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Bundestagswahl 2021: Drum prüfe, wer sein Kreuzchen setzt…

Die ersten Parteien haben ihre Wahlprogramme veröffentlicht. Die endgültigen Fassungen stehen zwar noch nicht, doch die Entwürfe vermitteln bereits einen guten Eindruck, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Beim Lesen der Programme aus dem rot-rot-grünen Lager kommt einem unweigerlich der Kabarettist Volker Pispers in den Sinn: „Ist der Feind bekannt, hat der Tag Struktur!“ Oder eben das Wahlprogramm.

Und der Feind ist besonders bei der LINKEN klar definiert: der Vermieter und Immobilieneigentümer. Dementsprechend wird auch rhetorisch ordentlich aufgerüstet: Die Linken sprechen von Mietenwahnsinn und Erpresserwerkzeugen und stellen Forderungen wie „Keine Rendite mit der Miete“, „Zuhause für alle!“ „Immobilienkonzerne an die Kette legen!“ und „Klimagerechtigkeit statt Verdrängung“, die zwar sehr eingängig, aber leider sehr ideologie- statt faktengetrieben sind.

Ähnlich populistisch lesen sich die geplanten politischen Maßnahmen. Vorgesehen sind unter anderem: die Enteignung von großen Immobilienunternehmen wie die Deutsche Wohnen, ein bundesweiter Mietendeckel, das Erschweren von Eigenbedarfskündigungen sowie ein Verbot von Räumungen in die Wohnungslosigkeit und die Abschaffung der Modernisierungsumlage bei gleichzeitiger Sanierungsoffensive. Zudem soll es für Mieter das Recht auf Mietstreik geben. Auch interessant: Der Linken liebstes Kind, die Hausbesetzung, soll nicht nur legalisiert werden, im Falle von Besetzungen, die über ein Jahr andauern, soll es zudem ein dauerhaftes Wohnrecht geben.

Dies ist nur ein kleiner Auszug aus dem Programm, doch die politische Stoßrichtung ist eindeutig: Wohnen muss dem Markt entzogen werden und dabei werden die Eigentumsrechte von Vermietern mit Füßen getreten. Und wer sich diesem Diktat entziehen und sein Eigentum verkaufen möchte, soll ordentlich zur Kasse gebeten werden, denn die Linken wollen auch Privatverkäufe von Immobilien, die länger als 10 Jahre gehalten wurden, besteuern. Damit wird die Immobilie als besonders für den Mittelstand wichtige Säule des Vermögensaufbaus und der Altersvorsorge vollends unrentabel.

Mietendeckel durch die Hintertür

Im Wahlprogramm der Grünen sieht es leider nicht viel besser aus. Zwar ist kein Mietendeckel à la Berlin vorgesehen, sehr wohl ist die Rede aber von einer Mietobergrenze. Reguläre Mieterhöhungen sollen auf 2,5 Prozent im Jahr innerhalb des Mietspiegels begrenzt werden. Der Teufel liegt hier im Detail: Besagter Mietspiegel soll ausgeweitet werden und alle Mietabschlüsse der letzten 20 Jahre einspeisen. Laut Berechnungen des IVD würden als Folge die Mieten in Deutschland um durchschnittlich 18 Prozent sinken. Damit würde die Vermietung auch ohne einen Mietendeckel unwirtschaftlich werden. Ebenfalls problematisch: Die Grünen wollen die Modernisierungsumlage zwar nicht abschaffen, jedoch noch weiter absenken und auf maximal 1,50 Euro pro Quadratmeter begrenzen. Gleichzeitig wird jedoch eine „Klima-Sanierungsoffensive“ bei Gebäuden angestrebt. Wer die bezahlt, ist damit klar.

Und ebenso wie die Linken, wollen auch die Grünen stärker in die Eigentumsrechte von Immobilienbesitzern eingreifen. So soll es Mietern erleichtert werden, ihre Wohnungen samt den bestehenden Verträgen zu tauschen. Wie genau man sich das vorzustellen hat und inwieweit dadurch die Vertragsfreiheit von privaten Vermietern einschränkt wird ist unklar. Darüber hinaus soll es eine Pflicht für Eigentümer geben, ein Grundstück zu bebauen, sollte in der betreffenden Kommune Wohnungsnot herrschen, und auch gegen Fehlnutzungen und den Leerstand von Wohnraum wollen die Grünen vorgehen

Etwas gemäßigter geht es bei der SPD zu, die grundsätzliche Stoßrichtung stimmt jedoch mit Linken und Grünen überein. Auch die Sozialdemokraten wollen die Mieten begrenzen. Das Werkzeug ihrer Wahl: Für bestimmte Zeit sollen Mieten in angespannten Wohnlagen nur im Rahmen der Inflationsrate erhöht werden. Eine genaue Definition einer „angespannten Wohnlage“ wird jedoch nicht geliefert. Auch der Mietenspiegel soll ausgeweitet werden, aber immerhin auf nur acht Jahre.

