Bevor wir diese Frage beantworten und Ihnen nachfolgend eine kleine Liste der Themen für die Hausverwaltung mit in den Jahresstart geben, zunächst noch eine gute Nachricht: Der IVD hat das Verhältnis von durchschnittlicher Miete für eine Mietwohnung mit 3 Zimmern und 70 m² sowie des jeweiligen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen in den größten Städten Deutschlands analysiert. Dabei hat sich herausgestellt, dass Hamburg mit einer Miete von 8,50 €/m² und einem Haushaltseinkommen von 3.339 € nur auf Platz 6 liegt. Damit ist das Wohnen im Verhältnis in Berlin, Dresden, Frankfurt, Stuttgart und München teurer als in Hamburg. Die vollständige Analyse finden Sie auf der Webseite des IVD Bundesverbandes unter www.ivd.net.

1) Mietrechtsänderung im April 2013

– Ermächtigung für die Landesregierungen durch Rechtsverordnung Gebiete festzusetzen, in denen die Kappungsgrenze von 20% auf 15% gesenkt wird. Der Hamburger Senat hat bereits angekündigt, dies für das gesamte Stadtgebiet zu verordnen.

– Erleichterung der energetischen Modernisierung. Positiv ist, dass zukünftig Härteeinwände der Mieter nicht mehr zu einer Verzögerung der geplanten Baumaßnahme führen können. Positiv ist auch, dass die Mieter für drei Monate mit dem Minderungseinwand ausgeschlossen werden, sofern es sich um eine energetische Modernisierung handelt. Auch wurden die formalen Hürden für eine korrekte Modernisierungsmieterhöhung gesenkt. Neu ist aber, dass der Mieter bei der Ankündigung formell darauf hingewiesen werden muss, dass er seine Einwände wegen unzumutbarer Härte der Maßnahme form- und fristgerecht geltend machen muss. Wird dies vergessen, kann später keine Mieterhöhung verlangt werden.

– Die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes wird zukünftig in der ortsüblichen Vergleichsmiete ausdrücklich berücksichtigt. Damit gewinnen die Energiepässe und die energetische Beschaffenheit des Gebäudes an Gewicht.

– Die ZPO wird dergestalt angepasst, dass das Gericht in laufenden Verfahren eine zusätzliche Sicherheitsleistung festsetzen kann, wenn der Kläger dies beantragt. Hierdurch soll Mietnomadentum begrenzt und Vermieter vor Zahlungsausfällen nach gewonnenen Prozessen geschützt werden.

– Die Räumung einer Wohnung wird erleichtert und kostengünstiger. Zukünftig reicht es aus, sich vom Gerichtsvollzieher den Besitz an der Wohnung verschaffen zu lassen und dann die Räumung selbst zu übernehmen. Dadurch werden Transport- und Einlagerungskosten gespart. Allerdings ist dieses Vorgehen Laien nicht zu empfehlen, da auch beim Vermieterpfandrecht die genauen Regeln der Pfandverwertung und Pfandbewertung dem Gläubiger bekannt sein müssen. Wer einfach alles wegwirft, läuft Gefahr, sich Schadenersatzansprüchen auszusetzen.

– Zukünftig wird es möglich sein, anstatt von Heizkosten, auch die Kosten für Contracting auf die Mieter umzulegen. In solchen Fällen werden durch Dritte kleine Blockheizkraftwerke im Haus eingebaut. Aber die Umstellung muss für die Mieter kostenneutral sein. Daher sind im Vorfeld einer Umstellung weit reichende technische, bauliche und wirtschaftliche Analysen zu erstellen.

2) Bundestagswahl 2013

Die SPD hat angekündigt, alle oben genannten Änderungen zurückzunehmen und für die Vermieter nachteilig zu verschärfen.

3) Neuer Mietenspiegel 2013

Für Oktober erwarten wir die Veröffentlichung des neuen Mietenspiegels, welcher erstmals auch die energetische Effizienz eines Gebäudes berücksichtigen wird. Dieser Termin ist zu beobachten, damit eventuelle Mieterhöhungen zeitnah und formell richtig versendet werden können.

4) Trinkwasserverordnung

– Die Frist zur Erstprüfung auf einen Befall mit Legionellen ist im vierten Quartal 2012 bis zum 31.12.2013 verlängert worden. Zusätzlich wurde das dann folgende Prüfintervall von einem auf drei Jahre verlängert. Auch müssen die Ämter nur noch dann informiert werden, wenn ein positiver Befall festgestellt wird.

– Bis zum 30.11.2013 müssen, nach heutigem Stand der Verordnung, alle Mieter informiert werden, ob sich im Gebäude Bleileitungen befinden und falls Ja, ob der neue Blei-Grenzwert eingehalten wird. Hier wird abzuwarten sein, ob sich ebenfalls kurzfristige Änderungen am Verordnungstext ergeben werden.

5) Energieeinsparverordnung 2012

Nach jetzigem Stand der Dinge sieht es so aus, als ob diese 2013 nicht in Kraft tritt. Sie wird derzeit für Anfang 2014 erwartet. Tritt sie jedoch in Kraft, dann sind Vermieter verpflichtet, zukünftig in Inseraten den Energiekennwert anzugeben. Auch muss der Energieausweis bei Neuvermietung und Verkauf dem neuen Nutzer verpflichtend übergeben werden.

6) Einführung von SEPA (Single European Payment Area)

SEPA tritt im Februar 2014 verpflichtend in Kraft und löst damit das bewährte Zahlungsverkehrssystem in Deutschland ab. Spätestens 2013 sollten daher alle neuen Bankverbindungen der Mieter (BIC & IBAN) bekannt und die Formulare für Lastschriften umgestellt sein. Auch die Hausverwaltungs- und Zahlungsverkehrssoftware muss bis dahin umgestellt sein.

Wir haben dies alles im Blick und werden es im Interesse unserer Kunden sachgerecht und mit Augenmaß umsetzen. Aber eines ist klar: Hausverwaltung wird auch in 2013 nicht leichter werden.

Dazu ist im Rückblick eigentlich nichts Neues zu vermelden. Das Angebot ist weiterhin sehr begrenzt und die Nachfrage unvermindert hoch. Dies führt zu weiterhin hohen Immobilienpreisen und einem nur sehr begrenzten Realisieren von Ankaufswünschen. Der Kompromiss steht bei den Ankaufsentscheidungen im Vordergrund.

Nach einer aktuellen Prognose des Arbeitskreises der Zinshausmakler im IVD Nord, ist davon auszugehen, dass der Markt nach wie vor angespannt und unausgewogen bleibt. Er sieht aber erste leichte Anzeichen für ein minimales Abflauen der Nachfrage. Dies jedoch nur in den Markträndern (Randlagen und Objekte mit hohem gewerblichem Anteil oder Instandhaltungsbedarf) und auf – nach wie vor – sehr hohem Preisniveau. Für 2013 erwartet der Arbeitskreis, bei gleich bleibenden wirtschaftlichen Rahmendaten, keine wesentliche Veränderung des sehr engen Marktes in Hamburg. Allenfalls werden die Auswahlprozesse der Nachfrager selektiver werden. Das Angebot wird sich nicht relevant vergrößern. Ferner beobachten wir eine Zunahme von wenig gut beratenen Spontanentscheidungen der Käufer in unserem Marktumfeld, was wir angesichts der steigenden Komplexität der Objekte sowie der teils eingegangenen hohen Risiken, als durchaus kritisch für die Erwerber einstufen.

