Hamburger Zinshäuser: Es geht aufwärts!

Zinshäuser: Es geht aufwärts! Am Hamburger Zinshausmarkt zeichnet sich ein Aufwärtstrend ab. 427 Zinshäuser wurden laut aktuellem Grundstücksmarktbericht im Jahr 2015 verkauft, 2016 waren es 438 – ein Plus von mehr als 16 beziehungsweise 19 Prozent im Vergleich zu 2014. Damals erreichte der Markt in der Zehn-Jahres-Betrachtung einen Tiefpunkt. Nur 367 Zinshäuser wechselten den Besitzer. Auch die Preise ziehen an: Kostete ein Mehrfamilienhaus 2014 durchschnittlich rund 2,2 Millionen Euro, mussten Käufer 2015 im Schnitt schon 2,8 Millionen investieren und im vergangenen Jahr sogar 3,5 Millionen.

Die Strategie entscheidet

Wer bei diesen Summen ohne klare Strategie und fundierte Beratung einkauft, zahlt langfristig gesehen drauf. Denn wirklich gute Objekte sind schwer zu finden und sollten vor dem Kauf auf Herz und Nieren geprüft werden. Dabei geht es nicht nur um Lage und Ausstattung, sondern auch um schwieriger einschätzbare Faktoren wie Investitionsbedarf und Wertsteigerungspotenzial.

Auch Verkäufer stellt die aktuelle Marktentwicklung vor Herausforderungen, denn mit den steigenden Preisen verkleinert sich der Kreis potenzieller Käufer. Gleichzeitig wachsen die Ansprüche der verbliebenen Interessenten. Wer zum 30-Fachen einkauft, möchte, überspitzt gesagt, auch was sehen für sein Geld.

Professionelle Hilfe wichtig

Sowohl Käufer als auch Verkäufer können besser von den aktuellen Marktbedingungen profitieren, wenn sie sich einen Partner suchen, der ihnen nicht nur die klassische Vermittlung eines Objektes, sondern eine individuelle Beratung rund um die gesamte Transaktion bietet. Auf Käuferseite unterstützt der Berater beispielsweise bei der Immobiliensuche, der Objekt- und Preisprüfung, Finanzierungsplänen und Verhandlungen. Für Verkäufer dagegen macht er Vorschläge zur Objektaufbereitung, entwickelt Verkaufsmaterial oder führt zielgerichtete Gebotsverfahren durch, um die bestmöglichen Verkaufspreise zu erzielen. Er koordiniert den Verkauf der Immobilie einzig im Interesse des Verkäufers und wird von diesem bezahlt. Er ist damit ausdrücklich kein Makler und arbeitet daher auch nach anderen Regeln.

Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wird diese Art Dienstleistung in Deutschland noch relativ selten von Immobilienprofis angeboten. Sie ist jedoch auch hierzulande eine gute Investition für jeden, der die Chancen des aktuellen Aufwärtstrends am Zinshausmarkt nutzen und einen einseitigen Interessenvertreter an seiner Seite haben möchte.

Lesen Sie den artikel hier

Zinshaus- Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt

Schlechte Nachrichten für das Hamburger Zinshaus und deren Eigentümer: Laut einer aktuellen empirica-Analyse stagnieren die Mieten in der Hansestadt. Für Zinshausbesitzer ein guter Grund, ernsthaft über einen Verkauf nachzudenken, denn es ist unwahrscheinlich, dass sich der Aufwärtstrend irgendwann fortsetzen wird. Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt. Die Mietpreisbremse hat das Steigerungspotenzial bereits stark gedeckelt und nach der Bundestagswahl im September sind weitere regulierende Maßnahmen zu befürchten, die sich negativ auf Rendite und Wert von Immobilienanlagen auswirken werden.

