Das neue Jahr rast mit dem Verkauf der Zinshäuser in vollem Galopp los.

Wir haben bereits zwei Zinshäuser verkauft und mal wieder die Erfahrung gemacht, dass Vermarktungszeiten von maximal acht Wochen derzeit keine Seltenheit sind.

Voraussetzung dafür ist aber, dass die Verkäufe gut vorbereitet werden und alle Unterlagen vorhanden sind. Auch ist es klug, sich über das richtige Vermarktungskonzept Gedanken zu machen. Die besagten Häuser haben wir als einseitige Interessensvertreter der Verkäufer im Gebotsverfahren verkauft.

Wir haben also ausschließlich die Verkäufer beraten.

Das war für den Markt zwar ungewohnt, aber es hat zu einer deutlichen Professionalisierung auf beiden Seiten geführt. Und die Courtage hat der Verkäufer gezahlt. Natürlich auf Basis unserer vorhergehenden, marktgerechten Einschätzung und sicher in der Höhe nicht zu seinem Nachteil.

Ein gutes Konzept im jetzigen Markt. Insoweit bin ich zufrieden und kann sagen, dass sich das neue Jahr gut anlässt.

Was meine Weihnachtswünsche angeht, sieht es hingegen schlecht aus.

Unser Bundesjustizminister scheint fachlichen Rat nicht zu schätzen. Er boxt derzeit eine Änderung nach der nächsten durch das Kabinett und ruiniert damit auf lange Zeit den Wohnungsmarkt. Schade nur, dass er lange nicht mehr im Amt sein wird, wenn sein Reformen Wirkung zeigen. Aber vielleicht sucht er dann ja eine neue Wohnung und stellt fest, dass es keine freifinanzierten Mietwohnungen mehr im Neubau gibt, nur noch Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung errichtet werden und dass sich der Wohnungsbestand hoffnungslos verschlechtert hat, weil sich Modernisierungen nicht mehr lohnen. Aber ob er dann die Schuld bei sich sucht? Wahrscheinlich nicht. Es sind wohl wieder eher die privaten Vermieter Schuld, die es gewagt haben, angesichts einer immer weiter sinkenden Rendite und immer schwieriger werdenden gesetzlichen Anforderungen ihre Investitionen anderswo zu tätigen.

Nochmal: Was wir brauchen sind neue Wohnungen und ein gut erhaltener Bestand. Und der soll bitte auch von Privateigentümern und nicht nur von gesichtslosen Gesellschaften errichtet werden. Und es soll bitte nicht nur sozialer Wohnungsbau entstehen. Die Kraft des deutschen Wohnungsmarktes liegt in seiner Durchmischung. Das übersieht unser Herr Minister leider. Aber ich gebe zu: Für den Wahlzettel sind seine Maßnahmen sicher hilfreich.

Oliver Moll

Schöne Bescherung: Wirrer BGH?

In letzter Zeit sorgt der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Senat des BGH für Furore in der Immobilienbranche. Er definiert seit Jahrzehnten geübte Praxis neu und wirft stehende Rechtsprechung „mir nichts, dir nichts“ über Bord. „Was ist da los?“, fragt sich der Immobilienprofi.

Um es vorweg zu nehmen: Der BGH ist nicht wirr. Ganz im Gegenteil; auf Einzelfallebene betrachtet, sind seine Urteile für mich sogar sehr nachvollziehbar. Aber richtig ist, dass damit bestehende Rechtsprechung, für den Laien quasi im Handstreich, geändert wird. Dies liegt schlicht an der neuen Vorsitzenden der Kammer: Frau Milger ist eine überzeugte Anhängerin der „Einzelfallentscheidung“ und das birgt Probleme für die Praxis, wenn man einem bundesweit Standards setzendem Gericht vorsitzt. Oder anders: Es fehlt der Überblick für die praktischen Folgen juristisch richtiger Entscheidungen oder noch einfacher: „Schöne Grüße aus dem Elfenbeinturm“. Wie komme ich zu meiner Einschätzung? Ich mache es an zwei Entscheidungen plastisch:

Beispiel 1: Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Im zu entscheidenden Fall hatte ein Berliner Vermieter einer Vierzimmerwohnung drei Zimmer unrenoviert an seinen Mieter übergeben. Um diesen Nachteil auszugleichen, bekam der Mieter eine halbe Monatsmiete Nachlass. Dem Praktiker drängt sich die Unausgeglichenheit geradezu auf. Selbst in Berlin ist es vermutlich nicht möglich, drei Zimmer für vermutlich rund 500 € fachgerecht zu streichen. Wahrscheinlich war die entscheidungserhebliche Miete zur Zeit des Vertragsabschlusses sogar noch niedriger. Und natürlich ist es dann vom Vermieter schon dreist, sich auf so eine Vereinbarung zu stützen und die gesamte Renovierung der Wohnung nach Auszug zu verlangen. Also keine Überraschung, dass der BGH die Entscheidung der Instanz-Gerichte kassierte. Aber welche Folgen hat es jetzt für die gesamte Branche?

