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01.03.2021 – Die Welt: Umwandlungsverbot

UMWANDLUNGSVERBOT: WENN DIE
LÖSUNG DAS PROBLEM VERSCHÄRFT

Mieter sollen vor einer Verdrängung aus ihrer Wohnung geschützt werden. Deshalb hat das Bundeskabinett Ende 2020 das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Darin enthalten ist das „Umwandlungsverbot“ für bestimmte Mietwohnungen in Eigentum, das maximal bis Ende 2025 gelten soll. Das Verbot soll dann für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche dies sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen.

Problem leider verschärft:

Leider verschärft das Verbot das Problem: Die zunehmende Regulierung veranlasst sowieso schon immer mehr private Vermieter, ihre Häuser abzustoßen – meist an große Immobilien­unternehmen mit eigenen Rechtsabteilungen. Das Umwandlungsverbot bringt das Fass nun zum Überlaufen: In meinen inzwischen 30 Jahren in der Branche habe ich noch nie von so vielen Eigentümern gehört, dass sie ihr Zinshaus, das eigentlich als generationenübergeifende Geldanlage gedacht war, umwandeln werden. Torschlusspanik, denn in wenigen Wochen ist diese Möglichkeit Geschichte.

Dadurch kein Neubau

Aus gesellschaftlicher Sicht ist das problematisch. Weniger Umwandlung bedeutet weniger Eigentumswohnungen, da der Neubau nicht hinterherkommt und die extreme Nachfrage die Bodenpreise und damit die Mieten und Kaufpreise explodieren lässt. Die Umwandlung war daher ein gutes Ventil. Weniger Eigentumswohnungen bedeuten noch höhere Preise für das verbliebene An­gebot, denn der Trend geht dahin, dass bald nur noch teure Neubauwohnungen zum Verkauf stehen. Dadurch können sich noch weniger Menschen eine der wichtigsten Formen der Altersvorsorge leisten. Wir erinnern uns: Im europäischen Vergleich ist Deutschland mit einer Eigentumsquote von 51 Prozent ein Schlusslicht. Zum Vergleich: In Rumänien, Ungarn oder der Slowakei besitzen mehr als 90 Prozent der Bevölkerung Wohneigentum. In Kombination mit einem stetig sinkenden Rentenniveau ist diese Entwicklung in Deutschland eine gesellschaftliche Vollkatastrophe.

Verträglichere Lösung wäre möglich gewesen

Man könnte das Problem der Umwandlungen verträglicher lösen: Mieter haben bei Umwandlung ein Vorkaufsrecht. Dieses könnte man erweitern und auf den zweiten Verkauf nach Umwandlung ausdehnen. Zudem könnte man Eigenbedarfskündigungen nicht nur für 10, sondern für 15 Jahre nach Umwandlung ausschließen. Dann wären auch mehr Mieter zu Eigentümern geworden. Stattdessen hat die Politik entschieden, dass nun Eigentümer für die Probleme einer verfehlten Wohnungs- und Infrastrukturpolitik geradestehen müssen.

Oliver Moll

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14.09.2020 Klönschnack: Deal? – Deal! – Ausgedealt

Absprachen zwischen Mietern Deal? – Deal! – Ausgedealt

„Für 50 Euro plus alle Wände weiß streichen können Sie die Waschmaschine übernehmen.“ Deals zwischen Mieter und Nachmieter haben Hochkonjunktur, unter anderem, weil immer mehr Vermieter dem aktuellen Mieter die Suche nach einem Nachfolger überlassen, um Vermittlungsprovisionen zu sparen. Vermieter sollten jedoch ein wachsames Auge auf solche Absprachen werfen und nachhalten, um unnötige Streitereien und Folgekosten für sich selbst zu vermeiden.

Kopie des Kaufvertrtags geben lassen!

