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12.07.2020, Die Welt: Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben…

…wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt. Um den Hausfrieden zu stören, muss ein Nachbar aber nicht mal „böse“ sein. Oft reicht es schon, wenn Mieter unterschiedlichster Altersklassen, Lebenssituationen und Ruhebedürfnisse aufeinandertreffen. Für Vermieter sind Konflikte innerhalb der Hausgemeinschaft vor allem eines: zeitfressend, nervenaufreibend und mitunter auch kostspielig.

Viele Ratgeber-Artikel propagieren deshalb eine möglichst homogene Hausgemeinschaft. Wir haben in der Praxis allerdings festgestellt: Gewisse Überschneidungen, etwa bei Bildungsstand oder Einkommen, sind wichtig. Zu viel Homogenität jedoch schädlich. Denn: Wenn Mieter zu viele Gemeinsamkeiten haben, bildet sich schnell eine eingeschworene Gemeinschaft, die basierend auf ihrem kollektiven juristischen Halbwissen gern mal versucht, Forderungen beim Vermieter durchzusetzen, für die es keinerlei rechtliche Grundlage gibt. Spätestens, wenn Mieter eine gemeinsame WhatsApp-Gruppe gründen, sollte Obacht angesagt sein. Eine gesunde Mischung ist für Vermieter am Ende tatsächlich die nervenschonendste Variante, vorausgesetzt, sie erfolgt mit Fingerspitzengefühl.

Bei Auswahl neuer Mieter sollte zum Beispiel bedacht werden, in welchen Lebensphasen sich die Bewohner der umliegenden Wohnungen jeweils befinden. Unter der freien Wohnung leben Rentner oder Schichtarbeiter? Dann sollte sie vielleicht lieber nicht an eine Familien mit kleinen Kindern vermietet werden. Und die Eltern besagter Familie wären wiederum wahrscheinlich wenig begeistert, wenn direkt neben ihnen eine Studenten-WG mit eher unregelmäßigen Tages- und Schlafrhythmen einzieht. Noch ein Tipp zur Konfliktprävention und -lösung: Berücksichtigen Sie bei der Kommunikation mit den Mietern, in welcher individuellen Lebensphase diese sich gerade befinden. Denn zu Beschwerden und Streit kommt es meistens erst, wenn Menschen sich mit ihren Bedürfnissen nicht wahrgenommen fühlen. Ebenfalls wichtig bei der Mieterwahl: Eine gewisse Heterogenität bei den Berufsständen reduziert das Risiko von Zahlungsausfällen. So sollten nicht nur Selbstständige oder Mitarbeiter eines einzigen großen Arbeitgebers (etwa Airbus oder VW) im Haus leben. Vermieter in Wolfsburg, wo gut 60 Prozent der Bevölkerung aktuell in Kurzarbeit sind, können gerade ein Lied davo singen. Dank unserer Mieterstrukturen haben wir aber auch in Corona-Zeiten kaum Ausfälle zu beklagen und die Ausfälle Einzelner können vom Kollektiv aufgefangen werden. Eine gewisse Streuung bietet also Sicherheit.

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01.07.2020 Klönschnack; Hausverwalter sind Netzwerker

Das Aufgabenspektrum von Hausverwaltern wird unterschätzt. Viele Eigentümer haben erst einmal nur die offensichtlichen Vorteile einer professionellen Verwaltung im Blick: ordentliche Buchführung, fundierte Beratung in Mietsachen sowie eine gute Erreichbarkeit für die Mieter. Die Aufgaben eines Verwalters gehen aber noch weiter. Ein nicht zu unterschätzender Punkt ist etwa sein oder ihr persönliches Netzwerk. Stichwort: Handwerkermangel. Gerade bei kleineren Aufträgen winken viele Anbieter ab, da sie sich aufgrund der guten Auftragslage ihre Kunden inzwischen aussuchen können. Ein guter Hausverwalter kann jedoch auf ein über die Jahre gewachsenes Netzwerk aus geprüften Handwerkern zurückgreifen, die auch bei Kleinigkeiten schnell vor Ort sind und später etwaige Nachbesserungen ohne Murren erledigen.

