Freitag, 22.04.11 | Legionellen, Blei, Dichtigkeitsprüfung, Zensus, Rauchwarnmelder, Dämmung…

Instandsetzung

Grundeigentümer werden in 2011 mit diversen gesetzlichen Neuordnungen konfrontiert, die der Sicherheit der Bevölkerung oder anderer behördlicher Interessen dienen. Die Umsetzung der geforderten Maßnahmen und deren Kenntnisnahme überfordern viele private Vermieter. Für Grundeigentümer wird es zunehmend wichtig, Überblick über die Gesetzes- und Verordnungsvorlagen des Bundes sowie der Länder zu behalten. Nur so ist eine effektive Vorbereitung und mittelfristige Instandhaltungsplanung möglich. Alle nachstehenden Regelungen sind für Hauseigentümer entweder mit einem erheblichen administrativen oder finanziellen Aufwand verbunden. Letztlich belasten sie auch das Verhältnis von Vermieter und Mieter über steigende Betriebskosten. Um die Gefahr einer sinkenden Nettorendite oder von Bußgeldern zu bannen, müssen Grundeigentümer rechtzeitig entsprechende Regelungen in Mietverträge aufnehmen oder sich planend auf die Folgekosten der Neuregelungen einstellen.

Dass wir viele der in 2011 auf unsere Mandanten zukommenden Herausforderungen weder nachvollziehen noch gut heißen können, liegt in der Natur der Sache. Aber es muss zur Kenntnis genommen werden, dass mangels Lobby der Grundeigentümer und im Rahmen eines zunehmenden Wunsches nach „Vollversicherung“ der Bevölkerung, immer neue und belastende Regelungen durch Bund und Länder ergehen. Daher kommt es darauf an, die entsprechenden Regeln zu kennen und in der täglichen Verwaltungspraxis sachgerecht kaufmännisch umzusetzen. Dabei sind individuelle Entscheidungen zu treffen. An dieser Stelle wollen wir kurz über die wesentlichsten zu beachtenden Punkte für 2011 und folgend, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, informieren.

Zensus 2011: Zum Stichtag 9. Mai 2011 sind umfangreiche Informationen zu Gebäude, hierin enthaltenen Wohnungen und den jeweiligen Bewohnern, im Rahmen der neuen „Volkszählung“ an die statistischen Landesämter zu melden. Das Ausfüllen der entsprechenden Fragebögen dauert, ohne technische Unterstützung, rund 10 Minuten je im Eigentum gehaltener Wohnung. Die Nichtbeachtung dieser Auflage ist mit einem Zwangsgeld verbunden. D.h. es ist nicht möglich sich dieser gesetzlichen Pflicht zu entziehen. Für unsere Grundeigentümer erledigen wir diese Auflage ohne gesonderte Berechnung.

Dämmung der obersten, begehbaren Geschossdecke: Spätestens ab dem 31.12.2011 müssen alle bisher ungedämmten, nicht begehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume in Wohngebäuden sowie Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, nachträglich gedämmt werden. Erfolgt dies nicht, können mietrechtliche Konsequenzen im Rahmen der Heizkostenabrechnung die Folge sein. Derartige Dämmungen sind zum Teil hochgradig kompliziert und erfordern unter Umständen langwierige Diskussionen mit betroffenen Mietern. Müssen z.B. mangels anderer Alternativen die Dachböden geräumt und dort vorhandene Verschläge abgerissen werden bevor die Dämmung aufgebracht werden kann, sehen sich die Grundeigentümer, neben den bereits nicht unerheblichen Kosten für die Dämmung als solchen, auch Forderungen nach Kostenerstattungen für Umzüge, Einlagerungen und Mietminderungen durch die Mieter ausgesetzt. Einziger Lichtblick ist hier, dass 11 % der Kosten solcher Maßnahmen nach § 559 BGB als Mieterhöhung geltend gemacht werden können. An derartige Mieterhöhungen knüpft die Rechtsprechung jedoch hohe formale Anforderungen. Werden hier Fehler gemacht, gehen Ansprüche verloren oder können nur mit deutlichem zeitlichem Verzug durchgesetzt werden. Auch hier ist professionelle Beratung und Planung entscheidend. Dabei muss die vor allem die Planung auf die individuellen Ziele und Bedürfnisse des Grundeigentümers angepasst werden.

