Die gut 12 Jahre andauernde Rally am Immobilienmarkt ist beendet. Bereits seit Juli fallen die Preise und dementsprechend lässt sich ein Rückgang der Nachfrage beobachten. Immobilieneigentümer fragen sich nun, ob sie ihre Objekte verkaufen sollen, bevor es weiter bergab geht, oder ob der Preisverfall nur von kurzer Dauer ist.
Meine Prognose: In den nächsten sechs bis acht Jahren werden wir keine Erholung sehen. Wer also absehen kann, dass die Immobilie mittelfristig zur Last werden wird, beispielsweise aus finanziellen oder aus Altersgründen, sollte ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, denn vieles spricht für weitere Preisrückgänge – und schon jetzt müssen Verkäufer Abschläge von fünf bis sechs Faktorpunkten im Vergleich zum Februar hinnehmen. Bei Einfamilienhäusern belaufen die Abschläge sich sogar auf 10 bis 20 Prozent.
Grund für die schlechten Prognosen: Die Kreditvergabepolitik der Banken wird zunehmend restriktiv; das äußert sich unter anderem durch höhere Eigenkapitalforderungen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Großteil potenzieller Käufer sich die „alten“ Preise schlicht nicht mehr leisten kann und Verkäufer ihre Erwartungen dementsprechend anpassen müssen. Die Banken reagieren jedoch nicht nur bei der Finanzierung von Käufen zurückhaltend, sondern auch bei der Kreditvergabe zur energetischen Sanierung. So wird die Sanierung von Immobilien ab der Effizienzklasse G überhaupt nicht mehr gefördert. Dies betrifft rund 15-20 Prozent der Immobilien am Markt. Sprich: Selbst wenn ein Käufer das notwendige Eigenkapital für den Erwerb des Objektes aufbringen kann, wird er sich spätestens an der energetischen Sanierung finanziell die Zähne ausbeißen. Wer keinen Abriss und Neubau plant, wird von solchen Immobilien also die Finger lassen.
Hinzu kommt, dass die gesamte Immobilienwirtschaft von einer historisch hohen Inflationsrate, gestörten Lieferketten und der bereits oben genannten Finanzierungslücke hart getroffen ist. Viele Unternehmen haben bereits Liquiditätsprobleme. Letztendlich werden nur Firmen mit ausreichend Eigenkapital überleben und in eineinhalb bis zwei Jahren werden die Objekte der insolventen Unternehmen in Form von Zwangsversteigerungen auf den Markt kommen.
Die 2020er-Jahre bleiben damit ein Jahrzehnt der Unsicherheit. Zu den guten Neujahrvorsätzen könnte es deshalb gehören, die eigene Immobilienstrategie auf den Prüfstand zu stellen und gegebenenfalls Anpassung entsprechend der veränderten Marktbedingungen vorzunehmen.