Konkret: Wir bekommen Wohnungen in einem Zustand zurück, der logischerweise abgenutzt ist, denn Mieter renovieren ja nicht, sondern beheben nur die Spuren übermäßiger Abnutzung. Es ist also juristisch logisch, dass zwischen dem Zustand bei Rücknahme und dem Begriff „renoviert bei Übergabe“ durchaus eine Lücke klafft. Nur was ist die praktische Folge? Derjenige, der die Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter abwälzen möchte, muss in jedem Fall renovieren. Das schafft in Zeiten von Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenzen aber wiederum wirtschaftliche Probleme, die direkt auf die Rendite durchschlagen. Die Folge: Investieren in Wohnungsvermietung wird noch uninteressanter, als es nach den überzogenen neuen gesetzlichen Regelungen ohnehin schon ist. Der BGH verschärft damit die Probleme auf dem Wohnungsmarkt, denn die Anreize für die Wohnungswirtschaft zu bauen und neuen Wohnraum zu schaffen, oder alten Wohnraum attraktiv zu halten, sinken immer weiter. Und eben diese Weitsicht würde ich mir vom BGH wünschen. Mal ganz davon abgesehen, dass es für den durchschnittlichen Immobilieneigentümer kaum mehr möglich ist, seine Wohnung richtig zu verwalten.

Aber das Urteil hat noch einen anderen Aspekt. Der Senat verweist – zum wiederholten Male – darauf, dass das was „renoviert“ bedeutet oder dass das was als „Ausgleich“ gezahlt wird, im Einzelfall zu entscheiden ist. Er gibt aber keine klaren Leitlinien vor. Damit wissen wir einfach nicht mehr, was richtig ist. Wie sollen wir denn unsere Kunden korrekt beraten? Wie können wir vernünftig Haftung für unsere Aussagen übernehmen, wenn wir immer sagen müssen: „Na ja, so sehen wir es, aber was wirklich richtig ist, sagt Ihnen dann der Richter“. So kann es doch nicht weitergehen. Wir brauchen klare Leitplanken, wenn wir neuen Wohnraum schaffen und alten richtig verwalten und bewirtschaften wollen. Es geht um Rechtsfrieden und nicht darum, ständig neue „Einzelfallbeurteilungen“ zu schaffen.

Ich kann momentan nur sagen: „So wie die Wohnungen heute zurückkommen, sind sie nicht ‘renoviert‘. Aber was genau renoviert bedeutet, entscheidet der Richter. Also machen Sie am besten gleich alles neu.“ Dafür werde ich von meinen Kunden vermutlich keinen Beifall ernten und auch rechtlich begeben wir uns so wieder aufs Glatteis.

 Beispiel 2: „Abweichende“ Wohnfläche

Auch hier ging es um einen Fall aus Berlin: Es wurde ein Einfamilienhaus mit rund 250 m² Fläche für nur 180 m² vermietet. Mal ganz ehrlich: Wer hat das denn übersehen können?

Bislang hat der BGH immer einen Spielraum gelassen, die Wohnfläche im Vertrag brauchte nicht exakt mit der später im Streitfall ermittelten Wohnfläche übereinstimmen. Das hatte einen guten Grund: Es ist inzwischen durch zig Praxistests erwiesen, dass es die „richtige“ Wohnfläche nicht gibt. Dies liegt an den Spielräumen, die die zu Grunde liegenden Berechnungsnormen den Sachverständigen geben. Und es liegt auch daran, dass eigentlich niemand so richtig weiß, welche Berechnungsvorschrift er eigentlich anwenden soll. Das klingt unlogisch? Ist es aber nicht!