Legionellen und Novellierung der Trinkwasserverordnung: Voraussichtlich ab Juni 2011 gilt die neue Trinkwasserverordnung. Diese bringt neues Streitpotential ins Haus. Die Novelle sieht vor, dass für Trinkwasserspeicher mit einem Volumen von mehr als 400 Litern oder Gebäude mit Warmwasserleitungen, in die zwischen „Erhitzer“ und Entnahmestelle mehr als 3 Liter passen, mindestens jährlich eine Untersuchung der Trinkwasserqualität sowie eine besondere Untersuchung auf den Befall mit Legionellen erfolgen muss. Noch ist unklar, was diese Untersuchungen genau kosten werden und wer diese überhaupt in ausreichender Zahl ausführen kann. Sicher ist jedoch, dass von dieser Regelung jedes Mehrfamilienhaus in Deutschland betroffen sein wird. Denn im Hinblick auf diese Novelle ist besonders die „3 Liter Regelung“ tückisch. Sie bedeutet, dass auch Grundeigentümer mit Durchlauferhitzern und ohne Speicheranlagen im Haus, sich nicht zurücklehnen können. Wobei die Berechnung der Leitungslänge zwischen Durchlauferhitzer und Wasserhahn mit anschließender Ermittlung des Volumeninhalts der Leitung, aus Länge und Durchmesser, wohl spannende mathematische Fähigkeiten erfordern wird. Ganz abgesehen von den Anforderungen an die hellseherischen Fähigkeiten des Grundeigentümers, soweit die Leitungen unter Putz liegen… Die Kosten für diese wiederkehrenden Untersuchungen sollen als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sein. Allerdings kann nicht ohne weiteres jede neue Kostenquelle unter die beliebte „Nr. 17“ der Betriebskostenverordnung subsumiert werden. Teils fordern die Gerichte ausdrückliche Vereinbarung solcher Positionen in den Mietverträgen. Vermieter sind also gut beraten dies bei Neuverträgen zu berücksichtigen. Da dies bei Altverträgen jedoch per se ausgeschlossen ist, ist die Umlagefähigkeit für den Bestand nicht 100% sicher. Hier könnte aber die Rechtsprechung zu den Rauchwarnmeldern helfen, bei denen inzwischen anerkannt ist, dass diese Kosten umlegbar sind, auch wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart wurden, da es sich um eine behördliche, zwingende Anweisung handelt, der sich der Grundeigentümer nicht entziehen kann. Übrigens: Die Nichtbeachtung der Trinkwasserverordnung ist eine Straftat.

Bleileitungen: Die Novelle der Trinkwasserverordnung bringt für Eigentümer von Gebäuden mit zentraler Warmwasseraufbereitung auch die Verpflichtung mit sich, alle Mieter ab dem 01.12.2013 aktiv darüber zu informieren, ob sich im Gebäude noch Trinkwasserleitungen aus Blei befinden. Interessant ist hier der explizite Hinweis auf das geforderte aktive Handeln des Eigentümers. Um dieser Verpflichtung nachzukommen, müssen Sie als Grundeigentümer erst mal genau wissen ob solche Leitungen noch vorhanden sind. Dies wird dann problematisch, wenn Sanierungen am Leitungsnetzt (wie üblich) nur sporadisch und lokal begrenzt bei Auszug von Mietern erfolgt sind. Wo wurde exakt wie viel Leitung getauscht? Sind noch Reste von Bleileitungen in den Decken? Noch komplizierter wird es, falls derartige Modernisierungen durch Voreigentümer durchgeführt wurden, da es dann regelmäßig keine Rechnungen oder Arbeitszettel mehr gibt oder falls derartige Unterlagen bereits vernichtet wurden. Letzteres dürfte regelmäßig nach 10 bis 15 Jahren der Fall sein.

Rauchwarnmelder: Diese sind seit dem 01.01.2011 gesetzliche Pflicht für alle Wohnungen in Hamburg. Sind sie nicht installiert, droht im Zweifel der Verlust der Feuerversicherung im Schadensfall. Dies ist ein nicht hinnehmbares Risiko für Eigentümer. Übrigens betrifft diese Regelung entgegen landläufiger Irrmeinungen auch selbstgenutzte Einfamilienhäuser, da diese im Sinne der HBauO ebenfalls eine Wohnung darstellen. Wir empfehlen daher allen Einfamilienhausbesitzern diesen Hinweis zu beherzigen und sich nicht auf spitzfindige Diskussionen im Schadensfall, mit den Versicherungsjuristen zu verlassen. Zwar sind die Kosten für die Wartung und sicherheitstechnische Überprüfung der Melder umlegbar nach § 2 der Betriebskostenverordnung. Aber bereits jetzt sind erste Streitigkeiten absehbar, da die Mieter nicht ohne weiteres akzeptieren werden, dass Rauchmelder nach Quadratmetern umgelegt werden oder dass Ableseunternehmen bereits 4 Monate nach der Installation auf der sicherheitstechnischen Überprüfung bestanden. Wir konnten hier immerhin erreichen, dass einige der Rechnungen storniert wurden. Allerdings dürfte dies eher an unserer Marktmacht als Verwalter gelegen haben, denn an der Einsicht der Handelnden. Übrigens sollte jeder Eigentümer mit seinem Ableseunternehmen vereinbaren, dass dies die Rauchmelderkosten je Wohnung ermittelt und in Form einer separaten Nebenkostenabrechnung zur Verfügung stellt. Dabei ist durch ihn besonders die installierte Stückzahl der Rauchmelder mit der Berechneten zu vergleichen. Wir konnten hier interessante Abweichungen zwischen Erfassungsbögen und Wirklichkeit feststellen.

