Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Verordnungen über Verordnungen. Die Betriebskosten steigen und fressen die Erträge. Immer wieder werden wir gefragt, wann denn der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf wäre. Die Antwort lautet: Jetzt!
Der Wert eines Zinshauses bestimmt sich vor allem aus der erzielbaren Miete, deren Steigerungspotential (also der Fähigkeit des Investments, die Inflation zu schlagen) und dem am Markt gezahltem Vervielfältiger. Dieser ist nichts anderes als der Kehrwert der erwarteten Bruttoverzinsung.
Rein objektiv sieht es doch so aus:
Durch die Mietpreisbremse werden die Mieten im Prinzip eingefroren. Alle Mieten, die oberhalb des Mittelwertes des Mietenspiegels (oder auch: ortsübliche Vergleichsmiete) liegen, warten in Zukunft darauf, dass sie eben von diesem Mittelwert eingeholt werden. Da dieser aber ganz wesentlich von den Neuvertragsmieten angetrieben wird (das ist eine statistische Binsenweisheit), wird er in Zukunft nur noch langsam steigen. Dieser Effekt wird sich ab dem Mietenspiegel 2017 erstmals zeigen und laufend verstärken. Lassen Sie sich nicht täuschen, wenn im November der neue Mietenspiegel erscheint. Alle Steigerungen, die dieser zeigen wird, sind noch vor der Mietpreisbremse entstanden. Die Datenerhebung endet irgendwann im August, wenn im November veröffentlicht wird.
Und die Substanz der Gebäude wird durch die Mietpreisbremse ja nicht besser. Die Wohnungen, welche unter dem Mittelwert oder genau zum Mittelwert vermietet sind, sind dies heute bereits aus gutem Grunde. Entweder lebt dort bereits sehr lange ein Mieter, der sich eine günstige Miete „ersessen“ hat. Dann müssten Sie bei seinem Auszug aber stark renovieren. Lassen Sie sich nicht von der Parole „umfassende Renovierung ist von der Mietpreisbremse ausgenommen“ täuschen. Das ist eine reine „Blendgranate“ der Politik. Was darunter fällt, ist längst ausgeurteilt durch den BGH – und ich kann Ihnen sagen: Das schaffen Sie nicht beziehungsweise es lohnt sich nicht. Oder aber – und das ist auch nicht gut – die Wohnung oder die Lage gibt einfach nur den Mittelwert oder weniger her. Bei weitem sind nicht alle Wohnungen in Hamburg zum Mittelwert vermietbar. Falls Sie wissen wollen, wo: Wir haben solche Lagen in der Verwaltung und kämpfen um jeden Cent und jeden Mieter. Fragen Sie mich gern.
Durch das nun eingeführte, unechte Bestellerprinzip steigen zudem die Vermietungskosten. Entweder Sie machen es unter Verlust von Freizeit selbst oder Sie beauftragen Ihren Verwalter oder einen der neuen Vermietungsdienstleister, die sich am Markt etablieren werden. Aber wie dem auch sei, es wird Sie Lebensqualität oder Rendite kosten.
Was ist nun mit den Kaufpreisfaktoren? Diese sind derzeit auf einem Allzeithoch. Das liegt wiederum an den niedrigen Kapitalmarktzinsen. Zwar fließen in die Kaufpreisfaktoren auch Überlegungen zu Substanz, Lage und Potential ein, aber vor allem werden die Faktoren momentan durch die Zinsen am Kapitalmarkt getrieben, beziehungsweise vor der Angst vor negativen Anlagezinsen oder der Angst einfach hohen Risiken an der Börse ausgesetzt zu sein. Die Börse ist ja schließlich auch nicht grade gesund und eher auf „Gelddroge“. Also: Am langen Ende geht es dabei um Angst vor dem großen Finanzknall. Wann und ob dieser kommt, kann niemand prognostizieren. Klar ist nur eines: Wenn die Zinsen steigen, dann sinken die Vervielfältiger so sicher wie das berühmte „Amen in der Kirche“. Und je länger die Mietpreisbremse wirkt, umso stärker wird der Einfluss der klassischen Preisbildner: Lage, Substanz und Potential der Mieten. Auch hier kann es eigentlich nur nach unten gehen.
Fazit: Die Mieten werden sich nur noch langsam entwickeln. Die Substanz wird schlechter werden oder kann nur noch unter Verzicht auf Rendite erhalten werden. Bei objektiver Analyse wird deutlich, dass die Vervielfältiger/ Faktoren sinken müssen. Im Moment sind sowohl die Mieten als auch die Faktoren auf dem höchsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen am Hamburger Immobilienmarkt. Die Anzeichen hingegen dafür, dass die Preise weiter steigen, gehen stark gegen Null. Bereits seit einem Jahr haben wir „Peak-Mieten“ erreicht. D.h. wir können in der Neuvermietung keine höheren Mieten durchsetzen. Das merken wir, wenn Wohnungen, die wir vor zwei Jahren vermietet haben, wieder frei werden und wir uns schwer tun, die damals vereinbarte Miete wieder zu bekommen. Das ist seit Monaten die harte Wahrheit in der Vermietung. Auch haben wir seit mehreren Monaten keine steigenden Verkaufsfaktoren mehr gesehen. Die Grenze scheint irgendwo zwischen 20- und 25-fach erreicht, je nach Lage, Zustand und vor allem Aufteilungspotential in Wohnungseigentum. (Wenige Ausreißer in extrem bevorzugten Adresslagen einmal ausgenommen.) Die Mehrheit aller in den letzten Monaten neu in unsere Kartei von Kaufinteressenten eingetragenen Personen wollen maximal das 20- bis 22-Fache bezahlen. Bittere Wahrheit für manchen Verkäufer, aber so sieht es nun mal aus.
Also, warum verkaufen Sie nicht? Ganz einfach, weil kein Makler oder Berater dieser Welt die folgende Frage wirklich gut beantworten kann: „Wohin mit dem Erlös? Es gibt ja nichts Neues und wenn dann die Finanzkrise kommt? Und wer weiß, was ich neu bekomme? Da bleibe ich doch lieber beim Altbekannten“. Diese Fragen und Antworten sind derzeit wirklich wie auf einem Tonbandgerät abgespeichert. Sie begleiten mich tagtäglich. Und auch ich habe keine vernünftige, alles lösende Antwort darauf.
Ich kann nur eines sagen: Mehr wert wird Ihr Zinshaus in den kommenden Jahren nicht. Und der Preisverfall am Markt wird nicht plötzlich, sondern schleichend kommen.
Also nehmen Sie sich die Zeit, analysieren Sie Ihren Bestand sowie Ihre prägenden Lebensumstände der kommenden Jahre und dann treffen Sie dann eine Entscheidung für die kommenden Jahrzehnte. Nur kalkulieren Sie ein, dass „Halten“ durchaus auch mit Schmerzen verbunden sein kann.
Falls Sie bei der Analyse objektive Hilfe benötigen, so können Sie diese auf Basis einer Honorarvereinbarung bei uns einkaufen. Auch ganz ohne einen Maklervertrag mit uns abzuschließen. Denn wir verdienen unser Geld auch mit guter Beratung: Wir sind an Ihrer Seite, exklusiv, vertraulich und immer unter Berücksichtigung Ihrer Lebensplanung.
Ihr Oliver Moll