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12.06.2021 WirtschaftsWoche online – Interview – Immobilienblase

Käufer zahlen aberwitzige Preise

Der Immobilienboom erreicht seinen Zenit. Zinshausexperte Oliver Moll erwartet demnächst bröckelnde Preise.

Bis vor kurzem sah es so aus, als gehe auf dem deutschen Immobilienmarkt so ziemlich alles. Selbst 20.000 Euro pro Quadratmeter für ein Penthouse in München erschienen plötzlich normal. Die millionenschweren Immobiliengeschäfte des Bundesgesundheitsministers Jens Spahn zeigen, wie viel Geld private Eigentümer derzeit umsetzen. Durch den Niedrigzins ist der Anlagedruck enorm. Betongold ist für viele Anleger die letzte Zuflucht.

Es mehren sich jedoch die Anzeichen für nachgebende Preise am Immobilienmarkt. Selbst in der Boomstadt München knicken die Mieten zumindest in einfachen Lagen ein, bestätigte die Frankfurter Immobilienberatung Wuest Partner. Allein der Name München als Standort einer Immobilie rechtfertige nicht mehr jeden Preis. Wenn die Mieten sinken, dann folgen erfahrungsgemäß auch die Kaufpreise mit einiger Verzögerung.

Längst sind die Indizien für lokale Blasen am Immobilienmarkt klar zu sehen. Ablesbar ist das an der wachsenden Kluft zwischen Mieten und Kaufpreisen. Das Berliner Empirica Institut registriert in 11 der 12 größten Städte Deutschlands eine hohe Blasengefahr. Empirica misst mit dem Blasen-Index das Risiko von Übertreibungen und anschließenden Rückschlägen am deutschen Immobilienmarkt.

Viele Selbstständige und Freiberufler kaufen sich vermietete Immobilien wie Zinshäuser, um ihre Altersvorsorge zu sichern. Denn anders als Arbeitnehmer haben sie in der Regel nur eine sehr geringe oder gar keine gesetzliche Rente zu erwarten. Auch fehlt ihnen eine zusätzliche Betriebsrente. Umso wichtiger sind für sie laufende Mieteinnahmen, um den Ruhestand zu finanzieren.

Allerdings wird es für diese Gruppe immer schwieriger, sich zu bezahlbaren Preisen am Zinshausmarkt einzukaufen. In Großstädten wie Hamburg zahlen die Käufer von Mietshäusern inzwischen mehr als das 40-fache der Jahresnettokaltmiete. Das reicht gerade mal für Renditen von gut zwei Prozent – vor Steuern. Zinshäuser in München kosten sogar bis zum 55-fachen. Damit rutscht die Rendite unter zwei Prozent. Laut Oliver Moll, einem erfahrenen Zinshausprofi aus Hamburg, müssten es mindestens vier Prozent Rendite sein, damit bei der Investition Risiko und Ertrag in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Moll ist Makler und Hausverwalter in Hamburg. Er kennt den Zinshausmarkt wie kein zweiter. Aber selbst ein Profi wie er hat eine solche Endzeiteuphorie wie jetzt kaum erlebt – trotz Corona. Im Interview mit der WirtschaftsWoche erklärt er die Chancen und Risiken am Zinshausmarkt für die Zeit nach der Pandemie.

///  WirtschaftsWoche: Herr Moll, im Lockdown haben Sie im Zinshausgeschäft doch sicher weniger zu tun als in normalen Zeiten.  //.

///  Oliver Moll:  //.

Genau das Gegenteil ist der Fall. Wenn ich nur das kleinste Signal sende, dass eine Immobilie zu verkaufen wäre, dann steht das Telefon nicht mehr still. Das ist regelrecht eine Hysterie. Die Interessenten sind bereit, auch aberwitzige Preise zu zahlen. Rendite lässt sich mit solchen Zinshäusern kaum noch machen.

///  Geht es mit den Preisen also weiter steil bergauf?  //.

Nein, nicht mehr. Wegen der Mietpreisbremse und weiterer Eingriffe in den Immobilienmarkt haben viele Profis den Käufermarkt verlassen. Jetzt kaufen Anleger, die unbedingt noch beim Immobilienboom dabei sein wollen. Auch die Banken bremsen inzwischen. Sie wollen Deals mit Häusern in zweit- oder drittklassiger Lage nicht mehr so ohne weiteres finanzieren. Kaufwillige haben daher mehr Probleme, ihre Finanzierung zu stemmen.

///  Also müssen wir demnächst mit sinkenden Preisen am Zinshausmarkt rechnen?  //.

In bestimmten Teilmärkten schon, beispielsweise bei Miethäusern in Stadtteillagen, die einen Gewerbeanteil mit Leerstand haben. Noch sinken die Preise nicht, aber die Indizien dafür mehren sich.