Unserer Auffassung nach, wird dieser unsichere Marktzustand so lange anhalten, wie die Zinsen niedrig bleiben und die Themen des Finanzmarktes die Schlagzeilen beherrschen. Das dies in einigen Fällen zu individuellen Fehlentscheidungen bei der Investition führen kann, wird zunehmend wahrscheinlicher. Ob es aber zum befürchteten Platzen einer Blase kommen wird, ist nach wie vor unwahrscheinlich und umstritten. Dies gilt zumindest so lange, wie die Erwerber auf traditionelle, lang laufende Finanzierungen setzen, ausreichend Liquidität vorhalten und die Mieteinnahmen die Annuitäten decken. Zu befürchten ist allerdings, dass sich die unterjährigen Bewertungsreserven verringern. Da diese aber erst bei einem Verkauf wirklich realisiert oder verloren werden, besteht für die Mehrzahl der Erwerber noch kein überhöhtes Risiko.

Was der Markt braucht, ist ein größeres Angebot. Die Voraussetzungen hierfür zu schaffen, ist Sache der Politik. Der frei finanzierte Immobilienmarkt braucht leere Grundstücke, erleichterte Planungsrahmenbedingungen und ein verlässliches Mietrecht, das nicht zu regulatorisch in die Renditen eingreift. Ansätze zu einem Umdenken sind dabei zu erkennen. Allerdings wird aus praktischer Sicht der Wille der Regierenden nicht auf der Referentenebene umgesetzt. Was nützt es, wenn jeder Bauantrag kritisch geprüft und von einzelnen Fachreferaten „zerpflückt“ wird, um Partikularinteressen durchsetzen zu können? Gerade private Vermieter haben nicht die Kraft und die Möglichkeiten, sich gegen diese Vorgänge in der Verwaltung durchzusetzen. Ein privater Bauherr kann seine Planung nicht bis zu zwölf Mal neu planen lassen, weil jede Verwaltungsabteilung mit neuen Ansätzen kommt. Auch können private Vermieter nicht einfach Mieter in ihrem Bestand „umsetzen“ oder ins Hotel schicken. Sie sind darauf angewiesen, dass Wohnungen, welche von Baumaßnahen betroffen sein sollen, leer sind und so lange leer bleiben, bis die geplante Maßnahme angegangen werden kann. Hier werden Eigentümer mit fünf oder sechs Wohnungen so behandelt, wie ein öffentliches Unternehmen mit einem Bestand an Wohnungen, der schnell in die Hunderttausend gehen kann. Auch sind private Vermieter darauf angewiesen, Mietsteigerungen zu realisieren. Da helfen die derzeitigen Initiativen der Hamburger Politik wenig. Die Verschärfung des Wohnraumschutzgesetzes oder die Initiative zur Kappung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen, führen für kleine Grundeigentümer zu wesentlichen Nachteilen. Dabei übersieht die allgemeine Diskussion in den Medien gern, dass die privaten Grundeigentümer in der Stadt nur 40% des Wohnungsmarktes in ihrer Hand haben und dass dieser Anteil durch Aufteilungen in Wohnungseigentum weiter abschmilzt. Die Stadt Hamburg kann über Saga/GWG selbst rund 30% des Marktes direkt beeinflussen. Auch die Genossenschaften verfügen über einen erheblichen Marktanteil. Stadt und Genossenschaften sind also eigentlich die marktbeherrschenden Akteure. Und gerade sie sind diejenigen, die auch in der Lage sind, günstigen Wohnraum neu zu schaffen. Gerade zu diesem Zweck wurden sie geschaffen. Das insbesondere die städtischen Unternehmen im vergangenen Jahrzehnt nicht ausreichend neu gebaut haben, geht auf die Wünsche der Politik zurück. Insofern ist es schon schwierig, wenn in der heutigen Situation immer nur auf die privaten Grundeigentümer als „Mietentreiber“ gezeigt wird. Leider ist es eine Tatsache, dass die privaten Grundeigentümer ihren Grundbesitz vor allem in den „Trendlagen“ haben, in denen alle gern wohnen möchten. Dies ist historisch bedingt und nicht zu ändern. Aber umso mehr muss es doch darum gehen, dass die Stadt und die Genossenschaften, die nicht so beliebten Stadtteile östlich der Alster aufwerten und zu lebenswerten Quartieren umbauen. Nur so nehmen wir den Druck von den westlichen Stadtteilen und sorgen durch eine Angebotsverlagerung für insgesamt sinkende Mieten. Dieses einfache Prinzip wurde 2012, aus nachvollziehbaren politischen Motiven heraus, immer wieder verletzt. Es steht zu befürchten, dass dies auch in 2013 unverändert fortschreiten wird.

Mein Wunsch für 2013 ist, dass sich Medien und Stadt auf dieses Kernproblem des Hamburger Marktes konzentrieren und endlich dafür sorgen, dass die Wohnquartiere im Osten und südlich der Elbe begehrenswert werden. Hier muss Nachfrage aktiv hingelenkt werden. Das bedeutet infrastrukturelle Maßnahmen, flächendeckenden attraktiven Neubau, die Durchmischung von Wohnquartieren mit Gewerbe und weitere Maßnahmen. Es bedeutet aber vielleicht auch, dass man in Teilen der Stadt die Mieten komplett freigeben und Mietercourtagen zulassen sollte. Dann müsste sich der Markt der Nachfragenden, bei gleich bleibenden Gehältern, eigentlich von allein umorientieren. Und sollte die Nachfrage in Altona, Ottensen, der Sternschanze, Eimsbüttel und den anderen heiß begehrten Stadtteilen nachlassen, dann wird es für alle leichter auch dort bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Der jetzt durch die Bundesratsinitiative eingeschlagene Weg wird jedenfalls nicht dazu führen, dass das Angebot in den bekannten Stadtteilen steigt. Die Initiativen werden auch nicht dazu führen, dass sich Grundeigentümer bei der Auswahl der Neumieter für Bezieher normaler Einkommen entscheiden. Denn ihr größtes Risiko ist nach wie vor die Bonität der Mieter. Sie werden sich also auch weiterhin für die eher besser Verdienenden entscheiden. Viel wahrscheinlicher ist noch, dass der Nachfragedruck in den eh schon überlaufenen Bezirken noch weiter zunimmt, weil sich durch eine Kappung der Neuvertragsmieten und das Verbot einer Mietercourtage eben noch mehr Menschen eine Wohnung in den am meisten nachgefragten Stadtteilen leisten können.

Angesichts dieser Auswirkungen ist es wichtig, die derzeitige Diskussion fortzuführen und wenn irgendmöglich den Senat davon abzubringen, mit seinen Initiativen voranzuschreiten. Jeder potentielle Erwerber sollte die Diskussion aufmerksam verfolgen und sich genau die Auswirkungen auf sein geplantes Investment ansehen. Denn diese Diskussion betrifft bei Renditeobjekten ganz maßgeblich das erzielbare Ergebnis.