Wenn Mieter und Nachmieter einen Abstand für Gegenstände schließen, sollte der Vermieter sich immer die Kopie eines Kaufvertrages geben lassen. Sonst läuft er Gefahr, für Reparatur oder Ersatz aufkommen zu müssen, sollte das Gerät kaputt gehen. Denn ohne Vertrag kann ein böswilliger Mieter behaupten, dass die Wohnung bereits mit Waschmaschine vermietet wurde. Außerdem müssen Leistung und Gegenleistung in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Wir haben mal einen Mieter erwischt, der Orangenkisten als Möbel für 10.000 Euro verkaufen wollte. Das war nichts andere als eine getarnte Ablöse, damit der neue Mieter die Wohnung bekommt. Uns wurde der Neue dann als „bester Freund“ vorgestellt. Tatsächlich hatte der Altmieter bei Ebay eine Anzeige aufgegeben. Unser Exposé, seine Telefonnummer.

Auf keinen Fall Schönheitsreparaturen einbinden!

Noch schwieriger ist es bei Absprachen der Mieter, die Schönheitsreparaturen betreffen. Der BGH hat 2018 entschieden, dass Vereinbarungen zwischen Altmieter und Neumieter keinen Einfuss auf die Verpflichtungen zwischen dem Vermieter und seinen beiden Mietern haben. Es gibt keine Verträge zu Lasten Dritter (Vermieter). Wenn der Vermieter das obige Beispiel akzeptiert und zulässt, dass der Altmieter seine Verpflichtung auf den neuen Mieter abwälzt, verliert er alle Ansprüche.

Das hat Folgen: Die Wohnung ist juristisch unrenoviert übergeben. Die Klausel der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist nichtig. Der Vermieter muss gemäß BGH alle 5-10 Jahre die Wohnung renovieren und kann den neuen Mieter mit maximal 50 Prozent an den Kosten beteiligen. Ausgedealt. Für den Vermieter wäre es besser gewesen, wenn er vom Altmieter die Beseitigung der Schäden verlangt oder die Wohnung selbst gestrichen hätte. Denn dann gilt die Schönheitsreparaturklausel.

Absprachen bedürfen der Regelung.

Fazit: Abstandszahlungen für Gegenstände sind für Vermieter akzeptabel, vorausgesetzt, es gibt einen ausgewogenen Kaufvertrag und im Übergabeprotokoll wird vermerkt, wem was gehört. Absprachen bezüglich Schönheitsreparaturen sind jedoch ein NoGo. Das Gute dabei: Vermieter müssen solchen Deals zustimmen. In Anbetracht der aktuellen Rechtsprechung lautet unser Rat: Tun Sie es nicht!

Oliver Moll

Moll & Moll Zinshaus GmbH

www.mollundmoll.de

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Am 21.02.2021 erschien der Artikel auch noch in der WELT

12.07.2020, Die Welt: Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben…

…wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt. Um den Hausfrieden zu stören, muss ein Nachbar aber nicht mal „böse“ sein. Oft reicht es schon, wenn Mieter unterschiedlichster Altersklassen, Lebenssituationen und Ruhebedürfnisse aufeinandertreffen. Für Vermieter sind Konflikte innerhalb der Hausgemeinschaft vor allem eines: zeitfressend, nervenaufreibend und mitunter auch kostspielig.

Viele Ratgeber-Artikel propagieren deshalb eine möglichst homogene Hausgemeinschaft. Wir haben in der Praxis allerdings festgestellt: Gewisse Überschneidungen, etwa bei Bildungsstand oder Einkommen, sind wichtig. Zu viel Homogenität jedoch schädlich. Denn: Wenn Mieter zu viele Gemeinsamkeiten haben, bildet sich schnell eine eingeschworene Gemeinschaft, die basierend auf ihrem kollektiven juristischen Halbwissen gern mal versucht, Forderungen beim Vermieter durchzusetzen, für die es keinerlei rechtliche Grundlage gibt. Spätestens, wenn Mieter eine gemeinsame WhatsApp-Gruppe gründen, sollte Obacht angesagt sein. Eine gesunde Mischung ist für Vermieter am Ende tatsächlich die nervenschonendste Variante, vorausgesetzt, sie erfolgt mit Fingerspitzengefühl.