///  Wenn ich trotz hoher Preise ein Zinshaus kaufe, wie schaffe ich es, dass sich meine Investition noch rentiert?  //.

Bei Mietrenditen von weniger als zwei Prozent wird sich die Investition erst für ihre Erben auszahlen. Es sei denn, sie verkaufen die Immobilie mit Gewinn, beispielsweise 20 Jahre nachdem sie sie erworben haben. Anders kommen sie nicht auf eine Rendite von mehr als vier Prozent pro Jahr, die dem Risiko einer vermieteten Immobilie angemessen wäre.

///  Zinshauseigentümer, die nicht verkaufen wollen, kämpfen häufig mit Leerstand in ihrem Gewerbeanteil. Wäre der Umbau von Ladenlokalen in Wohnraum eine Lösung?  //.

Ich bin skeptisch angesichts der Mietpreisbremse und weiterer Staatseingriffe. Wer will in so einem Umfeld noch Wohnungen vermieten? Vermieter werden daher bis zuletzt versuchen, einen Gewerbemieter zu finden. Der Leerstand muss ihnen schon sehr weh tun, dass sie einen Umbau in Wohnungen angehen.

///  Einige Projektentwickler gehen mit der Idee hausieren, in leer stehenden Ladenlokalen Coworking-Flächen zu schaffen.  //.

Das mag vielleicht im Hamburger Schanzenviertel oder im Prenzlauer Berg in Berlin funktionieren, wo die Latte-Macchiato-Hipster arbeiten. In normalen Stadtteillagen dagegen werden sie hierfür kaum Mieter finden.

///  Was schlagen Sie stattdessen vor?  //.

Kindertagesstätten beispielsweise. Das sind verlässliche Mieter, weil die öffentliche Hand finanziell mit im Boot ist. Zudem laufen die Mietverträge über einen langen Zeitraum. Für den Vermieter sind das also gut kalkulierbare Einnahmen. 

///  Sind Ladenlokale in einem vermieteten Wohnhaus grundsätzlich ein Malus?  //.

Wenn der Gewerbemieter nach einer schwierigen Phase mit Mietstundungen bewiesen hat, dass sein Geschäftsmodell weiter funktioniert, dann dreht sich der Spieß um. Das Ladenlokal ist dann ein Verkaufsargument, weil es höhere Mieten abwirft als Mietwohnungen.

Gerth, Martin

Das vollständige Interview mit weiteren Hinweisen finden Sie hier.

Bundestagswahl 2021: Drum prüfe, wer sein Kreuzchen setzt…

Die ersten Parteien haben ihre Wahlprogramme veröffentlicht. Die endgültigen Fassungen stehen zwar noch nicht, doch die Entwürfe vermitteln bereits einen guten Eindruck, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Beim Lesen der Programme aus dem rot-rot-grünen Lager kommt einem unweigerlich der Kabarettist Volker Pispers in den Sinn: „Ist der Feind bekannt, hat der Tag Struktur!“ Oder eben das Wahlprogramm.

Und der Feind ist besonders bei der LINKEN klar definiert: der Vermieter und Immobilieneigentümer. Dementsprechend wird auch rhetorisch ordentlich aufgerüstet: Die Linken sprechen von Mietenwahnsinn und Erpresserwerkzeugen und stellen Forderungen wie „Keine Rendite mit der Miete“, „Zuhause für alle!“ „Immobilienkonzerne an die Kette legen!“ und „Klimagerechtigkeit statt Verdrängung“, die zwar sehr eingängig, aber leider sehr ideologie- statt faktengetrieben sind.

Ähnlich populistisch lesen sich die geplanten politischen Maßnahmen. Vorgesehen sind unter anderem: die Enteignung von großen Immobilienunternehmen wie die Deutsche Wohnen, ein bundesweiter Mietendeckel, das Erschweren von Eigenbedarfskündigungen sowie ein Verbot von Räumungen in die Wohnungslosigkeit und die Abschaffung der Modernisierungsumlage bei gleichzeitiger Sanierungsoffensive. Zudem soll es für Mieter das Recht auf Mietstreik geben. Auch interessant: Der Linken liebstes Kind, die Hausbesetzung, soll nicht nur legalisiert werden, im Falle von Besetzungen, die über ein Jahr andauern, soll es zudem ein dauerhaftes Wohnrecht geben.

Dies ist nur ein kleiner Auszug aus dem Programm, doch die politische Stoßrichtung ist eindeutig: Wohnen muss dem Markt entzogen werden und dabei werden die Eigentumsrechte von Vermietern mit Füßen getreten. Und wer sich diesem Diktat entziehen und sein Eigentum verkaufen möchte, soll ordentlich zur Kasse gebeten werden, denn die Linken wollen auch Privatverkäufe von Immobilien, die länger als 10 Jahre gehalten wurden, besteuern. Damit wird die Immobilie als besonders für den Mittelstand wichtige Säule des Vermögensaufbaus und der Altersvorsorge vollends unrentabel.