Mietpreisbremse

Und man kann es nicht oft genug sagen: Auch, wenn sich viele private Vermieter nicht an die Bremse halten und statistische Umfragen aus politischen Gründen suggerieren, dass diese nicht wirkt – Glauben Sie es nicht! Sie wirkt und wird im Zweifel durch Gerichte und Politik noch fester angezogen werden. Besonders von links-grüner Seite kommen im Wahlkampf immer wieder Formulierungen, die jeden Zinshausbesitzer aufhorchen lassen sollten. Die Rufe nach einer „richtigen“ Mietpreisbremse, einem erweiterten Mietspiegel und mehr energetischer Sanierung bei gleichzeitiger Abschaffung der Modernisierungsumlage sind nur einige Beispiele.

Immobilie als Kapitalanlage wird unwichtiger

Hinzu kommt, dass die Immobilie als Kapitalanlage an Bedeutung verliert. Bei einer aktuellen TNS-Umfrage gaben nur 26 Prozent der Befragten an, ihr Erspartes in Immobilien zu investieren. 2016 lag die Quote noch bei 30 Prozent. Grund dafür dürfte das historisch hohe Preisniveau sein. Beispielsweise sind Zinshäuser, die zum 30-Fachen verkauft werden, kein Einzelfall mehr. Bei solchen Faktoren werden Anleger gründlich überlegen, ob ein Kauf überhaupt noch sinnvoll ist und für viele sind diese Preisdimensionen finanziell schlicht nicht mehr realisierbar. Sprich: Die Nachfrage und damit auch die Preise von Zinshäusern werden in absehbarer Zeit zu sinken beginnen und das Zeitfenster für einen bestmöglichen Verkauf schließt sich.

Für Eigentümer kann es sich lohnen, zukünftige Risiken und Chancen sowie die Möglichkeiten einer Veräußerung mit einem spezialisierten Berater durchzusprechen – und zwar lieber heute als morgen.

Den Artikel in der Welt finden Sie hier

Missmanagement: Risikofaktor Hausverwalter

Risikofaktor Hausverwalter: „Werte erhalten und mehren“ sollte eigentlich das Motto jedes guten Hausverwalters sein. Doch wie in allen Branchen gibt es auch hier schwarze Schafe – und die zu erkennen ist nicht einfach. Macht man sich diese Mühe jedoch nicht, dann droht der „Risikofaktor Hausverwalter“.

Es fehlen gesetzliche Qualitätsanforderungen

Risikofaktor Hausverwalter: Denn Hausverwalter ist in Deutschland kein geschützter Beruf. Es gibt bis jetzt weder bestimmte Qualifikationsanforderungen noch einen gesetzlichen Sachkundenachweis. Dies bedeutet, dass sich jeder in Deutschland Hausverwalter nennen darf und dies bis zu bestimmten steuerlichen Grenzen sogar ohne Gewerbeschein. Da solche Verwalter auch kein qualifiziertes Personal vorhalten, nicht in Weiterbildung investieren und zum Teil sogar vom heimischen Sofa aus verwalten, biten Sie verwaltung zu Dumping Preisen an. Und da bekanntlich ja die „Gier das Hirn frisst“, laufen vor allem unerfahrene Immobilienbesitzer deshalb Gefahr, an einen Verwalter zu geraten, der ihnen mehr schadet als nutzt. Fälle von Missmanagement sind keine Seltenheit: Eine Umfrage des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) im März 2017 hat beispielsweise ergeben, dass Wohnungseigentümern wegen unprofessioneller Immobilienverwalter jährlich finanzielle Schäden in Höhe von bis zu 25 Millionen Euro entstehen.

Es gibt eine Fülle von Fehlerquellen, die für Eigentümer teuer werden können

Zu den häufigsten und teuersten Fehlerquellen gehören eine schlechte Büroorganisation, wodurch wichtige Dinge wie zum Beispiel Mieterhöhungen vergessen werden, verschleppte Mängel am Objekt und Sanierungsstau sowie formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen. Richtig gefährlich wird es, wenn Hausverwaltungen an der Grenze zur Legalität arbeiten – oder diese sogar überschreiten. Es kommt zum Beispiel immer wieder vor, dass Kautionen „verloren“ gehen, Mitarbeiter in die eigene Tasche wirtschaften oder Handwerker erpresst werden.

