Das Schreckgespenst Zinswende

Deutschland erlebte im Oktober ein überraschendes Comeback der Inflation. Schreckgespenst Zinswende. Nach Schätzung des Statistischen Bundesamtes lagen die Verbraucherpreise 2,5 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Treiber der Entwicklung sind vor allem steigende Öl- und Lebensmittelpreise. Experten rechnen damit, dass die Inflation in der gesamten Eurozone auf über zwei Prozent klettern wird. Das setzt auch die EZB unter Druck, die Zinsen eventuell schneller als geplant anzuheben. Das Schreckgespenst Zinswende hätte direkte Konsequenzen für den Immobilienmarkt, da die Kombination aus billigem Geld und fehlenden Anlagealternativen in den letzten Jahren der Haupt-Preistreiber war.

Preiskorrektur ist eigentlich unausweichlich

Die schlechte Nachricht zuerst: Nachdem es mit den Immobilienpreisen seit inzwischen zehn Jahren aufwärts geht und die Big 7 in manchen Lagen sogar für professionelle Investoren zu teuer werden, ist eine Preiskorrektur eigentlich unausweichlich. Die Zinswende würde jedoch keinen Wertverfall über Nacht auslösen, sondern eine Phase langsamer, kontinuierlicher Preisrückgänge einläuten, die sich über mehrere Monate oder sogar Jahre ziehen könnte. Die verschiedenen Objektklassen werden sich dabei unterschiedlich entwickeln: Für Eigentumswohnungen sind beispielsweise höhere Preisabschläge zu erwarten als für Zinshäuser. Grundsätzlich sind Preiskorrekturen von bis zu 30 Prozent möglich. Das wird besonders hart für Eigentümer, die ihre Immobilie noch nicht abbezahlt haben, aber durch unvorhergesehene Ereignisse wie Scheidungen oder Todesfälle die Finanzierung nicht mehr stemmen können und zum Verkauf gezwungen sind. Am stärksten aber wird es Bauträger und Projektentwickler treffen, die sich auf höhere Baukosten, Abschläge beim Verkauf und längere Vermarktungszeiträume einstellen müssen.

Kreis der Betroffenen bleibt überschaubar

Die gute Nachricht: Der Kreis der Betroffenen wird unterm Strich überschaubar bleiben. Denn die Mehrheit der Deutschen setzt bei der Finanzierung ihrer Immobilien auf langfristige Zinsbindungen von 15 oder sogar 20 Jahren bei hohen Tilgungsraten und wird sich ihre Immobilie auch bei steigendem Zinsniveau leisten können. Zinshausbesitzer haben zudem einen langfristigen Anlagehorizont und können Preiskorrekturen ohne Schwierigkeiten aussitzen und in Ruhe einen günstigeren Exit-Zeitpunkt abwarten. Die meisten Immobilieneigentümer müssen also keine Furcht vor dem Gespenst der Zinswende haben.

Den Artikel in der Welt lesen Sie hier

Grundsteuerreform Aussitzen kann teuer werden

Die aktuelle Bemessungsform der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber laut Bundesverfassungsgericht nun eine neue Regelung für die Grundsteuerreform verabschieden. Noch unterschätzen viele Hauseigentümer die Risiken einer Grundsteuerreform, denn bis jetzt kann die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Linke hat das Urteil allerdings zum Anlass genommen, eine Abschaffung der Umlagefähigkeit zu fordern. Spätestens jetzt sollten Immobilienbesitzer in Habachtstellung gehen und sich mit den diskutierten Reform-Modellen auseinandersetzen:

Kostenwertmodell

Beim Kostenwertmodell werden der Wert des Grundstücks und die Baukosten des Gebäudes berücksichtigt. Da die Grundstückswerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind, würde das eine deutliche steuerliche Mehrbelastung bedeuten. In bestimmten Lagen Hamburgs eventuell sogar um das 40-Fache. Die gute Nachricht: Dieses Modell ist zeitlich so gut wie nicht mehr umsetzbar, denn dafür müssten 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.

