Professionelle Akteure finden sich auf beiden Seiten des Verhandlungstisches, vor allem im gewerblichen und institutionellen Immobilienmarkt. Diesen Akteuren ist gemein, dass sie in aller Regel über einen geistes- oder wirtschaftswissenschaftlichen akademischen Grad, fundierte Zusatzabschlüsse der Immobilienwirtschaft und last, but not least über eine langjährige Erfahrung mit dem Gut Immobilie verfügen. Sie alle haben in verschiedenen Ausbildungsschritten Erfahrungen gesammelt, die sie zu bestimmten Verhaltensweisen anleiten. Dazu gehört zum Beispiel die Untersuchung von zu kaufenden Immobilien durch spezielle Fachteams in steuerlicher, rechtlicher und technischer Hinsicht. Diese werden neudeutsch als „Due Diligence-Teams“ bezeichnet. Um sich auf solche Prüfungen vorzubereiten, setzen professionelle Verkäufer im Umkehrschluss gleichartige Teams ein, wenn es um die Vorbereitung von Immobilien oder Projekten für den Verkauf geht. Gewerbliche Mieter lassen sich zunehmend bei der Suche nach geeigneten Mietflächen durch professionelle Berater begleiten oder sogar vollständig vertreten. Dabei ist es selbstverständlich, dass jede Seite ihre Berater für deren Leistung separat honoriert. Damit ist hier eine Tendenz hin zum einseitigen Interessensvertreter auf Honorarbasis festzustellen. Der Grund hierfür liegt in der Erkenntnis der Mehrheit der Akteure, dass Immobilien ein so kompliziertes Gut sind, dass Fehleinschätzungen leicht passieren und solche Fehler häufig mehr kosten als die Beratung oder den wirtschaftlichen Erfolg eines Investments sogar vollständig verhindern können. Es wird also versucht, alle Fallstricke vor einer Entscheidung möglichst genau zu ermitteln, um Verluste und Risiken zu vermeiden beziehungsweise zu minimieren. Entscheidungen erfolgen anhand klarer Kriterien und aufgrund klarer Strukturen. Das sogenannte „Bauchgefühl“ kommt erst dann zum Tragen, wenn zwei annähernd gleichwertige Alternativen zur finalen Entscheidung vorliegen.
Am Markt für Wohnimmobilien liegen die Dinge anders:. Hier sitzen sich zumeist zwei „Immobilienlaien“ gegenüber, die durch einen (hoffentlich) professionellen Vermittler verbunden sind. Die eigentlichen Vertragspartner sind möglicherweise akademisch oder technisch vorgebildet und können so Teilaspekte des Vertrages und des Gesamtvorgangs einschätzen. Nur selten sind sich die Parteien aber über alle Risiken und Folgen ihres Handelns, gerade in immobilienwirtschaftlicher Hinsicht, im Klaren. Dieser Wissensmangel wird aber weder sich selbst noch gegenüber Dritten eingestanden. Vielmehr wird versucht „im Hintergrund“ entsprechende Informationen kostenlos zu beschaffen. Da wird ein befreundeter Rechtsanwalt oder Steuerberater zu einem Teilaspekt befragt oder es wird ein Bekannter gebeten, der über technische Vorkenntnisse verfügt, sich etwas am Haus anzusehen. Zum Teil wird auch über „Wer-Weiß-Was.de“ munter drauflos „gegoogelt“.
Der Vermittler gerät dabei häufig zwischen die Fronten. Der ihn beauftragende Verkäufer hat ihm vielleicht bei der Auftragserteilung, ohne böse Absicht, nicht alle relevanten Unterlagen oder Informationen gegeben. Da der Vermittler aber andererseits meist ganz offensichtlich in Konkurrenz zu anderen Anbietern steht und er sein Honorar nur erhält, wenn er einen Käufer findet, lässt er sich dazu hinreißen – oder auch überreden – ohne sorgfältige Vorbereitung das Objekt anzubieten. In der Folge entstehen nicht unerhebliche Vertragsrisiken. Der Käufer hingegen, der zumindest in Hamburg den Vermittler bezahlt, erwartet Beratung. Er übersieht dabei aber, dass der Vermittler nach dem Bundesgesetzbuch (§ 652 Abs. 1, § 654 BGB hierfür nicht bezahlt wird. Er bekommt sein Geld ausschließlich für die erfolgreiche Vertragsvermittlung oder den erfolgreichen Nachweis einer Kaufgelegenheit. Beratung ist „nur“ eine „Nebenpflicht“ im Rahmen der üblichen Sorgfalt. Entsprechend frustriert sind die Käufer über die hohen Honorare der Vermittler, da kein Konsens darüber besteht, welche Leistung eigentlich honoriert wird.