Bei Auswahl neuer Mieter sollte zum Beispiel bedacht werden, in welchen Lebensphasen sich die Bewohner der umliegenden Wohnungen jeweils befinden. Unter der freien Wohnung leben Rentner oder Schichtarbeiter? Dann sollte sie vielleicht lieber nicht an eine Familien mit kleinen Kindern vermietet werden. Und die Eltern besagter Familie wären wiederum wahrscheinlich wenig begeistert, wenn direkt neben ihnen eine Studenten-WG mit eher unregelmäßigen Tages- und Schlafrhythmen einzieht. Noch ein Tipp zur Konfliktprävention und -lösung: Berücksichtigen Sie bei der Kommunikation mit den Mietern, in welcher individuellen Lebensphase diese sich gerade befinden. Denn zu Beschwerden und Streit kommt es meistens erst, wenn Menschen sich mit ihren Bedürfnissen nicht wahrgenommen fühlen. Ebenfalls wichtig bei der Mieterwahl: Eine gewisse Heterogenität bei den Berufsständen reduziert das Risiko von Zahlungsausfällen. So sollten nicht nur Selbstständige oder Mitarbeiter eines einzigen großen Arbeitgebers (etwa Airbus oder VW) im Haus leben. Vermieter in Wolfsburg, wo gut 60 Prozent der Bevölkerung aktuell in Kurzarbeit sind, können gerade ein Lied davo singen. Dank unserer Mieterstrukturen haben wir aber auch in Corona-Zeiten kaum Ausfälle zu beklagen und die Ausfälle Einzelner können vom Kollektiv aufgefangen werden. Eine gewisse Streuung bietet also Sicherheit.

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01.07.2020 Klönschnack; Hausverwalter sind Netzwerker

Das Aufgabenspektrum von Hausverwaltern wird unterschätzt. Viele Eigentümer haben erst einmal nur die offensichtlichen Vorteile einer professionellen Verwaltung im Blick: ordentliche Buchführung, fundierte Beratung in Mietsachen sowie eine gute Erreichbarkeit für die Mieter. Die Aufgaben eines Verwalters gehen aber noch weiter. Ein nicht zu unterschätzender Punkt ist etwa sein oder ihr persönliches Netzwerk. Stichwort: Handwerkermangel. Gerade bei kleineren Aufträgen winken viele Anbieter ab, da sie sich aufgrund der guten Auftragslage ihre Kunden inzwischen aussuchen können. Ein guter Hausverwalter kann jedoch auf ein über die Jahre gewachsenes Netzwerk aus geprüften Handwerkern zurückgreifen, die auch bei Kleinigkeiten schnell vor Ort sind und später etwaige Nachbesserungen ohne Murren erledigen.

Das ist vor allem bei Baumaßnahmen an Bestandsobjekten ein großer Vorteil, denn hier kann sich ein scheinbar einfacher Auftrag schnell zu einer komplexen Baustelle entwickeln. Wir beraten unsere Kunden zum Beispiel oft bei energetischen Baumaßnahmen. Dafür gibt es zwar finanzielle Förderungen in Form von KFW-Darlehen oder IFB-Zuschüssen, es ist jedoch immer schwieriger gute Handwerker für solche Projekte zu finden – und dann bringt einem die gesicherte Finanzierung allein leider nicht mehr viel.

Doch nicht nur für den laufenden Betrieb und Arbeiten am Bestand, auch bei wichtigen langfristigen Entscheidungen kann ein guter Verwalter helfen. Oft begleitet er seine Kunden schon über Jahrzehnte und ist beispielsweise ein guter erster Ansprechpartner wenn es um die Nachfolgeregelung geht: Er kann schnell Immobilienwerte überschlagen, kennt den Markt für Anlagealternativen und hat wahrscheinlich bereits Erfahrung mit ähnlichen Fällen. Durch sein Netzwerk kann er zudem den Kontakt zu guten Notaren, Steuerberatern, Spezialanwälten oder Wirtschaftsprüfern herstellen.

