Archiv der Kategorie: Allgemein

Seiten: 1 2 3

12.07.2020, Die Welt: Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben…

…wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt. Um den Hausfrieden zu stören, muss ein Nachbar aber nicht mal „böse“ sein. Oft reicht es schon, wenn Mieter unterschiedlichster Altersklassen, Lebenssituationen und Ruhebedürfnisse aufeinandertreffen. Für Vermieter sind Konflikte innerhalb der Hausgemeinschaft vor allem eines: zeitfressend, nervenaufreibend und mitunter auch kostspielig.

Viele Ratgeber-Artikel propagieren deshalb eine möglichst homogene Hausgemeinschaft. Wir haben in der Praxis allerdings festgestellt: Gewisse Überschneidungen, etwa bei Bildungsstand oder Einkommen, sind wichtig. Zu viel Homogenität jedoch schädlich. Denn: Wenn Mieter zu viele Gemeinsamkeiten haben, bildet sich schnell eine eingeschworene Gemeinschaft, die basierend auf ihrem kollektiven juristischen Halbwissen gern mal versucht, Forderungen beim Vermieter durchzusetzen, für die es keinerlei rechtliche Grundlage gibt. Spätestens, wenn Mieter eine gemeinsame WhatsApp-Gruppe gründen, sollte Obacht angesagt sein. Eine gesunde Mischung ist für Vermieter am Ende tatsächlich die nervenschonendste Variante, vorausgesetzt, sie erfolgt mit Fingerspitzengefühl.

Bei Auswahl neuer Mieter sollte zum Beispiel bedacht werden, in welchen Lebensphasen sich die Bewohner der umliegenden Wohnungen jeweils befinden. Unter der freien Wohnung leben Rentner oder Schichtarbeiter? Dann sollte sie vielleicht lieber nicht an eine Familien mit kleinen Kindern vermietet werden. Und die Eltern besagter Familie wären wiederum wahrscheinlich wenig begeistert, wenn direkt neben ihnen eine Studenten-WG mit eher unregelmäßigen Tages- und Schlafrhythmen einzieht. Noch ein Tipp zur Konfliktprävention und -lösung: Berücksichtigen Sie bei der Kommunikation mit den Mietern, in welcher individuellen Lebensphase diese sich gerade befinden. Denn zu Beschwerden und Streit kommt es meistens erst, wenn Menschen sich mit ihren Bedürfnissen nicht wahrgenommen fühlen. Ebenfalls wichtig bei der Mieterwahl: Eine gewisse Heterogenität bei den Berufsständen reduziert das Risiko von Zahlungsausfällen. So sollten nicht nur Selbstständige oder Mitarbeiter eines einzigen großen Arbeitgebers (etwa Airbus oder VW) im Haus leben. Vermieter in Wolfsburg, wo gut 60 Prozent der Bevölkerung aktuell in Kurzarbeit sind, können gerade ein Lied davo singen. Dank unserer Mieterstrukturen haben wir aber auch in Corona-Zeiten kaum Ausfälle zu beklagen und die Ausfälle Einzelner können vom Kollektiv aufgefangen werden. Eine gewisse Streuung bietet also Sicherheit.

Den Artikel in gedrucketer Form finden Sie hier.

01.07.2020 Klönschnack; Hausverwalter sind Netzwerker

Das Aufgabenspektrum von Hausverwaltern wird unterschätzt. Viele Eigentümer haben erst einmal nur die offensichtlichen Vorteile einer professionellen Verwaltung im Blick: ordentliche Buchführung, fundierte Beratung in Mietsachen sowie eine gute Erreichbarkeit für die Mieter. Die Aufgaben eines Verwalters gehen aber noch weiter. Ein nicht zu unterschätzender Punkt ist etwa sein oder ihr persönliches Netzwerk. Stichwort: Handwerkermangel. Gerade bei kleineren Aufträgen winken viele Anbieter ab, da sie sich aufgrund der guten Auftragslage ihre Kunden inzwischen aussuchen können. Ein guter Hausverwalter kann jedoch auf ein über die Jahre gewachsenes Netzwerk aus geprüften Handwerkern zurückgreifen, die auch bei Kleinigkeiten schnell vor Ort sind und später etwaige Nachbesserungen ohne Murren erledigen.

