Sanieren, Vererben, Steuern sparen
Erst kürzlich hat das deutsche Heizungsgesetz die Gemüter von Immobilienbesitzern erhitzt. Die große Erleichterung: die neuen Vorgaben gelten nur für Neubauten. Doch schon steht die nächste Regulierung vor der Tür, dieses Mal von der Seite der EU. Die abschließenden Verhandlungen zur EU-Gebäuderichtlinie laufen und Wohnungseigentümer befürchten, dass durch die verschärften Sanierungsvorschriften eine Kostenwelle auf sie zukommt.
Was zu Beginn nach einem Schock für alle Immobilienbesitzer aussah, wird in den letzten Schritten nun von den EU-Staaten und dem Europaparlament deutlich abgeschwächt. Für Wohnhäuser mit bis zu zehn Einheiten würde eine Sanierungspflicht erst einsetzen, wenn das Gebäude den Eigentümer wechselt. Innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf müsste energetisch saniert werden. Zu den Betroffenen zählen dann vor allem die Erben von Immobilieneigentum, welche die Kosten für die Sanierung tragen müssen, um die Energieeffizienzklasse D oder besser zu erreichen. Im Ernstfall muss die gerade geerbte Immobilie verkauft werden, da eine umfangreiche Modernisierung schnell im sechsstelligen Bereich liegt und nicht aus dem laufenden Budget bezahlt werden kann. Die Erbschaftssteuer ist da noch nicht einmal dabei. Was also tun?
Sollten Immobilienbesitzer im Dialog mit ihren Erben zu der Entscheidung kommen, die Immobilie zu behalten, muss eine Sanierung frühzeitig geplant und durchgeführt werden. Denn durch den dafür aufgenommenen Kredit kann die Erbschaftssteuer deutlich reduziert werden. Vermieter sollten zuerst mit einem Energieberater einen Sanierungsfahrplan aufstellen. Da die Fördersumme von KFW und IFB höher ausfällt, wenn mehrere Maßnahmen auf einmal durchgeführt werden, sollten alle notwendigen Maßnahmen gleichzeitig umgesetzt werden. So kann eine Förderquote von bis zu 50 Prozent erreicht werden. Dadurch steigt auch die Wirtschaftlichkeit des Projektes, da der Instandhaltungsstau beseitigt wird. Viele Einzelmaßnahmen, wie ein neuer Zähler für die geplante Solaranlage, stehen wahrscheinlich eh in Zukunft an. Bei der Frage der Finanzierung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen sollten laufende Kosten primär durch höhere Mieteinnahmen oder Fördergelder ausgeglichen werden. In jedem Fall jedoch sollte neben der Immobilie immer auch Bargeld vererbt werden, um unvorhergesehene Kosten zu decken. Die Immobilie bleibt eben ein Generationenprojekt.
Oliver Moll
Moll & Moll Zinshaus GmbH
www.mollundmoll.de