Mietendeckel durch die Hintertür

Im Wahlprogramm der Grünen sieht es leider nicht viel besser aus. Zwar ist kein Mietendeckel à la Berlin vorgesehen, sehr wohl ist die Rede aber von einer Mietobergrenze. Reguläre Mieterhöhungen sollen auf 2,5 Prozent im Jahr innerhalb des Mietspiegels begrenzt werden. Der Teufel liegt hier im Detail: Besagter Mietspiegel soll ausgeweitet werden und alle Mietabschlüsse der letzten 20 Jahre einspeisen. Laut Berechnungen des IVD würden als Folge die Mieten in Deutschland um durchschnittlich 18 Prozent sinken. Damit würde die Vermietung auch ohne einen Mietendeckel unwirtschaftlich werden. Ebenfalls problematisch: Die Grünen wollen die Modernisierungsumlage zwar nicht abschaffen, jedoch noch weiter absenken und auf maximal 1,50 Euro pro Quadratmeter begrenzen. Gleichzeitig wird jedoch eine „Klima-Sanierungsoffensive“ bei Gebäuden angestrebt. Wer die bezahlt, ist damit klar.

Und ebenso wie die Linken, wollen auch die Grünen stärker in die Eigentumsrechte von Immobilienbesitzern eingreifen. So soll es Mietern erleichtert werden, ihre Wohnungen samt den bestehenden Verträgen zu tauschen. Wie genau man sich das vorzustellen hat und inwieweit dadurch die Vertragsfreiheit von privaten Vermietern einschränkt wird ist unklar. Darüber hinaus soll es eine Pflicht für Eigentümer geben, ein Grundstück zu bebauen, sollte in der betreffenden Kommune Wohnungsnot herrschen, und auch gegen Fehlnutzungen und den Leerstand von Wohnraum wollen die Grünen vorgehen

Etwas gemäßigter geht es bei der SPD zu, die grundsätzliche Stoßrichtung stimmt jedoch mit Linken und Grünen überein. Auch die Sozialdemokraten wollen die Mieten begrenzen. Das Werkzeug ihrer Wahl: Für bestimmte Zeit sollen Mieten in angespannten Wohnlagen nur im Rahmen der Inflationsrate erhöht werden. Eine genaue Definition einer „angespannten Wohnlage“ wird jedoch nicht geliefert. Auch der Mietenspiegel soll ausgeweitet werden, aber immerhin auf nur acht Jahre.

Ein durchgehend ignorierter Fakt: Die Politik ist Preistreiber

Die Möglichkeit einer rot-rot-grünen Regierung wird inzwischen offen diskutiert. Für Immobilieneigentümer wäre dies jedoch eine verheerende Konstellation, denn alle drei Parteien befürworten die typischen populistischen Instrumente, die Eigentümern das Vermieten schwer und die Investition in Wohnraum zum wirtschaftlichen Risiko machen.

Die Forderungen sind zum Teil nicht nur widersprüchlich, sondern verkennen auch wichtige faktenbasierte Kausalzusammenhänge. Es sind nicht die privaten Vermieter, die in Deutschland immer noch rund 60 Prozent aller Vermieter ausmachen, die die Preise für Wohnraum in die Höhe treiben, sondern vor allem Verordnungen und Regularien der Politik, die das Bauen und damit die Investitionskosten und schließlich die Mieten verteuert haben. So gibt es in Deutschland inzwischen rund 20.000 Bauvorschriften. Dazu kommen noch die Klimaschutzauflagen.

Bereits 2018 kam ein Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie zu dem Ergebnis, dass die Kosten je Quadratmeter Wohnfläche im Geschosswohnungsbau von 2000 bis 2014 um 39 Prozent gestiegen sind. Davon gehen rund 15 Prozent auf die Verschärfung von staatlichen Vorgaben und Anforderungen wie etwa EnEV 2013 zurück.

Viele dieser Regularien sollen unter dem Deckmantel des Klimaschutzes nun noch verschärft werden. Der Vermieter wird damit als Verursacher und als entscheidende Stellschraube für fast alle Probleme gesehen: die Wohnungsnot, den Klimawandel, soziale Ungleichheit, etc.

