Grundsätzlich freuen sich Hamburger Hausverwalter auf die großen Ferien. Endlich Zeit, die administrativen Vorgänge aufzuarbeiten und den Schreibtisch so richtig „auszumisten“. Es sind einfach weniger Mieter in der Stadt die anrufen, mailen oder Briefe schreiben.

Im Gegensatz dazu ist diese Zeit für die Hamburger Hausmakler eher die „Sauregurkenzeit“.

Doch in diesem Sommer ist es irgendwie anders.

Die Hausverwalter kämpfen mit immer neuen Regularien (Stichworte sind da Blei, EnEV, Druckdichtigkeitsprüfung, unsinnige Formulare für Darlehensanträge – Kennen Sie FATCA?, KfW-Bestimmungen, Anträge für Zuschüsse der Investitionsbank, Mietpreisbremse, Widerrufsrecht auch bei Mietverträgen und Mieterhöhungen und, und, und).

Die Makler hingegen finden nach wie vor wenig Objekte für den Verkauf. Zudem kommen immer mehr ehemalige Blumenhändler und Friseure auf die Idee, sich als Makler selbständig zu machen. Nebenher muss dann der Makler noch ahnungslosen Verbrauchern das Widerrufsrecht und frustrierten Eigentümern die EnEV erklären, während die neue Konkurrenz auf alle Vorschriften „pfeift“ und einfach mal losmakelt.

Mit anderen Worten: Die Geschäfte bedürfen einiger Fachkenntnisse und Marktdurchdringung, um erfolgreich zu sein. Leichter wird es nicht, wurde es aber auch noch nie.

Also zum Markt:

Der Grundstücksmarktbericht für Hamburg ist veröffentlicht. Das Segment der Zinshäuser hat sich mit 411 Transaktionen wieder auf dem langzeitigen Durchschnitt der Verkäufe (zwischen 400 und 450 Stück pro Jahr) eingependelt. Soweit ein normales Jahr. Davon sind allerdings deutlich weniger Verträge als in der Vergangenheit professionell begleitet worden. D.h. es gibt relativ viele Geschäfte, die Laien unter sich gemacht haben. Wir gehen davon aus, dass bei diesen Käufen eine Courtage dennoch „eingepreist“ wurde. Wir wissen ferner aus aktuellen Beratungsfällen sicher, dass hierbei häufig handwerkliche Fehler gemacht wurden, die nur schwer zu korrigieren sind. Das heißt, diese Geschäfte liefern durch die eingepreiste Courtage auch einen Hinweis, warum die Preise der Zinshäuser so stark anziehen. Hinzu kommt, dass sich das Mietniveau der Häuser im langjährigen Vergleich maßgeblich erhöht hat. Auch dies äußert sich naturgemäß sehr stark in den absoluten Preisen.

Interessant ist, dass sich die Rohertragsvervielfältiger in einfachen, normalen und guten Lagen im Vorjahresvergleich kaum bewegt haben, hingegen in bevorzugten Lagen den Boden einer objektiv nachvollziehbaren Investmentkalkulation verlassen haben. Dies bedeutet in Zahlen:

einfache Lagen (Billstedt, Horn, Wilhelmsburg) zwischen 15 und 17-fach

normale Lagen (Fuhlsbüttel, Hamm, Wandsbek, Rahlstedt) zwischen 16 und 19-fach

gute Lagen / Trendlagen (St. Pauli, Schanze, Altona, St. Georg, Lokstedt, Uhlenhorst, Eimsbüttel) zwischen 19 und 23-fach

bevorzugte Lagen (Harvestehude, Rotherbaum) bis zum 48,6-fachen

Während Faktoren bis zum 23-fachen je nach Lage, Alter und Zustand der Immobilie objektiv nachvollziehbar sind, bedeutet das 48,6-fache für den Erwerber, bei angenommenen 12,5% Ankaufskosten und einem Reinertrag von 80% der Netto-Miete, eine Nettoverzinsung von nur noch 1,46%. Solche Verzinsungen sind dann nur noch als generationenübergreifendes Projekt verständlich.

Aber immerhin gibt es solche Verkäufe. Auch wenn wir seit einigen Monaten eine Seitwärtsbewegung beobachten. Die Nachfrage ist nicht mehr ganz so „heiß“ wie zum gleichen Datum im letzten Jahr. Auch sind die Mietsteigerungsphantasien deutlich skeptischer geworden. Hier sind Bremsspuren durch die Diskussion der Mietpreisbremse und die erfolgte Reduktion der Kappungsgrenze feststellbar. Auch gewöhnen sich die Menschen langsam an die Niedrigzinsen, die Inflationsangst sinkt. Das zuletzt gestiegene Vertrauen in die Aktienmärkte hat zudem Eigenkapital abgezogen, welches aktuell, als Folge der Ukrainekrise und ihrer Auswirkungen auf die Börsen, jedoch gerade wieder zurück kommt.

