Nach einer Meldung des Tagesspiegel vom 05.11.2013 sickern inzwischen erste Ergebnisse zu den für die Immobilienwirtschaft wichtigen Themen „Mietpreisbremse“ und „Maklergebühr“ durch. Nach der Meldung sollen sich die Verhandlungsführer, trotz des vehementen Widerstandes der Branche und gegen jeden fachkundigen Rat -einschließlich dem der Bundesbank-, darauf geeinigt haben, eine Mietpreisbremse auch für die Neuvermietung und eine Regelung zur Maklergebühr, welche ausschließlich Vermieter belastet einzuführen.
Wie mit einer Begrenzung der Neuvertragsmieten auf oberhalb 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnungsneubau angekurbelt werden soll, bleibt das Geheimnis der Koalitionäre. Auch hat der Entwurf schwerwiegende handwerkliche Fehler, da die „ortsübliche Vergleichsmiete“ in jeder deutschen Stadt durch die Gerichte anders ausgelegt wird. In Hamburg ist dies zum Beispiel der Mittelwert des Mietenspiegels. Jede Abweichung von diesem Ausgangswert wird vor Gericht durch teure und aufwändige Mietpreisgutachten zu beweisen sein. Damit wird der Wohnungsneubau in die Hände der Gerichte gelegt und es drohen für die Vermieter unabsehbare Risiken. Gerade für diejenigen, die in den letzten drei Jahren saniert haben. Der Mittelwert Mietenspiegel für Wohnungen in den begehrten Baujahren „vor 1918“ liegt auch in Eimsbüttel bei 8,23 €/m² Wohnfläche. Die Wohnungen wurden aber nach Sanierung für 12 €/m² Wohnfläche vermietet. Für was dürfen wir denn in Zukunft vermieten? Die bisherigen 12 €/m² oder muss die Miete auf 9,05 €/m² reduziert werden? Es sollte eigentlich einleuchten, dass bei solchen finanziellen Unsicherheiten auf absehbare Zeit nicht mit Investitionen in Neubau für Vermietung zu rechnen sein wird. Ganz egal wie hoch die geplanten neuen Abschreibungen sein werden. Und was mit Beständen passiert, in denen sich Investitionen nicht lohnen, ist auch leicht vorstellbar. Wir haben gerade 23 Jahre solche Bestände aufgeräumt. Richtig schwierig wird es für diejenigen, die erst in den letzten Jahren gekauft haben und finanzierungsbedingt auf mindestens gleichbleibende Erträge angewiesen sind. Für die sind sinkende Neuvertragsmieten Gift. Jetzt sind neue Strategien und hohe Professionalität in der Verwaltung gefragt. Aber es wird schwierig. Insgesamt lohnt sich nur noch der Bau von teuren Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung. Aber das scheint ja politisch gewollt zu sein. Den angespannten Mietmärkten hilft das Ergebnis der Verhandlungen in keinster Weise.
Auch die geplante ausschließliche Belastung der Vermieter mit der Courtage wird zu schwerwiegenden Marktverwerfungen führen. Zunächst werden eine Vielzahl von Marktakteuren verschwinden, welche bislang für Ausgleich und Transparenz gesorgt haben. Es wird der Trend zur „Privatvermietung“ oder der Stellung eines Nachmieters zunehmen. Damit werden wir dann wieder hohe Abstandszahlungen für „Schrottmöbel“ zwischen angeblichen „Freunden“ erleben. Gerade in den Brennpunkten unserer Stadt werden wir massive Verteilungskämpfe erleben. Wohnungen werden zur „Bückware“, die nur bekommt wer „jemanden kennt“. Und die Massenbesichtigungen werden dadurch auch nicht weniger werden. Nur dass diese jetzt wahrscheinlich von den ausziehenden Mietern durchgeführt werden.
Da die Katze nun aus dem Sack ist, bleibt nur noch auf die endgültige Formulierung und die damit im Zusammenhang stehenden Gesetztestexte zu warten. Erst danach kann die Tragweite wirklich überblickt und eine Gegenstrategie entwickelt werden. Allen privaten Eigentümern, die ihre Immobilien selbst verwalten, sei aber spätestens jetzt geraten sich professionellen Rat ins Boot zu holen. Denn neben dem hier geschilderten Ungemach kommen noch weitere tiefgreifende Umwälzungen 2014 auf sie zu. Unter anderem die Neuregelung der Verbraucherschutzrichtlinie und die massive Verschärfung der Energie-Einsparverordnung. Dazu aber später an dieser Stelle mehr.