Das ist vor allem bei Baumaßnahmen an Bestandsobjekten ein großer Vorteil, denn hier kann sich ein scheinbar einfacher Auftrag schnell zu einer komplexen Baustelle entwickeln. Wir beraten unsere Kunden zum Beispiel oft bei energetischen Baumaßnahmen. Dafür gibt es zwar finanzielle Förderungen in Form von KFW-Darlehen oder IFB-Zuschüssen, es ist jedoch immer schwieriger gute Handwerker für solche Projekte zu finden – und dann bringt einem die gesicherte Finanzierung allein leider nicht mehr viel.

Doch nicht nur für den laufenden Betrieb und Arbeiten am Bestand, auch bei wichtigen langfristigen Entscheidungen kann ein guter Verwalter helfen. Oft begleitet er seine Kunden schon über Jahrzehnte und ist beispielsweise ein guter erster Ansprechpartner wenn es um die Nachfolgeregelung geht: Er kann schnell Immobilienwerte überschlagen, kennt den Markt für Anlagealternativen und hat wahrscheinlich bereits Erfahrung mit ähnlichen Fällen. Durch sein Netzwerk kann er zudem den Kontakt zu guten Notaren, Steuerberatern, Spezialanwälten oder Wirtschaftsprüfern herstellen.

Das breite Leistungsspektrum zeigt: Ein guter und vielseitiger Hausverwalter ist eigentlich mehr ein Berater, dessen Angebot sich deutlich von dem eines „Schema-F-Verwalters“ unterscheidet. Bei Moll & Moll bieten wir deshalb nicht nur die reine Hausverwaltung, sondern auch Beratungsleistungen an – sowohl für unsere langjährigen Verwaltungskunden als auch für jeden anderen Grundeigentümer auf flexibler Honorarbasis.

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Vermietung, So kommen Sie durch die Corona-Krise

Das Corona-Virus bringt den gewohnten Alltags durcheinander. Politik, Finanzen, Wirtschaft und Gesellschaft sind von den Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie betroffen. Auch für Mieter und Vermieter ist dies eine herausfordernde Zeit, denn Kurzarbeit und eventuelle Arbeitslosigkeit gefährden die Zahlungsfähigkeit.

Vor diesem Hintergrund trat Ende März ein Hilfspaket der Bundesregierung zum Schutz der Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung in Kraft: Mieter, die wegen der Corona-Krise nicht mehr in der Lage sind, ihre Miete zu zahlen, können diese im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 ganz oder teilweise aussetzen (stunden) – vorausgesetzt, sie können nachweisen, dass die Zahlungsunfähigkeit in direktem Zusammenhang mit der Pandemie steht. Auch wichtig: Die gestundeten Mieten müssen zurückgezahlt werden. Vermieter haben dabei das Recht, Verzugszinsen in Höhe von rund 4 Prozent zu berechnen. Das ist der wesentliche Unterschied. Die Mieten sind nicht gemindert, sondern nur gestundet!

Diese Ausnahmeregelung zum Kündigungsrecht ist richtig und wichtig, denn niemand sollte aufgrund des Corona-Virus seine Wohnung verlieren. Was Eigentümer jedoch beherzigen sollten, um Missverständnisse zu vermeiden: Kommunizieren Sie Ihren Mietern klar und deutlich, dass die Mieten gezahlt werden müssen. Und machen Sie ihnen bewusst, dass Zahlungsprobleme damit nur auf die Zukunft verschoben und aufgrund der Zinszahlungen eventuell sogar noch verschlimmert werden. Mietminderungen sollten nur im Notfall zum Einsatz kommen. Und beachten Sie, dass für Gewerbemieter sicher andere Regeln gelten als für Wohnungsmieter, die durch weitere staatliche Hilfen besser geschützt sind. Bei Gewerbemietern, die keine Chance haben, verlorenes Geschäft nachzuholen, sollten sich beide Seiten am Ende der Krise an einen Tisch setzen und reden.

