Ist nun endlich Ruhe im Gericht? Die sogenannten Schönheitsreparaturen führen nicht selten zu Streit zwischen Mieter und Vermieter und haben oft schon den Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt. Dieser entlastet nun jedoch erneut die Mieter bei Wohnungsrenovierungen: Im März hat der BGH wieder zwei für Vermieter wichtige Klauseln gekippt und regelt damit die Frage nach Schönheitsreparaturen grundsätzlich neu.

Bisher galt: Egal, ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde, laut Mietvertrag oblagen Schönheitsreparaturen dem Mieter. Die Renovierungsfristen dazu begannen mit Beginn des Mietverhältnisses. Nun gilt: Eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam. Die Begründung des Gerichts: Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und kann dazu führen, dass er bei einer kurzen Mietzeit die Wohnung womöglich in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Klauseln, wonach Mieter anteilig Renovierungen bezahlen müssen, wenn sie vor deren Fälligkeit ausziehen, sind generell unzulässig.

Aus diesem Grund passt auch der Grundeigentümerverband den von ihm herausgegebenen und in Hamburg häufig genutzte Mietertrag an. Vermieter sind gut beraten sich mit diesem neuen Formular zu versehen und vor allem den Text nicht zu verändern und nichts zu streichen. Anderenfalls droht erhebliches Ungemach.

Für vermietende Grundeigentümer bedeutet das Urteil jedoch vor allem eines, sie haben künftig noch weniger im Säckel: Nicht nur die anhaltend hohen Kaufpreise und die Mietpreisbremse schlagen auf die Rendite ihres Immobilien-Investments – Nun müssen sie bei jedem Mieterwechsel zwingend auch Rücklagen für die Renovierung einplanen. Und bei so manchem bleibt die bange Frage: Wie lautet das nächste Urteil, wenn schon klassische Schönheitsreparaturen wie Streichen und das Verschließen der Dübel-Löcher vor Gericht als unangemessene Benachteiligung des Mieters gelten? Oder ist jetzt Ruhe im Gericht?

15.05.04 Klönschnack Ruhe im Gericht

Seit Jahresbeginn müssen alle Heizkessel erneuert werden, die älter als 30 Jahre sind – wenn es sich nicht um Brennwert- oder Niedertemperaturkessel handelt. So will es der Gesetzgeber. Ziel ist es, unwirtschaftliche Altgeräte mit hohem Verbrauch stillzulegen und so die Energiewende weiter voranzutreiben. Schließlich sind Immobilien nach wie vor die größten Energieverbraucher. Doch was generell sinnvoll klingt, kann im Einzelfall problematisch werden.

Denn die Geräte, die deutschlandweit für Behaglichkeit sorgen, haben im Schnitt schon mehr als zwei Jahrzehnte auf dem Buckel. Doch in den meisten Fällen gilt: Solange die Geräte laufen, sehen viele Besitzer keinen Handlungsbedarf. Und in der Praxis stellt sich dann oft die Frage, wie man das Einbaudatum bestimmt, wenn keine Unterlagen mehr vorhanden sind.

Wichtig ist: Die Herstellung im Werk (Baujahr), die Abnahme des Gebäudes oder die Erstnutzung des Gebäudes beziehungsweise der Heizungsanlage sind bestenfalls Indizien, aber für die Inbetriebnahme nicht ausschlaggebend. Zur Beurteilung der Verpflichtung zum Austausch alter Heizkessel ist im Regelfall das Datum der Abnahme durch den Bezirksschornsteinfeger maßgeblich. Bei Bedarf prüft der Schornsteinfeger auch, ob ein Heizkessel den in der EnEV 2014 genannten Definitionen für Niedertemperatur- oder Brennwertkessel entspricht und damit von der Pflicht zum Austausch ausgenommen ist. Oder fragen Sie Ihren Hausverwalter: Er kann Eigentümer bei Umbau, Sanierung und Administration tatkräftig unterstützen und weiß, was 2015 noch auf sie zukommt.

Selbst wer über eine nagelneue Heizung verfügt, dem droht an anderer Stelle Ungemach: Seit Jahresbeginn gilt auch das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG). Alle neu installierten Verbrauchszähler für Strom, Wasser und Wärme sind dem Eichamt zu melden. Werden Zähler nicht gemeldet oder ist die Eichfrist überschritten, dürfen die Verbrauchswerte nicht mehr zur Abrechnung verwendet werden, dem Immobilieneigner droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Da lohnt sich der Blick in den Keller.