Ein durchgehend ignorierter Fakt: Die Politik ist Preistreiber

Die Möglichkeit einer rot-rot-grünen Regierung wird inzwischen offen diskutiert. Für Immobilieneigentümer wäre dies jedoch eine verheerende Konstellation, denn alle drei Parteien befürworten die typischen populistischen Instrumente, die Eigentümern das Vermieten schwer und die Investition in Wohnraum zum wirtschaftlichen Risiko machen.

Die Forderungen sind zum Teil nicht nur widersprüchlich, sondern verkennen auch wichtige faktenbasierte Kausalzusammenhänge. Es sind nicht die privaten Vermieter, die in Deutschland immer noch rund 60 Prozent aller Vermieter ausmachen, die die Preise für Wohnraum in die Höhe treiben, sondern vor allem Verordnungen und Regularien der Politik, die das Bauen und damit die Investitionskosten und schließlich die Mieten verteuert haben. So gibt es in Deutschland inzwischen rund 20.000 Bauvorschriften. Dazu kommen noch die Klimaschutzauflagen.

Bereits 2018 kam ein Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie zu dem Ergebnis, dass die Kosten je Quadratmeter Wohnfläche im Geschosswohnungsbau von 2000 bis 2014 um 39 Prozent gestiegen sind. Davon gehen rund 15 Prozent auf die Verschärfung von staatlichen Vorgaben und Anforderungen wie etwa EnEV 2013 zurück.

Viele dieser Regularien sollen unter dem Deckmantel des Klimaschutzes nun noch verschärft werden. Der Vermieter wird damit als Verursacher und als entscheidende Stellschraube für fast alle Probleme gesehen: die Wohnungsnot, den Klimawandel, soziale Ungleichheit, etc.

Darüber hinaus wird von der Politik ignoriert, dass Immobilien und die Bildung von Wohneigentum eine der wichtigsten Säule der Altersvorsorge sind. Wir erinnern uns: Im europäischen Vergleich ist Deutschland mit einer Eigentumsquote von 51 Prozent ein Schlusslicht. Zum Vergleich: In Rumänien, Ungarn oder der Slowakei besitzen mehr als 90 Prozent der Bevölkerung Wohneigentum. In Kombination mit einem stetig sinkenden Rentenniveau ist diese Entwicklung in Deutschland eine gesellschaftliche Vollkatastrophe, besonders für die jüngeren Generationen.

Deswegen: Augen auf beim Kreuzchen machen!

Die meisten Programme lesen sich zwar nicht mal eben nebenbei. Das Programm der Linken ist zum Beispiel stolze 162 Seiten lang, das der Grünen umfasst 136 Seiten. Trotzdem sollten Immobilieneigentümer und alle politisch Interessierten einmal einen Blick hineinwerfen und ihre Wahlentscheidungen nicht nur auf Basis oberflächlicher Interviewaussagen treffen. Denn: Vier Jahre können lang sein und die Weichen, die in dieser Zeit gestellt werden, eventuell nicht mehr rückgängig zu machen sein.

Oliver Moll

01.03.2021 – Die Welt: Umwandlungsverbot

UMWANDLUNGSVERBOT: WENN DIE
LÖSUNG DAS PROBLEM VERSCHÄRFT

Mieter sollen vor einer Verdrängung aus ihrer Wohnung geschützt werden. Deshalb hat das Bundeskabinett Ende 2020 das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Darin enthalten ist das „Umwandlungsverbot“ für bestimmte Mietwohnungen in Eigentum, das maximal bis Ende 2025 gelten soll. Das Verbot soll dann für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche dies sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen.

Problem leider verschärft:

Leider verschärft das Verbot das Problem: Die zunehmende Regulierung veranlasst sowieso schon immer mehr private Vermieter, ihre Häuser abzustoßen – meist an große Immobilien­unternehmen mit eigenen Rechtsabteilungen. Das Umwandlungsverbot bringt das Fass nun zum Überlaufen: In meinen inzwischen 30 Jahren in der Branche habe ich noch nie von so vielen Eigentümern gehört, dass sie ihr Zinshaus, das eigentlich als generationenübergeifende Geldanlage gedacht war, umwandeln werden. Torschlusspanik, denn in wenigen Wochen ist diese Möglichkeit Geschichte.