Risikominimierung

Deswegen gilt: Augen auf bei der Wahl der Hausverwaltung! Die freiwillige Mitgliedschaft in renommierten Verbänden (z.B. IVD, DDIV, RICS) ist oft schon ein erster Anhaltspunkt, ob es sich um ein seriöses Unternehmen handelt, aber noch lange nicht alles. Der Hausverwalter sollte zudem eine Berufsausbildung im Immobilienbereich, fundierte juristische Kenntnisse, technisches Verständnis und im besten Fall weitere Qualifikationen zum Immobilienfachwirt oder Immobilienökonom nachweisen können. Auch seine mitarbeiter sollten die für Ihre Aufgaben notwendige Qualifikation nachweisen. Danach darf man als Neukunde auch gern Fragen. Jeder Profi wird dies verstehen und gern beantworten. Stellen Sie auch die Frage nach dem Verhältnis von verwalteten einheiten zu Mitarbeiter. In der Mietverwaltung sollte ein Mitarbeiter ohne Buchhaltungsaufgaben möglichst nicht mehr als 400 Wohnungen verwalten. Sonst droht Überarbeitung. Generell sollten Buchhaltung und Sachbearbeitung getrennt sein. Sachbearbeiter sind keine Buchhalter und Buchhalter keine Vermieter. Natürlich gilt auch hier: Vier Augen sehen mehr.

Versicherung

Gute verwalter sind versichert. Fragen Sie danach, Sie haben ein sogar Auskunftsrecht nach der Dientleistungsverordnung. Aus meiner Sicht, sind heute neben der üblichen Haftpflicht und „Hausratversicherung“, essentiell eine Vermögensschadenshaftpflicht und eine Cyber-Risk Versicherung. Die „Krönung“ ist dann die Vertrauensschadensversicherung. Diese ersetzt dann auch Schäden, die vorsätzlich durch Mitarbeiter des Verwalters verursacht wurden. Selten, teuer, aber sicher der versicherungstechnische „Ritterschlag“.

Sachkundenachweis

Übrigens, ein Sachkundenachweis wird gerade zwar wieder heiß diskutiert. Doch selbst, wenn das geplante Gesetz spruchreif wird, bringt es Zinshausbesitzern leider wenig. Der Nachweis soll nämlich nur für Makler und WEG-Verwalter gelten, nicht für Miet-Verwalter. Dabei sind die Risiken bei Letzteren zum Teil deutlich höher, da sie nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern das gesamte Objekt eines Eigentümers betreuen. Sie kassieren die Mieten, verwalten die Kautionen und tragen hohe Verantwortung. Umso verantwortungsloser von der deutschen Politik aber auch alles in diesem Land zu regeln, nur diesen Punkt nicht und dies vor allem, da es in Frankreich, England und Irland bereits seit Jahrzehnten derartige Regelungen gibt.

Den Artikel lesen Sie hier.

Eigentum für das Alter

Eine Wohnung bietet mehr Sicherheit. Eigentümer müssen sich aber auch um das Gemeinschaftseigentum kümmern. In einem Interview mit Steffen Preissler, äußert sich Oliver Moll im Hamburger Abendblatt zu den Vorteilen und den Risiken beim Erwerb von Eigentum für das Alter.

Der Artikel beleuchtet, auf welche Besonderheiten Käufer achten müssen und welche Punkte unbedingt vor einem Erwerb zu prüfen sind, damit die Anlage in Wohnungseigentum wirklich sinnvoll ist und zum gewünschten Ziel führt. Oliver Moll warnt vor emotionalen Schnellschüssen. Er weist darauf hin, dass Wohnungen besichtigt werden müssen, Protokolle zu lesen sind und auch das Gemeinschaftseigentum, also die Hülle des Hauses, nicht aus dem Blick verloren werden darf. Es stellen sich Fragen hinsichtlich der Höhe der Instandhaltungsrücklage und auch danach, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eventuell zerstritten ist.