Nehmen wir ein Mietverhältnis, das 1990 abgeschlossen wurde. Die heute gültige Wohnflächen-Berechnungsverordnung stammt aus dem Jahr 2004. Die kannte man damals bei Vertragsabschluss noch gar nicht. Also wonach wird denn nun gerechnet? Damals galt entweder die DIN 276 oder die DIN 283 oder auch die 2. Berechnungsverordnung. Alle vier genannten Normen widersprechen sich im Detail und geben erheblichen Ermessenspielraum, z.B. beim Ansatz der Balkone oder der Frage des 3%-Abzugs für Putz. Der bisherige Grundsatz eines Ermessenspielraums war also völlig sachgerecht. Nun ist dieser aber vom BGH kassiert. Hinweise, wie denn nun richtig zu rechnen ist, gibt der BGH aber nicht. Er verweist – wenig überraschend – auf den Einzelfall. Sollen wir jetzt in jedem Fall die Wohnfläche ermitteln lassen? Auch bei Streit über Verteilungsschlüssel in Betriebskostenabrechnungen? Und wenn ja, wäre es ja gut zu wissen, wie gerechnet werden soll, denn ansonsten machen Vermieter und Mieter je ein Gutachten und der Tatrichter in der ersten Instanz auch gleich noch eines. Ganz ehrlich: Das ist doch reine Arbeitsbeschaffung und vollkommen unnötig. Der Hang zu Scheingenauigkeit treibt hier wieder seine Blüten. Das alles kostet unendlich viel Zeit, Geld und Mühe, die wir der Volkswirtschaft ersparen sollten. Vom BGH würde ich mir wünschen, dass er solche Dinge sieht und entsprechende Leitlinien vorgibt, damit endlich Rechtsfrieden herrscht. Ach ja: Und bitte bei einer Meinung bleiben! Dann wird es auch für die Praxis einfacher, richtig zu beraten und für alle gerechter.

Wie sehen die Lösungsansätze für das Dilemma aus?

Der BGH wird – richtigerweise – einwenden, dass er nicht der Gesetzgeber ist und nur so gut sein kann, wie die Gesetze nach denen er urteilen soll. Er kann nicht die handwerklichen Fehler der Administration beseitigen. Also kommt es zwangsläufig zu den für die Praxis schwierigen Einzelfallentscheidungen.

Die Immobilienwirtschaft sieht sich vermutlich als „Buhmann“, aber das ist auch nicht so ganz richtig. Der zugegeben marginale Einfluss der Lobby hat dann doch dazu geführt, dass eben bestimmte Ausnahmetatbestände in Gesetze eingeführt wurden. Auch die Industrie trägt ihren Teil dazu bei. Und nicht zuletzt müssen sich auch die privaten Vermieter den Vorwurf gefallen lassen, dass sie immer wieder offensichtlich unsinnige Dinge von Mietern verlangen und so die Situation nicht besser machen.

Die Politik hat momentan das Problem, dass die großen Parteien um die Wähler der großen Städte kämpfen. Das sind Mieterhochburgen. Und Herr Maaß und Co. machen dort Wahlkampf. Leider auf Kosten des größten volkswirtschaftlichen Gutes, das wir haben. Die Folgen sind Wiener bzw. Züricher Verhältnisse. In Wien dominiert aufgrund der Mietpreisbremse der staatliche Wohnungsbau allein den Vermietungsmarkt – mit schlimmen Folgen für die Stadt und die Bewohner. Wien dreht gerade wieder zurück, was die Deutschen erst einführen. Ähnlich ist es in Zürich. Der Wohnungsbestand an Mietwohnungen wird ganz offen als „Untervermietungsmarkt“ bezeichnet. Günstige Mietwohnungen gibt es nur durch Beziehungen oder ganz offene Bestechung. Die freien Eigentumswohnungen in ordentlichen Häusern und guten Lagen haben mit die höchsten Preise in Europa. All dies sind ganz einfach nachvollziehbare und vor allem nachprüfbare Auswirkungen staatlicher Eingriffe. Stellt sich schon die Frage, wie machthungrig man eigentlich sein kann.

Das dabei noch übersehen wird, dass sich mehr als 80% des deutschen Wohnungsbestandes in Regionen befindet, die eher als ländlich einzustufen sind und eben nicht in den sieben großen Städten, sollte man sich fragen: Was tut die Politik eigentlich für das flache Land? Oder für das Ruhrgebiet? Wie sehen denn ihre zukunftsgewandten globalen volkswirtschaftlichen Konzepte angesichts der demographischen Entwicklung aus? Es können doch nicht ernsthaft 80% der Bevölkerung in 20% aller Wohnungen an nur sieben Standorten in der Republik leben sollen. Wie können Gesetze aussehen, die aus sich heraus verständlich und praktikabel sind?

Meine Weihnachtswünsche:

1) Ich wünsche mir eine schnelle Initiative im Bündnis für Wohnraum, dass sich die Mietgesetze vornimmt. Die Schönheitsreparaturen sollen per Gesetz durch die Mieter getragen werden. Dazu wünsche ich mir eine Definition welche Bauteile der Mieter dabei zu „reparieren“ hat. Das ganze bitte mit einem starren Fristenplan. Vielleicht im Einzelfall ungerecht, aber dann wäre endlich Ruhe.

