Lage, Lage, Lage – Der Standortfaktor hat nach wie vor entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Mieten und den Wert eines Objektes. Dabei spielt die Reputation der jeweiligen Nachbarschaft eine besondere Rolle. Der „soziale Status“ eines Viertels ist jedoch alles andere als in Stein gemeißelt und kann sich im Laufe der Jahre stark wandeln.

Hammerbrook etwa war bis zu den Luftangriffen der Alliierten im Juli 1943 ein beliebtes Wohn- und Arbeitsviertel mit mehr als 40.000 Einwohnern. In der Nacht zum 28. Juli 1943 wurde die Gegend, wie viele andere Teile des Hamburger Ostens, während eines Feuersturms jedoch nahezu komplett zerstört. Nach dem Krieg wurde dann entschieden, den Stadtteil als Industriegebiet wiederaufzubauen. Nun steht die nächste 180-Grad-Drehung bevor: Laut Stadtplanung soll Hammerbrook jetzt doch wieder ein Wohnviertel werden. Ob der Plan aufgeht, wird die Zeit zeigen, denn erstmal muss das Stigma eines charakter- und erlebnislosen Gewerbeviertels abgeschüttelt werden.

Ein weiteres Extrem-Beispiel ist Ottensen. Bis in die 1960er Jahre war der Stadtteil als „Mottenburg“ verschrien. Die Historie des wenig schmeichelhaften Spitznamens: Ende des 19. Jahrhunderts hatten sich viele Glasbläser und Zigarrendreher in Ottensen angesiedelt, die aufgrund der Arbeitsbedingungen anfällig für Tuberkulose waren, die wie Motten Löcher in die Lungen fraß. Viele Familien lebten zudem in nassen, engen Kellerwohnungen, die das Infektionsrisiko nochmal erhöhten. In den 1970er startete dann die gezielte Sanierung des maroden Stadtbildes, die 80er markierten den Beginn der Gentrifizierung. Heute gehört Ottensen zu den beliebtesten Vierteln Hamburgs und viele Alteingesessenen befürchten, dass ihr Quartier sich zur neuen Wahlheimat der „Bionade Bourgeoisie“ und „Latte-Macchiato-Mütter“ entwickelt.

Die Geschichte der Hamburger Stadteile zeigt: Viertel verändern sich. Der verrufene Stadtteil von heute kann das hippe Viertel von morgen sein – und umgekehrt. Immobilieneigentümer brauchen deshalb eine Strategie, die sich flexibel anpassen lässt und ihnen – oder ihren Erben – über die Jahrzehnte gewisse Handlungsspielräume lässt.

Oliver Moll

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Moll & Moll Zinshaus GmbHwww.mollundmoll.de

Im Dezember 2018 hatten wir einen Kommentar zum neuen Mietrechtsanpassungsgesetz und die darin enthaltenen verfehlte Maßnahmen veröffentlicht.

Starke Presse

Dieser Kommentar wurde in den folgenden Monaten von mutigen Medien aufgegriffen. Die Welt, finanzen.net, Klönschnack und Euro am Sonntag haben berichtet. Insgesamt hatten wir über 3 Mio. Klicks und mehr als 200.000 Leser in den Medien.

Schwache Politik

Nur die Politik scheint das Fazit unseres Artikels nicht zu interessieren. Statt sich mit den belegbaren Folgen dieses unsinnigen Gesetzes auseinanderzusetzen (siehe Beispiel), wird weiter über Verschärfungen gesprochen. Verfehlte Maßnahmen werden gefeiert. Ganz nach Pipi Langstrumpf „… ich mache mir die Welt wie sie mir gefällt …“. Es kann doch nicht sein, dass verantwortungsvolle Politiker, solchen Blödsinn ernsthaft beschließen und auch noch verteidigen. Jedenfalls stellen wir fest, dass immer mehr Menschen erkennen, was gerade am Immobilienmarkt geschieht und wie die SPD, Grüne und CDU/CSU das Feld „Mieter“ für die Wahl instrumentalisieren.

Grundeigentümer sind nicht Schuld an Situation

Grundeigentümer können sich ja nicht wehren, denn Eigentum verpflichtet und Sie sind einfach zu wenige im Vergleich zu den Mietern. Und diejenigen Eigentümer, die am Markt Gewicht haben, werden dann als Heuschrecken und Verbrecher beschimpft, die man enteignen muss. So wird man seine Gegner ganz gut los. Einfach mal eine Hexenjagd lostreten.

Verschwiegen wird nur, dass dieselben Politiker noch vor wenigen Jahren z.B. in Hamburg dem städtischen Unternehmen jährlich dreistellige Millionenbeträge zur Haushaltssanierung entnommen haben und keinen Cent in günstigen Wohnraum investierten. Vergessen auch, dass eben diese Politiker über die Wohnungsgesellschaften selbst in Hamburg 50% des Wohnungsmarktes kontrollieren, vergessen, dass Millionen von Wohnungen von diesen Politikern verkauft wurden. Vergessen, dass diese Politiker den sozialen Wohnungsbau eingestellt haben. Es ist zum wahnsinnig werden mit dem Kurzzeitgedächtnis von Medien und Politik.