Bodenwertmodell

Beim Bodenwertmodell wird für die Steuerhöhe nur der Wert des Grundstücks zugrunde gelegt. Damit würden auch hier Eigentümer in beliebten Gegenden überdurchschnittlich stark belastet werden.

Flächenmodell

Deutlich fairer ist dagegen das Flächenmodell, das die Steuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt. Doch auch hier gilt: Es wird wohl teurer.

Die simple Lösung aus der Praxis:

Dabei gibt es eine simple Lösung, die Reform aufkommensneutral zu gestalten: Die Gemeinden müssten nur ihre jeweiligen Hebesätze anpassen. Dieser Aspekt wird in der Diskussion aber totgeschwiegen. Aus kommunaler Sicht verständlich, denn die Neuberechnung wäre mit sehr viel Arbeit verbunden. Zudem ist die Grundsteuer mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Da liegt der Gedanke nahe, dass diese an einer aufkommensneutralen Gestaltung per se kein Interesse haben.

Eigentümer organisiert Euch – Sonst wird es teuer!

Für Eigentümer und Mieter könnte eine Anpassung jedoch eine erhebliche Mehrbelastung verhindern. Allerdings haben Hausbesitzer in Deutschland kaum eine Lobby. Wer also darüber nachgedacht hat, seine Interessen aktiv zu vertreten, beispielsweise in den Grundeigentümerverbänden: Wenn, dann jetzt! Sonst wird es 2020 womöglich eine sehr unfaire und sehr teure Steuerreform geben.

Unseren Artikel  in Der Welt finden Sie hier.

Beratung statt reiner Abverkauf

Hohe Erwartungen und Enttäuschungen liegen oft nah beieinander – auch bei Immobilien. Der Großteil der Hausbesitzer in Deutschland sind Laien, die wenig bis gar keine Erfahrung mit dem Verkauf von Objekten haben. Soll eine Immobilie veräußert werden, verlassen sie sich deshalb meist auf einen Makler, der ihnen in dieser Ausnahmesituation mit Rat und Tat zur Seite stehen soll. Aber eigentlich ist Beratung statt reiner Abverkauf gewünscht.

Das Missverständnis über die Rolle eines Maklers

Viele Eigentümer sind sich gar nicht bewusst, dass sie eigentlich keinen Makler brauchen, sondern einen Dienstleister, der sie bei allen Fragen und Unsicherheiten rund um den Verkauf unterstützt. Denn die einzige Leistung, für die ein Makler laut Gesetz bezahlt wird, ist die Vermittlung. Die oft erwarteten Zusatzleistungen gehören nicht zu seinen offiziellen Aufgaben.

Die Alternativen aus dem professionellen Geschäft

Deshalb setzt sich langsam aber sicher bei privaten Verkäufen ein Alternativ-Modell durch, das im professionellen Immobiliengeschäft bereits Gang und Gäbe ist: Anstelle eines Maklers wird ein Berater auf Honorarbasis engagiert, der den gesamten Verkaufsprozess strukturiert. Er unterstützt beispielsweise bei der Preisfindung, bereitet Verkaufs- und Werbeunterlagen vor, führt Objektbesichtigungen durch, gibt Hilfestellung bei der Bewertung von Geboten und prüft Notarverträge. Im Vergleich zu einem Makler, der aufgrund seiner Arbeit auf Provisionsbasis an einem möglichst zügigen Verkauf des Objektes interessiert ist, kann der Berater sich dabei deutlich mehr Zeit für seine Arbeit nehmen. Das senkt auch das Risiko von unangenehmen Überraschungen. Ein Klassiker, der leider immer wieder vorkommt: Beim Notarbesuch wird schon zur Unterschrift des Kaufvertrages angesetzt und plötzlich stellt man fest, dass es noch ein Wegerecht gibt, das bisher völlig vernachlässigt wurde. Eine ärgerliche, aber eigentlich leicht vermeidbare Situation.

Die Zukunft: Das angelsächsische Modell

Der Berater als einseitiger Interessenvertreter auf Honorarbasis wird aufgrund seines breiten Angebots das Zukunftsmodell der Branche sein. Und da in diesem System auch Käufer professionelle Berater an ihrer Seite haben, die direkt mit dem Berater auf Verkäuferseite verhandeln, wird es zu einer erheblichen Professionalisierung des Berufsstandes kommen – für mehr Leistung und weniger Enttäuschungen.