Nichts ist beständiger als der Wandel. 2013 scheint dafür ein Beispiel zu werden. Wir stellen uns und unsere Kunden darauf ein.

Oliver Moll

Zum Jahresende ist es sinnvoll, sich Gedanken über die vergangenen zwölf Monate zu machen und sich darauf zu besinnen, was in der nahen Zukunft vielleicht zu erwarten sein wird.

Für Hausverwalter war 2012 ein „Jahr der Vorschriften“. Wie schon 2011 brachte auch 2012 eine Flut von neuen Gesetzen und Vorschriften, mit wesentlichen Auswirkungen auf die tägliche Arbeit. Ein Kollege überlegt inzwischen, seine Firma in „Erfüllungsstelle für hoheitliche Aufgaben“ umzubenennen.

So wurde die Trinkwasser-Verordnung im Hinblick auf Legionellenbelastungen verschärft. Dies hatte für uns die Folge, dass wir zunächst eruieren mussten, für welche der verwalteten Objekte diese Verordnung überhaupt gilt. Dann mussten Dienstleister gefunden werden, die in der Lage waren, entsprechend Proben zu nehmen und auszuwerten. Nachdem wir dies alles erledigt hatten, mussten wir im November nun feststellen, dass der Gesetzgeber das Gesetz wieder geändert hat und nunmehr nur noch ein dreijähriger Prüfzyklus vorgesehen ist. Also müssen wir alle bereits abgeschlossenen Verträge 2013 neu verhandeln. Wobei diese Änderung nicht aus Rücksicht auf die Vermieter oder Mieter erfolgte, sondern einzig dem Umstand geschuldet war, dass die Ämter mit dem Gesetz überlastet waren. Rechtssicherheit sollte anders aussehen.

Dann griff noch die x-te Veränderung der Heizkostenverordnung: Mit der Folge, dass in allen Objekten mit zentraler Erwärmung weitere Zähler am Hauptstrang eingebaut werden mussten. Wer dies als Eigentümer verpasst hat, geht nunmehr das Risiko ein, dass seine Heizkostenabrechnung formell fehlerhaft ist und damit nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. Allerdings erschließt sich der Sinn dieses Zählers nicht unbedingt. Abgesehen davon, dass er für Mehreinnahmen bei den Ableseunternehmen sorgt und die Mieter mit weiteren Kosten belastet, verteilt er nur „noch gerechter“ eine höhere Summe Kosten auf alle. Weniger wird hierdurch nicht verbraucht. Insofern kann man wohl sagen: „Jetzt verteilen wir mehr, noch gerechter.“

Dann war da noch die „VG Media“. Die privaten TV-Anbieter haben realisiert, dass sie berechtigt sind, Gebühren für Ihr Angebot von Kabelnetzbetreibern einzufordern. Ärgerlich für die Grundeigentümer war nur, dass im Gesetzestext eben auch sie als potentielle Kabelnetzbetreiber identifiziert wurden und nicht nur „Kabel Deutschland“ oder andere Anbieter. Also durften wir für jedes Verwaltungsgrundstück einen zweiseitigen Fragebogen ausfüllen, die Rechnung unseres Netzbetreibers kopieren (lieber wäre der VG Media noch der achtseitige Vertrag gewesen) und alles fristgerecht unter Angabe unserer Mitgliedsnummer im Grundeigentümerverein (sonst gibt es keinen Rabatt), an die VG Media schicken. Natürlich alles zu einem bestimmten Stichtag. Aufgrund der zu erwartenden totalen Überlastung ist offen, wann wir gegebenenfalls mit umlegbaren Bescheiden zu rechnen haben. Das Problem für unsere Grundeigentümer: Solche rückwirkenden Kosten bekommen wir nicht mehr wirksam in die Abrechnungen hinein. Auch wenn wir natürlich diese neue Kostenart in den Betriebskosten jedem Mieter vorher schriftlich und einzeln angekündigt hatten. Es bleibt abzuwarten, was sich hier noch ergibt.

Diese drei Beispiele zeigen, welcher „stillen“ Regulierungswut Grundeigentümer ausgesetzt sind. Schwierig finden wir dabei, dass diese Regelungen immer mit Mehrkosten im Bereich der Betriebskosten verbunden sind, die Politik diese auch hartnäckig mit Begriffen wie Verteilungsgerechtigkeit, Verbraucherschutz oder Schutz von Gesundheit und Leben verteidigt, sich aber auf der anderen Seite über die ständig steigenden Mieten beschwert. An dieser Stelle wird dann immer auf die „habgierigen Vermieter“ gezeigt. Dabei wird übersehen, dass alle bisher neu eingeführten technischen Mess- und Warneinrichtungen wie zum Beispiel Kaltwasserzähler, Heizkostenverteiler, Rauchwarnmelder und Warmwasserzähler, zu einer Steigerung der Warmmieten von jenseits einem Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat geführt haben. Ob es das wert war, darf im Einzelfall bezweifelt werden. Auch darf man nicht vergessen, dass Grundeigentümer, die diese Regeln nicht befolgen, mit durchaus ernst zu nehmenden Folgen in wirtschaftlicher oder gar strafrechtlicher Hinsicht zu rechnen haben. Für uns Hausverwalter wird es eine zunehmende Herausforderung, hier den Überblick zu behalten und die gesetzlichen Regelungen mit Augenmaß im Sinne unserer Mandanten umzusetzen. Wenn dann politische Entscheidungen auch noch innerhalb von wenigen Monaten wieder revidiert werden, wird es gänzlich unmöglich, sachgerecht zu entscheiden. Aber eben aus diesem Grund setzen wir auf konsequente Fortbildung unserer Mitarbeiter und lassen diese regelmäßig an Seminaren teilnehmen.

Was erwartet unsere Kunden noch in 2013? Was wir bislang vermeintlich sicher wissen ist, dass der Grenzwert für Blei in Trinkwasser zum 01.12.2013 dramatisch abgesenkt wird. Bleibt es dabei, müssen praktisch alle Bleileitungen in Deutschland bis zum 01.12.2013 aus den Gebäuden entfernt werden. Wie komplex dies in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1917 mit fünf Vollgeschossen und vier bis sechs Leitungssträngen werden kann, vermag sich der Laie kaum vorzustellen. Wer weiß schon genau, welche Wohnung Wann und Wie saniert wurde. Auch ist noch nicht klar, ob Mieter, welche die Bäder vor Jahrzehnten selbst einbauten und dabei nicht die Bleileitungen ausgetauscht haben, in Regress genommen werden können oder den Einbau neuer Bäder dulden müssen.

Damit uns über diesem Thema nicht langweilig wird, wird in 2013 noch die neue Single European Payment Area (SEPA) eingeführt. Um die eigentlich gute Idee eines einheitlichen europäischen Zahlungsverkehrs umzusetzen, wurde SEPA beschlossen. Als Verwalter, die wir die Mieten per Lastschrift einziehen, bedeutet es für uns, dass wir jede gespeicherte Bankverbindung in eine BIC und IBAN umrechnen müssen. Ferner muss unsere Hausverwaltungssoftware angepasst und eine elektronische Mandatsverwaltung eingerichtet werden. Anschließend müssen wir alle Mieter darüber schriftlich informieren, dass wir auf SEPA umstellen und mitteilen, welche Beträge wir erstmals und nachfolgend einziehen werden. Bei größeren Hausverwaltungen arbeiten an diesem Thema bis zu 5-köpfige Projektteams. Der einzelne Grundeigentümer, der seine Verwaltung noch selbst macht, wird hiervon wohl erst am 01.02.2014 etwas merken. Nämlich dann, wenn er keine Überweisungen mit alten Bankverbindungen mehr tätigen kann oder keine Lastschrift eingelöst wird. Nach einer aktuellen Umfrage haben sich bisher erst 25% der Betroffenen darüber informiert, was SEPA bedeutet.