Das breite Leistungsspektrum zeigt: Ein guter und vielseitiger Hausverwalter ist eigentlich mehr ein Berater, dessen Angebot sich deutlich von dem eines „Schema-F-Verwalters“ unterscheidet. Bei Moll & Moll bieten wir deshalb nicht nur die reine Hausverwaltung, sondern auch Beratungsleistungen an – sowohl für unsere langjährigen Verwaltungskunden als auch für jeden anderen Grundeigentümer auf flexibler Honorarbasis.

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14.06.2020 Welt am Sonntag: Drei Wünsche an die Bürgerschaft

Hamburg hat eine neue Bürgerschaft gewählt und das Thema „Wohnen“ wird auch in dieser Legislaturperiode wahrscheinlich wieder für die ein oder andere hitzige Diskussion im Rathaus sorgen. Unabhängig von den konkreten Wahlversprechen der einzelnen Parteien hat Moll & Moll drei Wünsche an die neue Bürgerschaft formuliert.

Erstens: Mehr Wohnungen, Gesunde, lebenswerte Mischung

Mehr Wohnungen im Drittelmix bauen, also je ein Drittel öffentlich geförderte Mietwohnungen, frei finanzierte Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Forderungen, dass der politische Fokus auf Sozialwohnungen gelegt werden soll, greifen zu kurz. Viertel, die lediglich aus Sozialwohnungen bestehen, bergen langfristig die Gefahr der Ghetto-Bildung. Die Lebensqualität in jeder Stadt steht und fällt jedoch mit einer gesunden Mischung in allen Stadtteilen.

Zweitens: Wohnungen für den Mittelstand

Grundstücke bevorzugt an Baugenossenschaften vergeben. Denn wir brauchen bezahlbaren Wohnraum in den beliebten, also innerstädtischen, Lagen. Und damit meinen wir nicht Sozialwohnungen, zu denen Durchschnittsverdiener aufgrund von Einkommensgrenzen keinen Zugang haben, sondern Wohnungen für den Mittelstand mit Mieten um die 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter.

Drittens: Hexenjagd auf Vermieter einstellen

Die mediale und gesellschaftliche Hexenjagd auf Vermieter und Immobilieninvestoren beenden. Ja, es gibt schwarze Schafe in der Branche, die versuchen, ihre Renditen auf Kosten der Mieter zu optimieren. Der Großteil des vermieteten Wohnraums gehört jedoch Privatpersonen, für die Immobilien ein wichtiger Baustein der eigenen Altersvorsorge sind und die weniger an maximalen Profiten als an stabilen, langfristigen Mietverhältnissen interessiert sind.

Ruhige Hände und fundierte Entscheidungen

Die neue Bürgerschaft steht nun vor der schwierigen Aufgabe, die Interessen der unterschiedlichen Akteure auf dem Markt so gut wie möglich in Einklang zu bringen. Ideologisch aufgeladener Aktionismus ist hierbei kontraproduktiv. Stattdessen braucht es eine ruhige Hand und fundierte Entscheidungen. Denn auch wenn es manchen Politikern vielleicht nicht in die persönliche Karriereplanung passt: Wohnungspolitische Maßnahmen brauchen nun mal länger als eine Wahlperiode, um zu wirken.

Hier geht es zum Artikel in der Welt am Sonntag

Vererben: Lieber gut gemacht statt gut gemeint

Ein Zinshaus kostet Zeit, Nerven und natürlich Geld. Oft bindet es einen erheblichen Teil des Familienvermögens und wurde unter persönlichem (finanziellen) Verzicht erworben und bewirtschaftet. Viele Eigentümer möchten, dass ihre Nachkommen von dieser harten Arbeit profitieren: Sie wollen ihnen eine Immobilie vererben, die nicht nur gut in Schuss, sondern auch noch schuldenfrei ist.