Aufgrund der fixen, nachprüfbaren Honorare für konkret vereinbarte Dienstleistungen haftet der Berater ganz anders, als der Makler. Aber dafür wird er eben auch mit einem erfolgsunabhängigen Honorar entlohnt. Daher ist es üblich bei Verkäufen noch eine Erfolgskomponente in das Honorar – nämlich eben für die reine Maklerleistung – einzubauen, welche im angelsächsischen Markt eben um 1-2% Netto ausmacht. Selbstverständlich zuzüglich zum festen Honorar.

Druckversionen dieses Artikels finden Sie hier oder hier im Klönschnack.

Mietstreitigkeiten vor Gericht? Durchhalten!

Bei Mietstreitigkeiten vor Gericht hilft durchhalten. Vermieten kann manchmal ein echter Stresstest sein – besonders bei ernsten Konflikten mit den Mietern. Vor allem Mietstreitigkeiten um geplante Mieterhöhungen oder vermeintlich berechtigte Mietminderungen enden nicht selten vor den Amts- und Landesgerichten, die häufig zugunsten der Mieter entscheiden. Vermieter sollten sich dadurch aber nicht entmutigen lassen. Die Erfahrung zeigt, dass es sich durchaus lohnen kann, bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) zu gehen und durchzuhalten, denn dieser bewertet Mietstreitigkeiten oftmals anders als die Vorinstanzen.

2014: Mietminderung bei Lärm aus der Umgebung – Hamburger Rechtsprechung kassiert.

2014 beispielsweise hat der BGH eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sogenannter Umweltmängel – in diesem Fall Lärmbelästigung von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf. Im Gegensatz zu den Vorinstanzen befanden die Karlsruher Richter, dass Vermieter in der Regel nur für das Objekt selbst, nicht jedoch für dessen Umfeld verantwortlich seien. Mietminderungen bei Umwelt- oder Umfeldmängeln sind deshalb nur in eng begrenzten Fällen berechtigt. Man kann vom Vermieter lediglich dann eine Minderung verlangen, wenn dieser seinerseits gegenüber dem störenden Nachbarn Ansprüche hat. Ein Etappensieg besonders für Hamburger Vermieter, denn hier haben Landgericht und Oberlandesgericht über Jahre anders entschieden.

2017: Beweishürden der Instanzgerichte aufgehoben

Ein noch aktuelleres Beispiel: Eine Mieterin bezweifelte die angegebene Fläche ihrer Wohnung und stimmte deshalb einer Mieterhöhung nicht zu. Daraufhin klagte die Vermieterin, doch die Instanzgerichte wiesen die Klage ab. Der BGH hob diese Entscheidung dann allerdings auf. Die Begründung: Stimmt ein Mieter der Mieterhöhung wegen Zweifeln an der Wohnungsgröße nicht zu, muss er konkret erklären, worauf sich dieser Zweifel stützt. Ein simples Bestreiten ist nicht ausreichend. Diese Entscheidung markiert eine Trendwende in der Rechtsprechung, denn in der Vergangenheit sahen die Vorinstanzen immer die Vermieter in der Pflicht, die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln, sobald ein Mieter die Wohnungsgröße angezweifelt hatte.

Zähne zusammenbeißen!

Der steinige Weg durch die Instanzen zahlt sich für Eigentümer also aus. Natürlich sollte vorher ein juristischer Berater grünes Licht geben, aber wenn die Chancen gut stehen, gilt das Motto: Zähne zusammenbeißen und durch.

Den Artikel finden Sie hier

Mietpreisbremse: Möblierte Wohnungen als Rendite-Retter?

Hamburger Immobilieneigentümer müssen ihre Vermietungsstrategie überdenken, um Rendite zu retten. Denn seit die Mietpreisbremse am 1. Juli 2015 in Kraft getreten ist, wird es immer schwieriger, eine auskömmliche Rendite zu erwirtschaften. Eine Möglichkeit, die Einnahmen trotz Preisbremse zu erhöhen und die Rendite zu steigern: Möblierte Wohnungen vermieten. Doch sind das wirklich geeignete Rendite-Retter?