Ferner wird uns in formeller Hinsicht noch die Umsetzung eines BGH-Urteils zur Abgrenzung von Heizkosten beschäftigen. Seit diesem Urteil ist es nicht mehr zulässig, Heizkostenabrechnungen zu erstellen, welche ausschließlich auf Vorauszahlungen oder Hochrechnungen von Verbräuchen beruhen. Also muss der Vertrag mit dem Ableseunternehmen entweder so gestaltet sein, dass er z.B. genau die Laufzeit hat, wie der Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen (Gas / Fernwärme) oder es müssen Zwischenablesungen und Zwischenabrechnungen vorgenommen werden. Misslich ist nur, dass sich viele Versorgungsunternehmen genau gegen Letzteres wehren. Dann bleibt für den Eigentümer, bei vom Zeitraum der Betriebskostenabrechnung differierenden Heizkostenzeiträumen, nur die Möglichkeit zwei Abrechnungen im Jahr zu erstellen und zu verschicken. Also zum Beispiel im März 2013 die Abrechnung der „kalten“ Betriebskosten 2012 und dann im August 2013 die Abrechnung für zum Beispiel die Heizperiode 30.06.2012 bis 30.06.2013. In allen anderen Fällen kann natürlich auch der Vertrag mit dem Ablesedienstleister umgestellt werden. Die hierfür anfallenden Kosten, welche durch den Grundeigentümer zu tragen sind, betragen in der Regel 25% der normalen Abrechnungskosten. Weitere 25% tragen dann die Mieter. Es geht eben nichts über Verteilungsgerechtigkeit… Alle Grundeigentümer, die dies nicht beachten, laufen Gefahr, dass ihre Abrechnung formell unwirksam wird und die Mieter folglich keine Nachzahlungen zu leisten haben. Der Anspruch der Mieter auf Auszahlung von Guthaben bleibt aber natürlich bestehen.

Nun zum Mietenspiegel: Nachdem in 2011 der Versuch gescheitert war, eine energetische Komponente in den Hamburger Mietenspiegel einzubauen, soll dies 2013 nun gelingen. Wir durften daher bereits in diesem Jahr für viele Verwaltungsobjekte Baujahr, Nutzfläche und Energiekennwert an die Analytiker melden. 2013 werden wir dann wahrscheinlich noch rund 200 konkrete Wohnungen in die Analyse „einliefern“ dürfen. Natürlich verursacht dies ebenfalls Aufwand. Andererseits bekommen wir dafür aber auch – wahrscheinlich im Oktober oder November – einen neuen Mietenspiegel und können unter Umständen Mieterhöhungen durchsetzen. Wir sind auf die Entwicklung gespannt, da sich nach den Grundsätzen der Statistik so langsam auch die ehemaligen Neuvertragsmieten aus 2008 ff in den Baujahren nach 1950 niederschlagen müssten. Dies könnte auch in den Klassen, die bislang vom ehemaligen sozialen Wohnungsbau dominiert niedrig waren, zu steigenden Mittelwerten führen. Ob diese Erhöhungen dann jedoch auch durchsetzbar sind, bleibt offen.

Natürlich haben wir 2012 auch alle Gasverträge neu vergeben. Nach einem erfolgreichen Pooling aller unserer Verwaltungen haben wir uns sehr darüber gefreut, dass wir im Interesse von Mietern und Grundeigentümern günstige, langfristige Konditionen abschließen konnten. Außerdem sind wir seit 2012 komplett „EON-frei“, was wiederum unsere Mitarbeiter sehr gefreut hat. Endlich keine endlosen Warteschleifen mehr, keine unpersönlichen, sinnentleerten unverständlichen Antwortschreiben eines Computers auf unsere Briefe und vor allem richtige Rechnungen. Dies war tatsächlich eine der wenigen guten Entbürokratisierungen. Von unserem neuen Lieferanten bekommen wir übrigens auch Zwischenabrechnungen. Wir danken den Stadtwerken Barmstedt.

2012 hat uns noch ein weiteres Thema in der Verwaltung beschäftigt: die Instandhaltung der Objekte. Aufgrund der angespannten Finanzmärkte haben sich viele unserer Kunden entschieden, ihr Erspartes in die Immobilien zu investieren. Dies hatte zum Teil umfangreiche interne Arbeitsaufwände zur Folge, die wir jedoch gern eingesetzt haben. Wir gehen davon aus, dass uns dieses Thema auch 2013 weiter bewegen wird. Wir bauen neue Heizungsanlagen, modernisieren Wohnungen und Leitungsnetze, dämmen Dächer, tauschen Fenster und setzen eine Vielzahl weiterer Maßnahmen im Interesse unserer Mandanten um. Alle diese Maßnahmen führen zu Werterhalt und machen unsere Verwaltungsobjekte noch konkurrenzfähiger. Für die Kunden ist dies vielfach auch mit steigenden Erträgen verbunden.

Das vergangene Jahr war auch ein Jahr, in dem sich der Generationenwechsel bei den Eigentümern ankündigt. Auch dieses Thema wird sich 2013 wohl fortsetzen. Viele unserer älteren Mandanten haben sich entschieden, die Führung und das Eigentum der Objekte auf ihre Kinder zu übertragen. Dabei haben wir unseren Kunden mit Rat und Tat zur Seite gestanden. Sei es, dass wir geholfen haben sinnvolle, praxiserprobte GbR-Verträge zu entwickeln oder wir für unsere Mandanten Gespräche mit Steuerberatern geführt haben. Selbstverständlich hat hierbei auch unser Netzwerk von Juristen, Steuerberatern und Architekten maßgeblich geholfen, die Wünsche unserer Mandanten umzusetzen.