Schlimme Folgen für Betroffene

Nun denn. Sei es drum. Irgendwann wird damit Schluss sein. So oder So. Und die bedürftigen Senioren in unserem Beispiel werden weiter in ungedämmten Häusern aus den sechziger Jahren mit Gemeinschaftsbädern wohnen oder müssen zu Fuß in den 2. Stock. Sie sind halt arm oder ausgezogen. Die Stiftung ist dann wegen Leerstand irgendwann Pleite, wird geschlossen und das Filetgrundstück an einen Aufteiler und Projektentwickler verkauft. Danke liebe Politiker!

Den Artikel in der Euro am Sonntag lesen Sie hier.

Dies war übrigens unser Beispiel und das Haus gibt es wirklich:

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Fahrstühle fallen aus.

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

Das Schreckgespenst Zinswende

Deutschland erlebte im Oktober ein überraschendes Comeback der Inflation. Schreckgespenst Zinswende. Nach Schätzung des Statistischen Bundesamtes lagen die Verbraucherpreise 2,5 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Treiber der Entwicklung sind vor allem steigende Öl- und Lebensmittelpreise. Experten rechnen damit, dass die Inflation in der gesamten Eurozone auf über zwei Prozent klettern wird. Das setzt auch die EZB unter Druck, die Zinsen eventuell schneller als geplant anzuheben. Das Schreckgespenst Zinswende hätte direkte Konsequenzen für den Immobilienmarkt, da die Kombination aus billigem Geld und fehlenden Anlagealternativen in den letzten Jahren der Haupt-Preistreiber war.

Preiskorrektur ist eigentlich unausweichlich

Die schlechte Nachricht zuerst: Nachdem es mit den Immobilienpreisen seit inzwischen zehn Jahren aufwärts geht und die Big 7 in manchen Lagen sogar für professionelle Investoren zu teuer werden, ist eine Preiskorrektur eigentlich unausweichlich. Die Zinswende würde jedoch keinen Wertverfall über Nacht auslösen, sondern eine Phase langsamer, kontinuierlicher Preisrückgänge einläuten, die sich über mehrere Monate oder sogar Jahre ziehen könnte. Die verschiedenen Objektklassen werden sich dabei unterschiedlich entwickeln: Für Eigentumswohnungen sind beispielsweise höhere Preisabschläge zu erwarten als für Zinshäuser. Grundsätzlich sind Preiskorrekturen von bis zu 30 Prozent möglich. Das wird besonders hart für Eigentümer, die ihre Immobilie noch nicht abbezahlt haben, aber durch unvorhergesehene Ereignisse wie Scheidungen oder Todesfälle die Finanzierung nicht mehr stemmen können und zum Verkauf gezwungen sind. Am stärksten aber wird es Bauträger und Projektentwickler treffen, die sich auf höhere Baukosten, Abschläge beim Verkauf und längere Vermarktungszeiträume einstellen müssen.

Kreis der Betroffenen bleibt überschaubar

Die gute Nachricht: Der Kreis der Betroffenen wird unterm Strich überschaubar bleiben. Denn die Mehrheit der Deutschen setzt bei der Finanzierung ihrer Immobilien auf langfristige Zinsbindungen von 15 oder sogar 20 Jahren bei hohen Tilgungsraten und wird sich ihre Immobilie auch bei steigendem Zinsniveau leisten können. Zinshausbesitzer haben zudem einen langfristigen Anlagehorizont und können Preiskorrekturen ohne Schwierigkeiten aussitzen und in Ruhe einen günstigeren Exit-Zeitpunkt abwarten. Die meisten Immobilieneigentümer müssen also keine Furcht vor dem Gespenst der Zinswende haben.

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Grundsteuerreform Aussitzen kann teuer werden

Die aktuelle Bemessungsform der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber laut Bundesverfassungsgericht nun eine neue Regelung für die Grundsteuerreform verabschieden. Noch unterschätzen viele Hauseigentümer die Risiken einer Grundsteuerreform, denn bis jetzt kann die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Linke hat das Urteil allerdings zum Anlass genommen, eine Abschaffung der Umlagefähigkeit zu fordern. Spätestens jetzt sollten Immobilienbesitzer in Habachtstellung gehen und sich mit den diskutierten Reform-Modellen auseinandersetzen:

Kostenwertmodell

Beim Kostenwertmodell werden der Wert des Grundstücks und die Baukosten des Gebäudes berücksichtigt. Da die Grundstückswerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind, würde das eine deutliche steuerliche Mehrbelastung bedeuten. In bestimmten Lagen Hamburgs eventuell sogar um das 40-Fache. Die gute Nachricht: Dieses Modell ist zeitlich so gut wie nicht mehr umsetzbar, denn dafür müssten 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.