Mein Fazit:

Der Markt für Zinshäuser ist angebotsseitig nach wie vor eng. Dennoch werden die Nachfrager vorsichtiger und überlegter in ihren Entscheidungen. Der Rückgang von Eigenkapital und die mietrechtliche Debatte machen sich in längeren Vermarktungszeiträumen sowie überlegteren Kaufentscheidungen bemerkbar. Auch die Mieten verharren auf „Peak“ und befinden sich in einer Stagnationsphase. Daher sind die wichtigen Verkaufsvervielfältiger in eine Seitwärtsbewegung eingetreten. Welche Richtung der Markt in den kommenden Monaten einschlägt, wird wesentlich von aktuellen konjunkturellen und geopolitischen Entwicklungen abhängen.

Also: Auf in den Herbst! Wir werden sehen, was das Jahresendgeschäft noch bringt. Rechtzeitig die Winterreifen aufziehen. Es könnte glatt werden.

Oliver Moll

Metropolenmieten wachsen kaum noch. Das Internetportal immowelt hat die Mieten in deutschen Metropolen untersucht. Dabei hat sich herausgestellt, dass die durchschnittliche Hamburger Angebotsmiete (11 Euro je m²) im letzten Quartal nur noch um 1% gestiegen ist. Dabei wurden die Angebotsmieten des ersten Quartal 2014 mit den Angebotsmieten des gleichen Vorjahreszeitraum verglichen.

Auch wir spüren diesen Trend bereits seit einigen Monaten. Es ist immer noch möglich gut renovierte Wohnungen mit modernen Bädern, neuer Elektrik und schönen Bädern, im frisch gestrichenen Zustand, zu Spitzenmieten zu vermieten. Jedoch gibt es inzwischen je Lage eine deutliche spürbare „Widerstandslinie“. Wird diese Miete überstiegen, so ist die Nachfrage gegen Null. Aber selbst unter dieser „Peak-Miete“ sinkt die Nachfrage bereits spürbar und die Vermarktungszeiträume werden länger. Ferner ist zu beobachten, dass auch die Qualität der Bewerber sinkt. Nur weil zehn Interessenten kommen, heißt dies ja noch lange nicht, dass man auch an einen von den zehn vermieten möchte. Daher kommt es bereits vereinzelt zu kurzen Leerstandszeiten. Eine übergangslose Neuvermietung kann nicht mehr in jedem Fall gewährleistet werden. Auch werden die Interessenten deutlich selektiver in ihrem Auswahl- und Zusageverhalten. Dies spüren wir auch in den „Brennpunkten“.

In Eimsbüttel, Winterhude und Altona liegt die „Peak-Miete“ bei ungefähr 11 bis 14 Euro je m². Abhängig von Größe und Ausstattung der Wohnung. In den östlichen und nördlichen Randbereichen wie Eilbek, Hamm oder Fuhlsbüttel liegt diese Miete zwischen 7 und 9 Euro je m².

Aber auch die „Mietpreisbremse“ wirft ihre Schatten voraus.

So meldete Immoscout24 unlängst überdurchschnittlich sprunghaft, steigende Angebotsmieten. Danach machen erste Vermieter bereits monetäre Zugeständnisse oder nehmen auch Leerstände in Kauf, um eine möglichst deutlich über dem Mittelwert Mietenspiegel liegende Neuvertragsmieten zu erzielen. So will man sich für die ungewisse Zukunft absichern.

Fazit: Wer vermietet muss derzeit genau überlegen, wie er seine Rendite auch in Zukunft sichert und vor allem auch bereit sein in der Vermietung Zugeständnisse zu machen, um dieses Ziel zu erreichen.

In der letzten Zeit bewegt mich neben der Frage eines drohenden Berufsverbots für Makler vor allem die Frage, wie es mit dem deutschen Immobilienmarkt insgesamt weitergeht.

Vor allem auf zwei Artikel möchte ich hinweisen. Zum einen die gute Analyse von Anne Wiktorin im Handelsblatt. Hier ging es vor allem um die Frage, warum das Zinshaus der vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage grundsätzlich vorzuziehen ist. Die befragten Experten weisen auf ganz fundamentale Zins- und Risikogesichtspunkte hin, die bei jedem Erwerb zu beachten und zu prüfen. Diesen Artikel haben wir Ihnen unter der Rubrik Presse / Presseinformationen auf dieser Seite bereit gestellt.