Grundsätzlich müssen Vermieter mit Zahlungsausfällen und erhöhtem Leerstand rechnen, was wiederum die eigene Finanzierung der Immobilie gefährdet. Die gute Nachricht: Auch für Eigentümer mit Darlehensverträgen gibt es eine Stundungsregelung, wenn aufgrund der Corona-Krise Einkünfte wegfallen. Verträge, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden, können demnach für maximal drei Monate pausiert werden. Das umfasst sowohl Rückzahlungs-, Zins- und Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1. April und 30. Juni 2020 fällig werden.

Ein grundsätzlicher Rat an alle Eigentümer: Verfolgen Sie die tägliche Berichterstattung. Weitere Maßnahmen für die Wohnungswirtschaft sind nicht auszuschließen, denn es gibt keine Garantie, dass die Krise im Sommer überstanden ist.

Dieser im Frühjahr erstellte Beitrag erschien im Mai auch in der Zeitschrift Klönschnack. Den Artikel finden Sie hier.

27.10.2019 Die Welt: Strategie vor Taktik!

Typisch für Berufsleben und Immobilein

Das operative Tagesgeschäft lässt kaum Zeit, einmal inne zu halten und in Ruhe über die Strategie des Geschäftsbereichs, der Abteilung oder des Projektes nachzudenken. Ähnlich geht es vielen Eigentümern bei der Bewirtschaftung ihrer Immobilien. Ein (teurer) Fehler. Denn besonders für Besitzer von mehreren Wohnungen oder Häusern ist eine durchdachte Strategie auf Basis gründlicher Objektanalysen und Prognoserechnungen unerlässlich, um das volle Potenzial der Objekte auszuschöpfen und Renditen langfristig zu sichern.

Die richtigen Fragen stellen!

Machen Sie sich Gedanken über das langfristige Portfolio und die Entwicklung des Bestandes: Welche Objekte sollen erworben, gehalten und welche verkauft werden? Was für ein Profil sollen die gewünschten Immobilien haben? Geht man auf Nummer sicher und setzt auf ein solides Zinshaus in beliebter Lage oder will man noch Potenziale heben und versucht sich an Immobilien im Hamburger Osten?

Und Umsetzen!

Umsetzen. Sobald die Fragen geklärt sind, geht es daran, die einzelnen Objekte gründlich zu analysieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen. Auch wichtig: ein geeignetes rechtliches Vehikel, in dem die Strategie über Generationen getragen werden kann, zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Übertragung der Objekte in die gewählte Rechtsform ist dann nochmal eine Herausforderung für sich, denn jede Gesellschaftsform bringt sowohl rechtliche als auch steuerliche Vor- und Nachteile mit sich. Eine solide Immobilienstrategie lässt sich deshalb am besten erarbeiten, wenn der Eigentümer von einem eingespielten Team aus Gesellschaftsrechtler, Steuerberater und Immobilienspezialist beraten wird.

Grundsätzlich sollte die Strategie flexibel angepasst werden können und Zinshauseigentümern ermöglichen, zu agieren, statt nur zu reagieren. Denn Lagen können sich im Laufe der Zeit verbessern oder verschlechtern und politische Entscheidungen gewisse Rahmenbedingungen verändern. Zinshauseigentümer sollten also immer daran denken: Die Zeiten ändern sich.

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01.10.2019 Klönschnack: Seien Sie ehrlich zu sich selbst!

Jeder kennt die typischen Diskussionen während der Fußball-WM: In schöner Regelmäßigkeit gibt es in Deutschland plötzlich fast 80 Millionen Nationaltrainer, die genau wissen, wie Die Mannschaft zum Sieg geführt werden kann.

Kommt die Sprache auf Immobilien, ist es ähnlich, und 80 Millionen Hausverwalter steuern mit viel „hätte“, „könnte“ und „sollte“ ihre Meinung bei. Ein paar Wohnungen vermieten, das kann ja schließlich nicht so schwer sein.