Artikel als PDF: Tatort Heizkeller

Mietpreisbremse kalkulieren

Vermieter, die unter der Mietpreisbremse mehr investieren, dürfen bei genauer Kalkulation auch mehr kassieren. Eine Musterrechnung zeigt, warum sich vor allem Luxussanierungen für Vermieter der Mietpreisbremse zum Trotz bezahlt machen.

Miepreisbremse berechnet

Am 24.11.2014 erschien der Artikel von Martin Gerth in der WirtschaftsWoche zu dem wir die Berechnungen beigesteuert haben. Bei einer fundierten Auseinandersetzung mit dem Thema zeigt sich deutlich, dass die Mietpreisbremse ein Verhalten fördert, welches dem Erhalt des Wohnungsbestandes in seiner heutigen Form und den mit dem Gesetzentwurf verfolgten Zielen abträglich ist.

Jeder Vermieter in Ballungszentren wird sich unter der Mietpreisbremse zukünftig sehr genau überlegen müssen, wie er seine Vermietungsstrategie optimiert. Der Glaube der Politiker, dass es keine Umgehungsversuche geben wird ist schlicht naiv. Und das gilt sowohl für Umgehungen von Vermietern, als auch von Mietern.

Risiken für „normale Vermieter“

Was aber die größte Herausforderung ist, ist die Komplexität der notwendigen Berechnungen und die Vielzahl der unbestimmten Rechtsbegriffe bei der Mietpreisbremse. Es ist nahezu unmöglich eine Miete rechtssicher festzulegen. Dies wird bis zu einer Klärung durch das Verfassungsgericht und den BGH für Jahre zu Rechtsunsicherheiten und Haftungsrisiken führen. Für den „normalen Vermieter“ wird es nahezu unmöglich die Miete richtig festzusetzen.

Er wird schon daran scheitern, was denn nun die „richtige“ ortsübliche Vergleichsmiete ist, am Nachweis wie er diese ermittelt hat und vor allem am Begriff der „umfassenden Renovierung“. Da steckt der Teufel im Detail, wie wir bei den Analysen selbst feststellen mussten. Das Problem ist nur: Macht man hier Fehler sagt einem erst der Amtsrichter, welches dieser war. Dann hat der Mieter durch die neuen Regelungen zur Mietpreisbremse aber schon einen Rückforderungsanspruch und die auf der Berechnung fußende Investitionsentscheidung ist „perdu“. Das kann existenzgefährdend werden.

Wir warnen ausdrücklich davor, dieses Gesetz über die Mietpreisbremse zu leicht zu nehmen und blauäugigen Ratschlägen aus dem Internet oder von unqualifizierten Beratern zu folgen.

Hier geht es zum Artikel von Martin Gerth.

Vermieter, die mehr investieren, dürfen auch mehr kassieren. Eine Musterrechnung zeigt, warum sich vor allem Luxussanierungen für Vermieter der Mietpreisbremse zum Trotz bezahlt machen.

Am 24.11.2014 erschien der Artikel von Martin Gerth in der WirtschaftsWoche zu dem wir die Berechnungen beigesteuert haben. Bei einer fundierten Auseinandersetzung mit dem Thema zeigt sich deutlich, dass die Mietpreisbremse ein Verhalten fördert, welches dem Erhalt des Wohnungsbestandes in seiner heutigen Form und den mit dem Gesetzentwurf verfolgten Zielen abträglich ist.

Jeder Vermieter in Ballungszentren wird sich zukünftig sehr genau überlegen müssen, wie er seine Vermietungsstrategie optimiert. Der Glaube der Politiker, dass es keine Umgehungsversuche geben wird ist schlicht naiv. Und das gilt sowohl für Umgehungen von Vermietern, als auch von Mietern.

Was aber die größte Herausforderung ist, ist die Komplexität der notwendigen Berechnungen und die Vielzahl der unbestimmten Rechtsbegriffe. Es ist nahezu unmöglich eine Miete rechtssicher festzulegen. Dies wird bis zu einer Klärung durch das Verfassungsgericht und den BGH für Jahre zu Rechtsunsicherheiten und Haftungsrisiken führen. Für den „normalen Vermieter“ wird es nahezu unmöglich die Miete richtig festzusetzen.

