Dazu ist im Rückblick eigentlich nichts Neues zu vermelden. Das Angebot ist weiterhin sehr begrenzt und die Nachfrage unvermindert hoch. Dies führt zu weiterhin hohen Immobilienpreisen und einem nur sehr begrenzten Realisieren von Ankaufswünschen. Der Kompromiss steht bei den Ankaufsentscheidungen im Vordergrund.
Nach einer aktuellen Prognose des Arbeitskreises der Zinshausmakler im IVD Nord, ist davon auszugehen, dass der Markt nach wie vor angespannt und unausgewogen bleibt. Er sieht aber erste leichte Anzeichen für ein minimales Abflauen der Nachfrage. Dies jedoch nur in den Markträndern (Randlagen und Objekte mit hohem gewerblichem Anteil oder Instandhaltungsbedarf) und auf – nach wie vor – sehr hohem Preisniveau. Für 2013 erwartet der Arbeitskreis, bei gleich bleibenden wirtschaftlichen Rahmendaten, keine wesentliche Veränderung des sehr engen Marktes in Hamburg. Allenfalls werden die Auswahlprozesse der Nachfrager selektiver werden. Das Angebot wird sich nicht relevant vergrößern. Ferner beobachten wir eine Zunahme von wenig gut beratenen Spontanentscheidungen der Käufer in unserem Marktumfeld, was wir angesichts der steigenden Komplexität der Objekte sowie der teils eingegangenen hohen Risiken, als durchaus kritisch für die Erwerber einstufen.
Unserer Auffassung nach, wird dieser unsichere Marktzustand so lange anhalten, wie die Zinsen niedrig bleiben und die Themen des Finanzmarktes die Schlagzeilen beherrschen. Das dies in einigen Fällen zu individuellen Fehlentscheidungen bei der Investition führen kann, wird zunehmend wahrscheinlicher. Ob es aber zum befürchteten Platzen einer Blase kommen wird, ist nach wie vor unwahrscheinlich und umstritten. Dies gilt zumindest so lange, wie die Erwerber auf traditionelle, lang laufende Finanzierungen setzen, ausreichend Liquidität vorhalten und die Mieteinnahmen die Annuitäten decken. Zu befürchten ist allerdings, dass sich die unterjährigen Bewertungsreserven verringern. Da diese aber erst bei einem Verkauf wirklich realisiert oder verloren werden, besteht für die Mehrzahl der Erwerber noch kein überhöhtes Risiko.
Was der Markt braucht, ist ein größeres Angebot. Die Voraussetzungen hierfür zu schaffen, ist Sache der Politik. Der frei finanzierte Immobilienmarkt braucht leere Grundstücke, erleichterte Planungsrahmenbedingungen und ein verlässliches Mietrecht, das nicht zu regulatorisch in die Renditen eingreift. Ansätze zu einem Umdenken sind dabei zu erkennen. Allerdings wird aus praktischer Sicht der Wille der Regierenden nicht auf der Referentenebene umgesetzt. Was nützt es, wenn jeder Bauantrag kritisch geprüft und von einzelnen Fachreferaten „zerpflückt“ wird, um Partikularinteressen durchsetzen zu können? Gerade private Vermieter haben nicht die Kraft und die Möglichkeiten, sich gegen diese Vorgänge in der Verwaltung durchzusetzen. Ein privater Bauherr kann seine Planung nicht bis zu zwölf Mal neu planen lassen, weil jede Verwaltungsabteilung mit neuen Ansätzen kommt. Auch können private Vermieter nicht einfach Mieter in ihrem Bestand „umsetzen“ oder ins Hotel schicken. Sie sind darauf angewiesen, dass Wohnungen, welche von Baumaßnahen betroffen sein sollen, leer sind und so lange leer bleiben, bis die geplante Maßnahme angegangen werden kann. Hier werden Eigentümer mit fünf oder sechs Wohnungen so behandelt, wie ein öffentliches Unternehmen mit einem Bestand an Wohnungen, der schnell in die Hunderttausend gehen kann. Auch sind private Vermieter darauf angewiesen, Mietsteigerungen zu realisieren. Da helfen die derzeitigen Initiativen der Hamburger Politik wenig. Die Verschärfung des Wohnraumschutzgesetzes oder die Initiative zur Kappung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen, führen für kleine Grundeigentümer zu wesentlichen