Deshalb hat das Bundeskabinett Ende 2020 das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Darin enthalten ist das „Umwandlungsverbot“ für bestimmte Mietwohnungen in Eigentum, das maximal bis Ende 2025 gelten soll. Das Verbot soll dann für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche dies sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen.

Problem leider verschärft:

Leider verschärft das Verbot das Problem: Die zunehmende Regulierung veranlasst sowieso schon immer mehr private Vermieter, ihre Häuser abzustoßen – meist an große Immobilien­unternehmen mit eigenen Rechtsabteilungen. Das Umwandlungsverbot bringt das Fass nun zum Überlaufen: In meinen inzwischen 30 Jahren in der Branche habe ich noch nie von so vielen Eigentümern gehört, dass sie ihr Zinshaus, das eigentlich als generationenübergeifende Geldanlage gedacht war, umwandeln werden. Torschlusspanik, denn in wenigen Wochen ist diese Möglichkeit Geschichte.

Dadurch kein Neubau

Aus gesellschaftlicher Sicht ist das problematisch. Weniger Umwandlung bedeutet weniger Eigentumswohnungen, da der Neubau nicht hinterherkommt und die extreme Nachfrage die Bodenpreise und damit die Mieten und Kaufpreise explodieren lässt. Die Umwandlung war daher ein gutes Ventil. Weniger Eigentumswohnungen bedeuten noch höhere Preise für das verbliebene An­gebot, denn der Trend geht dahin, dass bald nur noch teure Neubauwohnungen zum Verkauf stehen. Dadurch können sich noch weniger Menschen eine der wichtigsten Formen der Altersvorsorge leisten. Wir erinnern uns: Im europäischen Vergleich ist Deutschland mit einer Eigentumsquote von 51 Prozent ein Schlusslicht. Zum Vergleich: In Rumänien, Ungarn oder der Slowakei besitzen mehr als 90 Prozent der Bevölkerung Wohneigentum. In Kombination mit einem stetig sinkenden Rentenniveau ist diese Entwicklung in Deutschland eine gesellschaftliche Vollkatastrophe.

Verträglichere Lösung wäre möglich gewesen

Man könnte das Problem der Umwandlungen verträglicher lösen: Mieter haben bei Umwandlung ein Vorkaufsrecht. Dieses könnte man erweitern und auf den zweiten Verkauf nach Umwandlung ausdehnen. Zudem könnte man Eigenbedarfskündigungen nicht nur für 10, sondern für 15 Jahre nach Umwandlung ausschließen. Dann wären auch mehr Mieter zu Eigentümern geworden. Stattdessen hat die Politik entschieden, dass nun Eigentümer für die Probleme einer verfehlten Wohnungs- und Infrastrukturpolitik geradestehen müssen.

Oliver Moll

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