Zum anderen eine sehr ausführliche Analyse in der Ausgabe 6/2014 in der Immobilien Zeitung vom 13.02.2014. Hier wird sehr gut erläutert, dass das Gefälle zwischen „Stadt und Land“ immer größer wird. Während die großen sieben Metropolregionen in Deutschland über Wohnraummangel und steigende Mieten klagen, gibt es große Teile in diesem Land, die eher unter einer „Renaturisierung“ leiden. Abwanderung, Leerstände, sinkende Kaufkraft und Mieten, Vergreisung, oder Rückbau von Infrastruktur sind hier bereits ganz aktuelle und großflächige Themen. Sie sind bereits heute konkret und nicht nur ein „Angstgespinst“ der Demographen. Viele Gemeinden in Deutschland stehen über kurz oder lang vor dem aus, wenn es ein „weiter so“ gibt. Wie erfinderisch man in solchen Lagen als Bürgermeister sein muss, ist schon faszinierend. Umso erschreckender, dass die Politik auf Bundesebene dieses Thema offensichtlich vollständig ignoriert und sich statt dessen lieber um die Sorgen und Nöte derjenigen kümmert, die in Hamburg-Eimsbüttel, Berlin-Mitte oder Frankfurt City keine günstige Wohnung finden. Angesichts der Probleme der kleinen Kommunen im Harz, Sauerland oder Südwestfalen, um nicht immer nur Brandenburg zu nennen, schwer nachvollziehbar.

Demjenigen, der sich mit Immobilien und Kapitalanlagen beschäftigt, rate ich sich sehr genau die Karten mit den Leerstandsstatistiken anzusehen und dazu in Kombination auch noch die demographische Entwicklung zu berücksichtigen. Erst wer diese Karten liest, versteht was die IZ mit dem Schlagwort „Wüste Provinz“ meint und er versteht vielleicht auch, warum eine Immobilie in Hamburg oder München nur 2-3% Rendite verspricht, während es in Regionen wie Bochum schon um die 11% Anfangsrendite sein müssen.

Oliver Moll

Den mehrseitigen Artikel der IZ finden Sie hier:
http://www.immobilien-zeitung.de/125132/wueste-provinz

Eine gute Grafik zur demographischen Entwicklung finden sie hier:
http://www.spiegel.de/wissenschaft/mensch/interaktive-animation-das-wachsen-und-schrumpfen-der-regionen-a-940442.html

Was Hausbeitzer wissen müssen:

Im Frühjahr 2014 tritt die neue Energieeinsparverordnung, kurz EnEV, in Kraft. Sie regelt umfassend die energetischen Anforderungen, vor allem für Wohn- und Bürogebäude, und stellt Bauherren, Eigentümer und Vermieter vor einige Herausforderungen. Die Neufassung gilt nicht mehr nur für Neubauten, sondern verstärkt auch für Bestandsimmobilien und sieht bei Verstößen durch die Eigentümer neuerdings auch Bußgelder vor. Hier die Details:

Der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten wird um 25 Prozent gesenkt, so geht die Bundesregierung den nächsten Schritt zum Niedrigstenergiehaus. Bei Bestandsobjekten wird es unter Bußgeldauflage Pflicht, Heizungs- und Wasserrohre nachzudämmen, wenn sie durch unbeheizte Räume führen. Außerdem muss die oberste Geschossdecke bzw. das Dach gedämmt sein. Und: Die neue EnEV nennt konkrete Wärmedurchgangskoeffizienten, die in der alten Fassung fehlten und so Auslegungsspielraum eröffneten. Hinzu kommt: Heizkessel, die bis Ende 1984 eingebaut wurden, dürfen ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Auch Heizkessel, die 1985 oder später eingebaut wurden, darf man nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr nutzen. Ausgenommen sind Brennwertkessel oder Niedertemperaturkessel. Ob diese Auflagen eingehalten werden, kontrolliert übrigens der Schornsteinfeger.

Eine weitere Änderung setzt schon bei den Immobilienanzeigen an: Vermieter und Verkäufer müssen darin die Energieeffizienzklasse ihres Gebäudes angeben. Diese neu eingeführte Kennzahl muss ab Mai 2014 in alle neu ausgestellten Energieausweise aufgenommen werden. Wichtig: Haben Eigentümer schon einen gültigen Energieausweis nach bisherigem Recht – also ohne Energieeffizienzklasse – können sie diesen nach wie vor verwenden.