Das ist vor allem bei Baumaßnahmen an Bestandsobjekten ein großer Vorteil, denn hier kann sich ein scheinbar einfacher Auftrag schnell zu einer komplexen Baustelle entwickeln. Wir beraten unsere Kunden zum Beispiel oft bei energetischen Baumaßnahmen. Dafür gibt es zwar finanzielle Förderungen in Form von KFW-Darlehen oder IFB-Zuschüssen, es ist jedoch immer schwieriger gute Handwerker für solche Projekte zu finden – und dann bringt einem die gesicherte Finanzierung allein leider nicht mehr viel.

Doch nicht nur für den laufenden Betrieb und Arbeiten am Bestand, auch bei wichtigen langfristigen Entscheidungen kann ein guter Verwalter helfen. Oft begleitet er seine Kunden schon über Jahrzehnte und ist beispielsweise ein guter erster Ansprechpartner wenn es um die Nachfolgeregelung geht: Er kann schnell Immobilienwerte überschlagen, kennt den Markt für Anlagealternativen und hat wahrscheinlich bereits Erfahrung mit ähnlichen Fällen. Durch sein Netzwerk kann er zudem den Kontakt zu guten Notaren, Steuerberatern, Spezialanwälten oder Wirtschaftsprüfern herstellen.

Das breite Leistungsspektrum zeigt: Ein guter und vielseitiger Hausverwalter ist eigentlich mehr ein Berater, dessen Angebot sich deutlich von dem eines „Schema-F-Verwalters“ unterscheidet. Bei Moll & Moll bieten wir deshalb nicht nur die reine Hausverwaltung, sondern auch Beratungsleistungen an – sowohl für unsere langjährigen Verwaltungskunden als auch für jeden anderen Grundeigentümer auf flexibler Honorarbasis.

Den gedruckten Artikel finden Sie hier.

14.06.2020 Welt am Sonntag: Drei Wünsche an die Bürgerschaft

Hamburg hat eine neue Bürgerschaft gewählt und das Thema „Wohnen“ wird auch in dieser Legislaturperiode wahrscheinlich wieder für die ein oder andere hitzige Diskussion im Rathaus sorgen. Unabhängig von den konkreten Wahlversprechen der einzelnen Parteien hat Moll & Moll drei Wünsche an die neue Bürgerschaft formuliert.

Erstens: Mehr Wohnungen, Gesunde, lebenswerte Mischung

Mehr Wohnungen im Drittelmix bauen, also je ein Drittel öffentlich geförderte Mietwohnungen, frei finanzierte Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Forderungen, dass der politische Fokus auf Sozialwohnungen gelegt werden soll, greifen zu kurz. Viertel, die lediglich aus Sozialwohnungen bestehen, bergen langfristig die Gefahr der Ghetto-Bildung. Die Lebensqualität in jeder Stadt steht und fällt jedoch mit einer gesunden Mischung in allen Stadtteilen.

Zweitens: Wohnungen für den Mittelstand

Grundstücke bevorzugt an Baugenossenschaften vergeben. Denn wir brauchen bezahlbaren Wohnraum in den beliebten, also innerstädtischen, Lagen. Und damit meinen wir nicht Sozialwohnungen, zu denen Durchschnittsverdiener aufgrund von Einkommensgrenzen keinen Zugang haben, sondern Wohnungen für den Mittelstand mit Mieten um die 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter.

Drittens: Hexenjagd auf Vermieter einstellen

Die mediale und gesellschaftliche Hexenjagd auf Vermieter und Immobilieninvestoren beenden. Ja, es gibt schwarze Schafe in der Branche, die versuchen, ihre Renditen auf Kosten der Mieter zu optimieren. Der Großteil des vermieteten Wohnraums gehört jedoch Privatpersonen, für die Immobilien ein wichtiger Baustein der eigenen Altersvorsorge sind und die weniger an maximalen Profiten als an stabilen, langfristigen Mietverhältnissen interessiert sind.