Damit tun sie ihren Erben jedoch nur vermeintlich einen Gefallen. Denn im schlechtesten Fall löst die lastenfreie Übergabe eine so hohe Erbschaftssteuer aus, dass die liquiden Mittel der Erben nicht ausreichen und das Objekt verkauft werden muss. Wir hatten bei Moll & Moll tatsächlich einmal die Situation, dass die Erben von fünf schönen Zinshäusern zwei Objekte verkaufen mussten, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können. Hinzu kommt, dass die steuerlichen Immobilienwerte teilweise deutlich unter den realen Werten liegen. Nach der Veräußerung werden die „echten“ Verkaufspreise an das Finanzamt gemeldet. Die unangenehme Folge: eine Nachzahlung auf den erzielten Erlös.

So widersprüchlich es auch klingt: Zinshauseigentümer, die ihren Erben etwas Gutes tun möchten, sollten ihre Immobilie nicht schuldenfrei übergeben. Denn Verbindlichkeiten senken den Wert des zu versteuernden Vermögens. Deshalb kann es sinnvoll sein, vorher gezielte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen mittels Kreditaufnahme durchzuführen. Die Verbindlichkeiten müssen dann zwar von den Erben getilgt werden. Aber durch die Wertverbesserung erhalten sie dafür in der Regel auch höhere Einnahmen, die die Investition refinanzieren. Und ein netter Nebeneffekt: In den nächsten Jahren gibt es weniger Stress mit der Instandhaltung. Bei der Planung und Gestaltung des Nachlasses kann auch ein Gang zu Notar und Steuerberater dabei helfen, typische Fallstricke zu vermeiden. So klappt es dann nicht nur mit dem „gut gemeint“, sondern auch mit dem „gut gemacht“.

Den Artikel aus dem Klönschnack finden Sie hier.

20.01.2019 Die Welt: Stadtteile im Wandel der Zeit

Lage, Lage, Lage – Der Standortfaktor hat nach wie vor entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Mieten und den Wert eines Objektes. Dabei spielt die Reputation der jeweiligen Nachbarschaft eine besondere Rolle. Der „soziale Status“ eines Viertels ist jedoch alles andere als in Stein gemeißelt und kann sich im Laufe der Jahre stark wandeln.

Hammerbrook etwa war bis zu den Luftangriffen der Alliierten im Juli 1943 ein beliebtes Wohn- und Arbeitsviertel mit mehr als 40.000 Einwohnern. In der Nacht zum 28. Juli 1943 wurde die Gegend, wie viele andere Teile des Hamburger Ostens, während eines Feuersturms jedoch nahezu komplett zerstört. Nach dem Krieg wurde dann entschieden, den Stadtteil als Industriegebiet wiederaufzubauen. Nun steht die nächste 180-Grad-Drehung bevor: Laut Stadtplanung soll Hammerbrook jetzt doch wieder ein Wohnviertel werden. Ob der Plan aufgeht, wird die Zeit zeigen, denn erstmal muss das Stigma eines charakter- und erlebnislosen Gewerbeviertels abgeschüttelt werden.

Ein weiteres Extrem-Beispiel ist Ottensen. Bis in die 1960er Jahre war der Stadtteil als „Mottenburg“ verschrien. Die Historie des wenig schmeichelhaften Spitznamens: Ende des 19. Jahrhunderts hatten sich viele Glasbläser und Zigarrendreher in Ottensen angesiedelt, die aufgrund der Arbeitsbedingungen anfällig für Tuberkulose waren, die wie Motten Löcher in die Lungen fraß. Viele Familien lebten zudem in nassen, engen Kellerwohnungen, die das Infektionsrisiko nochmal erhöhten. In den 1970er startete dann die gezielte Sanierung des maroden Stadtbildes, die 80er markierten den Beginn der Gentrifizierung. Heute gehört Ottensen zu den beliebtesten Vierteln Hamburgs und viele Alteingesessenen befürchten, dass ihr Quartier sich zur neuen Wahlheimat der „Bionade Bourgeoisie“ und „Latte-Macchiato-Mütter“ entwickelt.