Dadurch kein Neubau

Aus gesellschaftlicher Sicht ist das problematisch. Weniger Umwandlung bedeutet weniger Eigentumswohnungen, da der Neubau nicht hinterherkommt und die extreme Nachfrage die Bodenpreise und damit die Mieten und Kaufpreise explodieren lässt. Die Umwandlung war daher ein gutes Ventil. Weniger Eigentumswohnungen bedeuten noch höhere Preise für das verbliebene An­gebot, denn der Trend geht dahin, dass bald nur noch teure Neubauwohnungen zum Verkauf stehen. Dadurch können sich noch weniger Menschen eine der wichtigsten Formen der Altersvorsorge leisten. Wir erinnern uns: Im europäischen Vergleich ist Deutschland mit einer Eigentumsquote von 51 Prozent ein Schlusslicht. Zum Vergleich: In Rumänien, Ungarn oder der Slowakei besitzen mehr als 90 Prozent der Bevölkerung Wohneigentum. In Kombination mit einem stetig sinkenden Rentenniveau ist diese Entwicklung in Deutschland eine gesellschaftliche Vollkatastrophe.

Verträglichere Lösung wäre möglich gewesen

Man könnte das Problem der Umwandlungen verträglicher lösen: Mieter haben bei Umwandlung ein Vorkaufsrecht. Dieses könnte man erweitern und auf den zweiten Verkauf nach Umwandlung ausdehnen. Zudem könnte man Eigenbedarfskündigungen nicht nur für 10, sondern für 15 Jahre nach Umwandlung ausschließen. Dann wären auch mehr Mieter zu Eigentümern geworden. Stattdessen hat die Politik entschieden, dass nun Eigentümer für die Probleme einer verfehlten Wohnungs- und Infrastrukturpolitik geradestehen müssen.

Oliver Moll

Den Artikel lesen Sie hier.

Vermietung, So kommen Sie durch die Corona-Krise

Das Corona-Virus bringt den gewohnten Alltags durcheinander. Politik, Finanzen, Wirtschaft und Gesellschaft sind von den Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie betroffen. Auch für Mieter und Vermieter ist dies eine herausfordernde Zeit, denn Kurzarbeit und eventuelle Arbeitslosigkeit gefährden die Zahlungsfähigkeit.

Vor diesem Hintergrund trat Ende März ein Hilfspaket der Bundesregierung zum Schutz der Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung in Kraft: Mieter, die wegen der Corona-Krise nicht mehr in der Lage sind, ihre Miete zu zahlen, können diese im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 ganz oder teilweise aussetzen (stunden) – vorausgesetzt, sie können nachweisen, dass die Zahlungsunfähigkeit in direktem Zusammenhang mit der Pandemie steht. Auch wichtig: Die gestundeten Mieten müssen zurückgezahlt werden. Vermieter haben dabei das Recht, Verzugszinsen in Höhe von rund 4 Prozent zu berechnen. Das ist der wesentliche Unterschied. Die Mieten sind nicht gemindert, sondern nur gestundet!

Diese Ausnahmeregelung zum Kündigungsrecht ist richtig und wichtig, denn niemand sollte aufgrund des Corona-Virus seine Wohnung verlieren. Was Eigentümer jedoch beherzigen sollten, um Missverständnisse zu vermeiden: Kommunizieren Sie Ihren Mietern klar und deutlich, dass die Mieten gezahlt werden müssen. Und machen Sie ihnen bewusst, dass Zahlungsprobleme damit nur auf die Zukunft verschoben und aufgrund der Zinszahlungen eventuell sogar noch verschlimmert werden. Mietminderungen sollten nur im Notfall zum Einsatz kommen. Und beachten Sie, dass für Gewerbemieter sicher andere Regeln gelten als für Wohnungsmieter, die durch weitere staatliche Hilfen besser geschützt sind. Bei Gewerbemietern, die keine Chance haben, verlorenes Geschäft nachzuholen, sollten sich beide Seiten am Ende der Krise an einen Tisch setzen und reden.

Grundsätzlich müssen Vermieter mit Zahlungsausfällen und erhöhtem Leerstand rechnen, was wiederum die eigene Finanzierung der Immobilie gefährdet. Die gute Nachricht: Auch für Eigentümer mit Darlehensverträgen gibt es eine Stundungsregelung, wenn aufgrund der Corona-Krise Einkünfte wegfallen. Verträge, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden, können demnach für maximal drei Monate pausiert werden. Das umfasst sowohl Rückzahlungs-, Zins- und Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1. April und 30. Juni 2020 fällig werden.