2) Ich wünsche mir ein Gesetz, dass alle Berechnungsverordnungen aufhebt, ab einem bestimmten Datum für die Zukunft gilt und dass keine Ermessensentscheidungen beim Aufmaß zulässt. Für alle früheren Verträge soll basierend auf den neuen Berechnungen ein Spielraum von +/- 7% gelten.

3) Ich wünsche mir einen Hinweis, dass Mietverträge, die mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden, nicht früher zurückgegeben werden dürfen.

4) Ich wünsche mir eine klare Regelung, welche konkreten Maßnahmen für die Berechnung einer zulässigen Überschreitung der Kappungsgrenze der Mietpreisbremse hinzugezogen werden dürfen oder alternativ einen eindeutigen Wert je m² Wohnfläche an Baukosten, bei denen die Überschreitung genehmigt ist.

5) Ich wünsche mir eine Öffnung der Datenbanken der Gutachterausschüsse und die Einrichtung eines zentralen Mietwertkatasters, aus denen sich die Neuvertragsmiete und die ortsübliche Vergleichsmiete im Bestand erkennen lassen. Verbraucherschutz und Transparenz vor Datenschutz und Herrschaftswissen!

6) Ich wünsche mir das ausdrückliche Verbot einer Untervermietung jeder Wohnung im Ganzen.

7) Ich wünsche mir einen schnellen, massiven Ausbau der Infrastruktur mit öffentlichen Verkehrsmitteln zwischen den Big Seven und den umliegenden Regionen.

8) Ich wünsche mir die Aufhebung von Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.

9) Ich wünsche mir die verstärkte Subjektförderung von Haushalten, die sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht leisten können und verbilligtes Bauland sowie die Aufhebung von Mitspracherechten bei innerstädtischen Bauvorhaben, die Mietwohnungsbau mit Drittelmix zum Inhalt haben.

10) Ich wünsche mir eine neue BauNVO, die die Mischung von Wohnen und Arbeiten in der Fläche und im Gebäude erleichtert.

11) Ich wünsche mir einen Asylanten bzw. Migranten in jedem Haus anstatt sinnlose „Lager“, die die sozialen Probleme nur verschärfen und keinen Beitrag zur Integration liefern.

12) Ich wünsche allen Politikern Weitsicht und Durchhaltevermögen, um unser aller Wohlstand zu erhalten, neuen attraktiven Wohnraum zu schaffen, diesen vernünftig sozial zu durchmischen und nachhaltig für künftige Generationen zu gestalten.

Ruhe und Verlässlichkeit sind die Zauberworte, nicht Aktionismus und Bevormundung. Eine Immobilie steht länger als eine Legislaturperiode.

Mit den besten weihnachtlichen Grüßen,

Ihr,

Oliver Moll

Zinshäuser: Worauf Investoren beim Kauf achten sollten

Zinshäuser sind gefragte Anlageobjekte. Cash. sagt, welche Standorte besonders gefragt sind und worauf Investoren beim Kauf achten sollten. Dafür hat Cash sich mit verschiedenen Professionals aus der Branche unterhalten. Auch Oliver Moll und die Moll & Moll Zinshaus GmbH gehören zu diesem Expertenkreis. Wir beraten umfassend zum Thema Zinshaus und analysieren als Sachverständige Märkte und Preise. Wir wissen worauf Investoren beim Kauf achten sollten. Und dabei geht es auch aber nicht nur um die Lage.

In Zeiten historischer Niedrigzinsen haben sich vermietete Wohngebäude zu einer begehrten Geldanlage entwickelt. In deutschen Metropolen herrscht derzeit ein regelrechter Bieterwettbewerb privater Anleger und institutioneller Investoren um Zinshäuser.

Wertstabilität in A-Städten

A-Städte wie Hamburg, München und Berlin waren schon immer beliebt, da Immobilien dort besonders wertstabil sind. Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Preise sind viele Investoren in den letzten Jahren allerdings auf Mittelstädte ausgewichen.

Manch ein Marktkenner ist der Meinung, dass Zinshäuser in B-Städten echte Perlen sind. “Die Standorte bieten niedrigere Einstiegspreise und ein attraktiveres Rendite-Risiko-Verhältnis. Hannover, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Mannheim, Heidelberg, Münster, aber auch Leipzig, Dresden, Erfurt, Jena und Rostock stehen derzeit im Fokus der Investoren”, berichtet Roman Heidrich, National Director bei Jones Lang LaSalle Deutschland.