Nachteilen. Dabei übersieht die allgemeine Diskussion in den Medien gern, dass die privaten Grundeigentümer in der Stadt nur 40% des Wohnungsmarktes in ihrer Hand haben und dass dieser Anteil durch Aufteilungen in Wohnungseigentum weiter abschmilzt. Die Stadt Hamburg kann über Saga/GWG selbst rund 30% des Marktes direkt beeinflussen. Auch die Genossenschaften verfügen über einen erheblichen Marktanteil. Stadt und Genossenschaften sind also eigentlich die marktbeherrschenden Akteure. Und gerade sie sind diejenigen, die auch in der Lage sind, günstigen Wohnraum neu zu schaffen. Gerade zu diesem Zweck wurden sie geschaffen. Das insbesondere die städtischen Unternehmen im vergangenen Jahrzehnt nicht ausreichend neu gebaut haben, geht auf die Wünsche der Politik zurück. Insofern ist es schon schwierig, wenn in der heutigen Situation immer nur auf die privaten Grundeigentümer als „Mietentreiber“ gezeigt wird. Leider ist es eine Tatsache, dass die privaten Grundeigentümer ihren Grundbesitz vor allem in den „Trendlagen“ haben, in denen alle gern wohnen möchten. Dies ist historisch bedingt und nicht zu ändern. Aber umso mehr muss es doch darum gehen, dass die Stadt und die Genossenschaften, die nicht so beliebten Stadtteile östlich der Alster aufwerten und zu lebenswerten Quartieren umbauen. Nur so nehmen wir den Druck von den westlichen Stadtteilen und sorgen durch eine Angebotsverlagerung für insgesamt sinkende Mieten. Dieses einfache Prinzip wurde 2012, aus nachvollziehbaren politischen Motiven heraus, immer wieder verletzt. Es steht zu befürchten, dass dies auch in 2013 unverändert fortschreiten wird.
Mein Wunsch für 2013 ist, dass sich Medien und Stadt auf dieses Kernproblem des Hamburger Marktes konzentrieren und endlich dafür sorgen, dass die Wohnquartiere im Osten und südlich der Elbe begehrenswert werden. Hier muss Nachfrage aktiv hingelenkt werden. Das bedeutet infrastrukturelle Maßnahmen, flächendeckenden attraktiven Neubau, die Durchmischung von Wohnquartieren mit Gewerbe und weitere Maßnahmen. Es bedeutet aber vielleicht auch, dass man in Teilen der Stadt die Mieten komplett freigeben und Mietercourtagen zulassen sollte. Dann müsste sich der Markt der Nachfragenden, bei gleich bleibenden Gehältern, eigentlich von allein umorientieren. Und sollte die Nachfrage in Altona, Ottensen, der Sternschanze, Eimsbüttel und den anderen heiß begehrten Stadtteilen nachlassen, dann wird es für alle leichter auch dort bezahlbaren Wohnraum zu finden.
Der jetzt durch die Bundesratsinitiative eingeschlagene Weg wird jedenfalls nicht dazu führen, dass das Angebot in den bekannten Stadtteilen steigt. Die Initiativen werden auch nicht dazu führen, dass sich Grundeigentümer bei der Auswahl der Neumieter für Bezieher normaler Einkommen entscheiden. Denn ihr größtes Risiko ist nach wie vor die Bonität der Mieter. Sie werden sich also auch weiterhin für die eher besser Verdienenden entscheiden. Viel wahrscheinlicher ist noch, dass der Nachfragedruck in den eh schon überlaufenen Bezirken noch weiter zunimmt, weil sich durch eine Kappung der Neuvertragsmieten und das Verbot einer Mietercourtage eben noch mehr Menschen eine Wohnung in den am meisten nachgefragten Stadtteilen leisten können.
Angesichts dieser Auswirkungen ist es wichtig, die derzeitige Diskussion fortzuführen und wenn irgendmöglich den Senat davon abzubringen, mit seinen Initiativen voranzuschreiten. Jeder potentielle Erwerber sollte die Diskussion aufmerksam verfolgen und sich genau die Auswirkungen auf sein geplantes Investment ansehen. Denn diese Diskussion betrifft bei Renditeobjekten ganz maßgeblich das erzielbare Ergebnis.
Nichts ist beständiger als der Wandel. 2013 scheint dafür ein Beispiel zu werden. Wir stellen uns und unsere Kunden darauf ein.
Oliver Moll