Montag, 25.06.12 | Endlich ein Mehrfamilienhaus gekauft! Und nun?

Mit dieser Frage haben wir es derzeit in unserer Beratungs- und Verwaltungspraxis vermehrt zu tun. Angetrieben vom niedrigen Zinsniveau, der extremen Zinshausnachfrage und den Risiken am Kapitalmarkt drängen vermehrt fachliche Laien in den Markt und werden Eigentümer einer vermeintlich sicheren Immobilienanlage. Doch die Freude über den Erwerb verraucht oft schnell, sobald klar wird, welchen Aufwand Hausverwaltung wirklich mit sich bringt und wie schnell die vermeintlich hohen Bruttorenditen durch Mängel, Leerstände und ungeplante Verwaltungsaufwände dahin schmelzen. So mancher Eigentümer möchte sein Haus bereits nach einem Jahr gern wieder zurückgeben. Nur das kann er, dank der gern abgeschlossenen Langfristfinanzierung und der damit verbundenen Vorfälligkeitsentschädigung sowie den steuerlichen Nachteilen, häufig gerade nicht. Immobilien sind eben auch in dieser Hinsicht unbeweglich. Käufer bleiben in aller Regel mindestens elf Jahre an ihren Erwerb gebunden. Das ist dann häufig die Situation, in der zukünftige Mandanten bei uns zur Beratung erscheinen. Sie haben schlicht die kaufmännischen und zeitlichen Herausforderungen ihrer neuen Kapital-Anlage unterschätzt. Woran liegt das? Ganz wesentlich daran, dass auch der Beruf des Hausverwalters in Deutschland stark unterschätzt wird, weil er im Gegensatz zu anderen Berufen nicht reguliert ist. Im Prinzip kann jeder Hausverwalter werden, auch ohne Ausbildung und hinreichende gesetzliche Prüfungen. Dagegen kämpft der Immobilienverband Deutschland (IVD) seit Jahren an. Vielfach hören wir auch: „Ich war lang genug Mieter, um zu wissen wie es geht“. So oder so ähnlich fängt es an.

Ein Zinshaus ist kein Steckenpferd

Wo liegen also die Probleme, die wir lösen? Zum einen stellen wir in unseren Beratungsgesprächen klar, dass ein Zinshaus kein Einfamilienhaus ist. Das was dort gut und richtig ist, führt bei einem Zinshaus dazu, dass die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung ausufern. Wer versucht, ein Gebäude mit fünfzehn Mietparteien aus dem Baujahr 1918 ebenso in Schuss zu halten wie seine private Immobilie, tut sicher Gutes, wird aber keine Rendite erzielen. Gerade der Wohnungsmarkt in Hamburg vergütet ihm seine Bemühungen nur zum Teil. Dies ist aber nur eines unserer Standardthemen.

Zum anderen stellen wir fest, dass viele Vermieter die Verträge, die sie übernommen haben, häufig nicht richtig kennen. Da wurden Staffelmietvereinbarungen übersehen und Mieterhöhungen vergessen oder schlicht falsche Klauseln verwendet, die zur Teilnichtigkeit der Mietverträge führen. Oder eine Betriebskostenabrechnung wurde nicht in der richtigen Form und Frist erstellt, mit der Folge, dass die Mieter keine Nachzahlungen zu leisten brauchen. Hier liegt häufig auch schon ein Mangel am Kaufvertrag vor, weil im Standardvertrag keine klaren Regelungen getroffen wurden, wie und durch wen die Betriebskosten für das Jahr des Überganges abgerechnet werden sollen. – Der Mieter hat übrigens Anspruch auf nur eine Abrechnung. – Oder es wurde vergessen, eine hinreichende Regelung zum Übergang der Mietkautionen zu treffen. Auch dies kann finanzielle Folgen für den Käufer haben.

Hausverwaltung: ein Fulltime-Job

Sofern diese Klippen genommen sind, neigen selbstverwaltende Eigentümer dazu, den Mietern ihre Mailadresse und Handynummer zu geben. Nur für den Notfall natürlich. Das dieser immer am Freitagabend, Sonntag oder im Urlaub des Eigentümers eintritt, ist dann irgendwie die Regel. Das sind dann schon missliche Situationen für den Eigentümer, wenn er im Urlaub einen Anruf bekommt, dass es im Haus von der Decke tropft. Wen soll er anrufen? Wie soll er rechtzeitig eine Versicherungsmeldung abgeben? Wer koordiniert jetzt die Arbeiten? Der Mieter? Das kann gut gehen, muss es aber nicht. Und häufig sind die vermeintlichen „Notfälle“ auch nicht so dramatisch, wie sie klingen. Nur ist dies aus der Ferne eben schwer zu beurteilen.

Aber auch wenn sich unsere Mandanten irgendwie mit diesem Thema arrangieren und die textlich unvollständigen, kaum verständlichen SMS auf dem iPhone entziffern, die die Mieter mit der Sprachsteuerung Abends um 21:00 Uhr in der U-Bahn diktiert haben, bleiben da noch vielfältige rechtliche Themen und Herausforderungen zu lösen. Das beginnt beim Liefern der Zensusdaten, geht über die Ausstellung von Steuerbescheinigungen nach § 35 a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen an den Mieter, weiter zur Ermittlung der korrekten versiegelten Fläche für die Berechnung der Niederschlagswassergebühr, über die Frage der korrekten Mülltrennung und der Verpflichtung zum Aufstellen von blauen, grünen, braunen, und gelben Tonnen (Welche? Wo? Stehen diese eventuell der Feuerwehr im Wege?). Und es stellen sich weitere Fragen:

• Muss ich einen Kinderwagen im Treppenhaus dulden?