Darüber hinaus wird von der Politik ignoriert, dass Immobilien und die Bildung von Wohneigentum eine der wichtigsten Säule der Altersvorsorge sind. Wir erinnern uns: Im europäischen Vergleich ist Deutschland mit einer Eigentumsquote von 51 Prozent ein Schlusslicht. Zum Vergleich: In Rumänien, Ungarn oder der Slowakei besitzen mehr als 90 Prozent der Bevölkerung Wohneigentum. In Kombination mit einem stetig sinkenden Rentenniveau ist diese Entwicklung in Deutschland eine gesellschaftliche Vollkatastrophe, besonders für die jüngeren Generationen.

Deswegen: Augen auf beim Kreuzchen machen!

Die meisten Programme lesen sich zwar nicht mal eben nebenbei. Das Programm der Linken ist zum Beispiel stolze 162 Seiten lang, das der Grünen umfasst 136 Seiten. Trotzdem sollten Immobilieneigentümer und alle politisch Interessierten einmal einen Blick hineinwerfen und ihre Wahlentscheidungen nicht nur auf Basis oberflächlicher Interviewaussagen treffen. Denn: Vier Jahre können lang sein und die Weichen, die in dieser Zeit gestellt werden, eventuell nicht mehr rückgängig zu machen sein.

Oliver Moll

02.05.2021 Die Welt: Deal? – Deal! – Ausgedealt

Absprachen zwischen Mietern Deal? – Deal! – Ausgedealt

„Für 50 Euro plus alle Wände weiß streichen können Sie die Waschmaschine übernehmen.“ Deals zwischen Mieter und Nachmieter haben Hochkonjunktur, unter anderem, weil immer mehr Vermieter dem aktuellen Mieter die Suche nach einem Nachfolger überlassen, um Vermittlungsprovisionen zu sparen. Vermieter sollten jedoch ein wachsames Auge auf solche Absprachen werfen und nachhalten, um unnötige Streitereien und Folgekosten für sich selbst zu vermeiden.

Kopie des Kaufvertrtags geben lassen!

Wenn Mieter und Nachmieter einen Abstand für Gegenstände schließen, sollte der Vermieter sich immer die Kopie eines Kaufvertrages geben lassen. Sonst läuft er Gefahr, für Reparatur oder Ersatz aufkommen zu müssen, sollte das Gerät kaputt gehen. Denn ohne Vertrag kann ein böswilliger Mieter behaupten, dass die Wohnung bereits mit Waschmaschine vermietet wurde. Außerdem müssen Leistung und Gegenleistung in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Wir haben mal einen Mieter erwischt, der Orangenkisten als Möbel für 10.000 Euro verkaufen wollte. Das war nichts andere als eine getarnte Ablöse, damit der neue Mieter die Wohnung bekommt. Uns wurde der Neue dann als „bester Freund“ vorgestellt. Tatsächlich hatte der Altmieter bei Ebay eine Anzeige aufgegeben. Unser Exposé, seine Telefonnummer.

Auf keinen Fall Schönheitsreparaturen einbinden!

Noch schwieriger ist es bei Absprachen der Mieter, die Schönheitsreparaturen betreffen. Der BGH hat 2018 entschieden, dass Vereinbarungen zwischen Altmieter und Neumieter keinen Einfuss auf die Verpflichtungen zwischen dem Vermieter und seinen beiden Mietern haben. Es gibt keine Verträge zu Lasten Dritter (Vermieter). Wenn der Vermieter das obige Beispiel akzeptiert und zulässt, dass der Altmieter seine Verpflichtung auf den neuen Mieter abwälzt, verliert er alle Ansprüche.

Das hat Folgen: Die Wohnung ist juristisch unrenoviert übergeben. Die Klausel der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist nichtig. Der Vermieter muss gemäß BGH alle 5-10 Jahre die Wohnung renovieren und kann den neuen Mieter mit maximal 50 Prozent an den Kosten beteiligen. Ausgedealt. Für den Vermieter wäre es besser gewesen, wenn er vom Altmieter die Beseitigung der Schäden verlangt oder die Wohnung selbst gestrichen hätte. Denn dann gilt die Schönheitsreparaturklausel.

Absprachen bedürfen der Regelung.

Fazit: Abstandszahlungen für Gegenstände sind für Vermieter akzeptabel, vorausgesetzt, es gibt einen ausgewogenen Kaufvertrag und im Übergabeprotokoll wird vermerkt, wem was gehört. Absprachen bezüglich Schönheitsreparaturen sind jedoch ein NoGo. Das Gute dabei: Vermieter müssen solchen Deals zustimmen. In Anbetracht der aktuellen Rechtsprechung lautet unser Rat: Tun Sie es nicht!