Ein grundsätzlicher Rat an alle Eigentümer: Verfolgen Sie die tägliche Berichterstattung. Weitere Maßnahmen für die Wohnungswirtschaft sind nicht auszuschließen, denn es gibt keine Garantie, dass die Krise im Sommer überstanden ist.

Dieser im Frühjahr erstellte Beitrag erschien im Mai auch in der Zeitschrift Klönschnack. Den Artikel finden Sie hier.

Vererben: Lieber gut gemacht statt gut gemeint

Ein Zinshaus kostet Zeit, Nerven und natürlich Geld. Oft bindet es einen erheblichen Teil des Familienvermögens und wurde unter persönlichem (finanziellen) Verzicht erworben und bewirtschaftet. Viele Eigentümer möchten, dass ihre Nachkommen von dieser harten Arbeit profitieren: Sie wollen ihnen eine Immobilie vererben, die nicht nur gut in Schuss, sondern auch noch schuldenfrei ist.

Damit tun sie ihren Erben jedoch nur vermeintlich einen Gefallen. Denn im schlechtesten Fall löst die lastenfreie Übergabe eine so hohe Erbschaftssteuer aus, dass die liquiden Mittel der Erben nicht ausreichen und das Objekt verkauft werden muss. Wir hatten bei Moll & Moll tatsächlich einmal die Situation, dass die Erben von fünf schönen Zinshäusern zwei Objekte verkaufen mussten, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können. Hinzu kommt, dass die steuerlichen Immobilienwerte teilweise deutlich unter den realen Werten liegen. Nach der Veräußerung werden die „echten“ Verkaufspreise an das Finanzamt gemeldet. Die unangenehme Folge: eine Nachzahlung auf den erzielten Erlös.

So widersprüchlich es auch klingt: Zinshauseigentümer, die ihren Erben etwas Gutes tun möchten, sollten ihre Immobilie nicht schuldenfrei übergeben. Denn Verbindlichkeiten senken den Wert des zu versteuernden Vermögens. Deshalb kann es sinnvoll sein, vorher gezielte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen mittels Kreditaufnahme durchzuführen. Die Verbindlichkeiten müssen dann zwar von den Erben getilgt werden. Aber durch die Wertverbesserung erhalten sie dafür in der Regel auch höhere Einnahmen, die die Investition refinanzieren. Und ein netter Nebeneffekt: In den nächsten Jahren gibt es weniger Stress mit der Instandhaltung. Bei der Planung und Gestaltung des Nachlasses kann auch ein Gang zu Notar und Steuerberater dabei helfen, typische Fallstricke zu vermeiden. So klappt es dann nicht nur mit dem „gut gemeint“, sondern auch mit dem „gut gemacht“.

Den Artikel aus dem Klönschnack finden Sie hier.

05.12.2018 Kommentar: Mietrechtsanpassung ist Bärendienst für Mieter

KOMMENTAR – Verfehlte Maßnahmen

Mietrechtsanpassung senkt Wohnqualität für Mieter mit geringem Einkommen

Von Oliver Moll, geschäftsführender Gesellschafter Moll & Moll Zinshaus GmbH

  • Modernisierungsumlage wird auf 8 Prozent reduziert; laut zusätzlicher Kappungsgrenze dürfen Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro angehoben werden
  • Sanierungen und Investitionen in den Gebäudebestand immer schwerer zu finanzieren
  • Qualität von Wohnraum wird im günstigen Preissegment langfristig sinken

Das Mietrecht wird weiter verschärft: Am 29. November 2018, hat der Bundestag ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen steigende Mieten verabschiedet. Besonders für die Umlage von Modernisierungskosten gelten ab 2019 strengere Regeln. In Zukunft können jährlich nur noch 8 Prozent (aktuell: 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Der sprichwörtliche Teufel steckt dabei im Detail ­– beziehungsweise in einer zusätzlichen Kappungsgrenze: Die Umlage der Modernisierungskosten ist auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Für besonders günstige Mieten von unter 7 Euro je Quadratmeter gilt sogar eine Grenze von 2 Euro.