Weniger Angebote in B-Städten

Wie die Suche nach Zinshäusern in A-Städten fällt jedoch auch die Suche in B-Städten derzeit nicht mehr so leicht wie vor einigen Jahren. Das Angebot hat sich inzwischen auch dort verengt. “Die Studentenhochburgen sind längst keine Geheimtipps mehr. Investoren müssen andere Standorte suchen. Im Norden könnte dies zum Beispiel das Kieler Ostufer sein. Dieser Standort wurde lange Zeit sogar eher als D-Standort gesehen, hat sich aber mittlerweile entwickelt”, sagt Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus, Hamburg.

Den ganzen Artikel finden Sie hier.

Zinshäuser hoch im Kurs oder „der Ansturm der Investoren“ so titelt die Cash in ihrer aktuellen Ausgabe. Sechs Experten aus dem Segment Zinshauinvestment analysieren gemeinsam mit Barbara Kösling und Sarah Steiner von der Cash den aktuellen deutschen Markt für Zinshäuser.

Oliver Moll erläutert in diesem Beitrag, dass nicht alles Gold ist was glänzt und weist auf die Risiken im Markt hin.

Nach wie vor gilt aber: Ein Ende des Käuferansturms ist nicht in Sicht. Darum sind Zinshäuser hoch im Kurs

In einer Übersicht zu Kaufpreisfaktoren stellt die Cash dar, welche Renditen an den wichtigsten Standorten für Anlageimmobilien durchschnittlich erzielt werden. Da derzeit der Ansturm der Interessenten nicht abreißt, ist momentan auch nicht mit fallenden Preisen zu rechnen. Aber es gibt erkennbar erste Überhitzungserscheinungen.

Wichtig ist auch zu erkennen, dass diejenigen Investoren ins Risiko laufen, die auf Liquidation nach zehn Jahren spekulieren und bei denen die Annuitäten nur knapp durch die Nettomieten gedeckt sind. Diese könnten durch die Folgen der Mietpreisbremse böse überrascht werden. Steigen die Mieten nicht wie erwartet und fallen gleichzeitig aufgrund steigender Zinsen die Kaufpreisfaktoren, dann wird es durchaus eng für manchen.

Alle Experten sind sich auch darin einig, dass ein Zinshaus ein lokales Geschäft ist. Das gilt sowohl für die Bewirtschaftung, als auch für die Ortskenntnis beim Kauf. Es fahren diejenigen gut, die in der Verwaltung präsent sind und die die Lage kennen, in der sie kaufen.

Da die Nachfrage jedoch groß ist, wird aber eben doch in B und C Städte ausgewichen. Das kann ein Erfolg werden, ist aber eben auch besonders riskant. Insofern müssen sich Anleger fragen, ob die 8% in D Stadt xyz wirklich ein gutes Geschäft sind und ob nicht vielleicht eher die 4% in der A-Stadt und eine Erhöhung des Eigenkapitalanteils der bessere Weg sind.

Wie dem auch sei: Zinshäuser stehen hoch im Kurs. Sie sind so teuer wie noch nie in der Geschichte und dennoch sehr stark nachgefragt. Kurze Vermarktungszeiten und hohe Erlöse erwarten denjenigen, der sich jetzt zu einem Verkauf entscheidet und einen der echten Professionals mit der Vermarktung beauftragt. Zinshaus ist und bleibt ein Expertengeschäft.

Den Artikel der Cash zum Zinshausmarkt finden Sie hier.

Von Branchenvertretern für den Immobilien-Verbraucherschutz lange gefordert, jetzt von der Politik endlich in Angriff genommen:

Die Berufszulassung für Immobilienverwalter und Makler wird für den Verbraucherschutz neu geregelt. Den Gesetzentwurf dazu hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie im Juli 2015 vorgelegt. Demnach müssen Makler und Wohneigentumsverwalter künftig über Sachkundenachweis und Berufshaftpflichtversicherung verfügen. Bislang ist eine Gewerbeerlaubnis die einzige Voraussetzung, um sich „Immobilienmakler“ nennen zu dürfen. Ziel der Regelung: Die Stärkung des Verbraucherschutzes. Denn vor allem Privatleute haben meist kaum Erfahrung im Immobilienmarkt und sind auf qualifizierte Immobilienexperten angewiesen.