Bleibt noch die Neuakquise von Kunden zu erwähnen. Auch hier waren wir 2012 erfolgreich. Wir stellen fest, dass ein hoher Bedarf nach professioneller Begleitung besteht und das viele „Neueigentümer“ realisieren, dass es eben doch nicht so einfach ist, ein Zinshaus alleine zu verwalten. Auch kommen viele „alte Hasen“, die es bislang gut gemeistert haben, altersbedingt an einen Punkt, an dem sie die Anfragen der Mieter und deren Anforderungen nicht mehr bedienen können oder wollen. Gerade die zunehmende Flut von E-Mail, gern auch mal am Freitagabend um 21:00 Uhr in das iPhone diktiert, wird als äußerst lästig empfunden. Dies geht unseren Mitarbeitern emotional nicht unbedingt anders, aber wir sind im Zweifel auf diese Entwicklung eingestellt und können damit umgehen. Aber auch wir stellen fest, dass der Trend weg vom Gespräch hin zu einer schnellen, unpersönlichen Mail geht. Das hat ein wenig davon, Verantwortung zu delegieren oder sich von persönlichen Diskussionen bzw. eventuell unangenehmen Rückfragen frei zu machen. Ist dies menschlich verständlich, führt es gelegentlich doch zu unangenehmen Missverständnissen und einer Oberflächlichkeit, die wenig sachdienlich ist. Wir stellten aber auch fest, dass einige potentielle Neukunden den Aufwand einer guten und individuellen Verwaltung unterschätzen. Wir sind in einigen Fällen mit Preisvorstellungen der Interessenten konfrontiert worden, bei denen wir maximal 3-5 Stunden im Monat hätten aufwenden können. Dies ist bei der gleichzeitig gewünschten, individuellen Betreuung der Mandanten und Mieter sowie einer ordnungsgemäßen Erfassung aller Zahlungsvorgänge jedoch nicht realistisch umzusetzen. Wir möchten uns daher bei allen Mandanten bedanken, die es uns ermöglichen, unseren Mitarbeitern ihrer Qualifikation entsprechende, sachgerechte Gehälter zu zahlen und die den notwendigen Zeitaufwand einer individuellen Betreuung honorieren. Als Fazit kann man festhalten, dass 2012 für Hausverwaltungen ein spannendes Jahr war und das auch 2013 von neuen Herausforderungen gekennzeichnet sein wird.

Wir sehen 2013 optimistisch und gut vorbereitet entgegen und wissen, dass wir in der Lage sein werden, die Wünsche unserer Kunden umzusetzen.

Oliver Moll

So berichtet er im Artikel, dass die Mieterendite für viele Käufer nicht unbedingt im Vordergrund steht. „Häufig werden hier zunächst Konzessionen gemacht, da es vielen Erwerbern vornehmlich darum geht, ihr Geld in eine gefühlte Sicherheit zu bringen.“ Moll rät aus diesem Grunde dazu, sich wieder auf die Rendite-Risiko-Relation zu besinnen. Dies bedeutet, dass sich ertragreiche Objekte im Moment nur bei einem Wechsel der Risikoklasse finden lassen. Also dann zum Beispiel einen höheren Gewerbeanteil oder Lagenachteile aufweisen. Auch muss gegebenenfalls eine höhere Anfangsinvestition in Kauf genommen werden.

Moll gibt im Artikel auch zu bedenken, dass solche Objekte eine erhöhte Managementkompetenz erfordern und sich die Erwerber durch professionelle Hausverwaltung gegen Risiken schützen können, da es derzeit eigentlich keine Objekte am Markt gibt, die bei einer vernünftigen Rendite ohne irgendeinen Nachteil sind.

Ferner berichtet Moll auch über seine Erfahrungen mit B-Standorten und gibt hierzu eine Einschätzung ab. Er erwartet auch für Standorte in der zweiten Reihe, bei Erfüllung bestimmter Rahmenbedingungen, grundsätzlich gute Chancen.

Den vollständigen Artikel von Barbara Kösling, mit weiteren fundierten Meinungen anderer Immobilienprofis, lesen Sie in der Cash Nr. 12 2012 ab Seite 82.

Leider hapert es am Markt manchmal jedoch schon an den Verwaltungs-Grundbegriffen, einem ordentlichen Bürobetrieb oder wesentlichen Kriterien die ein gut geführtes Büro erfüllen sollte. Fünf Aufgabenbereichen haben wir nachfolgend kurz umrissen, um darzulegen, was diese Grundbegriffe unserer Meinung nach sind.

1. Geordneter Bürobetrieb

Basis für alle Tätigkeiten ist ein geordneter Bürobetrieb, ein fachlich gut ausgebildeter Mieterstamm und eine ausreichende Personaldecke, um auch im Fall von Krankheit und Urlaub stets eine gleich bleibende Qualität abliefern zu können.

• Gut erreichbare, ordentliche und aufgeräumte Büroräume • Ordnungsgemäße Aktenführung je Mieter, Aufbewahrung aller Akten und Vorgänge in sachgerechter und geordneter Form

• Führung und Archivierung der grundstücksbezogenen Objektunterlagen und Verträge

• Einhaltung des Geldwäschegesetztes, Verpflichtung der Mitarbeiter auf den Datenschutz

• Externe, sichere Archivierung von Daten und Altakten, datenschutzrechtlich einwandfreie Entsorgung von Altakten, Sicherung von Büro und Daten gegen unbefugte Zugriffe

• Notfallkonzept im Falle der Zerstörung der EDV oder dem Verlust der Akten durch z.B. Feuer

• Versicherung des Verwalters gegen: Vermögensschäden, Haftpflicht, Hausrat (Büro), Elektronikversicherung und Vertrauensschäden (das gibt es nur bei IVD Mitgliedern = Versicherung gegen Betrug durch den Verwalter oder dessen Mitarbeiter, also grob fahrlässige oder vorsätzliche verursachte Vermögensschäden)

• Anbindung an Auskunfteien wie Schufa, Bürgel oder Creditreform für laufende Bonitätsprüfungen

• Sicherstellung der Erreichbarkeit durch ordentlichen Bürobetrieb mit ausreichenden Telefon- und Mitarbeiterkapazitäten

• Ordentliches Auftreten durch fach- und sachgerecht ausgebildete Mitarbeiter bezogen auf die jeweiligen Aufgaben

• Laufende Schulung und Weiterbildung des Personals

• Verwendung moderner Bürokommunikationssoftware und Einsatz einer zertifizierten Hausverwaltungssoftware

• Ausreichend geplante Zeit für Außendienste bei den Mitarbeitern, damit diese die verwalteten Objekte auch kennen und vor Ort betreuen können

• Schriftlich festgelegte Prozessabläufe und Arbeitsrichtlinien für Kernprozesse einer Verwaltung

2. Vermietung

Mit dem richtigen Mietermix und der marktgerechten Neuvermietung von freiwerdenden Wohnungen lässt sich der Wert eines Zinshauses nachhaltig steigern. Aber auch das richtige Verhältnis zu den Mietern ist entscheidend. Ein guter Hausverwalter hat vieles im Blick:

• Protokollierte Rücknahme und Übergabe von Wohnungen

• Kontrolle der Bonitäten von Wohnungsbewerbern

• Vermietung der Wohnungen unter Berücksichtigung der strategischen Ausrichtung des Kunden

• Erstellen von Mietverträgen

• Zeitnahe Abrechnung der Nebenkosten gegenüber den Mietern

• Durchführung von Mieterhöhungen nach Index, Staffel oder Mietenspiegel

• Planung und Durchführung von Modernisierungsmieterhöhungen

• Zeitnahes schriftliches und telefonisches Mahnwesen gegenüber Mietern, umgehende Kündigung von Mietverhältnissen bei Zahlungsverzug

• Abwicklung von Übergaben und Rücknahmen

• Durchsetzung von Ansprüchen bei mangelhaften Schönheitsreparaturen

• Mediation zwischen Vermietern und Mietern, Führung von unumgänglichen Mietrechtstreitigkeiten oder anderen Prozessen

• Überwachung der Einhaltung der Hausordnung

3. Wirtschaftliche Verwaltung

Immobilienverwaltung ist mehr als das bloße Verbuchen der Mieteinnahmen:

• Trennung der Verwaltungs-Mietkonten (Treuhandkonten) von den Firmenkonten. Dabei müssen der Bank die Treugeber bekannt gegeben sein, um die Verwaltungskonten wirksam vor einer Insolvenz des Verwalters zu schützen

• Sicherstellung der korrekten Kautionsanlage der Mieter, getrennt vom Vermögen des Verwalters und des Grundeigentümers

• Sicherstellung, dass alle umlagefähigen Kosten erfasst und korrekt abgerechnet werden

• Nach Kompetenzen vom Tagesgeschäft getrennte Buchhaltung zur ordentlichen, taggenauen und täglichen Erfassung aller Zahlungsvorgänge

• Schnelles und konsequentes Mahnwesen – das setzt voraus, dass täglich gebucht wird

• Verständliche, zeitnahe monatliche oder quartalsweise Abrechnung gegenüber dem Grundeigentümer (innerhalb von 10 Werktagen)

• Archivierung und Aufbewahrung der Rechnungen für steuerliche Zwecke und unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben zu Aufbewahrungspflichten

• Aufbereitung der Zahlen in einer für steuerliche Zwecke geeigneten Form

• Beachtung von mehrwertsteuerlichen Themen in der Buchhaltung und Rechnungslegung

• Ausreichende und sachgerechte Versicherung des Objektes sicherstellen, Umfang und Inhalt der Versicherungen regelmäßig prüfen

• Durchsetzung und Abwehr von rechtlichen Ansprüchen gegen Dritte (Mieter, Versorger, Handwerker, Behörden)

• Beurteilung von juristischen Sachverhalten aus Baurecht, Mietrecht, Versicherungsrecht, Nachbarschaftsrecht und Gewährleistungsrecht

• Sicherstellung von Notdiensten im Grundstück

• Bündelung von Versorgungsverträgen zur Kosteneinsparung oder Qualitätsverbesserung

• Überwachung und Begleichung von laufenden Verbindlichkeiten

• Planung des Finanzbedarfs aus größeren Maßnahmen

• Klärung von Finanzierungen und Förderungen

4. Technische Verwaltung

Wenn bei der Instandhaltung gezielt investiert wird, lassen sich die Erträge eines Zinshauses steigern. Gute Verwalter entwickeln dafür ganzheitliche Instandhaltungskonzepte:

• Regelmäßige Prüfung und Optimierung aller grundstücksbezogenen Verträge auf Preis, Leistung und Inhalt

• Individuell auf die Strategie des Eigentümers abgestimmtes Instandhaltungsmanagement

• Koordination der Wartung aller technischen Anlagen und Sicherstellung entsprechender Verträge für die Anlagen

• Planung, Begleitung und Koordination von Baumaßnahmen

• Ausschreibung von Baumaßnahmen, sachgerechte Auswahl von Handwerksbetrieben

• Ankündigung von Baumaßnahmen gegenüber Mietern

• Unterstützung bei Bauabnahmen

• Abschluss von Bauverträgen nach VOB oder BGB

• Bündelung von Gewerken und Aufträgen zur Erreichung von Einsparpotentialen

• Kontrolle und laufendes Benchmarking von Kosten und Qualität der eingesetzten Handwerker und Dienstleister

• Überwachung und Einhaltung der brandschutzrechtlichen oder baurechtlichen Bestimmungen

• Nachhalten von Gewährleistungsansprüchen

5. Eigentümervertretung

Ein guter Verwalter nimmt dem Eigentümer nicht nur Arbeit ab, sondern vertritt ihn auch gegenüber Dritten und meldet sich regelmäßig bei ihm:

• Regelmäßige Kommunikation und Bericht an den Grundeigentümer

• Überwachung der Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten des Grundeigentümers

• Vernetzung mit Anwälten, Architekten, Steuerberatern, Ingenieuren

• Begleitung bei Gesprächen mit Banken

• Beratung in der Organisation von Gemeinschaften – Macht gegebenenfalls ein Gesellschaftervertrag in einer BGB Gesellschaft Sinn?

• Unterstützung in steuerlichen Fragen

• Fachkundige und zielgenaue Aufbereitung von Objektunterlagen für verschiedene Zwecke

Sicher ist diese Liste weder abschließend noch erhebt sie darauf einen Anspruch. Sicher ist aber, dass ein guter Verwalter dies alles sicherstellen sollte, damit er sich als professionell bezeichnen darf.

Sachwerte brauchen zwar vor allem Sachverstand, aber sie brauchen auch eine sicher organisierte Verwaltung.

Ein Zinshaus ist kein Steckenpferd

Wo liegen also die Probleme, die wir lösen? Zum einen stellen wir in unseren Beratungsgesprächen klar, dass ein Zinshaus kein Einfamilienhaus ist. Das was dort gut und richtig ist, führt bei einem Zinshaus dazu, dass die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung ausufern. Wer versucht, ein Gebäude mit fünfzehn Mietparteien aus dem Baujahr 1918 ebenso in Schuss zu halten wie seine private Immobilie, tut sicher Gutes, wird aber keine Rendite erzielen. Gerade der Wohnungsmarkt in Hamburg vergütet ihm seine Bemühungen nur zum Teil. Dies ist aber nur eines unserer Standardthemen.

Zum anderen stellen wir fest, dass viele Vermieter die Verträge, die sie übernommen haben, häufig nicht richtig kennen. Da wurden Staffelmietvereinbarungen übersehen und Mieterhöhungen vergessen oder schlicht falsche Klauseln verwendet, die zur Teilnichtigkeit der Mietverträge führen. Oder eine Betriebskostenabrechnung wurde nicht in der richtigen Form und Frist erstellt, mit der Folge, dass die Mieter keine Nachzahlungen zu leisten brauchen. Hier liegt häufig auch schon ein Mangel am Kaufvertrag vor, weil im Standardvertrag keine klaren Regelungen getroffen wurden, wie und durch wen die Betriebskosten für das Jahr des Überganges abgerechnet werden sollen. – Der Mieter hat übrigens Anspruch auf nur eine Abrechnung. – Oder es wurde vergessen, eine hinreichende Regelung zum Übergang der Mietkautionen zu treffen. Auch dies kann finanzielle Folgen für den Käufer haben.

Hausverwaltung: ein Fulltime-Job

Sofern diese Klippen genommen sind, neigen selbstverwaltende Eigentümer dazu, den Mietern ihre Mailadresse und Handynummer zu geben. Nur für den Notfall natürlich. Das dieser immer am Freitagabend, Sonntag oder im Urlaub des Eigentümers eintritt, ist dann irgendwie die Regel. Das sind dann schon missliche Situationen für den Eigentümer, wenn er im Urlaub einen Anruf bekommt, dass es im Haus von der Decke tropft. Wen soll er anrufen? Wie soll er rechtzeitig eine Versicherungsmeldung abgeben? Wer koordiniert jetzt die Arbeiten? Der Mieter? Das kann gut gehen, muss es aber nicht. Und häufig sind die vermeintlichen „Notfälle“ auch nicht so dramatisch, wie sie klingen. Nur ist dies aus der Ferne eben schwer zu beurteilen.