Eigentümer, die günstig vermieten, werden geradezu bestraft

Der Grundgedanke, Mieter davor zu schützen, aus ihrer Wohnung „heraussaniert“ zu werden, ist natürlich richtig und wichtig. Mit der Kappungsgrenze schießt die Politik jedoch übers Ziel hinaus und erweist den deutschen Mietern langfristig einen Bärendienst, denn günstigen Wohnraum anzubieten wird noch unattraktiver. Eigentümer, die unterhalb der magischen Grenze von 7 Euro vermieten, werden geradezu bestraft, da sinnvolle Modernisierungen, die Energieeffizienz oder Wohnqualität erhöhen, in Zukunft finanziell deutlich schwieriger zu realisieren sind. Vor allem kleine und private Vermieter, für die stabile Mietverhältnisse erfahrungsgemäß wichtiger sind als ein möglichst hoher Profit, stehen nun vor der Entscheidung: Entweder sie erhöhen die Mieten oder sie reduzieren Investitionen auf ein Minimum. Die langfristigen Folgen: Sanierungsstau und qualitativ schlechterer Wohnraum für Mieter mit niedrigen Einkommen.

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

Lesen Sie in unserem Pressebereich, wie die Medien diesen Kommentar aufgenommen haben.

Über Moll & Moll Zinshaus

Die Moll & Moll Zinshaus GmbH ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Hamburgs. Seit über fünfzig Jahren berät und begleitet es seine Kunden dabei, ihr Portfolio mit Zinshäusern zu optimieren und bestehende Immobilieninvestments ertragsoptimiert zu verwalten. Das Angebotsspektrum umfasst die ganze Bandbreite immobilienwirtschaftlicher Leistungen, von der Vermittlung bis hin zur Verwaltung und Vermietung. Leistungsschwerpunkt ist die Beratung rund um Zinshauskauf, -bewirtschaftung und -verkauf. Diese Beratung ist nicht, wie oft in der Branche üblich, an eine Objektvermittlung gekoppelt, sondern kann nach Wunsch auf Honorarbasis erfolgen.

Zurzeit betreut Moll & Moll Zinshaus rund 1.000 Wohneinheiten und ein Immobilienvermögen von 225 Millionen Euro. Der Kundenstamm besteht sowohl aus Privatpersonen als auch aus Stiftungen und Vereinsvorständen, die dem Unternehmen ihr Immobilienvermögen langfristig anvertrauen.

Das hanseatische Unternehmen ist Mitglied des Immobilien Verband Deutschland (IVD), der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem Verein Hamburger Hausmakler und der Hamburger Allgemeine Börse.

Glosse: Der Verordnungswahnsinn

Vielen Dank liebe Beamten!

Da ich etwas mehr über die Funktionen in Brüssel und Berlin weiß, schimpfe ich nicht auf die armen, unwissenden Politiker, die uns die Umsetzung der Datenschutzrichtlinie eingebrockt haben.

Was ich Ihnen aber zum Vorwurf mache, ist dass Sie anscheinend die ausufernde Bürokratie in den Ministerien nicht mehr im Griff haben und jeden Wahnsinn, der von dort kommt unterschreiben.

Mir erscheint es so, als ob dort in den Ministerien reine Idealisten sitzen, die in ihrem Leben noch nicht gearbeitet haben und direkt vom Hotel Mama über die Uni-Bibliothek an einem Bürokraten-Schreibtisch gelandet sind.

Anders ist nicht erklärbar, wie die „Kette des Wahnsinns“ der letzten Jahre von misslungenen Gesetzen und Rechtsverordnungen entstanden sein kann. Ich meine wir sind Deutschland und sollten sowas eigentlich können.

Es fing mit dem Energieausweis an (der in der Praxis aber auch wirklich Niemanden interessiert), die Verschärfung der EnEV (jetzt kann sich keiner mehr ein Haus leisten), ging über die Trinkwasserverordnung (die dann sofort geändert wurde), die Mess- und Eichverordnung (welche die Mieter viel Geld kostet), die „Pater-Noster“ Verordnung, welche gleich ganz kassiert wurde, die Novellierung der Arbeitsschutzsicherheitsverordnung mit Aufhebung des Bestandsschutzes für Fahrstühle, das Arbeitsbeschaffungsprogramm für fünf führende Aufzugsfirmen in Deutschland, über die Wohnimmobilienkreditrichtinie bis zu den unwirksamen Mietpreisbrems-Verordnungen. Eine deutsche Behörde erlässt rechtsunwirksame Verordnungen, weil sie ein Gesetz falsch anwendet????? Und die Politiker verteidigen den Wahnsinn auch noch?? Mal ehrlich, Buße und Läuterung wären angezeigt gewesen.

ABER STATTDESSEN: DSGVO mit massiven Mehraufwänden für alle deutschen Unternehmen. Ich mache seit Wochen nichts anderes mehr, anstatt zu arbeiten.

