Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Neue Kredit-Regeln bringen Nachteile

Bei der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) ist die deutsche Politik übers Ziel hinausgeschossen. Die seit dem 21. März 2016 geltenden, neuen Rahmenbedingungen bei der Kreditvergabe sollen Verbraucher stärker vor einer finanziellen Überlastung schützen. Banken, die die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden nicht ausreichend prüfen, werden künftig sanktioniert. Der Haken an der eigentlich guten Sache: Von nun an ist die Höhe des Einkommens bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ausschlaggebend. Und das trifft vor allem junge Familien und Rentner.

Weg zum Wohneigentum ist steinig

Der Weg zum Wohneigentum ist für junge Menschen deutlich steiniger geworden. Aus Sicht der Banken fehlt ihnen für einen Kredit nun oft ein ausreichendes Haushaltseinkommen, zum Beispiel, wenn aufgrund von Elternzeit nur ein Partner Vollzeit arbeitet. Wer die Entscheidung der Bank mit dem Argument „Aber das Haus dient dann doch als Sicherheit!“ anficht, wird enttäuscht. Genau das tut es seit März nämlich nicht mehr. Und hier liegt das größte Versäumnis der Politik: Denn eigentlich sieht die EU-Richtlinie eine Ausnahmeregelung vor, die bei Bau- oder Renovierungsvorhaben dem Sicherheitenwert eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe zugestanden hätte. Aber, im Gegensatz zu ihren österreichischen Kollegen, haben die deutschen Politiker diese Regelung aus unerfindlichen Gründen vernachlässigt.

Auch älteren Jahrgängen, die ihr Eigenheim sanieren oder altersgerecht umbauen möchten, wird der Zugang zu einem Darlehen erschwert. Selbst eine abgezahlte Immobilie wird nicht mehr als Sicherheit berücksichtigt. Nach den neuen Vorgaben müssen Banken zudem auch darauf achten, dass der Kreditnehmer das Darlehen innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückzahlen kann. Bei einem heute 65-Jährigen beträgt diese 78 Jahre. Das könnte für manch einen Rentner schon knapp werden. Und im Zweifel gewährt die Bank schlicht keinen Kredit.

 Versagen der deutschen Bürokratie

An der Umsetzung der WIKR zeigt sich: Gut gemeint ist noch lange nicht gut gemacht. Und dieses Mal kann man die Schuld beim besten Willen nicht in Brüssel suchen. Die deutsche Politik sollte dringend nachbessern und diese übertriebenen Hürden, die den Verbrauchern nur schaden, beseitigen.

Oliver Moll
Moll & Moll Zinshaus GmbH

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Unglücksort Mietwohnung – Was gilt, wenn ein Mieter verstirbt?

Wenn ein Mensch in einer Mietwohnung vertirbt, wird diese unter Umständen auch für den Vermieter zum Unglücksort. Der Tod eines Mieters ist eine schwierige Situation. Sie verlangt von Vermietern genaue Kenntnis der geltenden Rechtslage verlangt, um unnötige Kosten und Auseinandersetzungen mit Erben und Gerichten zu vermeiden.

Der Tod des Mieters gilt beispielsweise nicht als außerordentlicher Kündigungsgrund und die Angehörigen können in das Mietverhältnis eintreten.

Die Haftung der Erben ist begrenzt

Entscheiden sich die Angehörigen gegen die Übernahme des Mietvertrages, können sie innerhalb eines Monats nach dem Todesfall ihr Sonderkündigungsrecht nutzen und den Vertrag mit einer dreimonatigen Frist schriftlich beenden. Bis zum Ende des Mietverhältnisses übernehmen die Erben dann alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters, inklusive eventueller Nebenkostennachzahlungen. Allerdings ist die Haftung auf den Nachlass beschränkt. Sind die Kosten höher als das hinterlassene Vermögen, muss der Vermieter die Differenz tragen.

Alarmstufe rot: Keine Erben

Es gibt keine Erben oder das Erbe wird ausgeschlagen? Dann sollten bei Vermietern die Alarmglocken schrillen. In diesem Fall geht die Erbschaft zwar auf den Landesfiskus über, doch auch der haftet nur bis zur Höhe des Nachlasswertes. Und das kann für den Vermieter teuer werden, vor allem, wenn die Vermögenslage des Verstorbenen überschaubar ist. Es ist beispielsweise keine Seltenheit, dass Vermieter die Entrümpelung der Wohnung selbst zahlen müssen. Die Kosten dafür summieren sich schnell auf 3.000 Euro und mehr. Auch mit Mietausfällen und teils erheblichen Renovierungskosten ist zu rechnen. Denn es kann durchaus einige Monate dauern, bis der Vermieter grünes Licht von der Behörde für das Räumen der Wohnung bekommt. Wichtig: Einfach räumen geht nicht. Das ist verbotene Eigenmacht und kann zu erheblichen Problemen mit Erben und Gerichten führen. Und richtig kompliziert wird es, wenn nach einer Räumung, dann doch noch ein Erbe Anspruch auf Wertgegenstände, die sich angeblich in der Wohnung befunden haben sollen, stellt.