Makler & Verwalter müssen zur IHK Prüfung für den Verbraucherschutz.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) rechnet damit, dass das Gesetz im Januar 2016 in Kraft treten wird. Makler und Verwalter müssen dann eine IHK-Sachkundeprüfung ablegen oder nachweisen, dass sie entweder über eine gleichgestellte Berufsqualifikation verfügen oder seit mindestens sechs Jahren selbstständig tätig sind. Grundsätzlich gut für den Verbraucherschutz.

Reicht das für den Immobilienverwalter und Kunden?

Dies sind gute Ansätze, doch ob das Gesetz in seiner jetzigen Form wirklich besseren Verbraucherschutz bietet, ist fraglich. Sechs Jahre Selbstständigkeit sind beispielsweise noch kein Garant für hochwertige Dienstleistungen. Zudem sollte die neue Regelung auch für Mietverwalter gelten, da diese ebenfalls treuhänderisch tätig sind und teilweise sogar wesentlich größere Summen verwalten.

Auch eine Weiterbildungspflicht wäre sinnvoll, um zu gewährleisten, dass Makler und Verwalter dauerhaft über das nötige Fachwissen verfügen. Denn in Anbetracht der zunehmenden gesetzlichen Anforderungen im Immobiliengewerbe, wie zum Beispiel im Bereich der energetischen Verordnungen, wird klar: Auch gestandene Immobilienprofis kommen ums lebenslange Lernen nicht herum. Insofern bleibt die Neuregelung ein Entwurf, der große Wurf steht hier noch aus.

Lesen Sie den Artikel in unserem Pressebereich.

Mietpreisbremse

Verkaufen?

Am besten jetzt!

Seit 1.7.2015 gilt die Mietpreisbremse auch in Hamburg. Künftig darf dann die Miete bei neuen Verträgen nur noch höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Damit werden die aktuellen Mieten praktisch eingefroren. Einer der Gründe, warum wir Branchenvertreter seit Monaten Sturm laufen.

Die Mietervertreter machen jedoch das Unmögliche möglich und erfinden ein Portal, dass in Hamburg Vergleichsmieten ermitteln kann. Davon träumen Sachverständige seit Jahrzehnten. Die Mieter freut es, können sie doch einfach „nachrechnen“. Dass das Egebnis schlicht falsch ist, braucht man ja nicht zu erklären. So wird Streit geschürt und der Mieterverein generiert neue Mitglieder. Hier heiligt der Zweck die Mittel.

Grundeigentümer haben eine andere Herausforderung: Der Wert einer Immobilie zur Kapitalanlage bestimmt sich vor allem aus der erzielbaren Miete und deren Steigerungspotenzial. Mit der Mietpreisbremse wird beides gedeckelt. Im Moment sind Mieten und Kaufpreisfaktoren in Hamburg auf dem höchsten Stand. Ein guter Zeitpunkt also für den Verkauf, denn die Anzeichen, dass sie noch steigen, gehen gegen Null.

Was allerdings steigen wird, sind Arbeitsaufwand und Vermietungskosten: Denn nach dem Bestellerprinzip dürfen Makler für die Vermittlung von Mietwohnungen nur noch vom Vermieter eine Provision fordern. Auch das schmälert die Rendite.

Und warum verkaufen sie dann nicht? Ganz einfach: Die meisten wissen nicht, wohin mit dem Erlös. Dabei wird übersehen, dass der richtige Zeitpunkt zum Aussteigen nie mit dem besten Zeitpunkt zum Einsteigen übereinstimmt.

Oliver Moll

Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Verordnungen über Verordnungen. Die Betriebskosten steigen und fressen die Erträge. Immer wieder werden wir gefragt, wann denn der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf wäre. Die Antwort lautet: Jetzt!

Der Wert eines Zinshauses bestimmt sich vor allem aus der erzielbaren Miete, deren Steigerungspotential (also der Fähigkeit des Investments, die Inflation zu schlagen) und dem am Markt gezahltem Vervielfältiger. Dieser ist nichts anderes als der Kehrwert der erwarteten Bruttoverzinsung.

Rein objektiv sieht es doch so aus:

Durch die Mietpreisbremse werden die Mieten im Prinzip eingefroren. Alle Mieten, die oberhalb des Mittelwertes des Mietenspiegels (oder auch: ortsübliche Vergleichsmiete) liegen, warten in Zukunft darauf, dass sie eben von diesem Mittelwert eingeholt werden. Da dieser aber ganz wesentlich von den Neuvertragsmieten angetrieben wird (das ist eine statistische Binsenweisheit), wird er in Zukunft nur noch langsam steigen. Dieser Effekt wird sich ab dem Mietenspiegel 2017 erstmals zeigen und laufend verstärken. Lassen Sie sich nicht täuschen, wenn im November der neue Mietenspiegel erscheint. Alle Steigerungen, die dieser zeigen wird, sind noch vor der Mietpreisbremse entstanden. Die Datenerhebung endet irgendwann im August, wenn im November veröffentlicht wird.