Leider denkt das auch manch ein Privatanleger, der das aktuelle Niedrigzinsumfeld nutzt, um sein Geld in Immobilien zu investieren. Viele unterschätzen den Aufwand, den eine Immobilie verursacht: Zum Vermieten gehört weit mehr, als einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und sich den Rest der Zeit über hohe Mieteinnahmen zu freuen. Denn besitzt man mehrere Wohnungen oder ein Mietshaus, hat man vor allem eines: Viel Arbeit

Vermieter sein ist Schwer!

Der Vermieter muss sich um pünktliche Abrechnungen, Reparaturen und Instandhaltung kümmern, neue Mieter suchen und Gesetze und Richtlinien fristgerecht umsetzen, um mitunter hohe Strafzahlungen zu vermeiden.

Oft muss er auch als Mediator zwischen zerstrittenen Mietparteien vermitteln. Denn Mietshäuser bergen großes Konfliktpotenzial und im schlimmsten Fall muss sogar ein Rechtsstreit geführt werden.

Zusätzlich zum operativen Tagesgeschäft sind strategische Entscheidungen zu treffen, um die Rendite und den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Dazu gehört zum Beispiel, die Mieterstruktur anzupassen, Mietverträge zu optimieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen.

Eigentümer sollten deshalb ehrlich zu sich selbst sein und sich fragen, ob sie über ein belastbares Nervenkostüm sowie das nötige wirtschaftliche und juristische Fachwissen verfügen. Und falls die Antwort „nein“ lautet: Es ist keine Schande, sich Hilfe von einem Profi zu holen, der sich um die wirtschaftliche, technische und rechtlich einwandfreie Verwaltung der Immobilie kümmert. Das ist nicht mal teuer: Gute Verwalter werden prozentual nach Mieteinnahmen bezahlt und teilen so Erfolg und Misserfolg unmittelbar mit dem Eigentümer.

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12.07.2019 Welt am Sonntag: Wenn der Putz von der Decke bröckelt

Wenn das Treppengeländer auseinanderfällt und der Putz von den Wänden bröckelt, ist es oft bereits zu spät für günstige Reparaturmaßnahmen. Zinshaus-Eigentümer müssen deshalb einen konkreten Instandhaltungsplan haben. Der muss sich an ihrer individuellen Strategie für die entsprechende Immobilie orientieren. Denn es macht einen Unterschied, ob die Rendite des Objektes im Fokus steht oder das Gebäude in einigen Jahren aufgehübscht und in einem Top-Zustand an die Kinder vererbt werden soll.

Ein guter Hausverwalter unterstützt bei der persönlichen Strategiefindung und übernimmt bei anfallenden Maßnahmen die Rolle des Koordinators. Er nimmt beispielsweise die Arbeit an der Baustelle ab und regelt die Kommunikation mit den Mietern. Im Idealfall werden diese Leistungen durch sein normales Honorar abgedeckt, denn kein Verwalter sollte an einem mangelbehafteten Gebäude verdienen. Manche Verwalter erheben jedoch eine Gebühr auf bauliche Leistungen von beispielsweise fünf oder sogar sieben Prozent. Deshalb: Augen auf bei der Vertragsgestaltung.

Um einen Instandhaltungsplan festzulegen, sollten vorab zwei Fragen geklärt werden: Welche Maßnahmen erhalten langfristig den Wert der Immobilie und welche vermeiden unnötige Kosten? Besonders dringende Probleme, wie Wasserschäden, sollten zum Beispiel immer direkt beseitigt werden, da sie längerfristig viel Ärger machen können. Auch bei Rissen an Balkonen und sich häufenden Schimmelmeldungen von Mietern empfiehlt sich eine zügige Ursachenforschung. Schimmel etwa kann auf Risse im Mauerwerk hindeuten, durch die Feuchtigkeit eindringt. Langfristigere Projekte, wie das Austauschen von Fenstern, lassen sich dagegen gut peu à peu beim Mieterwechsel – und damit ohne Mietminderungen – erledigen. Grundsätzlich sollte der Eigentümer oder der Verwalter das Gebäude viermal im Jahr begehen, um Vorboten von ernsteren Mängeln früh genug zu erkennen. Denn wenn beim Besuch plötzlich der Putz in die Haare bröckelt, wird es auf jeden Fall eines: teuer.

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