Ruhige Hände und fundierte Entscheidungen

Die neue Bürgerschaft steht nun vor der schwierigen Aufgabe, die Interessen der unterschiedlichen Akteure auf dem Markt so gut wie möglich in Einklang zu bringen. Ideologisch aufgeladener Aktionismus ist hierbei kontraproduktiv. Stattdessen braucht es eine ruhige Hand und fundierte Entscheidungen. Denn auch wenn es manchen Politikern vielleicht nicht in die persönliche Karriereplanung passt: Wohnungspolitische Maßnahmen brauchen nun mal länger als eine Wahlperiode, um zu wirken.

Hier geht es zum Artikel in der Welt am Sonntag

Vererben: Lieber gut gemacht statt gut gemeint

Ein Zinshaus kostet Zeit, Nerven und natürlich Geld. Oft bindet es einen erheblichen Teil des Familienvermögens und wurde unter persönlichem (finanziellen) Verzicht erworben und bewirtschaftet. Viele Eigentümer möchten, dass ihre Nachkommen von dieser harten Arbeit profitieren: Sie wollen ihnen eine Immobilie vererben, die nicht nur gut in Schuss, sondern auch noch schuldenfrei ist.

Damit tun sie ihren Erben jedoch nur vermeintlich einen Gefallen. Denn im schlechtesten Fall löst die lastenfreie Übergabe eine so hohe Erbschaftssteuer aus, dass die liquiden Mittel der Erben nicht ausreichen und das Objekt verkauft werden muss. Wir hatten bei Moll & Moll tatsächlich einmal die Situation, dass die Erben von fünf schönen Zinshäusern zwei Objekte verkaufen mussten, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können. Hinzu kommt, dass die steuerlichen Immobilienwerte teilweise deutlich unter den realen Werten liegen. Nach der Veräußerung werden die „echten“ Verkaufspreise an das Finanzamt gemeldet. Die unangenehme Folge: eine Nachzahlung auf den erzielten Erlös.

So widersprüchlich es auch klingt: Zinshauseigentümer, die ihren Erben etwas Gutes tun möchten, sollten ihre Immobilie nicht schuldenfrei übergeben. Denn Verbindlichkeiten senken den Wert des zu versteuernden Vermögens. Deshalb kann es sinnvoll sein, vorher gezielte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen mittels Kreditaufnahme durchzuführen. Die Verbindlichkeiten müssen dann zwar von den Erben getilgt werden. Aber durch die Wertverbesserung erhalten sie dafür in der Regel auch höhere Einnahmen, die die Investition refinanzieren. Und ein netter Nebeneffekt: In den nächsten Jahren gibt es weniger Stress mit der Instandhaltung. Bei der Planung und Gestaltung des Nachlasses kann auch ein Gang zu Notar und Steuerberater dabei helfen, typische Fallstricke zu vermeiden. So klappt es dann nicht nur mit dem „gut gemeint“, sondern auch mit dem „gut gemacht“.

Den Artikel aus dem Klönschnack finden Sie hier.

20.01.2019 Die Welt: Stadtteile im Wandel der Zeit

Lage, Lage, Lage – Der Standortfaktor hat nach wie vor entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Mieten und den Wert eines Objektes. Dabei spielt die Reputation der jeweiligen Nachbarschaft eine besondere Rolle. Der „soziale Status“ eines Viertels ist jedoch alles andere als in Stein gemeißelt und kann sich im Laufe der Jahre stark wandeln.

Hammerbrook etwa war bis zu den Luftangriffen der Alliierten im Juli 1943 ein beliebtes Wohn- und Arbeitsviertel mit mehr als 40.000 Einwohnern. In der Nacht zum 28. Juli 1943 wurde die Gegend, wie viele andere Teile des Hamburger Ostens, während eines Feuersturms jedoch nahezu komplett zerstört. Nach dem Krieg wurde dann entschieden, den Stadtteil als Industriegebiet wiederaufzubauen. Nun steht die nächste 180-Grad-Drehung bevor: Laut Stadtplanung soll Hammerbrook jetzt doch wieder ein Wohnviertel werden. Ob der Plan aufgeht, wird die Zeit zeigen, denn erstmal muss das Stigma eines charakter- und erlebnislosen Gewerbeviertels abgeschüttelt werden.