Oliver Moll

Moll & Moll Zinshaus GmbH

www.mollundmoll.de

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Am 21.02.2021 und im Mai 2021 erschien der Artikel auch noch in der WELT

01.03.2021 – Die Welt: Umwandlungsverbot

UMWANDLUNGSVERBOT: WENN DIE
LÖSUNG DAS PROBLEM VERSCHÄRFT

Mieter sollen vor einer Verdrängung aus ihrer Wohnung geschützt werden. Deshalb hat das Bundeskabinett Ende 2020 das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Darin enthalten ist das „Umwandlungsverbot“ für bestimmte Mietwohnungen in Eigentum, das maximal bis Ende 2025 gelten soll. Das Verbot soll dann für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche dies sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen.

Problem leider verschärft:

Leider verschärft das Verbot das Problem: Die zunehmende Regulierung veranlasst sowieso schon immer mehr private Vermieter, ihre Häuser abzustoßen – meist an große Immobilien­unternehmen mit eigenen Rechtsabteilungen. Das Umwandlungsverbot bringt das Fass nun zum Überlaufen: In meinen inzwischen 30 Jahren in der Branche habe ich noch nie von so vielen Eigentümern gehört, dass sie ihr Zinshaus, das eigentlich als generationenübergeifende Geldanlage gedacht war, umwandeln werden. Torschlusspanik, denn in wenigen Wochen ist diese Möglichkeit Geschichte.

Dadurch kein Neubau

Aus gesellschaftlicher Sicht ist das problematisch. Weniger Umwandlung bedeutet weniger Eigentumswohnungen, da der Neubau nicht hinterherkommt und die extreme Nachfrage die Bodenpreise und damit die Mieten und Kaufpreise explodieren lässt. Die Umwandlung war daher ein gutes Ventil. Weniger Eigentumswohnungen bedeuten noch höhere Preise für das verbliebene An­gebot, denn der Trend geht dahin, dass bald nur noch teure Neubauwohnungen zum Verkauf stehen. Dadurch können sich noch weniger Menschen eine der wichtigsten Formen der Altersvorsorge leisten. Wir erinnern uns: Im europäischen Vergleich ist Deutschland mit einer Eigentumsquote von 51 Prozent ein Schlusslicht. Zum Vergleich: In Rumänien, Ungarn oder der Slowakei besitzen mehr als 90 Prozent der Bevölkerung Wohneigentum. In Kombination mit einem stetig sinkenden Rentenniveau ist diese Entwicklung in Deutschland eine gesellschaftliche Vollkatastrophe.

Verträglichere Lösung wäre möglich gewesen

Man könnte das Problem der Umwandlungen verträglicher lösen: Mieter haben bei Umwandlung ein Vorkaufsrecht. Dieses könnte man erweitern und auf den zweiten Verkauf nach Umwandlung ausdehnen. Zudem könnte man Eigenbedarfskündigungen nicht nur für 10, sondern für 15 Jahre nach Umwandlung ausschließen. Dann wären auch mehr Mieter zu Eigentümern geworden. Stattdessen hat die Politik entschieden, dass nun Eigentümer für die Probleme einer verfehlten Wohnungs- und Infrastrukturpolitik geradestehen müssen.

Oliver Moll

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12.07.2020, Die Welt: Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben…

…wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt. Um den Hausfrieden zu stören, muss ein Nachbar aber nicht mal „böse“ sein. Oft reicht es schon, wenn Mieter unterschiedlichster Altersklassen, Lebenssituationen und Ruhebedürfnisse aufeinandertreffen. Für Vermieter sind Konflikte innerhalb der Hausgemeinschaft vor allem eines: zeitfressend, nervenaufreibend und mitunter auch kostspielig.

Viele Ratgeber-Artikel propagieren deshalb eine möglichst homogene Hausgemeinschaft. Wir haben in der Praxis allerdings festgestellt: Gewisse Überschneidungen, etwa bei Bildungsstand oder Einkommen, sind wichtig. Zu viel Homogenität jedoch schädlich. Denn: Wenn Mieter zu viele Gemeinsamkeiten haben, bildet sich schnell eine eingeschworene Gemeinschaft, die basierend auf ihrem kollektiven juristischen Halbwissen gern mal versucht, Forderungen beim Vermieter durchzusetzen, für die es keinerlei rechtliche Grundlage gibt. Spätestens, wenn Mieter eine gemeinsame WhatsApp-Gruppe gründen, sollte Obacht angesagt sein. Eine gesunde Mischung ist für Vermieter am Ende tatsächlich die nervenschonendste Variante, vorausgesetzt, sie erfolgt mit Fingerspitzengefühl.