Mit dem neuen EnEV müssen Immobilieneigentümer den Energieausweis Interessenten bereits bei einem Besichtigungstermin vorlegen. Kommt es zu einem Vertrag, dann muss dem Käufer oder Mieter das Original beziehungsweise eine Kopie des Energieausweises übergeben werden. Versäumt der Eigentümer, die Energieeffizienzklasse in der Anzeige anzugeben oder vergisst, den Ausweis bei Vermietung oder Verkauf auszuhändigen, drohen Bußgelder von bis zu 5.000 Euro. Fragen Sie Ihren Hausverwalter: Er kann Eigentümer bei Umbau, Sanierung und Administration tatkräftig unterstützen und weiß, was 2014 noch auf sie zukommt.

Das neue Jahr überholt uns bereits mit den typischen Meldungen europäischer Bürokratie. SEPA ist verschoben! Nachdem sich aufgrund ausreichender Schulungen der deutschen Banken alle Klein- und Mittelständler ordentlich vorbereitet haben und startklar sind, versagen die Programme der Banken. Auch wir hatten in den letzten Wochen damit zu kämpfen, dass die bankenseitig zur Verfügung Zahlungsverkehrsprogramme schlicht Fehler hatten. Eigentlich unglaublich, bedenkt man die eingesetzten Ressourcen und lange Vorbereitungszeit.

Aber 2014 bringt uns ja auch noch die EnEV Novelle, die Mietpreisbremse, eine Veränderung der Definition der örtsüblichen Vergleichsmiete und viele weitere spannende Themen. Was das für Zinshauskäufer, Verkäufer und Grundeigentümer bedeuten wird, stellen wir gerade zusammen. Es wird jedenfalls nicht langweilig.

Das die Mietpreisbremse auch gerade Verkäufer von Mehrfamilienhäusern betreffen kann, zeigt übrigens ein aktueller Fall, in dem ein potentieller Erwerber mit eben dieser Begründung nach drei Monaten Verhandlungszeit nicht zum Notartermin erschien.

Was die Fachwelt zur Mietpreisbremse sagt, können Sie in unserem Pressebereich nachlesen. Inzwischen gehen selbst gestandene Professoren soweit, offen von „Blödsinn“ zu sprechen.

Was dieses neue Jahr neben einer Gymnasiallehrerin als Bauministerin noch an Überraschungen für Grundeigentümer bereit hält, lesen Sie demnächst hier.

Doch zunächst genießen Sie den Jahreswechesel.

Ihr,
Oliver Moll

Nach einer Meldung des Tagesspiegel vom 05.11.2013 sickern inzwischen erste Ergebnisse zu den für die Immobilienwirtschaft wichtigen Themen „Mietpreisbremse“ und „Maklergebühr“ durch. Nach der Meldung sollen sich die Verhandlungsführer, trotz des vehementen Widerstandes der Branche und gegen jeden fachkundigen Rat -einschließlich dem der Bundesbank-, darauf geeinigt haben, eine Mietpreisbremse auch für die Neuvermietung und eine Regelung zur Maklergebühr, welche ausschließlich Vermieter belastet einzuführen.

Wie mit einer Begrenzung der Neuvertragsmieten auf oberhalb 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnungsneubau angekurbelt werden soll, bleibt das Geheimnis der Koalitionäre. Auch hat der Entwurf schwerwiegende handwerkliche Fehler, da die „ortsübliche Vergleichsmiete“ in jeder deutschen Stadt durch die Gerichte anders ausgelegt wird. In Hamburg ist dies zum Beispiel der Mittelwert des Mietenspiegels. Jede Abweichung von diesem Ausgangswert wird vor Gericht durch teure und aufwändige Mietpreisgutachten zu beweisen sein. Damit wird der Wohnungsneubau in die Hände der Gerichte gelegt und es drohen für die Vermieter unabsehbare Risiken. Gerade für diejenigen, die in den letzten drei Jahren saniert haben. Der Mittelwert Mietenspiegel für Wohnungen in den begehrten Baujahren „vor 1918“ liegt auch in Eimsbüttel bei 8,23 €/m² Wohnfläche. Die Wohnungen wurden aber nach Sanierung für 12 €/m² Wohnfläche vermietet. Für was dürfen wir denn in Zukunft vermieten? Die bisherigen 12 €/m² oder muss die Miete auf 9,05 €/m² reduziert werden? Es sollte eigentlich einleuchten, dass bei solchen finanziellen Unsicherheiten auf absehbare Zeit nicht mit Investitionen in Neubau für Vermietung zu rechnen sein wird. Ganz egal wie hoch die geplanten neuen Abschreibungen sein werden. Und was mit Beständen passiert, in denen sich Investitionen nicht lohnen, ist auch leicht vorstellbar. Wir haben gerade 23 Jahre solche Bestände aufgeräumt. Richtig schwierig wird es für diejenigen, die erst in den letzten Jahren gekauft haben und finanzierungsbedingt auf mindestens gleichbleibende Erträge angewiesen sind. Für die sind sinkende Neuvertragsmieten Gift. Jetzt sind neue Strategien und hohe Professionalität in der Verwaltung gefragt. Aber es wird schwierig. Insgesamt lohnt sich nur noch der Bau von teuren Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung. Aber das scheint ja politisch gewollt zu sein. Den angespannten Mietmärkten hilft das Ergebnis der Verhandlungen in keinster Weise.