Die Protokolle der WEG

Essentiell wichtig ist es, mindestens die letzten drei Protokolle der WEG Versammlungen zu lesen. Bereits aus der Dauer der Versammlungen lässt sich ablesen, ob die WEG schnell zu Entscheidungen kommt oder ob es Diskussionsbedarf gibt. Eine normale WEG Versammlung sollte in der Regel nicht länger als 60 Minuten dauern. Auch lässt sich so erkennen, ob über einzelne Maßnahmen immer wieder diskutiert wird oder ob es unerledigte Punkte gibt, die eventuell später zu hohen Sonderumlagen führen können.

Die Abrechnungen der WEG

Häufig wird „im Eifer des Gefechts“ bei der Kalkulation der laufenden Kosten vergessen, dass neben Zins und Tilgung auch ein Hausgeld zu zahlen ist. Dessen Höhe ergibt sich aus den Abrechnungen. Ist es laufend gestiegen oder stagniert es? Woran liegt das? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? All diese Fragen beantworten die Abrechnungen.

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das Gesetz der WEG. Hier kann aber auch vom WEG-Gesetz abgewichen werden. Deswegen ist jede WEG ein wenig anders und was bei der einen erlaubt ist, muss nicht unbedingt auch für eine andere WEG gelten. Die Teilungserklärung enthält auch die Gemeinschaftsordnung der WEG. Diese bestimmt das Miteinander der Eigentümer und kann erhebliche Einschränkungen der Nutzung enthalten. Stichworte sind hier z.B. „gewerbliche Nutzung“ sowie „Grill- und Pflanzverbote“. Vor allem bestimmt die Teilungserklärung aber, was Sie eigentlich erwerben. Hier ist der Inhalt des Sondereigentums definiert und es können auch bestimmte Rechte (Sondernutzungsrechte) festgehalten sein, die die erworbene Wohnung begünstigen oder beeinträchtigen.

Der Mietvertrag

Ist die Wohnung vermietet, muss auch der Mietvertrag gelesen werden. Hier stellt sich neben allgemeinen Fragen zur Gültigkeit von Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen, der Mieterhöhung und der richtigen Fläche auch immer die Frage, ob der Mietvertrag im Einklang mit der Teilungserklärung steht.

In der Ruhe liegt die Kraft

Auch wenn es momentan ein sehr geringes Angebot an guten Wohnungen gibt, so ist doch Augenmaß geboten. Immerhin handelt es sich hier um eine Kaufentscheidung, die durchaus existenzielle Risiken beinhalten kann. Vor voreiligen Schnellschüssen kann da nur gewarnt werden. Vor jedem Vertragsabschluss sollte ein Erwerber mindestens die vorgenannten Unterlagen vollständig gelesen, ausgewertet und 48 Stunden geschlafen haben. Gut ist es auch, im Zweifel einen Profi zu fragen. Die Moll & Moll Zinshaus GmbH bietet hierfür zum Beispiel maßgeschneiderte Beratungsangebote an. Wir beantworten Detailfragen oder geben eine globale Einschätzung ab.

Also keine Schnellschüsse im Treppenhaus und sich nicht unter Druck setzen lassen. Lieber eine Chance ziehen lassen, aber dafür Risiken minimieren. Beim Immobilienkauf ist Bedacht der wichtigste Schlüssel für den Erfolg.

Das ganze Interview lesen Sie hier.

Erste Urteile zur Mietpreisbremse

Es wird ernst. Die Welt und weitere Medien in Hamburg nehmen eine unserer Veröffentlichungen auf und berichten. Erste Urteile zur Mietpreisbremse: Wer zu viel verlangt, muss zahlen. „Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.“ So der offizielle Gesetzestext aus Paragraph 556d des BGB, der umgangssprachlich als Mietpreisbremse bekannt ist und eigentlich dafür sorgen soll, dass Wohnraum bezahlbar bleibt.

Gefährliches Halbwissen bei Vermietern

In der Praxis kommt es allerdings immer wieder vor, dass Vermieter sich nicht an die gesetzliche Begrenzung halten. Einer der häufigsten Gründe dafür: Gefährliches Halbwissen in puncto Mietrecht. Ständig neue Vorgaben überfordern viele private Vermieter und schon bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es mehr Fallstricke als man denkt. Mit einem kurzen Blick in den Mietenspiegel ist es oft leider nicht getan.

