30 Prozent in fünf Jahren: Preise für Wohnraum steigen weiter

Die Angebotspreise für Immobilien steigen weiter. In den vergangenen fünf Jahren ist der Preis für Wohnimmobilien in den 100 größten deutschen Städten im Schnitt um 30 Prozent gestiegen und sind überbewertet. Oft entsprechen die geforderten Summen nicht mehr dem tatsächlichen Wert des Objektes. Diesbezüglich warnt inzwischen sogar die Bundesbank: Nach deren Berechnungen gibt es vor allem in beliebten Großstädten deutliche Überbewertungen. Immobilienpreise in begehrten Wohngegenden können zwischen 10 und 20 Prozent über den Werten liegen, die fundamental zu rechtfertigen sind.

Dennoch stellen Immobilien immer noch eine der wichtigsten Anlageformen für private Anleger dar. Grund dafür sind unter anderem die aktuelle Niedrigzinsphase und ein Mangel an geeigneten Anlagealternativen. Doch die Frage ist: Lohnt sich der Kauf einer Immobilie überhaupt noch? Anleger, die vor allem auf hohe Renditen aus sind, sollten sich den Immobilienerwerb gut überlegen – zumindest in beliebten Großstädten. Dort stehen der Preis und die zu erwartende Mietrendite in einem häufig nicht mehr günstigen Verhältnis. Interessant sind Objekte in beliebten Wohngegenden allerdings noch für Käufer, die die Immobilie entweder selbst nutzen oder für die nächste Generation vorsorgen und ihr Geld in Sicherheit bringen möchten. Denn gute bis sehr gute Lagen bieten meist eine langfristige Wertstabilität und gute Mieterbonitäten.

Ob der Trend anhalten und Immobilien sich weiter verteuern werden, ist noch nicht genau absehbar, da Immobilienpreise stark von der Wirtschafts- und Finanzpolitik beeinflusst werden. Früher oder später werden die Preise sich jedoch auf einem niedrigeren Niveau als heute, allerdings immer noch höher als vor fünf Jahren einpendeln. Das macht es schwer, interessierten Käufern Ratschläge zum richtigen Erwerbszeitpunkt zu geben. Ein Tipp aber für Immobilienbesitzer: Wenn Sie verkaufen möchten, dann jetzt!

Den Artikel finden Sie hier.

Hier geht es zum Klönschnack.

Mietpreisbremse wirkungslos – Die Preisspirale am Wohnungsmarkt bleibt ungebremst

So titelt die Wirtschaftswoche in einem Artikel von Martin Gerth.

Statt sie zu lösen, schafft die Mietpreisbremse Probleme auf dem Wohnungsmarkt – und heizt sie zum Teil sogar an. Die Mieten steigen vielerorts trotzdem und Mieter und Vermieter streiten häufiger ist sein Fazit.

Im Artikel wird umfassend beleuchtet warum die Mietpreisbremse nicht funktioniert und wieso sie wirkungslos bleibt. Darüber hinaus schafft sie keinen neuen Wohnraum. Auch hat die Mietpreisbremse durchaus ungewünschte soziale Folgen, da Grenzeinkommen bei der Vergabe von Wohnungen nach wie vor nicht berücksichtigt werden. Sie führt vielmehr dazu, dass sich Mieter mit hohem Einkommen mehrere Wohnungen leisten können. Anstatt also Umzugsketten durch Zusammenzüge von Paaren zu generieren, wird die Fluktuation verlangsamt. Dies führt eben auch dazu, dass weniger Wohnraum zur Verfügung steht.

Für viele Vermieter sind umfassende Modernisierungen die einzige Option, um eine attraktive Rendite zu erzielen. „Wegen der Mietpreisbremse wird die Mietrendite in stark gefragten Stadtteilen um etwa ein Drittel sinken“, wird Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg zitiert.

Viele Fehlanreize im Gesetz sorgen für Umgehungen und Lücken. Sie fördern gar gesetzwidriges Verhalten. Darüber hinaus ist die Mietpreisbremse wirkungslos, weil eben kein neuer Wohnraum geschaffen wird.

Vermieter laufen erhebliche Gefahr

Dadurch, dass die Regelungen, zur Frage was eine „umfassende Modernisierung“ eigentlich ist, so unklar sind und der Laie in der Regel nicht berechnen kann wie viel denn 1/3 der vergleichbaren Herstellungskosten eines Neubaus eigentlich sind, droht aber auch den gesetzestreuen Vermietern erhebliche Gefahr. Verschätzen diese sich und treffen falsche Annahmen besteht das Risiko, dass das Investment bei einer qualifizierten Rüge des Mieters verloren geht.

Vermieter, denen Geld fürs teure Sanieren fehlt, werden dagegen ins andere Extrem wechseln und selbst bei der Instandhaltung sparen. „Moderat zu sanieren lohnt sich wegen der gedeckelten Mieten nicht“, sagt Immobilienmanager Moll im Artikel. Folge: Zwar wachsen die Mieten langsamer – aber die Wohnqualität sinkt, weil die Mietshäuser schlechter in Schuss sind.