Aber was machen die Menschen? Sie sind gar nicht bereit die tollen drei Seiten Aufklärung zu lesen, die wir verfassen. Plus die zwei Seiten Schufa-Information. Gut, kann ich verstehen auf einer Wohnungsbesichtigung, wo man ja die Wohnung besichtigen und mieten möchte. Da würde ich wohl auch keine fünf Seiten Text lesen. Aber wir haben es schön laminiert und legen es aus. Plus natürlich Exemplare zum Mitnehmen und na logo: Die Mietinteressenten müssen unterschreiben, dass sie das gesehen haben. Nur damit sie mich nicht verklagen können. Na ja, das unterschreiben die nebenbei, während Sie auf eine tolle neue App klicken und die App Gott Weiß Wem alle Daten vom Handy kopiert. Wahrscheinlich ist die DSGVO ein geschicktes Ablenkungsmanöver, um genau solche Verhalten zu initiieren.

Ich rege mich auf, weil die ungezügelte Bürokratie dieses Land lähmt. Ich rege mich auf, nicht weil ich alle Gesetze schlecht finde – im Gegenteil – ich rege mich auf, weil sie einfach schlecht gemacht sind. Unverständlich, Umständlich und an der Zielgruppe vorbei.

Würde ich als Unternehmer so arbeiten, dann müsste ich meinen Laden abschließen.

Ich möchte mal Folgendes vorschlagen:

Wir erlassen jedem Studenten die Rückzahlung des Bafög und geben auch Studenten Bafög, deren Eltern eigentlich zu reich dafür sind, wenn der junge Mensch vorher eine handwerkliche oder kaufmännische Lehre abgeschlossen und mindestens 12 Monate in dem Beruf gearbeitet hat. Wobei Lehrstellen bei Behörden, Ämtern, Gewerkschaften oder Versicherungen nicht zählen.

Ich glaube allein die Umsetzung dieses Vorschlags würde mittelfristig zu besserem Personal in den Behörden und Unternehmen führen und vielleicht sogar den Fachkräftemangel etwas lindern. Man stelle sich vor: Intelligente Handwerker mit Manieren, Sinn für Pünktlichkeit, die in ganzen Sätzen sprechen und kaufmännisch klug handeln…

Aber stimmt, ich habe einen Denkfehler gemacht. Das dauert ja mindestens sechs Jahre, bis man etwas davon merkt im Markt. Dann wäre ich ja schon wieder abgewählt und hätte vorher mindestens 200 „ad-hoc“ Umfragen gegen mich, aber das ist ein anderes Thema welches mich aufregt.

Jetzt muss ich aber wieder zurück an die Datenschutzverordnung, ich muss noch allen meinen Mitarbeitern erklären, warum wir ab sofort jedem Besucher einen Helm mit verdunkeltem Visier und Schallschutz über den Kopf ziehen, wenn er durch das Büro zum WC will…

Oliver Moll

Wir werden viel zitiert!

In zahlreichen Artikeln der letzten Wochen wurde Oliver Moll als Zitatgeber aufgeführt. Das freut uns sehr.

Es ist wichtig, dass möglichst viele kompetente Kollegen sich zum Markt äußern. Nur so entsteht für die Kunden Transparenz über das Geschehen und die Sichtweise der einzelnen Akteure. Deswegen sind wir unter anderem auch Marktberichterstatter für den IVD Nord eV.

Dieses Wissen ist ein essentieller Schlüssel für ein erfolgreiches Investment.

Lesen Sie gern unsere Artikel und Veröffentlichungen im Bereich Presse auf dieser Webseite.

Hier geht es zu den Zitaten der Cash:

wohninvestments-jeder-kauf-ist-mit-risiken-verbunden

wohninvestments-was-anleger-bei-zinshaeusern-beachten-sollten

Und auch in der Welt waren wir wieder mit dem Thema „Hausverwaltung“ verteten.

 

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf uns zu? Die Zusammenfassung

Teil 6/6 – Abschluss unserer Reihe in der Cash zur Wahl

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Die Wahlprogramme der Parteien vermitteln einen guten Eindruck, wohin die Reise der Wohnungswirtschaft in den kommenden Jahren gehen könnte. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es also, einen Blick hinein zu werfen und bei Bedarf auch andere Informationsquellen heranzuziehen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen. Folgende Punkte sollte man jedoch kritisch im Hinterkopf behalten, wenn die Politik sich zu Immobilienthemen äußert:

  1. Gut Ding braucht Weile – besonders in der Immobilienwirtschaft

In der Wohnungspolitik sollte langfristig gedacht und geplant werden, denn neue Regelungen und Gesetze entfalten ihre volle Wirkung meist nicht mehr innerhalb der jeweiligen Legislaturperiode, sondern erfahrungsgemäß erst bis zu acht Jahre nach Einführung. Undurchdachter Aktionismus zwecks Stimmenfang ist deshalb kontraproduktiv. Wirklich gute Wohnungspolitik kann nur machen, wer über die eigene Amtszeit hinausdenkt.

