KOMMENTAR – Verfehlte Maßnahmen
Mietrechtsanpassung
senkt Wohnqualität für Mieter mit geringem Einkommen
Von
Oliver Moll, geschäftsführender Gesellschafter Moll & Moll Zinshaus GmbH
- Modernisierungsumlage wird auf 8
Prozent reduziert; laut zusätzlicher Kappungsgrenze dürfen
Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro angehoben werden
- Sanierungen und Investitionen in den
Gebäudebestand immer schwerer zu finanzieren
- Qualität von Wohnraum wird im günstigen
Preissegment langfristig sinken
Das Mietrecht wird weiter verschärft: Am 29. November 2018, hat der Bundestag ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen steigende Mieten verabschiedet. Besonders für die Umlage von Modernisierungskosten gelten ab 2019 strengere Regeln. In Zukunft können jährlich nur noch 8 Prozent (aktuell: 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Der sprichwörtliche Teufel steckt dabei im Detail – beziehungsweise in einer zusätzlichen Kappungsgrenze: Die Umlage der Modernisierungskosten ist auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Für besonders günstige Mieten von unter 7 Euro je Quadratmeter gilt sogar eine Grenze von 2 Euro.
Eigentümer, die günstig vermieten, werden geradezu bestraft
Der Grundgedanke, Mieter
davor zu schützen, aus ihrer Wohnung „heraussaniert“ zu werden, ist natürlich
richtig und wichtig. Mit der Kappungsgrenze schießt die Politik jedoch übers
Ziel hinaus und erweist den deutschen Mietern langfristig einen Bärendienst,
denn günstigen Wohnraum anzubieten wird noch unattraktiver. Eigentümer, die
unterhalb der magischen Grenze von 7 Euro vermieten, werden geradezu bestraft, da
sinnvolle Modernisierungen, die Energieeffizienz oder Wohnqualität erhöhen, in
Zukunft finanziell deutlich schwieriger zu realisieren sind. Vor allem kleine und private Vermieter, für die stabile Mietverhältnisse
erfahrungsgemäß wichtiger sind als ein möglichst hoher Profit, stehen nun vor
der Entscheidung: Entweder sie erhöhen die Mieten oder sie reduzieren
Investitionen auf ein Minimum. Die langfristigen Folgen: Sanierungsstau und
qualitativ schlechterer Wohnraum für Mieter mit niedrigen Einkommen.
Stiftungen droht der Rotstift
Auch
gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht
vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt.
Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt
keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen
einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum
Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht
für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei
geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort
durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen
rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende
Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen
Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der
spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele
Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung:
Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.
Durch die neue
Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6
Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste
realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte
Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.
Fazit
Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.
Lesen Sie in unserem Pressebereich, wie die Medien diesen Kommentar aufgenommen haben.
Über Moll & Moll Zinshaus
Die Moll & Moll Zinshaus
GmbH ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Hamburgs. Seit über
fünfzig Jahren berät und begleitet es seine Kunden dabei, ihr Portfolio mit
Zinshäusern zu optimieren und bestehende Immobilieninvestments ertragsoptimiert
zu verwalten. Das Angebotsspektrum umfasst die ganze Bandbreite
immobilienwirtschaftlicher Leistungen, von der Vermittlung bis hin zur
Verwaltung und Vermietung. Leistungsschwerpunkt ist die Beratung rund um
Zinshauskauf, -bewirtschaftung und -verkauf. Diese Beratung ist nicht, wie oft
in der Branche üblich, an eine Objektvermittlung gekoppelt, sondern kann nach
Wunsch auf Honorarbasis erfolgen.
Zurzeit betreut Moll &
Moll Zinshaus rund 1.000 Wohneinheiten und ein Immobilienvermögen von 225
Millionen Euro. Der Kundenstamm besteht sowohl aus Privatpersonen als auch aus
Stiftungen und Vereinsvorständen, die dem Unternehmen ihr Immobilienvermögen
langfristig anvertrauen.
Das hanseatische Unternehmen
ist Mitglied des Immobilien Verband Deutschland (IVD), der Royal Institution of
Chartered Surveyors (RICS), dem Verein Hamburger Hausmakler und der Hamburger
Allgemeine Börse.