Ein weiteres Extrem-Beispiel ist Ottensen. Bis in die 1960er Jahre war der Stadtteil als „Mottenburg“ verschrien. Die Historie des wenig schmeichelhaften Spitznamens: Ende des 19. Jahrhunderts hatten sich viele Glasbläser und Zigarrendreher in Ottensen angesiedelt, die aufgrund der Arbeitsbedingungen anfällig für Tuberkulose waren, die wie Motten Löcher in die Lungen fraß. Viele Familien lebten zudem in nassen, engen Kellerwohnungen, die das Infektionsrisiko nochmal erhöhten. In den 1970er startete dann die gezielte Sanierung des maroden Stadtbildes, die 80er markierten den Beginn der Gentrifizierung. Heute gehört Ottensen zu den beliebtesten Vierteln Hamburgs und viele Alteingesessenen befürchten, dass ihr Quartier sich zur neuen Wahlheimat der „Bionade Bourgeoisie“ und „Latte-Macchiato-Mütter“ entwickelt.

Die Geschichte der Hamburger Stadteile zeigt: Viertel verändern sich. Der verrufene Stadtteil von heute kann das hippe Viertel von morgen sein – und umgekehrt. Immobilieneigentümer brauchen deshalb eine Strategie, die sich flexibel anpassen lässt und ihnen – oder ihren Erben – über die Jahrzehnte gewisse Handlungsspielräume lässt.

Oliver Moll

Zum Artikel geht es hier

Moll & Moll Zinshaus GmbHwww.mollundmoll.de

27.10.2019 Die Welt: Strategie vor Taktik!

Typisch für Berufsleben und Immobilein

Das operative Tagesgeschäft lässt kaum Zeit, einmal inne zu halten und in Ruhe über die Strategie des Geschäftsbereichs, der Abteilung oder des Projektes nachzudenken. Ähnlich geht es vielen Eigentümern bei der Bewirtschaftung ihrer Immobilien. Ein (teurer) Fehler. Denn besonders für Besitzer von mehreren Wohnungen oder Häusern ist eine durchdachte Strategie auf Basis gründlicher Objektanalysen und Prognoserechnungen unerlässlich, um das volle Potenzial der Objekte auszuschöpfen und Renditen langfristig zu sichern.

Die richtigen Fragen stellen!

Machen Sie sich Gedanken über das langfristige Portfolio und die Entwicklung des Bestandes: Welche Objekte sollen erworben, gehalten und welche verkauft werden? Was für ein Profil sollen die gewünschten Immobilien haben? Geht man auf Nummer sicher und setzt auf ein solides Zinshaus in beliebter Lage oder will man noch Potenziale heben und versucht sich an Immobilien im Hamburger Osten?

Und Umsetzen!

Umsetzen. Sobald die Fragen geklärt sind, geht es daran, die einzelnen Objekte gründlich zu analysieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen. Auch wichtig: ein geeignetes rechtliches Vehikel, in dem die Strategie über Generationen getragen werden kann, zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Übertragung der Objekte in die gewählte Rechtsform ist dann nochmal eine Herausforderung für sich, denn jede Gesellschaftsform bringt sowohl rechtliche als auch steuerliche Vor- und Nachteile mit sich. Eine solide Immobilienstrategie lässt sich deshalb am besten erarbeiten, wenn der Eigentümer von einem eingespielten Team aus Gesellschaftsrechtler, Steuerberater und Immobilienspezialist beraten wird.

Grundsätzlich sollte die Strategie flexibel angepasst werden können und Zinshauseigentümern ermöglichen, zu agieren, statt nur zu reagieren. Denn Lagen können sich im Laufe der Zeit verbessern oder verschlechtern und politische Entscheidungen gewisse Rahmenbedingungen verändern. Zinshauseigentümer sollten also immer daran denken: Die Zeiten ändern sich.

Den Artikel finden Sie hier.