Vermieter, die mit solch einer Situation konfrontiert sind, sollten deshalb einen guten Hausverwalter zu Rate ziehen, der sowohl die rechtlichen als auch behördlichen Fallstricke kennt und aus langjähriger Erfahrung den ein oder anderen Tipp zum richtigen Verhalten bei komplizierteren Fällen geben kann.

Oliver Moll

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Wohnungsgeberbescheinigung: Der Zweck heiligt die Mittel?

Wohnungsgeberbescheinigung: Seit dem 1. November 2015 gilt bundesweit ein einheitliches Meldegesetz, in dessen Rahmen auch die Mitwirkungspflicht für Vermieter wieder eingeführt wurde. Das bedeutet: Vermieter müssen Mietern den Einzug schriftlich bestätigen. Diese Wohnungsgeberbescheinigung ist bei Anmeldung der Meldebehörde vorzulegen. Mit ihr sollen künftig Scheinanmeldungen und das Untertauchen von Kriminellen wirksamer verhindert werden. Wird die Bestätigung nicht fristgerecht innerhalb von 14 Tagen eingereicht, droht jeweils ein Bußgeld in Höhe von bis zu 1.000 Euro für Mieter und Vermieter.

Das neue Meldegesetz ist nicht unumstritten.

Vor allem die Anforderungen, die künftig an Vermieter gestellt werden, sind fragwürdig: Die Gesetzesänderung bedeutet für Vermieter erheblichen administrativen Mehraufwand bei einer gleichzeitig zu engen Fristsetzung. Der Vermieter ist beim Ausstellen der Bescheinigung zudem auf den Mieter angewiesen und muss von ihm Informationen einholen, die mitunter sehr persönlich sind. Ein Beispiel: Auf der Wohnungsgeberbestätigung soll nicht der Beginn des Mietverhältnisses, sondern der Tag des Einzugs, das heißt der Tag ab dem die Wohnung regelmäßig genutzt wird, vermerkt werden. Dieses Datum ist dem Vermieter jedoch meistens nicht bekannt, da der Einzug bisher Privatsache des Mieters war. Nun muss er abgefragt werden. Anschließend muss die Bescheinigung ausgefüllt und der Meldebehörde zugestellt werden – und das alles binnen 14 Tagen. Besonders für größere Vermietungsgesellschaften ist das schwer zu leisten.

Der Zweck der Gesetzesänderung mag zwar lobenswert sein, doch die Mittel sind alles andere als praktikabel. Vermieter werden von einem Tag auf den anderen mit Aufgaben belastet, die nicht zu ihren eigentlichen Verantwortlichkeiten zählen, und zudem mit einem drohenden Bußgeld unter Druck gesetzt. Und ob die Wohnungsgeberbescheinigung am Ende tatsächlich Scheinanmeldungen von Kriminellen erschwert, ist fraglich. Auch droht das Risiko, dass bei falscher Einschätzung wer der eigentliche Wohnungsgeber ist, juristisch ungewollte Indizien geschaffen werden. Zum Beispiel wenn der Einzug eines Untermieters durch den Vermieter bescheinigt wird, obwohl man diesen gar nicht möchte. Welche Ansprüche leitet der Untermieter daraus ab? Wird er vielleicht gar Vertragspartner? Viele offene Fragen, die noch unbeantwortet sind.

Oliver Moll

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Renovieren bei Mieterwechsel – Besser nicht am falschen Ende sparen

Was tun in Zeiten von wirrer BGH Rechtsprechung, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip? Wie halte ich meine Wohnungen auch hier noch wirtschaftlich fit im Markt? Diese Frage beantwortet Oliver Moll in einem Schlüsselwort in der Welt.

Renovieren beim Mieterwechsel kostet Vermieter regelmäßig Zeit und Geld. Viele freuen sich deshalb, wenn sie die Renovierungskosten sparen und Nachmieter finden können, die bereit sind, selbst in die Wohnung zu investieren. Doch Vorsicht: Wird der Wohnraum unrenoviert übergeben, hat der Vermieter laut neuestem Urteil des Bundesgerichtshofs bei Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch mehr auf die Rückgabe einer renovierten Wohnung, in der die üblichen Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden.

