Harte Zeiten für den Immobilienmarkt

Die expansive Geldpolitik der EZB, Unabhängigkeitsbestrebungen innerhalb der EU und zunehmende staatliche Regulierung: Der deutsche Immobilienmarkt unterliegt vielen Einflüssen. Harte Zeiten für den Immobilienmarkt stehen bevor. Wie wird sich der Sektor in den kommenden Jahren entwickeln? Oliver Moll, Inhaber und Geschäftsführer der Hamburger Moll & Moll Zinshaus GmbH, skizziert drei Szenarien.

Die aktuelle Dynamik auf dem Immobilienmarkt hat niemand vorausgesehen. Das Preissteigerungspotenzial galt eigentlich schon 2012 als ausgereizt, doch die Preise für Wohnungen und Häuser sind weiter konstant gestiegen. So haben laut vdp Immobilienpreisindex die Preise für Mehrfamilienhäuser allein im ersten Quartal 2016 um 8 Prozent angezogen. Auch Käufer von kleineren Objekten müssen vor allem in den Metropolen immer mehr zahlen.  Am stärksten von der Entwicklung betroffen sind Eigentumswohnungen. In diesem Segment haben die Preise im 5-Jahresvergleich um 53 Prozent zugelegt.

Ein Ende des Preiswahnsinns ist nicht zu erwarten. Verantwortlich für den aktuellen Run auf Immobilien ist die anhaltende Niedrigzinsphase: Risikobewusste Anleger erzielen kaum noch Erträge mit klassischen Sparprodukten, erhalten aber Immobilienkredite mit Zinsen von unter 1,3 Prozent und investieren ins vermeintlich sichere Betongold. Auch institutionelle Investoren haben Wohnimmobilien als Ausweg aus der Zinsfalle entdeckt. Laut einer Umfrage von Universal-Investment im Jahr 2015, soll sich ihr Anteil gegenüber einem Bestand von 18,5 Prozent auf 37,9 Prozent verdoppeln. Das verschärft die sowieso schon extreme Nachfragesituation. Die Frage ist: Wie wird es weitergehen?

Szenario 1: Eine Austrittswelle aus der EU führt zum Zusammenbruch des europäischen Wirtschaftssystems

Szenario 2: Deutschland bekommt eine langfristige Niedrigzinsphase

Szenario 3: Die EZB kehrt zu einer normalen Geldpolitik zurück

Keines der drei Szenarien zeichnet ein allzu rosiges Bild für den deutschen Immobilienmarkt. In Zeiten drohender politischer Instabilität sind Prognosen jedoch schwierig. Fakt ist: Der Markt hält sowohl für Privatanleger als auch für institutionelle Investoren einige Herausforderungen bereit und beide sollten wirtschaftliche und politische Entwicklungen genau im Auge behalten.

Die Detailanalyse von Oliver Moll lesen Sie hier.

„Irgendwas is‘ immer“ – Warum Vermietung schnell zum Vollzeitjob wird

Vermietung und Verwaltung: „Ein paar Wohnungen vermieten, das kann doch nicht so schwer sein“, mag sich manch ein Privatanleger denken, der im aktuellen Niedrigzinsumfeld sein Geld in Immobilien investiert und auf eine leicht verdiente Rendite hofft. Viele unterschätzen den Aufwand, den eine Immobilie verursacht: Zum Vermieten gehört mehr, als einmal im Jahr schnell eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und sich den Rest der Zeit über hohe Mieteinnahmen zu freuen. Denn besitzt man mehrere Wohnungen oder ein Mietshaus, hat man vor allem eines: Viel Arbeit, die Zeit und Nerven kostet.

Vermieter müssen sich zum Beispiel nicht nur schnell und zuverlässig um Abrechnungen, Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen kümmern, sondern oft auch Beschwerden von Seiten der Mieter nachgehen und als Mediator zwischen zerstrittenen Parteien vermitteln. Mietshäuser bergen ein großes Konfliktpotenzial, und im schlimmsten Fall muss der eine oder andere Rechtsstreit geführt werden.