Dichtigkeitsprüfung: Für alle Grundleitungen und Anschlusskanäle, die Schmutz- oder Mischwasser ableiten, muss bis spätestens 31.12.2015 eine Dichtigkeitsprüfung nach DIN EN 1610 durchgeführt werden. Rechtliche Grundlage für diese Verpflichtung sind die Bauordnungen der Länder, das Wasserhaushaltsgesetz und (mal wieder) das Strafgesetzbuch. Der Ablauf der Prüfung erfordert die Befahrung aller Kanäle und Schächte mit einer Kamera, Dokumentation der Befunde (auf DVD), das Erstellen eines konkreten Lageplans und anschließend das Bestehen einer Druckprüfung nach genau definierten Grenzwerten und Abläufen. Bevor überhaupt die Kamerafahrt möglich ist, ist das Spülen aller Leitungen mit Hochdruck notwendig. Allein beim ersten Reinigen, also noch vor dem Beginn der eigentlichen Prüfung, gehen regelmäßig die ersten alten Tonleitungen und Muffen aus der Jahrhundertwende kaputt. Dann muss dieser Bereich zunächst durch Aufgraben saniert werden. Besonders kostenintensiv, soweit die Leitung an dieser Stelle unter dem Zinshaus liegt. Daher wird bereits hier häufig die Leitung im Keller komplett neu verlegt, da dies in der Regel billiger ist, als das Fundament und die Kellersohle aufzugraben. Werden bei der Kamerafahrt Defekte entdeckt, sind diese ebenfalls zu sanieren. Dergestalt gut vorbereitet muss dann „nur“ noch die eigentliche Dichtigkeitsprüfung bestanden werden. Gelingt dies nicht, ist nochmals nach möglichen bislang unentdeckten Schadstellen zu suchen. Dies kann mitunter ein langwieriger, zeitintensiver und damit teurer Arbeitsschritt sein. Zusätzlich ist zu beachten, dass der Versicherungsschutz ausreichend sein muss. Einige Versicherer leisten im Schadensfall an Abwasserleitungen nur dann Ersatz, sofern die Dokumentation einer bestandenen Prüfung vorgelegt werden kann. Neben einer konkreten Planung des möglichen monetären Investments, ist es also auch erforderlich die Versicherungsbedingungen genau zu untersuchen. Wir konnten über einen Rahmenvertrag erreichen, dass auch für noch nicht geprüfte Leitungen ausreichender Schutz für unsere Mandanten besteht. Angesichts der praktischen Probleme einer derartigen Prüfung raten wir dazu, sich nicht auf die häufig kolportierten Kostenschätzungen von rund 1.000 € für eine solche Prüfung zu verlassen. In diesen Schätzungen sind „besondere Maßnahmen“ wie Ortung des Leitungsverlaufs, Reinigung der Leitungen, Aufgraben der Leitung usw. regelmäßig nicht enthalten. Gleiches gilt für den in der Regel durch einen Ingenieur zu erbringenden Aufwand für Koordinierung, Beratung, Bauaufsicht und Abrechnung. Daher wird bereits zur Bildung von „Einkaufsgemeinschaften“ geraten. Jedenfalls ein nicht zu unterschätzendes Thema für Grundeigentümer.

Abschließend sei noch auf die Beachtung der Regeln der Energie-Einsparverordnung hingewiesen, die bei allen Instandsetzungen und Sanierungen anzuwenden sind.

Die nächsten Jahre bleiben also spannend. Es wird abzuwarten sein, welche weiteren Regelungen auf die Grundeigentümer zukommen. Sicher lässt sich heute nur sagen, dass alle Zinshauseigentümer gut beraten sind entsprechende „Kriegskassen“ anzulegen und sich ständig genau über den aktuellen Stand der Rechtslage informieren müssen. Je mehr hoheitliche Aufgaben und politische Wünsche an die Grundeigentümer delegiert werden, umso genauer muss die Liquidität und der Nettoertrag eines Zinshauses überwacht werden. Nur der professionelle Umgang mit den anstehenden Themen und Herausforderungen wird am Ende zu einem befriedigenden wirtschaftlichem Ergebnis führen. Denn darum geht es bei Zinshäusern: Angemessene Verzinsung des Kapitals!

Hamburg im April 2011, Oliver Moll

Moll & Moll Zinshaus GmbH