Immobilien kaufen oder vrkaufen?
Welches sind nun die relevanten Größen im Zinshausmarkt? Hiermit beschäftigen wir uns in unseren Analysen und Beratungsgesprächen immer wieder. Dabei lassen sich zunächst die harten objektiven Fakten identifizieren. Immer wieder sind aber auch klar umrissene rein subjektive Elemente zu nennen. Für die Fokussierung in der Beratung ist dann eine Trichteranalyse der geeignete Weg, um einen individuellen Handlungsplan zu erstellen.
Als „harte“ objektive Größen sind die Finanzierungszinsentwicklung, die erwartete Mietentwicklungen in relevanten Teilmärkten, die Entwicklung der mit der Immobilie konkurrierenden Anlagemärkte, das relatives Kaufpreisniveau im Zinshausmarkt und die zur Verfügung stehende Eigenkapitalquote zu nennen. Alle anderen immer wieder genannten wichtigen Größen wie demografische Entwicklung, Konjunktur, steuerliche Vorteile, Gebäudetechnik oder Lage sind dann entweder „Teilkennziffern“ der zuvor genannten Faktoren oder spielen erst bei der finalen Prüfung die ausschlaggebende Rolle für oder gegen eine Immobilie. Gerade Technik oder Zustand und die Lage beeinflussen maßgeblich das Bauchgefühl des Entscheiders, wenn es konkret darum geht „Ja“ oder „Nein“ zu sagen, sie sind relevant, wenn die weiteren Bedingungen stimmen.
Die maßgeblichen subjektiven Entscheidungskriterien beeinflussen eher die Frage, ob überhaupt eine Immobilie verkauft oder gekauft werden soll. Solche Kriterien sind unter anderem die eigene weitere Lebensplanung, die Frage nach dem Grad der psychischen Belastung, welcher ich mich als Eigentümer / Miteigentümer einer Immobilie, respektive als Mitglied einer Erbengemeinschaft, aussetzen möchte oder ganz rudimentäre Prestigefragen.
Stellt sich die Frage, welche Signale die objektiven Kriterien für die nächsten 12 – 18 Monate geben. Im Hinblick auf die Staatsverschuldung und die noch freigiebige Geldpolitik ist ein moderates Inflationsszenario, mit langsam steigenden Zinssätzen am Kapitalmarkt, nicht unwahrscheinlich. Es wird derzeit durch die Bestrebungen der Politik gedämpft, die europäische Wirtschaft und das in den Gläubigerländern einsetzende Wirtschaftswachstum nicht abzuwürgen. Dennoch werden mittelfristig weder eine Inflation, noch eine gegensteuernde Zinspolitik zu verhindern sein. Je nachdem welche politische Meinung sich durchsetzen kann, wird das Pendel in die eine oder andere Richtung ausschlagen. Schuldenabbau durch Inflation versus stabile Geldmarktpolitik. Dass aber steigende Zinssätze im Markt allgemein erwartet werden, zeigen die seit Oktober moderat steigenden, langfristigen Finanzierungszinsen. Diese für Zinshäuser und Privatanleger klassischen Finanzierungen sind in den letzten Monaten um 30 bis 40 Basispunkte angezogen. und eben diese langfristigen Zinssätze sind bedeutend in ihrem Einfluss auf die realisierten Kaufpreise, da Zinshäuser schon allein aufgrund ihres absoluten Preises (ab ca. 1 Mio. €) einen hohen Finanzierungsgrad erfordern. Steigen also die Finanzierungskosten, werden die Preise für die Immobilien fallen, denn die Zahl der Nachfragenden wird, allein aus dem Faktor der finanziellen Möglichkeit heraus, abnehmen.
Und das Vertrauen der Anleger in die konkurrierenden Aktien- oder Rentenmärkte nimmt wieder zu. Allein für den DAX-30 wird noch eine weitere Steigerung um 700 bis 1.000 Punkte in 2011 erwartet. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass Eigenkapital aus dem Zinshausmarkt abfließen wird. Die Zahl derjenigen, welche ihre Depots aufgelöst haben und sich so mit erheblichem Eigenkapital im Markt bewegen und zudem aufgrund ihres Vertrauensverlustes in die anderen Märkte bereit sind auch höhere Immobilienpreise zu akzeptieren, wird sicher bald zurückgehen.
Die Mietentwicklung zu prognostizieren, ist abhängig von der Frage in welchem Segment sich eine vorhandene Immobilie qua Status befindet oder davon in welchem Markt die größten Potentiale gesehen werden. Ganz allgemein ist zu sagen, dass die zur Verfügung stehende Menge an Geldmitteln für Mieter sicher absolut begrenzt ist oder zumindest langsamer steigen wird, als sich dies Immobilieneigentümer wünschen. Da die Nebenkosten, an denen der Immobilieneigentümer nicht partizipiert, schneller steigen als die Nettomieten, ist davon auszugehen, das wahrscheinlich die absolute Belastung (warm) der Mieter zunimmt, dem Eigentümer aber zunehmend ein geringerer Teil hiervon für seine Renditeziele verbleibt. Er wird zudem vermutlich aus seinen Nettomieten in größerem Umfang als früher Investments in die Immobilie tätigen müssen, da Eigentümer derzeit mit investitionsintensiven behördlichen Auflagen und Regelungen konfrontiert werden. Die sind zwar gesamtwirtschaftlich oder ökologisch sinnvoll, belasten die Renditen aber stärker als in der Vergangenheit. Aus diesen Gründen kann es durchaus ratsam sein die Prognosen, hinsichtlich einer möglichen Mietentwicklung in einem Quartier, kritisch zu hinterfragen.
Die höchste absolute Rendite erzielen Zinshäuser dann, wenn die Nettokaltmieten steigen und damit auch ihr Ertragswert. Genau dies ist aus den genannten Gründen aber eben nicht mehr sicher. Letztlich bleibt zu konstatieren, dass die im Hamburger Markt erzielten Kaufpreisfaktoren heute auf einem historischen Höchststand sind. Ob dies so weitergeht ist damit insgesamt fraglich. Unserer Einschätzung nach spricht vieles dafür, dass wir mittelfristig das Ende einer boomenden Entwicklung erreichen werden. Sollten also zusätzlich noch subjektive Faktoren auf einen Verkauf hindeuten, dürfte jetzt der richtige Zeitpunkt dafür sein.
Potentielle Käufer sollten hingegen sicher sein, dass ihre Einschätzungen zur Marktentwicklung insgesamt und den individuellen Wertsteigerungspotentialen der Immobilie korrekt sind. Aufgrund der Qualität der wenigen jetzt noch im Markt befindlichen Angebote, ist eine erweiterte Managementkompetenz im Bereich der Bewirtschaftung und Umsetzung der gesetzten Ziele für die Käufer notwendig.
Hamburg, Februar 2011