Es stellt sich damit die Frage, warum es den Laien im deutschen Wohnungsmarkt so schwerfällt, echte Beratung zu Immobilien in Anspruch zu nehmen. Angesichts der immensen wirtschaftlichen Folgen, die lebenslangen Ärger oder durchaus die private Insolvenz zur Folge haben könnten, müsste diese eigentlich verpflichtend sein. Ist es wirklich nur die Honorarfrage? Oder unterschätzen Deutsche generell das „Risiko Immobilie“, da ihnen über Jahrzehnte suggeriert wurde, dass Betongold absolut sicher sei? Sollten nicht eigentlich das Bauherrenmodell der achtziger Jahre, die Abschreibungsmodelle der neunziger Jahre und die Immobilienblase des letzten Jahrzehnts alle gelehrt haben, dass man auch mit Immobilien einen finanziellen, existenzvernichtenden Totalschaden erleiden kann? An den Stammtischen wird immer wieder die Meinung vertreten, dass dies immer nur den anderen den „Dummen“ oder „Gierigen“ passieren kann. Dennoch haben mehrere zehntausend Deutsche Immobilien gekauft, ohne sie zu besichtigen, haben ungeprüft Prospektangaben vertraut, haben Abschreibungen „verlebt“ anstatt sie zur Schuldentilgung einzusetzen oder Immobilien schlicht an Standorten erworben, die weder in demografischer noch wirtschaftlicher Hinsicht eine Zukunft haben. Das sind keine Einzelschicksale. Wahrscheinlich wäre heute jeder der Betroffenen froh und glücklich, hätte er vor seiner Unterschrift in echte Beratung investiert.
Interessant ist auch, dass das Problem der sogenannten Einmietbetrüger oder Mietnomaden fast ausschließlich private Immobilienbesitzer trifft. Die Anzahl solcher Einmietbetrüge ist bei professionell vertretenen, privaten Eigentümern vernachlässigbar gering, wie jüngst eine Studie der Universität Bielefeld für die Bundesregierung zeigte.
Dabei gibt es inzwischen eine ganze Reihe von Unternehmen, die umfangreich zu allen Risiken beraten und dem Auftraggeber erläutern, wie mit einem konkreten Risiko umzugehen ist. War zum Beispiel ein zu verkaufendes Objekt in der Vergangenheit von einem Pilz- oder Schädlingsbefall betroffen, so ist der Wertverlust des Objekts umso höher, je unklarer die Sachlage ist. Hier ist es zwingend erforderlich, offenzulegen, wie weit die Sanierung ging. Geschieht dies nicht und der Befall mit dem Schädling wird erst in der Ankaufsprüfung entdeckt, sind entweder alle bisherigen Verkaufsbemühungen umsonst oder das Objekt kann nur unter massivsten Preisabschlägen (bis zu 30% des Marktpreises) verkauft werden. Wird der Befall erst nach dem Verkauf offensichtlich und wurde durch den Verkäufer eine übliche Garantie für die Schadenfreiheit abgegeben, drohen entweder die Vertragsrückabwicklung mit entsprechenden Kosten oder langjährige Schadenersatzprozesse. Ein anderes Beispiel ist das Wegerecht. Wird durch den Käufer die Wirkung oder das rechtliche Bestehen eines nachbarlichen beziehungsweise eigenen Wegerechts falsch eingeschätzt, kann dies zur Folge haben, dass man entweder das neue „Baugrundstück“ vollständig anders als geplant oder gar nicht bebauen kann. Was besonders ärgerlich ist, wenn man sein Fertighaus bereits bestellt hat und der Lieferant freundlich fragt, wo er es denn abstellen soll. Oder es kann bedeuten, dass es gar keinen Weg gibt oder dieser nur gegen Zahlung erheblicher Summen an Nachbarn erreicht werden kann. Um dies zu prüfen, sieht der professionelle Berater die Grundakten bei Gericht – und nicht nur das Grundbuch – ein. Denn im Grundbuchauszug steht generell nur das Recht als solches. Der zugehörige Vertragstext ist dort nicht wiedergegeben. Dieser kann aber unangenehme Überraschungen beinhalten. Der Berater recherchiert also bei Gerichten, Notaren und Ämtern die tatsächliche Ausgestaltung und rechtliche Absicherung etwa von Wegen.
Die Liste ähnlicher Risiken lässt sich beliebig fortsetzen, bis hin zu bewusst manipulierten Mietverträgen mit „Strohmietern“ oder inhaltsleeren Mietgarantien. Professionelle Akteure sind sich dieser Risiken bewusst. Sie erleben sie in ähnlicher oder gleicher Form immer wieder in ihrer täglichen Praxis und wappnen sich entsprechend. Wohnimmobilien werden in Deutschland aber nach wie vor zumeist nur einmal im Leben erworben. Daher sollten sich gerade auch „Laien“ professionell verhalten und überlegen, ob das Honorar für eine gezielte und umfassende Honorarberatung nicht doch gut angelegtes Geld ist.
Wie die Moll & Moll Zinhaus GmbH solche Beratungen aufbaut und welche Prüfungsschritte wir für die Seite der Käufer oder Verkäufer unternehmen, zeigen wir transparent in unserem Downloadbereich.
Hamburg, im Juni 2011
Moll & Moll Zinshaus GmbH