01.10.2019 Klönschnack: Seien Sie ehrlich zu sich selbst!

Jeder kennt die typischen Diskussionen während der Fußball-WM: In schöner Regelmäßigkeit gibt es in Deutschland plötzlich fast 80 Millionen Nationaltrainer, die genau wissen, wie Die Mannschaft zum Sieg geführt werden kann.

Kommt die Sprache auf Immobilien, ist es ähnlich, und 80 Millionen Hausverwalter steuern mit viel „hätte“, „könnte“ und „sollte“ ihre Meinung bei. Ein paar Wohnungen vermieten, das kann ja schließlich nicht so schwer sein.

Leider denkt das auch manch ein Privatanleger, der das aktuelle Niedrigzinsumfeld nutzt, um sein Geld in Immobilien zu investieren. Viele unterschätzen den Aufwand, den eine Immobilie verursacht: Zum Vermieten gehört weit mehr, als einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und sich den Rest der Zeit über hohe Mieteinnahmen zu freuen. Denn besitzt man mehrere Wohnungen oder ein Mietshaus, hat man vor allem eines: Viel Arbeit

Vermieter sein ist Schwer!

Der Vermieter muss sich um pünktliche Abrechnungen, Reparaturen und Instandhaltung kümmern, neue Mieter suchen und Gesetze und Richtlinien fristgerecht umsetzen, um mitunter hohe Strafzahlungen zu vermeiden.

Oft muss er auch als Mediator zwischen zerstrittenen Mietparteien vermitteln. Denn Mietshäuser bergen großes Konfliktpotenzial und im schlimmsten Fall muss sogar ein Rechtsstreit geführt werden.

Zusätzlich zum operativen Tagesgeschäft sind strategische Entscheidungen zu treffen, um die Rendite und den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Dazu gehört zum Beispiel, die Mieterstruktur anzupassen, Mietverträge zu optimieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen.

Eigentümer sollten deshalb ehrlich zu sich selbst sein und sich fragen, ob sie über ein belastbares Nervenkostüm sowie das nötige wirtschaftliche und juristische Fachwissen verfügen. Und falls die Antwort „nein“ lautet: Es ist keine Schande, sich Hilfe von einem Profi zu holen, der sich um die wirtschaftliche, technische und rechtlich einwandfreie Verwaltung der Immobilie kümmert. Das ist nicht mal teuer: Gute Verwalter werden prozentual nach Mieteinnahmen bezahlt und teilen so Erfolg und Misserfolg unmittelbar mit dem Eigentümer.

Den Artikel finden Sie hier.

12.07.2019 Welt am Sonntag: Wenn der Putz von der Decke bröckelt

Wenn das Treppengeländer auseinanderfällt und der Putz von den Wänden bröckelt, ist es oft bereits zu spät für günstige Reparaturmaßnahmen. Zinshaus-Eigentümer müssen deshalb einen konkreten Instandhaltungsplan haben. Der muss sich an ihrer individuellen Strategie für die entsprechende Immobilie orientieren. Denn es macht einen Unterschied, ob die Rendite des Objektes im Fokus steht oder das Gebäude in einigen Jahren aufgehübscht und in einem Top-Zustand an die Kinder vererbt werden soll.

Ein guter Hausverwalter unterstützt bei der persönlichen Strategiefindung und übernimmt bei anfallenden Maßnahmen die Rolle des Koordinators. Er nimmt beispielsweise die Arbeit an der Baustelle ab und regelt die Kommunikation mit den Mietern. Im Idealfall werden diese Leistungen durch sein normales Honorar abgedeckt, denn kein Verwalter sollte an einem mangelbehafteten Gebäude verdienen. Manche Verwalter erheben jedoch eine Gebühr auf bauliche Leistungen von beispielsweise fünf oder sogar sieben Prozent. Deshalb: Augen auf bei der Vertragsgestaltung.