Bodenwertmodell

Beim Bodenwertmodell wird für die Steuerhöhe nur der Wert des Grundstücks zugrunde gelegt. Damit würden auch hier Eigentümer in beliebten Gegenden überdurchschnittlich stark belastet werden.

Flächenmodell

Deutlich fairer ist dagegen das Flächenmodell, das die Steuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt. Doch auch hier gilt: Es wird wohl teurer.

Die simple Lösung aus der Praxis:

Dabei gibt es eine simple Lösung, die Reform aufkommensneutral zu gestalten: Die Gemeinden müssten nur ihre jeweiligen Hebesätze anpassen. Dieser Aspekt wird in der Diskussion aber totgeschwiegen. Aus kommunaler Sicht verständlich, denn die Neuberechnung wäre mit sehr viel Arbeit verbunden. Zudem ist die Grundsteuer mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Da liegt der Gedanke nahe, dass diese an einer aufkommensneutralen Gestaltung per se kein Interesse haben.

Eigentümer organisiert Euch – Sonst wird es teuer!

Für Eigentümer und Mieter könnte eine Anpassung jedoch eine erhebliche Mehrbelastung verhindern. Allerdings haben Hausbesitzer in Deutschland kaum eine Lobby. Wer also darüber nachgedacht hat, seine Interessen aktiv zu vertreten, beispielsweise in den Grundeigentümerverbänden: Wenn, dann jetzt! Sonst wird es 2020 womöglich eine sehr unfaire und sehr teure Steuerreform geben.

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Beratung statt reiner Abverkauf

Hohe Erwartungen und Enttäuschungen liegen oft nah beieinander – auch bei Immobilien. Der Großteil der Hausbesitzer in Deutschland sind Laien, die wenig bis gar keine Erfahrung mit dem Verkauf von Objekten haben. Soll eine Immobilie veräußert werden, verlassen sie sich deshalb meist auf einen Makler, der ihnen in dieser Ausnahmesituation mit Rat und Tat zur Seite stehen soll. Aber eigentlich ist Beratung statt reiner Abverkauf gewünscht.

Das Missverständnis über die Rolle eines Maklers

Viele Eigentümer sind sich gar nicht bewusst, dass sie eigentlich keinen Makler brauchen, sondern einen Dienstleister, der sie bei allen Fragen und Unsicherheiten rund um den Verkauf unterstützt. Denn die einzige Leistung, für die ein Makler laut Gesetz bezahlt wird, ist die Vermittlung. Die oft erwarteten Zusatzleistungen gehören nicht zu seinen offiziellen Aufgaben.

Die Alternativen aus dem professionellen Geschäft

Deshalb setzt sich langsam aber sicher bei privaten Verkäufen ein Alternativ-Modell durch, das im professionellen Immobiliengeschäft bereits Gang und Gäbe ist: Anstelle eines Maklers wird ein Berater auf Honorarbasis engagiert, der den gesamten Verkaufsprozess strukturiert. Er unterstützt beispielsweise bei der Preisfindung, bereitet Verkaufs- und Werbeunterlagen vor, führt Objektbesichtigungen durch, gibt Hilfestellung bei der Bewertung von Geboten und prüft Notarverträge. Im Vergleich zu einem Makler, der aufgrund seiner Arbeit auf Provisionsbasis an einem möglichst zügigen Verkauf des Objektes interessiert ist, kann der Berater sich dabei deutlich mehr Zeit für seine Arbeit nehmen. Das senkt auch das Risiko von unangenehmen Überraschungen. Ein Klassiker, der leider immer wieder vorkommt: Beim Notarbesuch wird schon zur Unterschrift des Kaufvertrages angesetzt und plötzlich stellt man fest, dass es noch ein Wegerecht gibt, das bisher völlig vernachlässigt wurde. Eine ärgerliche, aber eigentlich leicht vermeidbare Situation.

Die Zukunft: Das angelsächsische Modell

Der Berater als einseitiger Interessenvertreter auf Honorarbasis wird aufgrund seines breiten Angebots das Zukunftsmodell der Branche sein. Und da in diesem System auch Käufer professionelle Berater an ihrer Seite haben, die direkt mit dem Berater auf Verkäuferseite verhandeln, wird es zu einer erheblichen Professionalisierung des Berufsstandes kommen – für mehr Leistung und weniger Enttäuschungen.

Aufgrund der fixen, nachprüfbaren Honorare für konkret vereinbarte Dienstleistungen haftet der Berater ganz anders, als der Makler. Aber dafür wird er eben auch mit einem erfolgsunabhängigen Honorar entlohnt. Daher ist es üblich bei Verkäufen noch eine Erfolgskomponente in das Honorar – nämlich eben für die reine Maklerleistung – einzubauen, welche im angelsächsischen Markt eben um 1-2% Netto ausmacht. Selbstverständlich zuzüglich zum festen Honorar.

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