Aber auch wenn sich unsere Mandanten irgendwie mit diesem Thema arrangieren und die textlich unvollständigen, kaum verständlichen SMS auf dem iPhone entziffern, die die Mieter mit der Sprachsteuerung Abends um 21:00 Uhr in der U-Bahn diktiert haben, bleiben da noch vielfältige rechtliche Themen und Herausforderungen zu lösen. Das beginnt beim Liefern der Zensusdaten, geht über die Ausstellung von Steuerbescheinigungen nach § 35 a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen an den Mieter, weiter zur Ermittlung der korrekten versiegelten Fläche für die Berechnung der Niederschlagswassergebühr, über die Frage der korrekten Mülltrennung und der Verpflichtung zum Aufstellen von blauen, grünen, braunen, und gelben Tonnen (Welche? Wo? Stehen diese eventuell der Feuerwehr im Wege?). Und es stellen sich weitere Fragen:

• Muss ich einen Kinderwagen im Treppenhaus dulden?

• Was mache ich, wenn der Mieter zu Recht im Mai nach seiner Steuerbescheinigung fragt, ich die Betriebskostenabrechnung aber noch nicht fertig habe und er mit Schadenersatz droht, weil er nur deswegen seine Steuererklärung nicht abgeben kann?

• Wie gehe ich mit der Novelle der Feuerstättenschau um, nach der ich Teile der bisher hoheitlichen Aufgaben eines Schornsteinfegers nun selbst vergeben kann? Wie liest man eigentlich den Feuerstättenbescheid?

• Was, bitte, ist eine technische Gasschau und wie setze ich sie um? Wie sind die Wartungen meiner Thermen sichergestellt?

• Kann ich einen Mieter verklagen, wenn die Rauchwarnmelder nicht gewartet werden konnten, weil er nicht da war? Bin ich dann überhaupt noch gegen Feuer versichert?

• Wie setze ich die Trinkwasserverordnung um? Wie komme ich an Edelstahlwasserhähne, die beprobt werden können? Wo müssen diese eingebaut werden? Will ich wirklich meine Mieter darüber informieren, dass es im Haus Bleileitungen gibt? Und was ist eigentlich, wenn die neuen abgesenkten Grenzwerte für Blei und Cadmium überschritten werden? Habe ich überhaupt noch Bleileitungen? Was passiert wirklich, wenn ich die Trinkwasserverordnung missachte – muss ich dann tatsächlich ins Gefängnis?

• Und was ist mit der Energieeinsparverordnung?

• Ist die Mietrechtsnovelle der Regierung nun schon Gesetz oder nicht? Kann tatsächlich ein Mieter meine energetische Sanierung blockieren, nur weil er sich in Scheidung befindet und plötzlich weniger Geld hat und die geplante Maßnahme nun die Aufopferungsgrenze überschreitet?

• Wieso kann ich bei Staffelmieten keine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen? Wer antwortet dem Mieterverein? Was ist der Unterschied zwischen formellen und materiellen Fehlern in einer Betriebskostenabrechnung?

• Was meint der Handwerker immer mit Abnahme? Was ist das eigentlich? Kenne ich einen Architekten? Kann ich den Ratgebern im kostenlosen „Vermieterforum“ im Netz tatsächlich glauben? Habe ich Zeit für Seminare? Bin ich eigentlich schon Mitglied im Grundeigentümerverein?

Damit was übrig bleibt: Hilfe für Immobilienkäufer

Und genau dafür bekommen wir unser Geld. Wir kennen nicht nur alle Antworten auf all diese Fragen, sondern können auch deren Folgen einschätzen und daher entsprechende Ratschläge erteilen oder Handlungskonzepte entwickeln. Wie wichtig das ist, zeigt ein Blick auf die momentane „Standard-Rendite“ in Hamburg. Wer ein Zinshaus für das 20-fache der Jahresnettomiete erwirbt, kauft sich eine Bruttorendite von 5 Prozent ein. Allerdings bleiben dabei die Erwerbsnebenkosten – zur Zeit etwa 12,5 Prozent – und die nicht umlagefähigen Betriebskosten (wie etwa Rechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung, Elementarschadenversicherung, Verwaltungskosten, Anwaltskosten, Steuerberatungsmehrkosten und laufende Instandhaltung) unberücksichtigt. Das sind nochmals 15 bis 20 Prozent. Berücksichtigt man aber diese beiden Faktoren, ergibt sich eine Nettoanfangsrendite von 3,78 Prozent vor Steuern. Wenn jetzt noch zwei Monate Leerstand und Kosten für die Neuvermietung wegen falscher Schönheitsreparaturklauseln hinzukommen, wird es für einige Käufer langsam eng. Denn die Annuität der Finanzierung beläuft sich selbst bei dem heute so extrem niedrigen Zinsniveau um 4 bis 4,5 Prozent auf das eingesetzte Fremdkapital. Wurden zum Beispiel 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, ergibt das beim „Standard-Objekt“ mit Kaufpreis 1,5 Millionen Euro bereits eine liquide Belastung von 54.000 Euro. Bleibt man im obigen Beispiel und unterstellt, dass 85 Prozent der Nettomieten für ungeplante Belastungen (Leerstand, Reparaturen) und die Leistungsrate zur Verfügung stehen, hat dieser Zinshauseigentümer nur 9.750 Euro pro Jahr dafür „übrig“. Das ist bei dann circa 15 Wohnungen im Haus doch recht knapp. Mal abgesehen davon, dass sich solche rechnerischen Überschüsse erst unterjährig aufbauen. Sollte er gar an Stelle von liquidem Eigenkapital Zusatzsicherheiten gestellt haben und so 112,5 Prozent finanziert haben, dann übersteigt bei einer Annuität von 4,5 Prozent die Leistungsrate bereits 100 Prozent der Nettomieteinnahme. Das ist insgesamt also durchaus eng kalkuliert, doch dessen sind sich manche Käufer gar nicht bewusst.

Und eben hier beginnt die wirkliche Dienstleistung eines guten Verwalters. Er kennt die persönlichen Umstände des Mandanten und wird sein Möglichstes tun, damit sein Mandant mit dem Kauf keinen Schiffbruch erleidet. So wird auch klar, warum man unseren Beruf gelernt haben sollte, über ausreichende Versicherungen verfügen muss und nur äußerst vertrauenswürdiges Personal beschäftigen kann. Ein „Hausverwalter“ unserer Prägung trägt eine mehr als erhebliche Verantwortung für das Vermögen seines Mandanten.

Aus Angst, ihr Geld verliere an Wert, geben es die Deutschen aus. Sie kaufen Immobilien, sanieren ihre Häuser oder gönnen sich ein wenig Luxus. Aber ist die Angst berechtigt? Und wie lässt sich das Vermögen schützen?

Zu dieser Frage äußert sich Oliver Moll im Interview mit Stefan Hajek. Lesen Sie mehr in unserem Bereich Presse / Presseinformation.

