Bevor wir diese Frage beantworten und Ihnen nachfolgend eine kleine Liste der Themen für die Hausverwaltung mit in den Jahresstart geben, zunächst noch eine gute Nachricht: Der IVD hat das Verhältnis von durchschnittlicher Miete für eine Mietwohnung mit 3 Zimmern und 70 m² sowie des jeweiligen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen in den größten Städten Deutschlands analysiert. Dabei hat sich herausgestellt, dass Hamburg mit einer Miete von 8,50 €/m² und einem Haushaltseinkommen von 3.339 € nur auf Platz 6 liegt. Damit ist das Wohnen im Verhältnis in Berlin, Dresden, Frankfurt, Stuttgart und München teurer als in Hamburg. Die vollständige Analyse finden Sie auf der Webseite des IVD Bundesverbandes unter www.ivd.net.
1) Mietrechtsänderung im April 2013
– Ermächtigung für die Landesregierungen durch Rechtsverordnung Gebiete festzusetzen, in denen die Kappungsgrenze von 20% auf 15% gesenkt wird. Der Hamburger Senat hat bereits angekündigt, dies für das gesamte Stadtgebiet zu verordnen.
– Erleichterung der energetischen Modernisierung. Positiv ist, dass zukünftig Härteeinwände der Mieter nicht mehr zu einer Verzögerung der geplanten Baumaßnahme führen können. Positiv ist auch, dass die Mieter für drei Monate mit dem Minderungseinwand ausgeschlossen werden, sofern es sich um eine energetische Modernisierung handelt. Auch wurden die formalen Hürden für eine korrekte Modernisierungsmieterhöhung gesenkt. Neu ist aber, dass der Mieter bei der Ankündigung formell darauf hingewiesen werden muss, dass er seine Einwände wegen unzumutbarer Härte der Maßnahme form- und fristgerecht geltend machen muss. Wird dies vergessen, kann später keine Mieterhöhung verlangt werden.
– Die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes wird zukünftig in der ortsüblichen Vergleichsmiete ausdrücklich berücksichtigt. Damit gewinnen die Energiepässe und die energetische Beschaffenheit des Gebäudes an Gewicht.
– Die ZPO wird dergestalt angepasst, dass das Gericht in laufenden Verfahren eine zusätzliche Sicherheitsleistung festsetzen kann, wenn der Kläger dies beantragt. Hierdurch soll Mietnomadentum begrenzt und Vermieter vor Zahlungsausfällen nach gewonnenen Prozessen geschützt werden.
– Die Räumung einer Wohnung wird erleichtert und kostengünstiger. Zukünftig reicht es aus, sich vom Gerichtsvollzieher den Besitz an der Wohnung verschaffen zu lassen und dann die Räumung selbst zu übernehmen. Dadurch werden Transport- und Einlagerungskosten gespart. Allerdings ist dieses Vorgehen Laien nicht zu empfehlen, da auch beim Vermieterpfandrecht die genauen Regeln der Pfandverwertung und Pfandbewertung dem Gläubiger bekannt sein müssen. Wer einfach alles wegwirft, läuft Gefahr, sich Schadenersatzansprüchen auszusetzen.
– Zukünftig wird es möglich sein, anstatt von Heizkosten, auch die Kosten für Contracting auf die Mieter umzulegen. In solchen Fällen werden durch Dritte kleine Blockheizkraftwerke im Haus eingebaut. Aber die Umstellung muss für die Mieter kostenneutral sein. Daher sind im Vorfeld einer Umstellung weit reichende technische, bauliche und wirtschaftliche Analysen zu erstellen.
2) Bundestagswahl 2013
Die SPD hat angekündigt, alle oben genannten Änderungen zurückzunehmen und für die Vermieter nachteilig zu verschärfen.
3) Neuer Mietenspiegel 2013
Für Oktober erwarten wir die Veröffentlichung des neuen Mietenspiegels, welcher erstmals auch die energetische Effizienz eines Gebäudes berücksichtigen wird. Dieser Termin ist zu beobachten, damit eventuelle Mieterhöhungen zeitnah und formell richtig versendet werden können.
4) Trinkwasserverordnung
– Die Frist zur Erstprüfung auf einen Befall mit Legionellen ist im vierten Quartal 2012 bis zum 31.12.2013 verlängert worden. Zusätzlich wurde das dann folgende Prüfintervall von einem auf drei Jahre verlängert. Auch müssen die Ämter nur noch dann informiert werden, wenn ein positiver Befall festgestellt wird.
– Bis zum 30.11.2013 müssen, nach heutigem Stand der Verordnung, alle Mieter informiert werden, ob sich im Gebäude Bleileitungen befinden und falls Ja, ob der neue Blei-Grenzwert eingehalten wird. Hier wird abzuwarten sein, ob sich ebenfalls kurzfristige Änderungen am Verordnungstext ergeben werden.
5) Energieeinsparverordnung 2012
Nach jetzigem Stand der Dinge sieht es so aus, als ob diese 2013 nicht in Kraft tritt. Sie wird derzeit für Anfang 2014 erwartet. Tritt sie jedoch in Kraft, dann sind Vermieter verpflichtet, zukünftig in Inseraten den Energiekennwert anzugeben. Auch muss der Energieausweis bei Neuvermietung und Verkauf dem neuen Nutzer verpflichtend übergeben werden.
6) Einführung von SEPA (Single European Payment Area)
SEPA tritt im Februar 2014 verpflichtend in Kraft und löst damit das bewährte Zahlungsverkehrssystem in Deutschland ab. Spätestens 2013 sollten daher alle neuen Bankverbindungen der Mieter (BIC & IBAN) bekannt und die Formulare für Lastschriften umgestellt sein. Auch die Hausverwaltungs- und Zahlungsverkehrssoftware muss bis dahin umgestellt sein.
Wir haben dies alles im Blick und werden es im Interesse unserer Kunden sachgerecht und mit Augenmaß umsetzen. Aber eines ist klar: Hausverwaltung wird auch in 2013 nicht leichter werden.