Den gesamten Beitrag von Martin Gerth finden Sie hier.

Eine lange Forderung der Branche erfüllt sich. Die Berufszulassung für Immobilienverwalter und Makler wird für den Immobilien-Verbraucherschutz gesetzlich neu geregelt. Im Blankeneser Magazin „Klönschnack“ kommentiert Oliver Moll die Vor- und Nachteile der neuen Regelung.

Lesen Sie hier den Artikel.

Ist nun endlich Ruhe im Gericht? Die sogenannten Schönheitsreparaturen führen nicht selten zu Streit zwischen Mieter und Vermieter und haben oft schon den Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt. Dieser entlastet nun jedoch erneut die Mieter bei Wohnungsrenovierungen: Im März hat der BGH wieder zwei für Vermieter wichtige Klauseln gekippt und regelt damit die Frage nach Schönheitsreparaturen grundsätzlich neu.

Bisher galt: Egal, ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde, laut Mietvertrag oblagen Schönheitsreparaturen dem Mieter. Die Renovierungsfristen dazu begannen mit Beginn des Mietverhältnisses. Nun gilt: Eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam. Die Begründung des Gerichts: Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und kann dazu führen, dass er bei einer kurzen Mietzeit die Wohnung womöglich in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Klauseln, wonach Mieter anteilig Renovierungen bezahlen müssen, wenn sie vor deren Fälligkeit ausziehen, sind generell unzulässig.

Aus diesem Grund passt auch der Grundeigentümerverband den von ihm herausgegebenen und in Hamburg häufig genutzte Mietertrag an. Vermieter sind gut beraten sich mit diesem neuen Formular zu versehen und vor allem den Text nicht zu verändern und nichts zu streichen. Anderenfalls droht erhebliches Ungemach.

Für vermietende Grundeigentümer bedeutet das Urteil jedoch vor allem eines, sie haben künftig noch weniger im Säckel: Nicht nur die anhaltend hohen Kaufpreise und die Mietpreisbremse schlagen auf die Rendite ihres Immobilien-Investments – Nun müssen sie bei jedem Mieterwechsel zwingend auch Rücklagen für die Renovierung einplanen. Und bei so manchem bleibt die bange Frage: Wie lautet das nächste Urteil, wenn schon klassische Schönheitsreparaturen wie Streichen und das Verschließen der Dübel-Löcher vor Gericht als unangemessene Benachteiligung des Mieters gelten? Oder ist jetzt Ruhe im Gericht?

15.05.04 Klönschnack Ruhe im Gericht

Seit Jahresbeginn müssen alle Heizkessel erneuert werden, die älter als 30 Jahre sind – wenn es sich nicht um Brennwert- oder Niedertemperaturkessel handelt. So will es der Gesetzgeber. Ziel ist es, unwirtschaftliche Altgeräte mit hohem Verbrauch stillzulegen und so die Energiewende weiter voranzutreiben. Schließlich sind Immobilien nach wie vor die größten Energieverbraucher. Doch was generell sinnvoll klingt, kann im Einzelfall problematisch werden.

Denn die Geräte, die deutschlandweit für Behaglichkeit sorgen, haben im Schnitt schon mehr als zwei Jahrzehnte auf dem Buckel. Doch in den meisten Fällen gilt: Solange die Geräte laufen, sehen viele Besitzer keinen Handlungsbedarf. Und in der Praxis stellt sich dann oft die Frage, wie man das Einbaudatum bestimmt, wenn keine Unterlagen mehr vorhanden sind.

Wichtig ist: Die Herstellung im Werk (Baujahr), die Abnahme des Gebäudes oder die Erstnutzung des Gebäudes beziehungsweise der Heizungsanlage sind bestenfalls Indizien, aber für die Inbetriebnahme nicht ausschlaggebend. Zur Beurteilung der Verpflichtung zum Austausch alter Heizkessel ist im Regelfall das Datum der Abnahme durch den Bezirksschornsteinfeger maßgeblich. Bei Bedarf prüft der Schornsteinfeger auch, ob ein Heizkessel den in der EnEV 2014 genannten Definitionen für Niedertemperatur- oder Brennwertkessel entspricht und damit von der Pflicht zum Austausch ausgenommen ist. Oder fragen Sie Ihren Hausverwalter: Er kann Eigentümer bei Umbau, Sanierung und Administration tatkräftig unterstützen und weiß, was 2015 noch auf sie zukommt.

Selbst wer über eine nagelneue Heizung verfügt, dem droht an anderer Stelle Ungemach: Seit Jahresbeginn gilt auch das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG). Alle neu installierten Verbrauchszähler für Strom, Wasser und Wärme sind dem Eichamt zu melden. Werden Zähler nicht gemeldet oder ist die Eichfrist überschritten, dürfen die Verbrauchswerte nicht mehr zur Abrechnung verwendet werden, dem Immobilieneigner droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Da lohnt sich der Blick in den Keller.

