Wohnungsgeberbescheinigung: Der Zweck heiligt die Mittel?

Wohnungsgeberbescheinigung: Seit dem 1. November 2015 gilt bundesweit ein einheitliches Meldegesetz, in dessen Rahmen auch die Mitwirkungspflicht für Vermieter wieder eingeführt wurde. Das bedeutet: Vermieter müssen Mietern den Einzug schriftlich bestätigen. Diese Wohnungsgeberbescheinigung ist bei Anmeldung der Meldebehörde vorzulegen. Mit ihr sollen künftig Scheinanmeldungen und das Untertauchen von Kriminellen wirksamer verhindert werden. Wird die Bestätigung nicht fristgerecht innerhalb von 14 Tagen eingereicht, droht jeweils ein Bußgeld in Höhe von bis zu 1.000 Euro für Mieter und Vermieter.

Das neue Meldegesetz ist nicht unumstritten.

Vor allem die Anforderungen, die künftig an Vermieter gestellt werden, sind fragwürdig: Die Gesetzesänderung bedeutet für Vermieter erheblichen administrativen Mehraufwand bei einer gleichzeitig zu engen Fristsetzung. Der Vermieter ist beim Ausstellen der Bescheinigung zudem auf den Mieter angewiesen und muss von ihm Informationen einholen, die mitunter sehr persönlich sind. Ein Beispiel: Auf der Wohnungsgeberbestätigung soll nicht der Beginn des Mietverhältnisses, sondern der Tag des Einzugs, das heißt der Tag ab dem die Wohnung regelmäßig genutzt wird, vermerkt werden. Dieses Datum ist dem Vermieter jedoch meistens nicht bekannt, da der Einzug bisher Privatsache des Mieters war. Nun muss er abgefragt werden. Anschließend muss die Bescheinigung ausgefüllt und der Meldebehörde zugestellt werden – und das alles binnen 14 Tagen. Besonders für größere Vermietungsgesellschaften ist das schwer zu leisten.

Der Zweck der Gesetzesänderung mag zwar lobenswert sein, doch die Mittel sind alles andere als praktikabel. Vermieter werden von einem Tag auf den anderen mit Aufgaben belastet, die nicht zu ihren eigentlichen Verantwortlichkeiten zählen, und zudem mit einem drohenden Bußgeld unter Druck gesetzt. Und ob die Wohnungsgeberbescheinigung am Ende tatsächlich Scheinanmeldungen von Kriminellen erschwert, ist fraglich. Auch droht das Risiko, dass bei falscher Einschätzung wer der eigentliche Wohnungsgeber ist, juristisch ungewollte Indizien geschaffen werden. Zum Beispiel wenn der Einzug eines Untermieters durch den Vermieter bescheinigt wird, obwohl man diesen gar nicht möchte. Welche Ansprüche leitet der Untermieter daraus ab? Wird er vielleicht gar Vertragspartner? Viele offene Fragen, die noch unbeantwortet sind.

Oliver Moll

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Renovieren bei Mieterwechsel – Besser nicht am falschen Ende sparen

Was tun in Zeiten von wirrer BGH Rechtsprechung, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip? Wie halte ich meine Wohnungen auch hier noch wirtschaftlich fit im Markt? Diese Frage beantwortet Oliver Moll in einem Schlüsselwort in der Welt.

Renovieren beim Mieterwechsel kostet Vermieter regelmäßig Zeit und Geld. Viele freuen sich deshalb, wenn sie die Renovierungskosten sparen und Nachmieter finden können, die bereit sind, selbst in die Wohnung zu investieren. Doch Vorsicht: Wird der Wohnraum unrenoviert übergeben, hat der Vermieter laut neuestem Urteil des Bundesgerichtshofs bei Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch mehr auf die Rückgabe einer renovierten Wohnung, in der die üblichen Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden.

Was bedeutet das konkret? Zum Beispiel kann nun für Vermieter die Vorliebe eines Mieters für knallige Farben zum Problem werden. Denn Vertragsklauseln, die dazu verpflichten, während der Mietzeit in neutralen Farben zu streichen, sind ungültig. Und hat der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben, hat er auch keinen Anspruch darauf, dass sie am Ende des Mitverhältnisses in einer neutralen Farbgestaltung zurückgegeben wird. Hat er die Kaution falsch abgerechnet, macht er sich sogar schadensersatzpflichtig. Mieterwechsel werden daher zu einer echten Herausfordeurng in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht.

Was tun in so einer Situaton? Maßvoll renovieren oder eindeutige Verträge schließen!