Die Geschichte der Hamburger Stadteile zeigt: Viertel verändern sich. Der verrufene Stadtteil von heute kann das hippe Viertel von morgen sein – und umgekehrt. Immobilieneigentümer brauchen deshalb eine Strategie, die sich flexibel anpassen lässt und ihnen – oder ihren Erben – über die Jahrzehnte gewisse Handlungsspielräume lässt.

Oliver Moll

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Moll & Moll Zinshaus GmbHwww.mollundmoll.de

27.10.2019 Die Welt: Strategie vor Taktik!

Typisch für Berufsleben und Immobilein

Das operative Tagesgeschäft lässt kaum Zeit, einmal inne zu halten und in Ruhe über die Strategie des Geschäftsbereichs, der Abteilung oder des Projektes nachzudenken. Ähnlich geht es vielen Eigentümern bei der Bewirtschaftung ihrer Immobilien. Ein (teurer) Fehler. Denn besonders für Besitzer von mehreren Wohnungen oder Häusern ist eine durchdachte Strategie auf Basis gründlicher Objektanalysen und Prognoserechnungen unerlässlich, um das volle Potenzial der Objekte auszuschöpfen und Renditen langfristig zu sichern.

Die richtigen Fragen stellen!

Machen Sie sich Gedanken über das langfristige Portfolio und die Entwicklung des Bestandes: Welche Objekte sollen erworben, gehalten und welche verkauft werden? Was für ein Profil sollen die gewünschten Immobilien haben? Geht man auf Nummer sicher und setzt auf ein solides Zinshaus in beliebter Lage oder will man noch Potenziale heben und versucht sich an Immobilien im Hamburger Osten?

Und Umsetzen!

Umsetzen. Sobald die Fragen geklärt sind, geht es daran, die einzelnen Objekte gründlich zu analysieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen. Auch wichtig: ein geeignetes rechtliches Vehikel, in dem die Strategie über Generationen getragen werden kann, zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Übertragung der Objekte in die gewählte Rechtsform ist dann nochmal eine Herausforderung für sich, denn jede Gesellschaftsform bringt sowohl rechtliche als auch steuerliche Vor- und Nachteile mit sich. Eine solide Immobilienstrategie lässt sich deshalb am besten erarbeiten, wenn der Eigentümer von einem eingespielten Team aus Gesellschaftsrechtler, Steuerberater und Immobilienspezialist beraten wird.

Grundsätzlich sollte die Strategie flexibel angepasst werden können und Zinshauseigentümern ermöglichen, zu agieren, statt nur zu reagieren. Denn Lagen können sich im Laufe der Zeit verbessern oder verschlechtern und politische Entscheidungen gewisse Rahmenbedingungen verändern. Zinshauseigentümer sollten also immer daran denken: Die Zeiten ändern sich.

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01.10.2019 Klönschnack: Seien Sie ehrlich zu sich selbst!

Jeder kennt die typischen Diskussionen während der Fußball-WM: In schöner Regelmäßigkeit gibt es in Deutschland plötzlich fast 80 Millionen Nationaltrainer, die genau wissen, wie Die Mannschaft zum Sieg geführt werden kann.

Kommt die Sprache auf Immobilien, ist es ähnlich, und 80 Millionen Hausverwalter steuern mit viel „hätte“, „könnte“ und „sollte“ ihre Meinung bei. Ein paar Wohnungen vermieten, das kann ja schließlich nicht so schwer sein.

Leider denkt das auch manch ein Privatanleger, der das aktuelle Niedrigzinsumfeld nutzt, um sein Geld in Immobilien zu investieren. Viele unterschätzen den Aufwand, den eine Immobilie verursacht: Zum Vermieten gehört weit mehr, als einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und sich den Rest der Zeit über hohe Mieteinnahmen zu freuen. Denn besitzt man mehrere Wohnungen oder ein Mietshaus, hat man vor allem eines: Viel Arbeit

Vermieter sein ist Schwer!