Bei Auswahl neuer Mieter sollte zum Beispiel bedacht werden, in welchen Lebensphasen sich die Bewohner der umliegenden Wohnungen jeweils befinden. Unter der freien Wohnung leben Rentner oder Schichtarbeiter? Dann sollte sie vielleicht lieber nicht an eine Familien mit kleinen Kindern vermietet werden. Und die Eltern besagter Familie wären wiederum wahrscheinlich wenig begeistert, wenn direkt neben ihnen eine Studenten-WG mit eher unregelmäßigen Tages- und Schlafrhythmen einzieht. Noch ein Tipp zur Konfliktprävention und -lösung: Berücksichtigen Sie bei der Kommunikation mit den Mietern, in welcher individuellen Lebensphase diese sich gerade befinden. Denn zu Beschwerden und Streit kommt es meistens erst, wenn Menschen sich mit ihren Bedürfnissen nicht wahrgenommen fühlen. Ebenfalls wichtig bei der Mieterwahl: Eine gewisse Heterogenität bei den Berufsständen reduziert das Risiko von Zahlungsausfällen. So sollten nicht nur Selbstständige oder Mitarbeiter eines einzigen großen Arbeitgebers (etwa Airbus oder VW) im Haus leben. Vermieter in Wolfsburg, wo gut 60 Prozent der Bevölkerung aktuell in Kurzarbeit sind, können gerade ein Lied davo singen. Dank unserer Mieterstrukturen haben wir aber auch in Corona-Zeiten kaum Ausfälle zu beklagen und die Ausfälle Einzelner können vom Kollektiv aufgefangen werden. Eine gewisse Streuung bietet also Sicherheit.

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01.07.2020 Klönschnack; Hausverwalter sind Netzwerker

Das Aufgabenspektrum von Hausverwaltern wird unterschätzt. Viele Eigentümer haben erst einmal nur die offensichtlichen Vorteile einer professionellen Verwaltung im Blick: ordentliche Buchführung, fundierte Beratung in Mietsachen sowie eine gute Erreichbarkeit für die Mieter. Die Aufgaben eines Verwalters gehen aber noch weiter. Ein nicht zu unterschätzender Punkt ist etwa sein oder ihr persönliches Netzwerk. Stichwort: Handwerkermangel. Gerade bei kleineren Aufträgen winken viele Anbieter ab, da sie sich aufgrund der guten Auftragslage ihre Kunden inzwischen aussuchen können. Ein guter Hausverwalter kann jedoch auf ein über die Jahre gewachsenes Netzwerk aus geprüften Handwerkern zurückgreifen, die auch bei Kleinigkeiten schnell vor Ort sind und später etwaige Nachbesserungen ohne Murren erledigen.

Das ist vor allem bei Baumaßnahmen an Bestandsobjekten ein großer Vorteil, denn hier kann sich ein scheinbar einfacher Auftrag schnell zu einer komplexen Baustelle entwickeln. Wir beraten unsere Kunden zum Beispiel oft bei energetischen Baumaßnahmen. Dafür gibt es zwar finanzielle Förderungen in Form von KFW-Darlehen oder IFB-Zuschüssen, es ist jedoch immer schwieriger gute Handwerker für solche Projekte zu finden – und dann bringt einem die gesicherte Finanzierung allein leider nicht mehr viel.

Doch nicht nur für den laufenden Betrieb und Arbeiten am Bestand, auch bei wichtigen langfristigen Entscheidungen kann ein guter Verwalter helfen. Oft begleitet er seine Kunden schon über Jahrzehnte und ist beispielsweise ein guter erster Ansprechpartner wenn es um die Nachfolgeregelung geht: Er kann schnell Immobilienwerte überschlagen, kennt den Markt für Anlagealternativen und hat wahrscheinlich bereits Erfahrung mit ähnlichen Fällen. Durch sein Netzwerk kann er zudem den Kontakt zu guten Notaren, Steuerberatern, Spezialanwälten oder Wirtschaftsprüfern herstellen.

Das breite Leistungsspektrum zeigt: Ein guter und vielseitiger Hausverwalter ist eigentlich mehr ein Berater, dessen Angebot sich deutlich von dem eines „Schema-F-Verwalters“ unterscheidet. Bei Moll & Moll bieten wir deshalb nicht nur die reine Hausverwaltung, sondern auch Beratungsleistungen an – sowohl für unsere langjährigen Verwaltungskunden als auch für jeden anderen Grundeigentümer auf flexibler Honorarbasis.

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14.06.2020 Welt am Sonntag: Drei Wünsche an die Bürgerschaft

Hamburg hat eine neue Bürgerschaft gewählt und das Thema „Wohnen“ wird auch in dieser Legislaturperiode wahrscheinlich wieder für die ein oder andere hitzige Diskussion im Rathaus sorgen. Unabhängig von den konkreten Wahlversprechen der einzelnen Parteien hat Moll & Moll drei Wünsche an die neue Bürgerschaft formuliert.