Eine Möglichkeit wäre, wieder einen Nachmieter zu suchen, der bereit ist, die Wohnung unrenoviert zu übernehmen. Solch ein Vorgehen birgt allerdings das Risiko, dass Mängel, die durch simple Schönheitsreparaturen hätten behoben werden können, jahrelang verschleppt werden. Der Vermieter mag auf diese Weise zwar Geld sparen, doch das geht auf Kosten des Zustandes der Wohnung.Zudem funktioniert dies nur, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich in Form von Geld oder mietfreier Zeit erhält. Dazu muss schon ein günstiges Angebot eines Fachbetriebes eingeholt werden, dass dann Berechnungs- und Vertragsgrundlage wird. Nur dann sind Vermieter halbwegs auf der sicheren Seite.

Langfristig gedacht empfiehlt es sich deshalb, doch das Geld in die Hand zu nehmen und die Wohnung vor dem Mieterwechsel in einen angemessenen, ordentlichen Zustand zu versetzen, auch wenn sich das erst einmal negativ auf die Rendite auswirkt. Denn: Vernachlässigte Wohnungen ziehen nachlässige Mieter an. Und dann zahlt man im schlimmsten Fall am Ende doppelt drauf. Auch dürfte die psychologische Hürde für einen Mieter zur Geltendmachung einer „gefühlten“ Mietpreisüberhöhung höher sein, als wenn er alles selbst machen musste. Nach unserer Erfahrung merken sich die Mieter dies und holen es immer wieder, teils sogar auch noch nach Jahrzehnten, als Argument aus der Tasche, wenn es mal nicht reibungslos im Mietverhältnis läuft.

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Verkäufer von Mietshäusern verlangen immer höhere Preise, aber das Handelsblatt hält fest, dass die Käufer kritischer werden. Unter dem Titel

Verkauf von Mietshäusern: Schmalkost schmeckt nicht jedem

analysiert das Handelsblatt mit Oliver Moll den derzeitigen Zinshausmarkt. Mit einfachen Rechenbeispielen wird erläutert, warum bestimmte Preisforderungen für Mietshäuser bzw. Zinshäuser ohne Fundament sind. Objekte, die mit solchen überzogenen Forderungen versehen sind, treffen derzeit auf einen immer skeptischer werdenden Markt. Dies führt zu verlängerten Vermarktungszeiträumen und Frust. Auf beiden Seiten. Der Käufer wird eher davon Abstand nehmen ein ambitioniert niedriges Gebot abzugeben und der Verkäufer wird sich fragen, ob sein Makler überhaupt für ihn tätig ist, da keine Angebote kommen.

Anders sieht die Situation aus, wenn ein realistischer Marktpreis sachverständig im Vorfeld ermittelt und als Basis für den Verkaufspreis herangezogen wird. Dann kommt es zu sehr starken Konkurrenzsituationen bei den Interessenten und zu echten Bieterwettstreiten. Manchmal ist es einfach sinnvoll, die „zehn Prozent geht immer Regel“ zu vergessen und diese nicht auf den eigentlichen Zielpreis aufzuschlagen. Wir raten allen unseren Kunden davon ab. Aber auch der Satz „Gier frisst Hirn“, ist an dieser Stelle immer wieder zu zitieren. Die Verlockung die Forderung doch 100.000 € höher zu machen, um so vielleicht 20 oder 30.000 € mehr zu erzielen ist groß.

Für jeden erfolgreichen Verkauf gilt: Der Preis muss zum Produkt passen. D.h. in Bestlage und vollsaniert darf auch das 30-fache verlangt werden. Aber für ein Haus mit erheblichen Mängeln, Nachtspeichern und an einer lauten Straße, muss es eben deutlich weniger sein. Mietpreisbremse, Sozial- und Erhaltungsverordnung sowie Trinkwasserverordnung sind alles Regeln, die bei den Käufern zu einer genaueren Untersuchung führen. Am Besten ist es, sich vorher darauf einzustellen.

Wir als Moll & Moll Zinshaus GmbH sind eben auf solche Beratungen spezialisiert. Wir analysieren erst das Objekt, bereiten es auf und gehen dann gezielt und unauffällig in den Markt. Die Immobilie wird nicht gestreut und nicht aggressiv beworben. Wir nutzen unser umfassendes Netzwerk und finden den richtigen Käufer zum angemessenen Preis.

30 Prozent in fünf Jahren: Preise für Wohnraum steigen weiter

Die Angebotspreise für Immobilien steigen weiter. In den vergangenen fünf Jahren ist der Preis für Wohnimmobilien in den 100 größten deutschen Städten im Schnitt um 30 Prozent gestiegen und sind überbewertet. Oft entsprechen die geforderten Summen nicht mehr dem tatsächlichen Wert des Objektes. Diesbezüglich warnt inzwischen sogar die Bundesbank: Nach deren Berechnungen gibt es vor allem in beliebten Großstädten deutliche Überbewertungen. Immobilienpreise in begehrten Wohngegenden können zwischen 10 und 20 Prozent über den Werten liegen, die fundamental zu rechtfertigen sind.