Um einen Instandhaltungsplan festzulegen, sollten vorab zwei Fragen geklärt werden: Welche Maßnahmen erhalten langfristig den Wert der Immobilie und welche vermeiden unnötige Kosten? Besonders dringende Probleme, wie Wasserschäden, sollten zum Beispiel immer direkt beseitigt werden, da sie längerfristig viel Ärger machen können. Auch bei Rissen an Balkonen und sich häufenden Schimmelmeldungen von Mietern empfiehlt sich eine zügige Ursachenforschung. Schimmel etwa kann auf Risse im Mauerwerk hindeuten, durch die Feuchtigkeit eindringt. Langfristigere Projekte, wie das Austauschen von Fenstern, lassen sich dagegen gut peu à peu beim Mieterwechsel – und damit ohne Mietminderungen – erledigen. Grundsätzlich sollte der Eigentümer oder der Verwalter das Gebäude viermal im Jahr begehen, um Vorboten von ernsteren Mängeln früh genug zu erkennen. Denn wenn beim Besuch plötzlich der Putz in die Haare bröckelt, wird es auf jeden Fall eines: teuer.

Den Artikel finden Sie hier.

01.03.2019 Kommentar: Verfehlte Maßnahmen

Im Dezember 2018 hatten wir einen Kommentar zum neuen Mietrechtsanpassungsgesetz und die darin enthaltenen verfehlte Maßnahmen veröffentlicht.

Starke Presse

Dieser Kommentar wurde in den folgenden Monaten von mutigen Medien aufgegriffen. Die Welt, finanzen.net, Klönschnack und Euro am Sonntag haben berichtet. Insgesamt hatten wir über 3 Mio. Klicks und mehr als 200.000 Leser in den Medien.

Schwache Politik

Nur die Politik scheint das Fazit unseres Artikels nicht zu interessieren. Statt sich mit den belegbaren Folgen dieses unsinnigen Gesetzes auseinanderzusetzen (siehe Beispiel), wird weiter über Verschärfungen gesprochen. Verfehlte Maßnahmen werden gefeiert. Ganz nach Pipi Langstrumpf „… ich mache mir die Welt wie sie mir gefällt …“. Es kann doch nicht sein, dass verantwortungsvolle Politiker, solchen Blödsinn ernsthaft beschließen und auch noch verteidigen. Jedenfalls stellen wir fest, dass immer mehr Menschen erkennen, was gerade am Immobilienmarkt geschieht und wie die SPD, Grüne und CDU/CSU das Feld „Mieter“ für die Wahl instrumentalisieren.

Grundeigentümer sind nicht Schuld an Situation

Grundeigentümer können sich ja nicht wehren, denn Eigentum verpflichtet und Sie sind einfach zu wenige im Vergleich zu den Mietern. Und diejenigen Eigentümer, die am Markt Gewicht haben, werden dann als Heuschrecken und Verbrecher beschimpft, die man enteignen muss. So wird man seine Gegner ganz gut los. Einfach mal eine Hexenjagd lostreten.

Verschwiegen wird nur, dass dieselben Politiker noch vor wenigen Jahren z.B. in Hamburg dem städtischen Unternehmen jährlich dreistellige Millionenbeträge zur Haushaltssanierung entnommen haben und keinen Cent in günstigen Wohnraum investierten. Vergessen auch, dass eben diese Politiker über die Wohnungsgesellschaften selbst in Hamburg 50% des Wohnungsmarktes kontrollieren, vergessen, dass Millionen von Wohnungen von diesen Politikern verkauft wurden. Vergessen, dass diese Politiker den sozialen Wohnungsbau eingestellt haben. Es ist zum wahnsinnig werden mit dem Kurzzeitgedächtnis von Medien und Politik.

Schlimme Folgen für Betroffene

Nun denn. Sei es drum. Irgendwann wird damit Schluss sein. So oder So. Und die bedürftigen Senioren in unserem Beispiel werden weiter in ungedämmten Häusern aus den sechziger Jahren mit Gemeinschaftsbädern wohnen oder müssen zu Fuß in den 2. Stock. Sie sind halt arm oder ausgezogen. Die Stiftung ist dann wegen Leerstand irgendwann Pleite, wird geschlossen und das Filetgrundstück an einen Aufteiler und Projektentwickler verkauft. Danke liebe Politiker!