Erstens: Mehr Wohnungen, Gesunde, lebenswerte Mischung

Mehr Wohnungen im Drittelmix bauen, also je ein Drittel öffentlich geförderte Mietwohnungen, frei finanzierte Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Forderungen, dass der politische Fokus auf Sozialwohnungen gelegt werden soll, greifen zu kurz. Viertel, die lediglich aus Sozialwohnungen bestehen, bergen langfristig die Gefahr der Ghetto-Bildung. Die Lebensqualität in jeder Stadt steht und fällt jedoch mit einer gesunden Mischung in allen Stadtteilen.

Zweitens: Wohnungen für den Mittelstand

Grundstücke bevorzugt an Baugenossenschaften vergeben. Denn wir brauchen bezahlbaren Wohnraum in den beliebten, also innerstädtischen, Lagen. Und damit meinen wir nicht Sozialwohnungen, zu denen Durchschnittsverdiener aufgrund von Einkommensgrenzen keinen Zugang haben, sondern Wohnungen für den Mittelstand mit Mieten um die 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter.

Drittens: Hexenjagd auf Vermieter einstellen

Die mediale und gesellschaftliche Hexenjagd auf Vermieter und Immobilieninvestoren beenden. Ja, es gibt schwarze Schafe in der Branche, die versuchen, ihre Renditen auf Kosten der Mieter zu optimieren. Der Großteil des vermieteten Wohnraums gehört jedoch Privatpersonen, für die Immobilien ein wichtiger Baustein der eigenen Altersvorsorge sind und die weniger an maximalen Profiten als an stabilen, langfristigen Mietverhältnissen interessiert sind.

Ruhige Hände und fundierte Entscheidungen

Die neue Bürgerschaft steht nun vor der schwierigen Aufgabe, die Interessen der unterschiedlichen Akteure auf dem Markt so gut wie möglich in Einklang zu bringen. Ideologisch aufgeladener Aktionismus ist hierbei kontraproduktiv. Stattdessen braucht es eine ruhige Hand und fundierte Entscheidungen. Denn auch wenn es manchen Politikern vielleicht nicht in die persönliche Karriereplanung passt: Wohnungspolitische Maßnahmen brauchen nun mal länger als eine Wahlperiode, um zu wirken.

Hier geht es zum Artikel in der Welt am Sonntag

Vererben: Lieber gut gemacht statt gut gemeint

Ein Zinshaus kostet Zeit, Nerven und natürlich Geld. Oft bindet es einen erheblichen Teil des Familienvermögens und wurde unter persönlichem (finanziellen) Verzicht erworben und bewirtschaftet. Viele Eigentümer möchten, dass ihre Nachkommen von dieser harten Arbeit profitieren: Sie wollen ihnen eine Immobilie vererben, die nicht nur gut in Schuss, sondern auch noch schuldenfrei ist.

Damit tun sie ihren Erben jedoch nur vermeintlich einen Gefallen. Denn im schlechtesten Fall löst die lastenfreie Übergabe eine so hohe Erbschaftssteuer aus, dass die liquiden Mittel der Erben nicht ausreichen und das Objekt verkauft werden muss. Wir hatten bei Moll & Moll tatsächlich einmal die Situation, dass die Erben von fünf schönen Zinshäusern zwei Objekte verkaufen mussten, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können. Hinzu kommt, dass die steuerlichen Immobilienwerte teilweise deutlich unter den realen Werten liegen. Nach der Veräußerung werden die „echten“ Verkaufspreise an das Finanzamt gemeldet. Die unangenehme Folge: eine Nachzahlung auf den erzielten Erlös.

So widersprüchlich es auch klingt: Zinshauseigentümer, die ihren Erben etwas Gutes tun möchten, sollten ihre Immobilie nicht schuldenfrei übergeben. Denn Verbindlichkeiten senken den Wert des zu versteuernden Vermögens. Deshalb kann es sinnvoll sein, vorher gezielte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen mittels Kreditaufnahme durchzuführen. Die Verbindlichkeiten müssen dann zwar von den Erben getilgt werden. Aber durch die Wertverbesserung erhalten sie dafür in der Regel auch höhere Einnahmen, die die Investition refinanzieren. Und ein netter Nebeneffekt: In den nächsten Jahren gibt es weniger Stress mit der Instandhaltung. Bei der Planung und Gestaltung des Nachlasses kann auch ein Gang zu Notar und Steuerberater dabei helfen, typische Fallstricke zu vermeiden. So klappt es dann nicht nur mit dem „gut gemeint“, sondern auch mit dem „gut gemacht“.

Den Artikel aus dem Klönschnack finden Sie hier.

20.01.2019 Die Welt: Stadtteile im Wandel der Zeit

Lage, Lage, Lage – Der Standortfaktor hat nach wie vor entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Mieten und den Wert eines Objektes. Dabei spielt die Reputation der jeweiligen Nachbarschaft eine besondere Rolle. Der „soziale Status“ eines Viertels ist jedoch alles andere als in Stein gemeißelt und kann sich im Laufe der Jahre stark wandeln.