Und die Substanz der Gebäude wird durch die Mietpreisbremse ja nicht besser. Die Wohnungen, welche unter dem Mittelwert oder genau zum Mittelwert vermietet sind, sind dies heute bereits aus gutem Grunde. Entweder lebt dort bereits sehr lange ein Mieter, der sich eine günstige Miete „ersessen“ hat. Dann müssten Sie bei seinem Auszug aber stark renovieren. Lassen Sie sich nicht von der Parole „umfassende Renovierung ist von der Mietpreisbremse ausgenommen“ täuschen. Das ist eine reine „Blendgranate“ der Politik. Was darunter fällt, ist längst ausgeurteilt durch den BGH – und ich kann Ihnen sagen: Das schaffen Sie nicht beziehungsweise es lohnt sich nicht. Oder aber – und das ist auch nicht gut – die Wohnung oder die Lage gibt einfach nur den Mittelwert oder weniger her. Bei weitem sind nicht alle Wohnungen in Hamburg zum Mittelwert vermietbar. Falls Sie wissen wollen, wo: Wir haben solche Lagen in der Verwaltung und kämpfen um jeden Cent und jeden Mieter. Fragen Sie mich gern.

Durch das nun eingeführte, unechte Bestellerprinzip steigen zudem die Vermietungskosten. Entweder Sie machen es unter Verlust von Freizeit selbst oder Sie beauftragen Ihren Verwalter oder einen der neuen Vermietungsdienstleister, die sich am Markt etablieren werden. Aber wie dem auch sei, es wird Sie Lebensqualität oder Rendite kosten.

Was ist nun mit den Kaufpreisfaktoren? Diese sind derzeit auf einem Allzeithoch. Das liegt wiederum an den niedrigen Kapitalmarktzinsen. Zwar fließen in die Kaufpreisfaktoren auch Überlegungen zu Substanz, Lage und Potential ein, aber vor allem werden die Faktoren momentan durch die Zinsen am Kapitalmarkt getrieben, beziehungsweise vor der Angst vor negativen Anlagezinsen oder der Angst einfach hohen Risiken an der Börse ausgesetzt zu sein. Die Börse ist ja schließlich auch nicht grade gesund und eher auf „Gelddroge“. Also: Am langen Ende geht es dabei um Angst vor dem großen Finanzknall. Wann und ob dieser kommt, kann niemand prognostizieren. Klar ist nur eines: Wenn die Zinsen steigen, dann sinken die Vervielfältiger so sicher wie das berühmte „Amen in der Kirche“. Und je länger die Mietpreisbremse wirkt, umso stärker wird der Einfluss der klassischen Preisbildner: Lage, Substanz und Potential der Mieten. Auch hier kann es eigentlich nur nach unten gehen.

Fazit: Die Mieten werden sich nur noch langsam entwickeln. Die Substanz wird schlechter werden oder kann nur noch unter Verzicht auf Rendite erhalten werden. Bei objektiver Analyse wird deutlich, dass die Vervielfältiger/ Faktoren sinken müssen. Im Moment sind sowohl die Mieten als auch die Faktoren auf dem höchsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen am Hamburger Immobilienmarkt. Die Anzeichen hingegen dafür, dass die Preise weiter steigen, gehen stark gegen Null. Bereits seit einem Jahr haben wir „Peak-Mieten“ erreicht. D.h. wir können in der Neuvermietung keine höheren Mieten durchsetzen. Das merken wir, wenn Wohnungen, die wir vor zwei Jahren vermietet haben, wieder frei werden und wir uns schwer tun, die damals vereinbarte Miete wieder zu bekommen. Das ist seit Monaten die harte Wahrheit in der Vermietung. Auch haben wir seit mehreren Monaten keine steigenden Verkaufsfaktoren mehr gesehen. Die Grenze scheint irgendwo zwischen 20- und 25-fach erreicht, je nach Lage, Zustand und vor allem Aufteilungspotential in Wohnungseigentum. (Wenige Ausreißer in extrem bevorzugten Adresslagen einmal ausgenommen.) Die Mehrheit aller in den letzten Monaten neu in unsere Kartei von Kaufinteressenten eingetragenen Personen wollen maximal das 20- bis 22-Fache bezahlen. Bittere Wahrheit für manchen Verkäufer, aber so sieht es nun mal aus.