Die aktuelle Gesetzgebung ist ohnehin ein besonders kritischer Punkt: Seit einigen Jahren machen immer mehr Regulierungen den Vermietern das Leben schwer. Das Mess- und Eichgesetz, die Mietpreisbremse, EnEV 2014, EnEV 2016, das Bundesmeldegesetz und die kommende zweite Mietrechtsreform sind nur einige Beispiele. Für Laien ist es schwer, bei der aktuellen Regulierungswut den Überblick zu behalten. Wird jedoch eine neue Richtlinie (unwissentlich) ignoriert oder nicht rechtzeitig umgesetzt, kann das mitunter hohe Strafzahlungen nach sich ziehen.

Eigentum verpflichtet eben und da kann es sich schnell lohnen, einen Hausverwalter zu engagieren, der sich um die wirtschaftliche, technische und rechtlich einwandfreie Verwaltung der Immobilie kümmert. Das ist auch gar nicht mal so teuer: Gute Verwalter werden prozentual nach Mieteinnahmen bezahlt und teilen so Erfolg und Misserfolg unmittelbar mit dem Eigentümer. Eine gute Investition, denn manchmal sind Ruhe und mehr Freizeit einfach unbezahlbar.

Oliver Moll
Moll & Moll Zinshaus GmbH

Den Originalartikel lesen Sie hier.

Er erschien am 22.07.2016 auch in der Welt.

Sicherheit für beide Seiten – Die Mietkaution korrekt anlegen

Die Mietkaution soll Vermieter gegen finanzielle Schäden wie Mietausfälle oder Sachschäden absichern. Das ist bekannt. Doch bleiben diese Fälle aus, muss auch für den Mieter gewährleistet sein, dass er bei Ende des Mietverhältnisses seine Kaution ordnungsgemäß zurückerhält. Was in der Theorie selbstverständlich erscheint, ist in der Praxis manchmal ein großes Problem. Mögliche Gründe: Der Vermieter hat das Geld auf seinem Privat- oder Geschäftskonto angelegt, musste jedoch Insolvenz anmelden und die Kaution ist Teil des Pfandvermögens. Oder alle Kautionen, die ein Vermieter verwaltet, sind auf einem gemeinsamen Konto angelegt. Dabei geht schnell der Überblick verloren, welchem Mieter welche Summe zusteht.

Mietkautionen dürfen nicht auf einem Privat- oder Geschäftskonto angelegt werden

Um diese Probleme zu vermeiden, hat der Bundesgerichtshof im Juni 2015 beschlossen, dass Mietkautionen nicht auf einem Privat- oder Geschäftskonto angelegt werden dürfen – auch nicht für kurze Zeit. Stattdessen muss ein separates, offenes Treuhandkonto getrennt vom restlichen Vermögen des Vermieters angelegt werden. Im Falle einer Insolvenz ist die Kaution auf diese Weise vor dem Zugriff der Gläubiger sicher. Um den Überblick über die Kautionen und jeweiligen Zinserträge zu erhalten, ist es zudem ratsam, für jede Mietkaution ein eigenes Konto anzulegen.

Tipp: Platformen nutzen und Sicherheit schaffen

Die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen und Verwaltung mehrerer Konten ist für Vermieter auch gar nicht so aufwändig, wie es sich zunächst anhört. Für Hamburger Vermieter zum Beispiel bietet die Deutscher Ring Bausparkasse eine Plattform (www.ringkautionskonto.de), die es ermöglicht, Kautionen gemäß gesetzlicher Bestimmungen bequem online anzulegen und zu verwalten. Auch für Mieter bietet die Plattform Vorteile: Sie erhalten einen jährlichen Kontoauszug samt Steuerbescheinigung und können sich jederzeit nach dem aktuellen Kontostand erkundigen. Das bietet Transparenz und Sicherheit für beide Seiten – damit man am Ende der Mietzeit im Guten auseinandergeht.

Oliver Moll

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