Auf den ersten Blick: JA

In deutschen Großstädten ist die Zahl an möbliert vermieteten Wohnungen in den letzten Jahren konstant gestiegen: In München beispielsweise entfallen laut einer aktuellen Empirica-Studie mittlerweile 60 Prozent aller Inserate auf eingerichtete Objekte; in Hamburg sind es rund 35 Prozent. Der Hauptgrund: Wer Wohnungen möbliert vermietet, darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus einen Zuschlag verlangen. Üblich sind 2 Prozent des Zeitwertes der Möbel, eine verbindliche Regelung gibt es jedoch nicht. Das gibt Vermietern Spielraum bei der Preisgestaltung und die Chance, höhere Mieten zu realisieren. In Hamburg beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeter-Preis für möblierte Wohnungen mit 17 Euro deutlich über dem Mietspiegel.

Vorsicht vor der Kostenfalle

Auf den ersten Blick sieht es aus wie der perfekte Ausweg aus der Rendite-Falle, auf den zweiten hält das Konzept jedoch einige Herausforderungen und Risiken parat: Während des Vertragsverhältnisses ist der Vermieter für alle Reparaturen und eventuelle Erneuerungen des bereitgestellten Mobiliars verantwortlich; alle 10 Jahre sollte ein Austausch der Einrichtung einkalkuliert werden. Auch der Verwaltungsaufwand für häufigere Mieterwechsel darf nicht unterschätzt werden, denn es ist eher selten, dass ein Mieter über Jahre in einer eingerichteten Wohnung bleibt.

 Die Steuer: Jetzt wird es grausam

Der nächste Knackpunkt: die Steuer. Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen besteht das Risiko, dass die Einkünfte nicht mehr der Vermögensverwaltung, sondern einer gewerblichen Tätigkeit zugeordnet werden. Vor allem bei der Vermietung mehrerer eingerichteter Wohnungen, einer hohen Mieter-Fluktuation oder bei Wohnungen in Feriengebieten ist Vorsicht geboten. In solchen Fällen kann auch schnell das Thema Umsatzsteuer relevant werden. Wer möbliert vermieten möchte, sollte deshalb vorher dringend einen Steuerberater aufsuchen.

Fazit:

Möblierte Wohnungen können mitunter ein geeignetes Mittel sein, höhere Erträge zu erwirtschaften. Vermieter sollten sich aber nicht zu sehr von möglichen Rendite-Aussichten blenden lassen und mögliche Fallstricke im Hinterkopf behalten.

Oliver Moll

Den Artikel finden Sie hier

Quartiersentwicklung gegen den Wohnungsmangel

Auch wenn die Schlagzeilen zuletzt anders lauteten, eine Wohnungsnot gibt es in Hamburg (noch) nicht. Der Eindruck entsteht, weil Anspruch und Wirklichkeit bei vielen Mietern nicht zusammenpassen: Eine modernisierte Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon für 600 Euro Kaltmiete ist in Eimsbüttel, Winterhude oder Altona einfach nicht zu haben. Die Bezirke nordwestlich der Elbe bieten eine gut ausgebaute Infrastruktur, sehr gute Schulen und gefühlt ein hohes Maß sozialer Sicherheit. Entsprechend hoch sind hier sowohl die Nachfrage als auch die Mieten, wenn Wohnungen neu an den Markt kommen.

Rahlstedt statt Rotherbaum

Anders sieht es im Osten und Süden der Stadt aus. In Harburg oder Neugraben-Fischbek zum Beispiel bekommt man für 600 Euro drei Zimmer, frisch renoviert und mit großem Balkon. Trotzdem sind diese Lagen bei finanziell nicht allzu schlecht gestellten Mietern unbeliebt. Die Gründe: schlechte Anbindungen an die City, schlechtere Schulen, eine niedrigere gefühlte Sicherheit und, ja, ein hoher Migrantenanteil. Solche Feststellungen sind zwar politisch inkorrekt, aber auch ein Teil des Problems.