Was bedeutet das konkret? Zum Beispiel kann nun für Vermieter die Vorliebe eines Mieters für knallige Farben zum Problem werden. Denn Vertragsklauseln, die dazu verpflichten, während der Mietzeit in neutralen Farben zu streichen, sind ungültig. Und hat der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben, hat er auch keinen Anspruch darauf, dass sie am Ende des Mitverhältnisses in einer neutralen Farbgestaltung zurückgegeben wird. Hat er die Kaution falsch abgerechnet, macht er sich sogar schadensersatzpflichtig. Mieterwechsel werden daher zu einer echten Herausfordeurng in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht.

Was tun in so einer Situaton? Maßvoll renovieren oder eindeutige Verträge schließen!

Eine Möglichkeit wäre, wieder einen Nachmieter zu suchen, der bereit ist, die Wohnung unrenoviert zu übernehmen. Solch ein Vorgehen birgt allerdings das Risiko, dass Mängel, die durch simple Schönheitsreparaturen hätten behoben werden können, jahrelang verschleppt werden. Der Vermieter mag auf diese Weise zwar Geld sparen, doch das geht auf Kosten des Zustandes der Wohnung.Zudem funktioniert dies nur, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich in Form von Geld oder mietfreier Zeit erhält. Dazu muss schon ein günstiges Angebot eines Fachbetriebes eingeholt werden, dass dann Berechnungs- und Vertragsgrundlage wird. Nur dann sind Vermieter halbwegs auf der sicheren Seite.

Langfristig gedacht empfiehlt es sich deshalb, doch das Geld in die Hand zu nehmen und die Wohnung vor dem Mieterwechsel in einen angemessenen, ordentlichen Zustand zu versetzen, auch wenn sich das erst einmal negativ auf die Rendite auswirkt. Denn: Vernachlässigte Wohnungen ziehen nachlässige Mieter an. Und dann zahlt man im schlimmsten Fall am Ende doppelt drauf. Auch dürfte die psychologische Hürde für einen Mieter zur Geltendmachung einer „gefühlten“ Mietpreisüberhöhung höher sein, als wenn er alles selbst machen musste. Nach unserer Erfahrung merken sich die Mieter dies und holen es immer wieder, teils sogar auch noch nach Jahrzehnten, als Argument aus der Tasche, wenn es mal nicht reibungslos im Mietverhältnis läuft.

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Verkäufer von Mietshäusern verlangen immer höhere Preise, aber das Handelsblatt hält fest, dass die Käufer kritischer werden. Unter dem Titel

Verkauf von Mietshäusern: Schmalkost schmeckt nicht jedem

analysiert das Handelsblatt mit Oliver Moll den derzeitigen Zinshausmarkt. Mit einfachen Rechenbeispielen wird erläutert, warum bestimmte Preisforderungen für Mietshäuser bzw. Zinshäuser ohne Fundament sind. Objekte, die mit solchen überzogenen Forderungen versehen sind, treffen derzeit auf einen immer skeptischer werdenden Markt. Dies führt zu verlängerten Vermarktungszeiträumen und Frust. Auf beiden Seiten. Der Käufer wird eher davon Abstand nehmen ein ambitioniert niedriges Gebot abzugeben und der Verkäufer wird sich fragen, ob sein Makler überhaupt für ihn tätig ist, da keine Angebote kommen.

Anders sieht die Situation aus, wenn ein realistischer Marktpreis sachverständig im Vorfeld ermittelt und als Basis für den Verkaufspreis herangezogen wird. Dann kommt es zu sehr starken Konkurrenzsituationen bei den Interessenten und zu echten Bieterwettstreiten. Manchmal ist es einfach sinnvoll, die „zehn Prozent geht immer Regel“ zu vergessen und diese nicht auf den eigentlichen Zielpreis aufzuschlagen. Wir raten allen unseren Kunden davon ab. Aber auch der Satz „Gier frisst Hirn“, ist an dieser Stelle immer wieder zu zitieren. Die Verlockung die Forderung doch 100.000 € höher zu machen, um so vielleicht 20 oder 30.000 € mehr zu erzielen ist groß.

Für jeden erfolgreichen Verkauf gilt: Der Preis muss zum Produkt passen. D.h. in Bestlage und vollsaniert darf auch das 30-fache verlangt werden. Aber für ein Haus mit erheblichen Mängeln, Nachtspeichern und an einer lauten Straße, muss es eben deutlich weniger sein. Mietpreisbremse, Sozial- und Erhaltungsverordnung sowie Trinkwasserverordnung sind alles Regeln, die bei den Käufern zu einer genaueren Untersuchung führen. Am Besten ist es, sich vorher darauf einzustellen.

Wir als Moll & Moll Zinshaus GmbH sind eben auf solche Beratungen spezialisiert. Wir analysieren erst das Objekt, bereiten es auf und gehen dann gezielt und unauffällig in den Markt. Die Immobilie wird nicht gestreut und nicht aggressiv beworben. Wir nutzen unser umfassendes Netzwerk und finden den richtigen Käufer zum angemessenen Preis.