Auch die geplante ausschließliche Belastung der Vermieter mit der Courtage wird zu schwerwiegenden Marktverwerfungen führen. Zunächst werden eine Vielzahl von Marktakteuren verschwinden, welche bislang für Ausgleich und Transparenz gesorgt haben. Es wird der Trend zur „Privatvermietung“ oder der Stellung eines Nachmieters zunehmen. Damit werden wir dann wieder hohe Abstandszahlungen für „Schrottmöbel“ zwischen angeblichen „Freunden“ erleben. Gerade in den Brennpunkten unserer Stadt werden wir massive Verteilungskämpfe erleben. Wohnungen werden zur „Bückware“, die nur bekommt wer „jemanden kennt“. Und die Massenbesichtigungen werden dadurch auch nicht weniger werden. Nur dass diese jetzt wahrscheinlich von den ausziehenden Mietern durchgeführt werden.

Da die Katze nun aus dem Sack ist, bleibt nur noch auf die endgültige Formulierung und die damit im Zusammenhang stehenden Gesetztestexte zu warten. Erst danach kann die Tragweite wirklich überblickt und eine Gegenstrategie entwickelt werden. Allen privaten Eigentümern, die ihre Immobilien selbst verwalten, sei aber spätestens jetzt geraten sich professionellen Rat ins Boot zu holen. Denn neben dem hier geschilderten Ungemach kommen noch weitere tiefgreifende Umwälzungen 2014 auf sie zu. Unter anderem die Neuregelung der Verbraucherschutzrichtlinie und die massive Verschärfung der Energie-Einsparverordnung. Dazu aber später an dieser Stelle mehr.

Das Hausverwalter Spezial in der Welt:

„Gerade wenn die Preise steigen und die Renditen schrumpfen, braucht man einen guten Mietshausverwalter, der Rendite und Substanz schützt, ohne dabei rechtliche Risiken einzugehen. Nur: Der Hausverwalter-Zunft fehlen klare Regeln. Unverständlich für Experten, denn auch wenn die meisten Verwaltungen seriös arbeiten, gibt es schwarze Schafe. Grundeigentümer sollten vorsichtig sein, wem sie ihren Immobilienbesitz anvertrauen.“ Das sagt Oliver Moll, Geschäftsführer der Moll & Moll Zinshaus GmbH. Sachwerte wie Mehrfamilienhäuser seinen ein beliebtes Investment in Deutschland. Solche sogenannten Zinshäuser sollen Erträge auf das Eigenkapital erwirtschaften. Daher müsse ein guter Zinshausverwalter stets den Ertrag im Auge haben. Doch woher nimmt man einen guten Verwalter? „Klare Zulassungskriterien zum Beruf gibt es in Deutschland nicht. Selbst Referenzen sind nur bedingt aussagekräftig, denn naturgemäß sind dort nur Kunden genannt, die mit ihrem Verwalter zufrieden sind.“ Denn die Aufgaben eines Hausverwalters sind so umfangreich wie anspruchsvoll. Der ideale Verwalter verfüge daher über eine ausgezeichnete Büro-Organisation, Immobilien-Kompetenz sowie Kenntnisse in Fragen der Bau-Technik und im Immobilien-Recht.

Lesen Sie den gesamten Artikel hier.

Ein guter Hausverwalter schützt Rendite und Substanz einer Anlageimmobilie!

Das zumindest ist das Fazit von Oliver Moll in einem Gastbeitrag in der aktuellen Cash 08/2013. Im Artikel wird erläutert, was einen guten Hausverwalter ausmacht und fast noch wichtiger, wie man einen Solchen erkennen kann. In Zeiten von geringem Angebot und steigenden Preisen werden die Anforderungen an Hausverwaltungen höher. Es sind einfach weniger finanzielle Spielräume vorhanden oder es müssen genau überlegte Strategien entwickelt, verfolgt und umgesetzt werden, um die Anlageziele zu erreichen.

Das PDF zu dem gesamten Artikel finden Sie hier.

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