Der Krug geht so lange zum Brunnen bis er bricht

Noch ein Grund, warum Vermieter zu hohe Mieten verlangen: Schlichte Dreistigkeit in Kombination mit der Überzeugung „Die prüfen das doch eh nicht“. Das stimmt oft sogar, denn viele Mieter möchten das Verhältnis zu ihrem Vermieter nicht aufs Spiel setzen. Aber wenn es dann aus anderen Gründen Streit gibt, setzen sie oft doch den spitzen Bleistift an und rechnen mal gründlich nach.

Nur weil man sie nicht hört oder sieht, ist die Gefahr trotzdem da

Ist die Miete tatsächlich zu hoch und zeigt der Vermieter sich uneinsichtig, endet der Fall wahrscheinlich vor Gericht. Die ersten Urteile dazu gibt es inzwischen aus Berlin: In zwei Fällen erhoben die Mieter Klage wegen zu hoher Mietzahlungen. Dabei ging es jeweils um rund 30 und 220 Euro pro Monat. Beide Urteile fielen zugunsten der Kläger aus: Die Vermieter wurden zur Rückzahlung der überhöhten Mieten, zuzüglich Zinsen, verurteilt. Zudem müssen sie die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Und in Hamburg geht es jetzt erst langsam los.

Nicht nur die Berliner sind streitbar: Zwar gibt es noch kein rechtskräftiges Urteil, aber auch in Hamburg sind bereits mehrere Verfahren anhängig. Die Rechtsprechung in der Hauptstadt zeigt, wohin die Reise auch hier im Norden gehen wird und sendet ein klares Signal: Gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen hat (teure) Konsequenzen. Für Vermieter kann es sich deshalb rechnen, in einen juristisch versierten Berater oder Verwalter zu investieren. Der kostet zwar, aber man ist rechtlich auf der sicheren Seite.

Mit Einführung der Mietpreisbremse haben sich die Spielregeln mal wieder zu Ungunsten der Vermieter verändert. Es ignorieren macht keinen Sinn und bringt nur Ärger. Neue Ideen und kluge Taktiken sind jetzt gefragt. Gepaart mit einem rechtlich fundierten Wissen und herausragenden Marktkenntnissen.

Der Artikel erschien auch in  „Der Welt“ und der „Welt am Sonntag“ sowie im „Hamburger Klönschnack“. Die Fassung „Der Welt“ -mit weiteren interessanten Informationen zum Thema Hausverwaltung- finden Sie hier.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Neue Kredit-Regeln bringen Nachteile

Bei der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) ist die deutsche Politik übers Ziel hinausgeschossen. Die seit dem 21. März 2016 geltenden, neuen Rahmenbedingungen bei der Kreditvergabe sollen Verbraucher stärker vor einer finanziellen Überlastung schützen. Banken, die die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden nicht ausreichend prüfen, werden künftig sanktioniert. Der Haken an der eigentlich guten Sache: Von nun an ist die Höhe des Einkommens bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ausschlaggebend. Und das trifft vor allem junge Familien und Rentner.

Weg zum Wohneigentum ist steinig

Der Weg zum Wohneigentum ist für junge Menschen deutlich steiniger geworden. Aus Sicht der Banken fehlt ihnen für einen Kredit nun oft ein ausreichendes Haushaltseinkommen, zum Beispiel, wenn aufgrund von Elternzeit nur ein Partner Vollzeit arbeitet. Wer die Entscheidung der Bank mit dem Argument „Aber das Haus dient dann doch als Sicherheit!“ anficht, wird enttäuscht. Genau das tut es seit März nämlich nicht mehr. Und hier liegt das größte Versäumnis der Politik: Denn eigentlich sieht die EU-Richtlinie eine Ausnahmeregelung vor, die bei Bau- oder Renovierungsvorhaben dem Sicherheitenwert eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe zugestanden hätte. Aber, im Gegensatz zu ihren österreichischen Kollegen, haben die deutschen Politiker diese Regelung aus unerfindlichen Gründen vernachlässigt.