  1. Der Staat ist der größte Kostentreiber

Die Vielzahl gesetzlicher Regulierungen hat für Immobilienbesitzer nicht nur organisatorische und rechtliche Konsequenzen, sondern vor allem monetäre. Vermieter sind gezwungen, immer mehr Detail-Regelungen umzusetzen und die Kosten, wenn sie noch eine Rendite über Inflationsniveau erzielen möchten, durch steigende Grundmieten oder Modernisierungsumlagen zu finanzieren. Nun hat die Politik sich plötzlich bezahlbaren Wohnraum und die Förderung von Eigentum auf die Fahnen geschrieben, versucht damit aber eigentlich nur Probleme zu bekämpfen, die sie zum großen Teil selbst verursacht hat. Und das nicht nur auf Bundes-, sondern auch auf Landes- und Kommunalebene. Seien es immer weiter steigende Grunderwerbs- und Grundsteuern oder Gebühren und Abgaben, die die Nebenkosten in die Höhe treiben: Die Kommunen sind gierig – und das wird sich am 24. September nicht einfach über Nacht ändern.

  1. Ohne private Akteure geht es nicht

Sie haben keine Lobby, sind jedoch die wichtigste Säule der Wohnungswirtschaft: Private Eigentümer stellen in Deutschland rund zwei Drittel aller Mietwohnungen zur Verfügung – noch. Denn politische Eingriffe machen Investitionen in Wohnraum unrentabel und gleichzeitig risikoreich, sodass private Akteure nach und nach von anonymen Großinvestoren und Baugesellschaften verdrängt werden. Die (langfristigen) Konsequenzen: Gentrifizierung, Segregation und Ghettoisierung.

Was am Ende genau auf die Immobilienwirtschaft zukommt, lässt sich selbst einen Monat vor der Wahl nur schwer abschätzen. Die aktuellen Umfragewerte deuten auf eine Koalition hin, und Koalitionsverträge waren schon immer eine beliebte Erklärung, warum vorherige Wahlversprechen plötzlich doch nicht mehr haltbar sind. In Anbetracht der aktuellen Situation, wäre es für die Wohnungswirtschaft allerdings gar nicht schlecht, wenn es die Politik nach der Wahl mit der Umsetzung einiger Vorhaben nicht mehr ganz so genau nimmt: Nach der kontraproduktiven Regulierungseuphorie in der aktuellen Legislaturperiode wäre Stillstand für die Immobilienbranche ein begrüßenswerter Fortschritt.

Und zum Abschluss eine kleine Beobachtung: Alle Parteien haben die Wohnungswirtschaft als medial wirksames Thema für sich entdeckt; in den Wahlprogrammen muss man die entsprechenden Seiten jedoch förmlich suchen. Fündig wird man meist erst in der zweiten Hälfte der Dokumente, wenn nicht sogar ganz am Ende – ein kleiner, aber deutlicher Hinweis auf die tatsächliche Priorität, die diesem Gebiet parteiintern anscheinend eingeräumt wird.

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Bundestagswahl 2017 Teil 5/6 – SPD

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu? Teil 5/6 – SPD Inzwischen haben alle Parteien ihre Wahlprogramme veröffentlicht und formuliert, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es also, einen Blick hinein zu werfen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen.

Giftige Mietpreisbremse & keine Modernisierungserhöhung

Die Mietpreisbremse ist Gift für den Immobilienmarkt, denn sie hemmt Investitionen in dringend benötigten Wohnraum. Während CDU und FDP das erkannt haben, hält die SPD weiterhin daran fest und möchte sie durch Auskunftspflicht für Vermieter und verbindlichere Mietspiegel sogar noch „verbessern“. Zudem soll künftig die tatsächliche Wohnfläche über die Höhe der Miete entscheiden; das heißt, alle Wohnungen müssten neu ausgemessen werden. Wer die Kosten dafür tragen soll, wird im Programm nicht angegeben, vermutlich die Vermieter. Auch möchte die SPD die zulässige Mieterhöhung nach einer Modernisierung begrenzen. Den Mietern wird damit allerdings ein Bärendienst erwiesen, da Vermieter sich aus wirtschaftlichen Gründen vermehrt gegen eine Modernisierung ihres Objektes entscheiden und über kurz oder lang der Wohnstandard spürbar sinken würde.