Hammerbrook etwa war bis zu den Luftangriffen der Alliierten im Juli 1943 ein beliebtes Wohn- und Arbeitsviertel mit mehr als 40.000 Einwohnern. In der Nacht zum 28. Juli 1943 wurde die Gegend, wie viele andere Teile des Hamburger Ostens, während eines Feuersturms jedoch nahezu komplett zerstört. Nach dem Krieg wurde dann entschieden, den Stadtteil als Industriegebiet wiederaufzubauen. Nun steht die nächste 180-Grad-Drehung bevor: Laut Stadtplanung soll Hammerbrook jetzt doch wieder ein Wohnviertel werden. Ob der Plan aufgeht, wird die Zeit zeigen, denn erstmal muss das Stigma eines charakter- und erlebnislosen Gewerbeviertels abgeschüttelt werden.

Ein weiteres Extrem-Beispiel ist Ottensen. Bis in die 1960er Jahre war der Stadtteil als „Mottenburg“ verschrien. Die Historie des wenig schmeichelhaften Spitznamens: Ende des 19. Jahrhunderts hatten sich viele Glasbläser und Zigarrendreher in Ottensen angesiedelt, die aufgrund der Arbeitsbedingungen anfällig für Tuberkulose waren, die wie Motten Löcher in die Lungen fraß. Viele Familien lebten zudem in nassen, engen Kellerwohnungen, die das Infektionsrisiko nochmal erhöhten. In den 1970er startete dann die gezielte Sanierung des maroden Stadtbildes, die 80er markierten den Beginn der Gentrifizierung. Heute gehört Ottensen zu den beliebtesten Vierteln Hamburgs und viele Alteingesessenen befürchten, dass ihr Quartier sich zur neuen Wahlheimat der „Bionade Bourgeoisie“ und „Latte-Macchiato-Mütter“ entwickelt.

Die Geschichte der Hamburger Stadteile zeigt: Viertel verändern sich. Der verrufene Stadtteil von heute kann das hippe Viertel von morgen sein – und umgekehrt. Immobilieneigentümer brauchen deshalb eine Strategie, die sich flexibel anpassen lässt und ihnen – oder ihren Erben – über die Jahrzehnte gewisse Handlungsspielräume lässt.

Oliver Moll

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Moll & Moll Zinshaus GmbHwww.mollundmoll.de

27.10.2019 Die Welt: Strategie vor Taktik!

Typisch für Berufsleben und Immobilein

Das operative Tagesgeschäft lässt kaum Zeit, einmal inne zu halten und in Ruhe über die Strategie des Geschäftsbereichs, der Abteilung oder des Projektes nachzudenken. Ähnlich geht es vielen Eigentümern bei der Bewirtschaftung ihrer Immobilien. Ein (teurer) Fehler. Denn besonders für Besitzer von mehreren Wohnungen oder Häusern ist eine durchdachte Strategie auf Basis gründlicher Objektanalysen und Prognoserechnungen unerlässlich, um das volle Potenzial der Objekte auszuschöpfen und Renditen langfristig zu sichern.

Die richtigen Fragen stellen!

Machen Sie sich Gedanken über das langfristige Portfolio und die Entwicklung des Bestandes: Welche Objekte sollen erworben, gehalten und welche verkauft werden? Was für ein Profil sollen die gewünschten Immobilien haben? Geht man auf Nummer sicher und setzt auf ein solides Zinshaus in beliebter Lage oder will man noch Potenziale heben und versucht sich an Immobilien im Hamburger Osten?

Und Umsetzen!

Umsetzen. Sobald die Fragen geklärt sind, geht es daran, die einzelnen Objekte gründlich zu analysieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen. Auch wichtig: ein geeignetes rechtliches Vehikel, in dem die Strategie über Generationen getragen werden kann, zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Übertragung der Objekte in die gewählte Rechtsform ist dann nochmal eine Herausforderung für sich, denn jede Gesellschaftsform bringt sowohl rechtliche als auch steuerliche Vor- und Nachteile mit sich. Eine solide Immobilienstrategie lässt sich deshalb am besten erarbeiten, wenn der Eigentümer von einem eingespielten Team aus Gesellschaftsrechtler, Steuerberater und Immobilienspezialist beraten wird.

Grundsätzlich sollte die Strategie flexibel angepasst werden können und Zinshauseigentümern ermöglichen, zu agieren, statt nur zu reagieren. Denn Lagen können sich im Laufe der Zeit verbessern oder verschlechtern und politische Entscheidungen gewisse Rahmenbedingungen verändern. Zinshauseigentümer sollten also immer daran denken: Die Zeiten ändern sich.

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