• Was mache ich, wenn der Mieter zu Recht im Mai nach seiner Steuerbescheinigung fragt, ich die Betriebskostenabrechnung aber noch nicht fertig habe und er mit Schadenersatz droht, weil er nur deswegen seine Steuererklärung nicht abgeben kann?

• Wie gehe ich mit der Novelle der Feuerstättenschau um, nach der ich Teile der bisher hoheitlichen Aufgaben eines Schornsteinfegers nun selbst vergeben kann? Wie liest man eigentlich den Feuerstättenbescheid?

• Was, bitte, ist eine technische Gasschau und wie setze ich sie um? Wie sind die Wartungen meiner Thermen sichergestellt?

• Kann ich einen Mieter verklagen, wenn die Rauchwarnmelder nicht gewartet werden konnten, weil er nicht da war? Bin ich dann überhaupt noch gegen Feuer versichert?

• Wie setze ich die Trinkwasserverordnung um? Wie komme ich an Edelstahlwasserhähne, die beprobt werden können? Wo müssen diese eingebaut werden? Will ich wirklich meine Mieter darüber informieren, dass es im Haus Bleileitungen gibt? Und was ist eigentlich, wenn die neuen abgesenkten Grenzwerte für Blei und Cadmium überschritten werden? Habe ich überhaupt noch Bleileitungen? Was passiert wirklich, wenn ich die Trinkwasserverordnung missachte – muss ich dann tatsächlich ins Gefängnis?

• Und was ist mit der Energieeinsparverordnung?

• Ist die Mietrechtsnovelle der Regierung nun schon Gesetz oder nicht? Kann tatsächlich ein Mieter meine energetische Sanierung blockieren, nur weil er sich in Scheidung befindet und plötzlich weniger Geld hat und die geplante Maßnahme nun die Aufopferungsgrenze überschreitet?

• Wieso kann ich bei Staffelmieten keine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen? Wer antwortet dem Mieterverein? Was ist der Unterschied zwischen formellen und materiellen Fehlern in einer Betriebskostenabrechnung?

• Was meint der Handwerker immer mit Abnahme? Was ist das eigentlich? Kenne ich einen Architekten? Kann ich den Ratgebern im kostenlosen „Vermieterforum“ im Netz tatsächlich glauben? Habe ich Zeit für Seminare? Bin ich eigentlich schon Mitglied im Grundeigentümerverein?

Damit was übrig bleibt: Hilfe für Immobilienkäufer

Und genau dafür bekommen wir unser Geld. Wir kennen nicht nur alle Antworten auf all diese Fragen, sondern können auch deren Folgen einschätzen und daher entsprechende Ratschläge erteilen oder Handlungskonzepte entwickeln. Wie wichtig das ist, zeigt ein Blick auf die momentane „Standard-Rendite“ in Hamburg. Wer ein Zinshaus für das 20-fache der Jahresnettomiete erwirbt, kauft sich eine Bruttorendite von 5 Prozent ein. Allerdings bleiben dabei die Erwerbsnebenkosten – zur Zeit etwa 12,5 Prozent – und die nicht umlagefähigen Betriebskosten (wie etwa Rechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung, Elementarschadenversicherung, Verwaltungskosten, Anwaltskosten, Steuerberatungsmehrkosten und laufende Instandhaltung) unberücksichtigt. Das sind nochmals 15 bis 20 Prozent. Berücksichtigt man aber diese beiden Faktoren, ergibt sich eine Nettoanfangsrendite von 3,78 Prozent vor Steuern. Wenn jetzt noch zwei Monate Leerstand und Kosten für die Neuvermietung wegen falscher Schönheitsreparaturklauseln hinzukommen, wird es für einige Käufer langsam eng. Denn die Annuität der Finanzierung beläuft sich selbst bei dem heute so extrem niedrigen Zinsniveau um 4 bis 4,5 Prozent auf das eingesetzte Fremdkapital. Wurden zum Beispiel 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, ergibt das beim „Standard-Objekt“ mit Kaufpreis 1,5 Millionen Euro bereits eine liquide Belastung von 54.000 Euro. Bleibt man im obigen Beispiel und unterstellt, dass 85 Prozent der Nettomieten für ungeplante Belastungen (Leerstand, Reparaturen) und die Leistungsrate zur Verfügung stehen, hat dieser Zinshauseigentümer nur 9.750 Euro pro Jahr dafür „übrig“. Das ist bei dann circa 15 Wohnungen im Haus doch recht knapp. Mal abgesehen davon, dass sich solche rechnerischen Überschüsse erst unterjährig aufbauen. Sollte er gar an Stelle von liquidem Eigenkapital Zusatzsicherheiten gestellt haben und so 112,5 Prozent finanziert haben, dann übersteigt bei einer Annuität von 4,5 Prozent die Leistungsrate bereits 100 Prozent der Nettomieteinnahme. Das ist insgesamt also durchaus eng kalkuliert, doch dessen sind sich manche Käufer gar nicht bewusst.

Und eben hier beginnt die wirkliche Dienstleistung eines guten Verwalters. Er kennt die persönlichen Umstände des Mandanten und wird sein Möglichstes tun, damit sein Mandant mit dem Kauf keinen Schiffbruch erleidet. So wird auch klar, warum man unseren Beruf gelernt haben sollte, über ausreichende Versicherungen verfügen muss und nur äußerst vertrauenswürdiges Personal beschäftigen kann. Ein „Hausverwalter“ unserer Prägung trägt eine mehr als erhebliche Verantwortung für das Vermögen seines Mandanten.