Den Artikel in der Euro am Sonntag lesen Sie hier.

Dies war übrigens unser Beispiel und das Haus gibt es wirklich:

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Fahrstühle fallen aus.

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

05.12.2018 Kommentar: Mietrechtsanpassung ist Bärendienst für Mieter

KOMMENTAR – Verfehlte Maßnahmen

Mietrechtsanpassung senkt Wohnqualität für Mieter mit geringem Einkommen

Von Oliver Moll, geschäftsführender Gesellschafter Moll & Moll Zinshaus GmbH

  • Modernisierungsumlage wird auf 8 Prozent reduziert; laut zusätzlicher Kappungsgrenze dürfen Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro angehoben werden
  • Sanierungen und Investitionen in den Gebäudebestand immer schwerer zu finanzieren
  • Qualität von Wohnraum wird im günstigen Preissegment langfristig sinken

Das Mietrecht wird weiter verschärft: Am 29. November 2018, hat der Bundestag ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen steigende Mieten verabschiedet. Besonders für die Umlage von Modernisierungskosten gelten ab 2019 strengere Regeln. In Zukunft können jährlich nur noch 8 Prozent (aktuell: 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Der sprichwörtliche Teufel steckt dabei im Detail ­– beziehungsweise in einer zusätzlichen Kappungsgrenze: Die Umlage der Modernisierungskosten ist auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Für besonders günstige Mieten von unter 7 Euro je Quadratmeter gilt sogar eine Grenze von 2 Euro.

Eigentümer, die günstig vermieten, werden geradezu bestraft

Der Grundgedanke, Mieter davor zu schützen, aus ihrer Wohnung „heraussaniert“ zu werden, ist natürlich richtig und wichtig. Mit der Kappungsgrenze schießt die Politik jedoch übers Ziel hinaus und erweist den deutschen Mietern langfristig einen Bärendienst, denn günstigen Wohnraum anzubieten wird noch unattraktiver. Eigentümer, die unterhalb der magischen Grenze von 7 Euro vermieten, werden geradezu bestraft, da sinnvolle Modernisierungen, die Energieeffizienz oder Wohnqualität erhöhen, in Zukunft finanziell deutlich schwieriger zu realisieren sind. Vor allem kleine und private Vermieter, für die stabile Mietverhältnisse erfahrungsgemäß wichtiger sind als ein möglichst hoher Profit, stehen nun vor der Entscheidung: Entweder sie erhöhen die Mieten oder sie reduzieren Investitionen auf ein Minimum. Die langfristigen Folgen: Sanierungsstau und qualitativ schlechterer Wohnraum für Mieter mit niedrigen Einkommen.

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

Lesen Sie in unserem Pressebereich, wie die Medien diesen Kommentar aufgenommen haben.

Über Moll & Moll Zinshaus

Die Moll & Moll Zinshaus GmbH ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Hamburgs. Seit über fünfzig Jahren berät und begleitet es seine Kunden dabei, ihr Portfolio mit Zinshäusern zu optimieren und bestehende Immobilieninvestments ertragsoptimiert zu verwalten. Das Angebotsspektrum umfasst die ganze Bandbreite immobilienwirtschaftlicher Leistungen, von der Vermittlung bis hin zur Verwaltung und Vermietung. Leistungsschwerpunkt ist die Beratung rund um Zinshauskauf, -bewirtschaftung und -verkauf. Diese Beratung ist nicht, wie oft in der Branche üblich, an eine Objektvermittlung gekoppelt, sondern kann nach Wunsch auf Honorarbasis erfolgen.

Zurzeit betreut Moll & Moll Zinshaus rund 1.000 Wohneinheiten und ein Immobilienvermögen von 225 Millionen Euro. Der Kundenstamm besteht sowohl aus Privatpersonen als auch aus Stiftungen und Vereinsvorständen, die dem Unternehmen ihr Immobilienvermögen langfristig anvertrauen.

Das hanseatische Unternehmen ist Mitglied des Immobilien Verband Deutschland (IVD), der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem Verein Hamburger Hausmakler und der Hamburger Allgemeine Börse.

Seiten: 1 2 3