Dennoch stellen Immobilien immer noch eine der wichtigsten Anlageformen für private Anleger dar. Grund dafür sind unter anderem die aktuelle Niedrigzinsphase und ein Mangel an geeigneten Anlagealternativen. Doch die Frage ist: Lohnt sich der Kauf einer Immobilie überhaupt noch? Anleger, die vor allem auf hohe Renditen aus sind, sollten sich den Immobilienerwerb gut überlegen – zumindest in beliebten Großstädten. Dort stehen der Preis und die zu erwartende Mietrendite in einem häufig nicht mehr günstigen Verhältnis. Interessant sind Objekte in beliebten Wohngegenden allerdings noch für Käufer, die die Immobilie entweder selbst nutzen oder für die nächste Generation vorsorgen und ihr Geld in Sicherheit bringen möchten. Denn gute bis sehr gute Lagen bieten meist eine langfristige Wertstabilität und gute Mieterbonitäten.

Ob der Trend anhalten und Immobilien sich weiter verteuern werden, ist noch nicht genau absehbar, da Immobilienpreise stark von der Wirtschafts- und Finanzpolitik beeinflusst werden. Früher oder später werden die Preise sich jedoch auf einem niedrigeren Niveau als heute, allerdings immer noch höher als vor fünf Jahren einpendeln. Das macht es schwer, interessierten Käufern Ratschläge zum richtigen Erwerbszeitpunkt zu geben. Ein Tipp aber für Immobilienbesitzer: Wenn Sie verkaufen möchten, dann jetzt!

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Mietpreisbremse wirkungslos – Die Preisspirale am Wohnungsmarkt bleibt ungebremst

So titelt die Wirtschaftswoche in einem Artikel von Martin Gerth.

Statt sie zu lösen, schafft die Mietpreisbremse Probleme auf dem Wohnungsmarkt – und heizt sie zum Teil sogar an. Die Mieten steigen vielerorts trotzdem und Mieter und Vermieter streiten häufiger ist sein Fazit.

Im Artikel wird umfassend beleuchtet warum die Mietpreisbremse nicht funktioniert und wieso sie wirkungslos bleibt. Darüber hinaus schafft sie keinen neuen Wohnraum. Auch hat die Mietpreisbremse durchaus ungewünschte soziale Folgen, da Grenzeinkommen bei der Vergabe von Wohnungen nach wie vor nicht berücksichtigt werden. Sie führt vielmehr dazu, dass sich Mieter mit hohem Einkommen mehrere Wohnungen leisten können. Anstatt also Umzugsketten durch Zusammenzüge von Paaren zu generieren, wird die Fluktuation verlangsamt. Dies führt eben auch dazu, dass weniger Wohnraum zur Verfügung steht.

Für viele Vermieter sind umfassende Modernisierungen die einzige Option, um eine attraktive Rendite zu erzielen. „Wegen der Mietpreisbremse wird die Mietrendite in stark gefragten Stadtteilen um etwa ein Drittel sinken“, wird Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg zitiert.

Viele Fehlanreize im Gesetz sorgen für Umgehungen und Lücken. Sie fördern gar gesetzwidriges Verhalten. Darüber hinaus ist die Mietpreisbremse wirkungslos, weil eben kein neuer Wohnraum geschaffen wird.

Vermieter laufen erhebliche Gefahr

Dadurch, dass die Regelungen, zur Frage was eine „umfassende Modernisierung“ eigentlich ist, so unklar sind und der Laie in der Regel nicht berechnen kann wie viel denn 1/3 der vergleichbaren Herstellungskosten eines Neubaus eigentlich sind, droht aber auch den gesetzestreuen Vermietern erhebliche Gefahr. Verschätzen diese sich und treffen falsche Annahmen besteht das Risiko, dass das Investment bei einer qualifizierten Rüge des Mieters verloren geht.

Vermieter, denen Geld fürs teure Sanieren fehlt, werden dagegen ins andere Extrem wechseln und selbst bei der Instandhaltung sparen. „Moderat zu sanieren lohnt sich wegen der gedeckelten Mieten nicht“, sagt Immobilienmanager Moll im Artikel. Folge: Zwar wachsen die Mieten langsamer – aber die Wohnqualität sinkt, weil die Mietshäuser schlechter in Schuss sind.

Den gesamten Beitrag von Martin Gerth finden Sie hier.

Eine lange Forderung der Branche erfüllt sich. Die Berufszulassung für Immobilienverwalter und Makler wird für den Immobilien-Verbraucherschutz gesetzlich neu geregelt. Im Blankeneser Magazin „Klönschnack“ kommentiert Oliver Moll die Vor- und Nachteile der neuen Regelung.

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