Der Vermieter muss sich um pünktliche Abrechnungen, Reparaturen und Instandhaltung kümmern, neue Mieter suchen und Gesetze und Richtlinien fristgerecht umsetzen, um mitunter hohe Strafzahlungen zu vermeiden.

Oft muss er auch als Mediator zwischen zerstrittenen Mietparteien vermitteln. Denn Mietshäuser bergen großes Konfliktpotenzial und im schlimmsten Fall muss sogar ein Rechtsstreit geführt werden.

Zusätzlich zum operativen Tagesgeschäft sind strategische Entscheidungen zu treffen, um die Rendite und den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Dazu gehört zum Beispiel, die Mieterstruktur anzupassen, Mietverträge zu optimieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen.

Eigentümer sollten deshalb ehrlich zu sich selbst sein und sich fragen, ob sie über ein belastbares Nervenkostüm sowie das nötige wirtschaftliche und juristische Fachwissen verfügen. Und falls die Antwort „nein“ lautet: Es ist keine Schande, sich Hilfe von einem Profi zu holen, der sich um die wirtschaftliche, technische und rechtlich einwandfreie Verwaltung der Immobilie kümmert. Das ist nicht mal teuer: Gute Verwalter werden prozentual nach Mieteinnahmen bezahlt und teilen so Erfolg und Misserfolg unmittelbar mit dem Eigentümer.

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12.07.2019 Welt am Sonntag: Wenn der Putz von der Decke bröckelt

Wenn das Treppengeländer auseinanderfällt und der Putz von den Wänden bröckelt, ist es oft bereits zu spät für günstige Reparaturmaßnahmen. Zinshaus-Eigentümer müssen deshalb einen konkreten Instandhaltungsplan haben. Der muss sich an ihrer individuellen Strategie für die entsprechende Immobilie orientieren. Denn es macht einen Unterschied, ob die Rendite des Objektes im Fokus steht oder das Gebäude in einigen Jahren aufgehübscht und in einem Top-Zustand an die Kinder vererbt werden soll.

Ein guter Hausverwalter unterstützt bei der persönlichen Strategiefindung und übernimmt bei anfallenden Maßnahmen die Rolle des Koordinators. Er nimmt beispielsweise die Arbeit an der Baustelle ab und regelt die Kommunikation mit den Mietern. Im Idealfall werden diese Leistungen durch sein normales Honorar abgedeckt, denn kein Verwalter sollte an einem mangelbehafteten Gebäude verdienen. Manche Verwalter erheben jedoch eine Gebühr auf bauliche Leistungen von beispielsweise fünf oder sogar sieben Prozent. Deshalb: Augen auf bei der Vertragsgestaltung.

Um einen Instandhaltungsplan festzulegen, sollten vorab zwei Fragen geklärt werden: Welche Maßnahmen erhalten langfristig den Wert der Immobilie und welche vermeiden unnötige Kosten? Besonders dringende Probleme, wie Wasserschäden, sollten zum Beispiel immer direkt beseitigt werden, da sie längerfristig viel Ärger machen können. Auch bei Rissen an Balkonen und sich häufenden Schimmelmeldungen von Mietern empfiehlt sich eine zügige Ursachenforschung. Schimmel etwa kann auf Risse im Mauerwerk hindeuten, durch die Feuchtigkeit eindringt. Langfristigere Projekte, wie das Austauschen von Fenstern, lassen sich dagegen gut peu à peu beim Mieterwechsel – und damit ohne Mietminderungen – erledigen. Grundsätzlich sollte der Eigentümer oder der Verwalter das Gebäude viermal im Jahr begehen, um Vorboten von ernsteren Mängeln früh genug zu erkennen. Denn wenn beim Besuch plötzlich der Putz in die Haare bröckelt, wird es auf jeden Fall eines: teuer.

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