Mietpreisbremse: Möblierte Wohnungen als Rendite-Retter?
Hamburger Immobilieneigentümer müssen ihre Vermietungsstrategie überdenken, um Rendite zu retten. Denn seit die Mietpreisbremse am 1. Juli 2015 in Kraft getreten ist, wird es immer schwieriger, eine auskömmliche Rendite zu erwirtschaften. Eine Möglichkeit, die Einnahmen trotz Preisbremse zu erhöhen und die Rendite zu steigern: Möblierte Wohnungen vermieten. Doch sind das wirklich geeignete Rendite-Retter?
Auf den ersten Blick: JA
In deutschen Großstädten ist die Zahl an möbliert vermieteten Wohnungen in den letzten Jahren konstant gestiegen: In München beispielsweise entfallen laut einer aktuellen Empirica-Studie mittlerweile 60 Prozent aller Inserate auf eingerichtete Objekte; in Hamburg sind es rund 35 Prozent. Der Hauptgrund: Wer Wohnungen möbliert vermietet, darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus einen Zuschlag verlangen. Üblich sind 2 Prozent des Zeitwertes der Möbel, eine verbindliche Regelung gibt es jedoch nicht. Das gibt Vermietern Spielraum bei der Preisgestaltung und die Chance, höhere Mieten zu realisieren. In Hamburg beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeter-Preis für möblierte Wohnungen mit 17 Euro deutlich über dem Mietspiegel.
Vorsicht vor der Kostenfalle
Auf den ersten Blick sieht es aus wie der perfekte Ausweg aus der Rendite-Falle, auf den zweiten hält das Konzept jedoch einige Herausforderungen und Risiken parat: Während des Vertragsverhältnisses ist der Vermieter für alle Reparaturen und eventuelle Erneuerungen des bereitgestellten Mobiliars verantwortlich; alle 10 Jahre sollte ein Austausch der Einrichtung einkalkuliert werden. Auch der Verwaltungsaufwand für häufigere Mieterwechsel darf nicht unterschätzt werden, denn es ist eher selten, dass ein Mieter über Jahre in einer eingerichteten Wohnung bleibt.
Die Steuer: Jetzt wird es grausam
Der nächste Knackpunkt: die Steuer. Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen besteht das Risiko, dass die Einkünfte nicht mehr der Vermögensverwaltung, sondern einer gewerblichen Tätigkeit zugeordnet werden. Vor allem bei der Vermietung mehrerer eingerichteter Wohnungen, einer hohen Mieter-Fluktuation oder bei Wohnungen in Feriengebieten ist Vorsicht geboten. In solchen Fällen kann auch schnell das Thema Umsatzsteuer relevant werden. Wer möbliert vermieten möchte, sollte deshalb vorher dringend einen Steuerberater aufsuchen.
Fazit:
Möblierte Wohnungen können mitunter ein geeignetes Mittel sein, höhere Erträge zu erwirtschaften. Vermieter sollten sich aber nicht zu sehr von möglichen Rendite-Aussichten blenden lassen und mögliche Fallstricke im Hinterkopf behalten.
Oliver Moll
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