Immobilienerbe

Höhere Steuerlast seit Jahresbeginn

Viele Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern und ihre Angehörigen haben es noch nicht mitbekommen: Erben ist teurer geworden, denn die Bundesregierung hat im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 Anpassungen im Bewertungsgesetz beschlossen. Dieses Gesetz regelt, wie Vermögensgestände steuerlich eingeschätzt werden. Die Änderungen, die seit Januar 2023 gelten, beziehen sich auf das Ertrags- und das Sachwertverfahren, wobei das Sachwertverfahren in der Regel zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften genutzt wird. Bei der Anwendung des Bewertungsverfahrens wurde nun an mehreren Stellschrauben gedreht, deren genaue Erläuterung hier den Rahmen sprengen würde. Die Änderungen haben jedoch Auswirkungen sowohl auf die Erbschaft- als auch auf die Schenkungssteuerbelastung: Unterm Strich werden die neuen steuerrelevanten Immobilienwerte sich wahrscheinlich um rund 20 bis 30 Prozent erhöhen und damit fast so hoch wie der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie ausfallen. Die Freibeiträge für Erbschaften und Schenkungen bleiben hingegen unverändert.

Eigentümer sollten deshalb rechtzeitig eine Strategie entwickeln, um die Steuerlast für ihre Erben zu reduzieren. Die regelmäßige Übertragung von Vermögenswerten ist zum Beispiel eine Möglichkeit: Alle zehn Jahren können 400.000 Euro steuerfrei pro Kind verschenkt werden. Auch die Eintragung eines Nießbrauchrechts kann sinnvoll sein, da sie den Wert der Immobilie mindert. Wird die Immobilie nun übertragen, zum Beispiel durch Schenkung, wird steuerlich der geminderte Wert angesetzt. Eine weitere Alternative ist die Gründung einer Familien GbR bestehend aus mehreren Familienmitgliedern, in der die Übertragung der Immobilie vorrangig durch Ein- und Austritt von Gesellschaftern beziehungsweise durch Ände­rung der jeweiligen Beteiligungsquoten am Vermögen gesteuert wird. Auch hier betragen die Freibeträge pro Kind 400.000 Euro alle zehn Jahre. Ein Vorteil ist zudem, dass das Vermögen vor Zer­splitterung gesichert wird, da im Gegensatz zur Erbengemeinschaft keine Teilungs­ver­stei­ge­rung erzwungen werden kann.

Welche Möglichkeit am sinnvollsten ist, hängt von den individuellen Vermögens- und Familienverhältnissen ab. Das Wichtigste ist jedoch, sich besser früher als später mit einem Steuerberater zusammenzusetzen und eine passende Erbschaft- bzw. Schenkungsstrategie zu entwickeln.