Auch älteren Jahrgängen, die ihr Eigenheim sanieren oder altersgerecht umbauen möchten, wird der Zugang zu einem Darlehen erschwert. Selbst eine abgezahlte Immobilie wird nicht mehr als Sicherheit berücksichtigt. Nach den neuen Vorgaben müssen Banken zudem auch darauf achten, dass der Kreditnehmer das Darlehen innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückzahlen kann. Bei einem heute 65-Jährigen beträgt diese 78 Jahre. Das könnte für manch einen Rentner schon knapp werden. Und im Zweifel gewährt die Bank schlicht keinen Kredit.

 Versagen der deutschen Bürokratie

An der Umsetzung der WIKR zeigt sich: Gut gemeint ist noch lange nicht gut gemacht. Und dieses Mal kann man die Schuld beim besten Willen nicht in Brüssel suchen. Die deutsche Politik sollte dringend nachbessern und diese übertriebenen Hürden, die den Verbrauchern nur schaden, beseitigen.

Oliver Moll
Moll & Moll Zinshaus GmbH

Den Originalartikel finden Sie hier

Unglücksort Mietwohnung – Was gilt, wenn ein Mieter verstirbt?

Wenn ein Mensch in einer Mietwohnung vertirbt, wird diese unter Umständen auch für den Vermieter zum Unglücksort. Der Tod eines Mieters ist eine schwierige Situation. Sie verlangt von Vermietern genaue Kenntnis der geltenden Rechtslage verlangt, um unnötige Kosten und Auseinandersetzungen mit Erben und Gerichten zu vermeiden.

Der Tod des Mieters gilt beispielsweise nicht als außerordentlicher Kündigungsgrund und die Angehörigen können in das Mietverhältnis eintreten.

Die Haftung der Erben ist begrenzt

Entscheiden sich die Angehörigen gegen die Übernahme des Mietvertrages, können sie innerhalb eines Monats nach dem Todesfall ihr Sonderkündigungsrecht nutzen und den Vertrag mit einer dreimonatigen Frist schriftlich beenden. Bis zum Ende des Mietverhältnisses übernehmen die Erben dann alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters, inklusive eventueller Nebenkostennachzahlungen. Allerdings ist die Haftung auf den Nachlass beschränkt. Sind die Kosten höher als das hinterlassene Vermögen, muss der Vermieter die Differenz tragen.

Alarmstufe rot: Keine Erben

Es gibt keine Erben oder das Erbe wird ausgeschlagen? Dann sollten bei Vermietern die Alarmglocken schrillen. In diesem Fall geht die Erbschaft zwar auf den Landesfiskus über, doch auch der haftet nur bis zur Höhe des Nachlasswertes. Und das kann für den Vermieter teuer werden, vor allem, wenn die Vermögenslage des Verstorbenen überschaubar ist. Es ist beispielsweise keine Seltenheit, dass Vermieter die Entrümpelung der Wohnung selbst zahlen müssen. Die Kosten dafür summieren sich schnell auf 3.000 Euro und mehr. Auch mit Mietausfällen und teils erheblichen Renovierungskosten ist zu rechnen. Denn es kann durchaus einige Monate dauern, bis der Vermieter grünes Licht von der Behörde für das Räumen der Wohnung bekommt. Wichtig: Einfach räumen geht nicht. Das ist verbotene Eigenmacht und kann zu erheblichen Problemen mit Erben und Gerichten führen. Und richtig kompliziert wird es, wenn nach einer Räumung, dann doch noch ein Erbe Anspruch auf Wertgegenstände, die sich angeblich in der Wohnung befunden haben sollen, stellt.

Vermieter, die mit solch einer Situation konfrontiert sind, sollten deshalb einen guten Hausverwalter zu Rate ziehen, der sowohl die rechtlichen als auch behördlichen Fallstricke kennt und aus langjähriger Erfahrung den ein oder anderen Tipp zum richtigen Verhalten bei komplizierteren Fällen geben kann.

Oliver Moll

Die gedruckte Version des Artikels finden Sie hier