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27.10.2019 Die Welt: Strategie vor Taktik!

Typisch für Berufsleben und Immobilein

Das operative Tagesgeschäft lässt kaum Zeit, einmal inne zu halten und in Ruhe über die Strategie des Geschäftsbereichs, der Abteilung oder des Projektes nachzudenken. Ähnlich geht es vielen Eigentümern bei der Bewirtschaftung ihrer Immobilien. Ein (teurer) Fehler. Denn besonders für Besitzer von mehreren Wohnungen oder Häusern ist eine durchdachte Strategie auf Basis gründlicher Objektanalysen und Prognoserechnungen unerlässlich, um das volle Potenzial der Objekte auszuschöpfen und Renditen langfristig zu sichern.

Die richtigen Fragen stellen!

Machen Sie sich Gedanken über das langfristige Portfolio und die Entwicklung des Bestandes: Welche Objekte sollen erworben, gehalten und welche verkauft werden? Was für ein Profil sollen die gewünschten Immobilien haben? Geht man auf Nummer sicher und setzt auf ein solides Zinshaus in beliebter Lage oder will man noch Potenziale heben und versucht sich an Immobilien im Hamburger Osten?

Und Umsetzen!

Umsetzen. Sobald die Fragen geklärt sind, geht es daran, die einzelnen Objekte gründlich zu analysieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen. Auch wichtig: ein geeignetes rechtliches Vehikel, in dem die Strategie über Generationen getragen werden kann, zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Übertragung der Objekte in die gewählte Rechtsform ist dann nochmal eine Herausforderung für sich, denn jede Gesellschaftsform bringt sowohl rechtliche als auch steuerliche Vor- und Nachteile mit sich. Eine solide Immobilienstrategie lässt sich deshalb am besten erarbeiten, wenn der Eigentümer von einem eingespielten Team aus Gesellschaftsrechtler, Steuerberater und Immobilienspezialist beraten wird.

Grundsätzlich sollte die Strategie flexibel angepasst werden können und Zinshauseigentümern ermöglichen, zu agieren, statt nur zu reagieren. Denn Lagen können sich im Laufe der Zeit verbessern oder verschlechtern und politische Entscheidungen gewisse Rahmenbedingungen verändern. Zinshauseigentümer sollten also immer daran denken: Die Zeiten ändern sich.

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12.07.2019 Welt am Sonntag: Wenn der Putz von der Decke bröckelt

Wenn das Treppengeländer auseinanderfällt und der Putz von den Wänden bröckelt, ist es oft bereits zu spät für günstige Reparaturmaßnahmen. Zinshaus-Eigentümer müssen deshalb einen konkreten Instandhaltungsplan haben. Der muss sich an ihrer individuellen Strategie für die entsprechende Immobilie orientieren. Denn es macht einen Unterschied, ob die Rendite des Objektes im Fokus steht oder das Gebäude in einigen Jahren aufgehübscht und in einem Top-Zustand an die Kinder vererbt werden soll.

Ein guter Hausverwalter unterstützt bei der persönlichen Strategiefindung und übernimmt bei anfallenden Maßnahmen die Rolle des Koordinators. Er nimmt beispielsweise die Arbeit an der Baustelle ab und regelt die Kommunikation mit den Mietern. Im Idealfall werden diese Leistungen durch sein normales Honorar abgedeckt, denn kein Verwalter sollte an einem mangelbehafteten Gebäude verdienen. Manche Verwalter erheben jedoch eine Gebühr auf bauliche Leistungen von beispielsweise fünf oder sogar sieben Prozent. Deshalb: Augen auf bei der Vertragsgestaltung.

Um einen Instandhaltungsplan festzulegen, sollten vorab zwei Fragen geklärt werden: Welche Maßnahmen erhalten langfristig den Wert der Immobilie und welche vermeiden unnötige Kosten? Besonders dringende Probleme, wie Wasserschäden, sollten zum Beispiel immer direkt beseitigt werden, da sie längerfristig viel Ärger machen können. Auch bei Rissen an Balkonen und sich häufenden Schimmelmeldungen von Mietern empfiehlt sich eine zügige Ursachenforschung. Schimmel etwa kann auf Risse im Mauerwerk hindeuten, durch die Feuchtigkeit eindringt. Langfristigere Projekte, wie das Austauschen von Fenstern, lassen sich dagegen gut peu à peu beim Mieterwechsel – und damit ohne Mietminderungen – erledigen. Grundsätzlich sollte der Eigentümer oder der Verwalter das Gebäude viermal im Jahr begehen, um Vorboten von ernsteren Mängeln früh genug zu erkennen. Denn wenn beim Besuch plötzlich der Putz in die Haare bröckelt, wird es auf jeden Fall eines: teuer.

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