Also, warum verkaufen Sie nicht? Ganz einfach, weil kein Makler oder Berater dieser Welt die folgende Frage wirklich gut beantworten kann: „Wohin mit dem Erlös? Es gibt ja nichts Neues und wenn dann die Finanzkrise kommt? Und wer weiß, was ich neu bekomme? Da bleibe ich doch lieber beim Altbekannten“. Diese Fragen und Antworten sind derzeit wirklich wie auf einem Tonbandgerät abgespeichert. Sie begleiten mich tagtäglich. Und auch ich habe keine vernünftige, alles lösende Antwort darauf.

Ich kann nur eines sagen: Mehr wert wird Ihr Zinshaus in den kommenden Jahren nicht. Und der Preisverfall am Markt wird nicht plötzlich, sondern schleichend kommen.

Also nehmen Sie sich die Zeit, analysieren Sie Ihren Bestand sowie Ihre prägenden Lebensumstände der kommenden Jahre und dann treffen Sie dann eine Entscheidung für die kommenden Jahrzehnte. Nur kalkulieren Sie ein, dass „Halten“ durchaus auch mit Schmerzen verbunden sein kann.

Falls Sie bei der Analyse objektive Hilfe benötigen, so können Sie diese auf Basis einer Honorarvereinbarung bei uns einkaufen. Auch ganz ohne einen Maklervertrag mit uns abzuschließen. Denn wir verdienen unser Geld auch mit guter Beratung: Wir sind an Ihrer Seite, exklusiv, vertraulich und immer unter Berücksichtigung Ihrer Lebensplanung.

Ihr Oliver Moll

Ab dem 24.05.2013 lautet unsere neue Geschäftsanschrift:

Hermannstraße 46, 20095 Hamburg

Haustierhaltung in Hamburg: ein Ende des Friedens in der Mietergemeinschaft?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im März das generelle Verbot von Hunden und Katzen in Mietwohnungen gekippt. Begründung: Es benachteiligt den Mieter. Die neue Regelung erscheint zwar gerecht, stellt aber Vermieter und Hausgemeinschaft vor große Herausforderungen: Der Hausherr muss nun in jedem Fall gesondert entscheiden, ob er Haustiere erlaubt oder nicht. Die Frage ist, was schwerer wiegt: Das Interesse der Hausgemeinschaft an Ruhe und Frieden oder der Wunsch des Einzelnen nach einem Gefährten?

Ein Beispiel: Der Pudel einer Mieterin kläfft mehrere Stunden am Tag und knurrt im Treppenhaus aggressiv andere Mieter an, sein Frauchen wurde daher schon mehrfach abgemahnt. Nun wird ein Mieter gebissen. Aufgrund der Abmahnungen soll der Hund jetzt abgeschafft werden. Die Besitzerin wendet ein, der Pudel sei ihre einzige Bezugsperson. Laut Gutachten eines Psychiaters leide sie an Depressionen und er sei das einzige Mittel, um sie zu stabilisieren. Muss er abgeschafft werden, droht eine Verschlechterung ihres Zustandes. Bedauerlich, doch bislang war klar: Der Hund geht. Künftig soll nun der Eigentümer anhand aller Fakten die Einzelinteressen abwägen und den Fall klären. Das Problem: Nach welchen Kriterien er entscheiden soll, ist nicht eindeutig geregelt. So ist mit Streit zwischen Mietern und Vermietern und sogar mit Klagen zu rechnen. Das Beispiel lässt ahnen, welche erheblichen praktischen Probleme die Entscheidung des BGH mit sich bringt. Denn welcher private Eigentümer, der sein Mietshaus selbst verwaltet, sieht sich in der Lage, hier sachgerecht zu entscheiden?

Egal, ob er sich gegen oder für den Hund entscheidet: Es droht eine Mietminderung des gebissenen Mieters oder eine Klage der Hundehalterin. Wahrscheinlich tritt sogar beides ein, denn die Halterin wird sich gerichtlich wehren. Der gebissene Mieter aber wird die sofortige Entfernung des Hundes verlangen, die Miete mindern und sich eventuell sogar eine neue Wohnung suchen. Der Eigentümer muss dann die Wechselkosten, etwa für den Makler, tragen und dennoch den Prozess gegen die Hundehalterin weiterführen. Und sofern er nach Ansicht des Amtsrichters die falsche Entscheidung getroffen hat, bleibt er dann auch auf den Prozesskosten sitzen.

Wohl dem Grundeigentümer, der einen patenten Hausverwalter zur Seite hat, der genauso juristisch versiert wie diplomatisch geschickt ist und so den Rechtsfrieden in der Mietergemeinschaft zu wahren hilft.