Wirklicher Kostentreiber übersehen

Wem wirklich an einer Entlastung der Mieter gelegen ist, sollte bei der Mietpreisdebatte stattdessen auch einmal die Betriebskosten ansprechen. Die „zweite Miete“ ist in den letzten Jahren zu einem immer größeren Posten im Haushaltsbudget geworden und kontinuierlich steigende kommunale Gebühren sind daran nicht ganz unschuldig.

Sozialer Wohungsbau kommt wieder

Ein positiver Punkt im Programm: Die SPD möchte den sozialen Wohnungsbau fördern, denn der Bedarf steigt und das Angebot ist knapp. Ein sinnvoller Ansatz, allerdings für ein hausgemachtes Problem. Denn in den letzten 20 Jahren nutzten viele – unter anderem auch SPD-regierte – Bundesländer den Verkauf von staatlichen Wohnungsbaugesellschaften und Teilbeständen dazu, ihre Haushalte zu sanieren. Die aktuellen Engpässe in den Großstädten sind eine direkte Konsequenz und ein gutes Beispiel dafür, dass wohnungspolitische Entscheidungen ihre volle Wirkung oft erst nach Ende der Amtszeit der verantwortlichen Politiker entfalten.

Sind jetzt die Notare dran?

Die SPD möchte auch den Erwerb von Wohneigentum fördern. Die Spekulationen mit baureifem Boden sollen begrenzt und ein sozial gestaffeltes Familienbaugeld eingeführt werden. Zudem soll das Bestellerprinzip in Zukunft auch beim Immobilienerwerb gelten, um Käufer von den Maklerkosten zu entlasten. Hier sind die Sozialdemokraten jedoch zu kurzsichtig: Die Verkäufer werden die Maklercourtage nämlich schlicht in den Objektpreis einkalkulieren. Allerdings ist die SPD die einzige Partei, die einen kritischen Blick auf weitere Kaufnebenkosten wirft: Bereits Anfang 2017 berichteten die Medien über Pläne der SPD-Politiker, Notargebühren zu pauschalisieren. Auch für den Grundbucheintrag solle eine Pauschale gelten. Das Wahlprogramm ist jedoch leider wenig konkret und spricht nur vage davon, weitere Nebenkosten zu senken.

Um Leerstand und Verfall entgegenzuwirken und den Erwerb von Bestandsbauten auch in ländlichen Gebieten zu fördern, hat die SPD zudem die originelle und gute Idee eines „Jung kauft alt“-Programms. Doch leider wird im Wahlprogramm auch hier nicht konkreter auf Konzept und Umsetzung eingegangen.

Wenig Licht und sehr viel Schatten

Insgesamt hat das Programm der SPD einige gute Ansätze. Die Absicht, den sozialen Wohnungsbau zu fördern, ist durchaus positiv zu bewerten. Allerdings finden sich im Text sämtliche Reizworte, die für Privatpersonen das Schaffen von Wohnraum nicht nur unrentabel, sondern auch risikoreich machen. Und dies sind eigentlich die Hauptakteure der Wohnungswirtschaft, die traditionell bis zu 50 Prozent des Wohnraums zur Verfügung gestellt haben. Mit Objekten von bis zu neun Wohneinheiten haben private Vermieter oft eine fast familiäre Beziehung zu ihren Mietern und achten von sich aus darauf, dass sich die Mieten in einem vernünftigen Rahmen bewegen. Durch unterschiedliche Präferenzen hinsichtlich ihrer Mieter sorgen sie zudem für eine heterogene Anwohnerstruktur, die ein Quartier erst interessant und lebenswert macht.

Masse statt Klasse, Aktion vor Hirn.

Der Fokus auf die schiere Menge an geschaffenen Wohnraum durch den sozialen Wohnungsbau oder private Aktiengesellschaften mag zwar aus machtpolitischer Sicht sinnvoll sein. Langfristig werden die grundlegenden Probleme dadurch allerdings nur verschärft. Ein gutes Beispiel für die unverhältnismäßige Aufmerksamkeit, die großen Playern zukommt: Während die Holzmann AG seinerzeit mit großer medialer Aufmerksamkeit gerettet werden sollte, mussten rund 10.000 Handwerksfirmen mit je drei Mitarbeitern Insolvenz anmelden. Dieses alte Problem unserer Politik droht sich fortzusetzen: Masse statt Klasse, Aktion vor Hirn.

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