Er wird schon daran scheitern, was denn nun die „richtige“ ortsübliche Vergleichsmiete ist, am Nachweis wie er diese ermittelt hat und vor allem am Begriff der „umfassenden Renovierung“. Da steckt der Teufel im Detail, wie wir bei den Analysen selbst feststellen mussten. Das Problem ist nur: Macht man hier Fehler sagt einem erst der Amtsrichter, welches dieser war. Dann hat der Mieter aber schon einen Rückforderungsanspruch und die auf der Berechnung fußende Investitionsentscheidung ist „perdu“. Das kann existenzgefährdend werden.

Wir warnen ausdrücklich davor, dieses Gesetz zu leicht zu nehmen und blauäugigen Ratschlägen aus dem Internet oder von unqualifizierten Beratern zu folgen.

Lesen Sie hier den gesamten Artikel:

http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/musterrechnung-mietrendite-warum-sich-teure-sanierungen-fuer-vermieter-lohnen/11012144.html

Eine Immobilie ist Riskanter als eine Aktie

Cash Magazin: Im Namen des Verbraucherschutzes wurde eine wesentliche Änderung am Widerrufsrecht vorgenommen. Oliver Moll schreibt dazu einen Gastbeitrag und erläutert, warum dies für Maklerverträge Unsinn ist.

Im Namen des Verbraucherschutzes: Immobilien sind keine Bücher

Seit Juni 2014 unterliegen Maklerverträge, welche im Wege des Fernabsatzes zustande gekommen sind, dem Widerrufsrecht. Doch was von der EU und den Bundesministerien im Sinne des Verbraucherschutzes  gedacht war, sorgt mangels Praktikabilität eher für Verunsicherung und Frust. Denn was bei einem im Internet gekauften Buch gut funktioniert, führt bei Maklerverträgen zur Verwirrung. Sofern Sie ein Buch im Netz kaufen, haben sie es dank Paypal bereits bezahlt, wenn sie es erhalten. Dann ist es sehr sinnvoll, dass sie den Vertrag widerrufen und ihr Geld zurück bekommen können, sofern sie einen Fehler feststellen. Nur beim ist dies völlig anders. Bei einem klassischen Maklervertrag erhalten sie erst eine Leistung und zahlen nur dann, wenn ihnen diese Leistung gefallen hat. Das nennt man schlicht Erfolgsprinzip. Stellt man nun „Buchhandel“ und Immobilienhandel“ gleich, beginnt der formelle Irrsinn. Die Folge ist, dass wir ihnen die gewünschte Wohnung oder ihr Traumhaus erst dann zeigen dürfen, wenn die vierzehntägige Widerrufsfrist abgelaufen ist. Eigentlich dürfen wir ihnen vorher noch nicht einmal ein Exposè schicken. Wollen sie dies doch, dann müssen Sie ausdrücklich schriftlich, dokumentiert und nachvollziehbar auf Ihr Widerrufsrecht verzichten. Hierzu müssen sie natürlich erst mal eine DIN A 4 Seite Text gelesen haben, den der Gesetzgeber genau vorgegeben hat und der natürlich sehr verständlich geschrieben ist. Wir sehen interessanten Diskussionen entgegen, bei denen wir zukünftig Menschen klar machen müssen, dass sie die Wohnung erst besichtigen dürfen, wenn sie auf ihr Widerrufsrecht verzichten. Das führt nicht zu Sicherheit sondern zu Unsicherheit, Man stellt sich doch die Frage, welche Verpflichtungen man mit der Besichtigung eingeht. Dabei ist es ganz einfach: Gefällt ihnen die Wohnung oder das Haus nicht, dann gehen sie und es passiert nichts. In Deutschland sind Gebühren für Wohnungsbesichtigungen nicht üblich. Gefällt ihnen aber das Objekt, dann schließen sie vor einem Notar einen schriftlichen Kaufvertrag, werden dort nochmals beraten, haben nochmals mindestens vierzehn Tage Überlegungsfrist und zahlen erst anschließend unsere Courtage.

In seinem Beitrag im Cash. Spezial Immobilien befasst sich Oliver Moll detailliert mit den Auswirkungen der neuen Rechtslage.

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