Stadtentwicklung muss Entwicklung der Infrastruktur sein. Nach Nord-Ost und Süd

Hamburg ist ein gespaltener Immobilienmarkt mit klar definierten „guten“ und vermeintlich „schlechten“ Quartieren. Daher ist, neben dem Neubau, die zweite wichtige Komponente bei der Bekämpfung der wahrgenommenen Wohnungsnot die Entwicklung bisher vernachlässigter Stadtteile. Neben dem „Bündnis für das Wohnen“, das sich dem Neubau verschrieben hat, bräuchte es darum eigentlich auch ein „Bündnis für Infrastruktur“. Doch dafür müsste die Politik viel Geld in die Hand nehmen und in Bereiche investieren, die auf der Einsparliste gerade ganz weit oben stehen. Da macht man dann lieber „Bündnisse für die Quartiere“ (www.buendnis-fuer-quartiere.de), wo die Eigentümer mit Anwohnern über die Sauberkeit von Parks oder neue Eisdielen diskutieren und die Behörden lang bekannte Mängel in Protokollen der Bürgerbeteiligung „versenken“.

Unnützer politischer Aktionismus

Solcher Aktionismus hilft wenig. Würde man die Projektkosten gleich für das Offensichtliche ausgeben, wären viele Themen, die die Anwohner bewegen, schon längst erledigt. Stattdessen fährt erst mal ein umgebauter Kioskwagen los und sammelt Informationen. Solche Ansätze sind gut, aber sie lösen eben nicht die strukturellen Probleme. Dafür braucht es bedeutend mehr finanzielle Mittel und konkrete Strukturinvestitionen seitens der Stadt. Aber dafür muss man natürlich über den Wahlzyklus hinausdenken.

Den Artikel finden Sie hier

Schallschutz an Straßen

Das vom Senat angekündigte Förderprogramm zur Verbesserung des Schallschutz an lauten Straßen hat zu Diskussionen geführt. Dabei geht es vor allem um die Förderrichtlinien. „Wer die Förderung in Anspruch nimmt, muss dafür so weitgehende Bindungen eingehen, dass sich kein vernünftiger Grundeigentümer eines Zinshauses und mit einer halbwegs intakten Immobilie darauf einlassen wird“, kritisiert Oliver Moll, Geschäftsführer der Moll & Moll Zinshaus GmbH.

Kritik an Richtlinie

„Die Mieten dürfen nicht mehr als 7 Euro je Quadratmeter betragen. Witzlos, wenn man bedenkt, dass der Mittelwert im Mietenspiegel schon bei 9,40 Euro liegt. Mieterhöhungen dürfen nur bis zu den vorgenannten 7 Euro erfolgen. Bekommt man schon den Mittelwert, sind Erhöhungen nicht mehr möglich. Es ist fraglich, ob man dann überhaupt eine Förderung erhält. Natürlich muss man für zehn Jahre auf das Recht zur Umwandlung in Eigentumswohnungen verzichten, die Mieter über die Bindung informieren, mit diesen verbindlichen Vereinbarungen treffen und selbstredend alle Verpflichtungen im Verkaufsfall übertragen. Wir sind nicht gegen Bindungen, wenn öffentliche Mittel „verschenkt“ werden. Das muss sein, aber ganz ehrlich: Welcher vermietende Grundeigentümer eines Zinshauses macht denn sowas? Das lohnt sich doch nur für kaputte Häuser mit marktunüblich sehr niedrigen Mieten, wenn man so einen Instandhaltungsstau aufholen möchte. Dies ist in den Richtlinien übrigens untersagt. Es profitieren also die Grundeigentümer, die ihren Bestand schlecht gepflegt haben. Werden die Richtlinien in dieser Form beibehalten, wird der Umfang der abgeforderten Mittel wohl überschaubar bleiben. Wir jedenfalls werden – leider – keine Anträge stellen.“

PR-Getöse Schallschutz

Das sei ärgerlich für die Bewohner wie für die Grundeigentümer. „Ärgerlich ist aber auch, dass der Senat mit großem PR-Getöse eine solche Maßnahme als politischen Erfolg und Meilenstein verkündet und dann im Kleingedruckten alles konterkariert.“

Den Artikel lesen Sie hier