Gerade in Zeiten von „Blasenbildung“ oder „Hipes“ haben wir es mit einer gesteigerten Form von Imitationsverhalten der Marktakteure zu tun. So entstehen durch endogene Prozesse letztlich Krisen. Anders als durch exogene Ereignisse ausgelöste Krisen, wie z.B. Terrorangriffe, Tsunamis oder ähnliches, sind endogene Krisen jedoch möglicherweise mit Hilfe der Mathematik und den Erkenntnissen der Physik zu komplexen Systemen berechenbar. Nur setzen die notwendigen Berechnungen wiederum extrem vertiefte, mathematische Kenntnisse und große Datenmengen voraus, die bei normalen Akteuren fehlen und auch nicht in der notwendigen Kürze der Zeit beschaffbar sind. Insofern erfordert das richtige Timing, meiner Auffassung nach, vor allem eine ausreichendes Wissen über den Markt, Mut zu Fehlentscheidungen, Durchsetzungsvermögen, Selbstbewusstsein und Empathie.

Für die Praxis bin ich der Ansicht, dass sich alle Käufer von Wohnimmobilien in Hamburg derzeit überlegen sollten, ob es wirklich eine gute Idee ist Objekte zu fast jedem Preis zu kaufen. Jeder der eventuell sein Zinshaus nur deswegen nicht verkauft, weil dies eben im Moment nur wenige tun und Sachwerte „angesagt“ sind, sollte sich überlegen, ob ein Exit für ihn nicht vielleicht doch der richtige Weg ist. Mietinteressenten sollten sich fragen, ob „man“ wirklich immer nur im Nord-Westen wohnen muss oder ob es gegen den Trend nicht vielleicht doch die richtige Entscheidung ist, im Osten oder Süden der Stadt zu suchen. Egal wie. Beratung und Wissen sind notwendig für Entscheidungsfindung und das richtige Timing.

Darum bieten wir allen Marktakteuren umfassende, honorarbasierte Beratungsleistungen an. Ganz unabhängig von Courtagen, Alleinaufträgen oder Verwaltungsverträgen. Jeder kann von unserem Fachwissen honorarbasiert, einseitig profitieren. Sei es als Käufer, Verkäufer oder Eigentümer. Mehr dazu finden Sie unter „Beratung“ auf dieser Webseite.

Dipl. Jur. Oliver Moll MRICS

Autor Niklas Hoyer beschreibt in seinem Artikel einen Immobilien-Hype, der inzwischen alle begehrten Viertel Hamburgs erfasst hat und nennt als Quelle auch die Moll & Moll Zinshaus GmbH: „Inzwischen stagnierten die Vervielfältiger für Renditeobjekte in Spitzenlagen, etwa Othmarschen und Rothenbaum beim 20 bis 21-fachen der Nettokaltmiete auf ihrem Allzeithoch, rechnet Oliver Moll von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg vor.“

Quelle: www.wiwo.de

Der Artikel von Niklas Hoyer gibt einen guten Eindruck davon, wie sich der Markt in Hamburg derzeit bewegt. Zinshäuser sind inzwischen ein gefühlt rares Gut. Die Nachfrage ist derart hoch, dass die Marktteilnehmer das Gefühl bekommen, es würde kein Angebot geben. Dennoch wurden auch 2011 rund 480 Objekte verkauft. Dies ist das traditionelle Niveau der Stadt. Nur die Nachfrageseite ist eben sehr stark. Aber – und dies ist der Kern unserer Aussage – es geht nicht jedes Objekt zu jedem beliebigen Preis.

Bevorzugt gesucht werden sanierte Objekte in guten bis normalen Wohnlagen. Die Anleger scheuen Objekte mit hohem Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf. Da sanierte Objekte jedoch kaum noch angeboten werden und wenn doch nur zu absoluten Spitzenpreisen, ist guter Rat gefragt.

Wir stellen daher in erhöhtem Maße Nachfrage nach unseren Beratungsangeboten beim Erwerb und auch im Nachgang für die professionelle Verwaltung der neu erworbenen Objekte fest. Kluge Konzepte, die im Nachgang zum Erwerb einer klar definierten Anlagestrategie folgen werden zunehmend wichtig. So begleiten wir derzeit Kunden beim Erwerb von Immobilien und untersuchen die ins Auge gefassten Immobilien hinsichtlich ihrer Renditesteigerungsmöglichkeiten und Potentiale. Insofern sind auf den ersten Blick wenig hübsche Objekte mit reichlich Modernisierungsbedarf gerade interessant.

www.abendblatt.de

Hamburger Abendblatt
04.02.2012 – Immobilienmakler: Weg mit den schwarzen Schafen

Das Hamburger Abendblatt erläutert, wie wichtig eine solide Ausbildung und Erfahrungen für einen Makler sind:
„Das Image von Maklern ist hierzulande schlecht. Das Klischee von Porsche fahrenden Menschen, die mit Leichtigkeit ihr Geld mit der Vermittlung von hochpreisigen Immobilien verdienen, ist weit verbreitet. Solche Einschätzungen frustrieren Oliver Moll. Der 40-Jährige ist geschäftsführender Gesellschafter der Moll & Moll Zinshaus GmbH. Als Makler und Hausverwalter kann der Hamburger nicht nur auf eine Lehre zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft verweisen – heute spricht man vom Immobilienkaufmann -, er hat zudem noch Jura studiert und parallel dazu an der Deutschen Immobilien-Akademie in Freiburg seinen Fachwirt in der Immobilienwirtschaft abgelegt.
‚Ich kann also wirklich behaupten, das Handwerk von der Pike auf gelernt zu haben‘, sagt Moll, der das väterliche Maklerunternehmen Schritt für Schritt auf die Vermittlung und Verwaltung von Anlageimmobilien (Zinshäuser) ausgebaut hat.

Doch obwohl sein Alltag von Zahlen, Gutachten und zum Teil schwierigen Schriftwechseln und Gesprächen zwischen ihm und Mietern oder Vermietern sowie Anlegern und Eigentümern geprägt ist, hat auch er sich schon anhören müssen: ‚Was du machst, kann doch jeder!‘ […] ‚Es ist gut, wenn der IVD die Anforderungen für Makler nach oben schraubt.‘ Ohnehin ist er davon überzeugt, dass sich nur die Besten am Markt halten. ‚Wir leben von Empfehlungen und Bewertungen unserer Kunden, gerade in Zeiten des Internets. Da haben besagte Porsche-Makler ohne Fachwissen keine Chance.'“

11.02.2012
Was einen guten Makler ausmacht
Was einen guten Makler ausmacht und wie man seinen Kunden vor Augen führt, wie wichtig kompetente Beratung ist, erläutert Oliver Moll im Rahmen eines Überblickartikels des Hamburger Abendblatt:
„[…] ‚Die eigentliche Leistung ist, jemanden zu kennen, der kaufen oder verkaufen bzw. mieten oder vermieten will“, fasst der Hamburger Makler Oliver Moll zusammen. „Für diese Kernleistung braucht man noch nicht einmal einen Gewerbeschein.‘ Umso wichtiger sei es, Kunden vor Augen zu führen, wie viel Arbeit nötig ist, um eine Immobilie zu vermitteln. ‚Da Laien nicht wissen können, was wirklich gute Beratung und Begleitung wert sind, sollten Qualifikationsstufen festgelegt werden‘, wünscht sich Moll. Er selbst hat als Zinsmakler auf seiner Website detailliert hinterlegt, wie seine Ankaufsbegleitung aussieht.[…]“
Quelle: Hamburger Abendblatt – Oliver Moll im Interview mit der Redakteurin Anette Bethune.

www.abendblatt.de