Artikel als PDF: Tatort Heizkeller

Mietpreisbremse kalkulieren

Vermieter, die unter der Mietpreisbremse mehr investieren, dürfen bei genauer Kalkulation auch mehr kassieren. Eine Musterrechnung zeigt, warum sich vor allem Luxussanierungen für Vermieter der Mietpreisbremse zum Trotz bezahlt machen.

Miepreisbremse berechnet

Am 24.11.2014 erschien der Artikel von Martin Gerth in der WirtschaftsWoche zu dem wir die Berechnungen beigesteuert haben. Bei einer fundierten Auseinandersetzung mit dem Thema zeigt sich deutlich, dass die Mietpreisbremse ein Verhalten fördert, welches dem Erhalt des Wohnungsbestandes in seiner heutigen Form und den mit dem Gesetzentwurf verfolgten Zielen abträglich ist.

Jeder Vermieter in Ballungszentren wird sich unter der Mietpreisbremse zukünftig sehr genau überlegen müssen, wie er seine Vermietungsstrategie optimiert. Der Glaube der Politiker, dass es keine Umgehungsversuche geben wird ist schlicht naiv. Und das gilt sowohl für Umgehungen von Vermietern, als auch von Mietern.

Risiken für „normale Vermieter“

Was aber die größte Herausforderung ist, ist die Komplexität der notwendigen Berechnungen und die Vielzahl der unbestimmten Rechtsbegriffe bei der Mietpreisbremse. Es ist nahezu unmöglich eine Miete rechtssicher festzulegen. Dies wird bis zu einer Klärung durch das Verfassungsgericht und den BGH für Jahre zu Rechtsunsicherheiten und Haftungsrisiken führen. Für den „normalen Vermieter“ wird es nahezu unmöglich die Miete richtig festzusetzen.

Er wird schon daran scheitern, was denn nun die „richtige“ ortsübliche Vergleichsmiete ist, am Nachweis wie er diese ermittelt hat und vor allem am Begriff der „umfassenden Renovierung“. Da steckt der Teufel im Detail, wie wir bei den Analysen selbst feststellen mussten. Das Problem ist nur: Macht man hier Fehler sagt einem erst der Amtsrichter, welches dieser war. Dann hat der Mieter durch die neuen Regelungen zur Mietpreisbremse aber schon einen Rückforderungsanspruch und die auf der Berechnung fußende Investitionsentscheidung ist „perdu“. Das kann existenzgefährdend werden.

Wir warnen ausdrücklich davor, dieses Gesetz über die Mietpreisbremse zu leicht zu nehmen und blauäugigen Ratschlägen aus dem Internet oder von unqualifizierten Beratern zu folgen.

Hier geht es zum Artikel von Martin Gerth.

Vermieter, die mehr investieren, dürfen auch mehr kassieren. Eine Musterrechnung zeigt, warum sich vor allem Luxussanierungen für Vermieter der Mietpreisbremse zum Trotz bezahlt machen.

Am 24.11.2014 erschien der Artikel von Martin Gerth in der WirtschaftsWoche zu dem wir die Berechnungen beigesteuert haben. Bei einer fundierten Auseinandersetzung mit dem Thema zeigt sich deutlich, dass die Mietpreisbremse ein Verhalten fördert, welches dem Erhalt des Wohnungsbestandes in seiner heutigen Form und den mit dem Gesetzentwurf verfolgten Zielen abträglich ist.

Jeder Vermieter in Ballungszentren wird sich zukünftig sehr genau überlegen müssen, wie er seine Vermietungsstrategie optimiert. Der Glaube der Politiker, dass es keine Umgehungsversuche geben wird ist schlicht naiv. Und das gilt sowohl für Umgehungen von Vermietern, als auch von Mietern.

Was aber die größte Herausforderung ist, ist die Komplexität der notwendigen Berechnungen und die Vielzahl der unbestimmten Rechtsbegriffe. Es ist nahezu unmöglich eine Miete rechtssicher festzulegen. Dies wird bis zu einer Klärung durch das Verfassungsgericht und den BGH für Jahre zu Rechtsunsicherheiten und Haftungsrisiken führen. Für den „normalen Vermieter“ wird es nahezu unmöglich die Miete richtig festzusetzen.

Er wird schon daran scheitern, was denn nun die „richtige“ ortsübliche Vergleichsmiete ist, am Nachweis wie er diese ermittelt hat und vor allem am Begriff der „umfassenden Renovierung“. Da steckt der Teufel im Detail, wie wir bei den Analysen selbst feststellen mussten. Das Problem ist nur: Macht man hier Fehler sagt einem erst der Amtsrichter, welches dieser war. Dann hat der Mieter aber schon einen Rückforderungsanspruch und die auf der Berechnung fußende Investitionsentscheidung ist „perdu“. Das kann existenzgefährdend werden.

Wir warnen ausdrücklich davor, dieses Gesetz zu leicht zu nehmen und blauäugigen Ratschlägen aus dem Internet oder von unqualifizierten Beratern zu folgen.

Lesen Sie hier den gesamten Artikel:

http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/musterrechnung-mietrendite-warum-sich-teure-sanierungen-fuer-vermieter-lohnen/11012144.html

Eine Immobilie ist Riskanter als eine Aktie