Unsere Einschätzung zum Marktbericht und Ausblick.

Nachdem wir im ersten Teil die Ergebnisse des Immobilienmarktberichtes Hamburg 2011 vorgestellt haben, werden wir hiermit die Daten aus unserer Sicht und Marktkenntnis kommentieren. Ferner wollen wir damit einige Feststellungen im Bericht mit unseren Erfahrungen aus dem ersten Halbjahr 2011 fortschreiben. Schlussendlich geben wir unseren Kunden eine Faustformel an die Hand, mit der schnell die Sinnhaftigkeit eines Investments „rationalisiert“ werden kann.

Der Marktbericht des Gutachterausschusses zeigt unserer Auffassung nach, dass sich in Zeiten eines deutlichen Nachfrageüberhanges das Zinshausmarktgeschehen auf ehemalige Randbereiche konzentriert. Dies deswegen, weil es nur hier bei enger werdenden Marktverhältnissen überhaupt noch akzeptable Angebote gibt, welche in ausgeglichenen Marktphasen nicht verkauft wurden. Damit ist in den gestiegenen Umsatzzahlen im Süden der Stadt der Abbau eines latenten Angebotsüberhanges zu sehen. Da die südlichen Stadtteile vergleichsweise noch niedrige Mieten und traditionell deutlich niedrigere Kaufpreisvervielfältiger aufwiesen, boten diese Quartiere 2010 Raum für opportunistische Phantasien. Die mediale Bewerbung der Quartiere tat das ihrige dazu. Inzwischen sind aber auch hier keine „Schnäppchen“ mehr zu machen. Die Vervielfältiger sind deutlich angezogen. Wurde vor nicht allzu langer Zeit noch das 12-fache gezahlt, sind aufgrund des hohen Nachfragedrucks nördlich der Elbe, Forderungen zwischen dem 15- und 16-fachen auch im Süden keine Seltenheit mehr. Gleiches gilt auch für die Bereiche Rahlstedt und Rothenburgsort.

Der Marktbericht zeigt einen für Hamburg historisch markanten Anstieg der Preise. Dies drückt sich vor allem in den Vervielfältigern aus. Oder anders: Noch nie waren die Erwartungen an die Bruttoanfangsrendite durch die Käufer in Hamburg so niedrig wie heute. Hamburg war bislang ein stark professioneller und zu einem hohen Grad durch den Einsatz von Fremdfinanzierung geprägter Markt. Dadurch wurden in Vergleich zu Städten wie München und Stuttgart traditionell deutlich niedrigere Faktoren gezahlt. Die Vervielfältiger in Hamburg lagen bis vor kurzem „wie in Stein gemeißelt“ beim 12- bis maximal 15-fachen der Jahresnettomiete, soweit die Objekte nicht zur Aufteilung gekauft wurden. Das 16- oder 17-fache wurde allenfalls für sehr gute Objekte in besonderen Lagen gezahlt. Für 2010 ermittelt der Gutachterausschuss bereits einen Durchschnittswert vom 16-fachen. Wir können ergänzen, dass gerade in den Quartieren innerhalb des Ring 2 die Forderungen der Verkäufer kaum noch Grenzen kennen. Schnell wird das bis zu 25-fache als Kaufpreis gefordert. Forderungen um das 20-fache sind keine Seltenheit mehr und dies bei Preisen, welche deutlich über 2.000 € je m² Wohnfläche liegen. Der im Marktbericht erkennbare Trend zur Preissteigerung hat sich 2011 nach unserer Wahrnehmung weiter verschärft. Selbst massiver Instandhaltungsstau, ausgereizte Mieten oder andere Herausforderungen führen nicht dazu, dass die letztlich erzielten Preise wesentlich unter 1.500 €/m² Wohnfläche liegen. Hierin liegt für alle Verkäufer derzeit eine immense Chance. Für die Käufer steigt damit der Bedarf nach sachkundiger Beratung sowie klarer Planung der Zukunft des Investments.

Nach wie vor nimmt der Nachfragedruck zu, da sich Verkäufer mangels Anlagealternativen kaum von ihren Objekten trennen.

Da die Banken Käufe; ohne weitere private Sicherheiten oder deutliche Potentiale im Objekt; maximal bis zum knapp 16,6-fachen (6 %) begleiten, sollte die Preisgrenze eigentlich erreicht sein. Dass derzeit dennoch höhere Preise gezahlt werden, liegt an den immensen Eigenkapitalmengen, die den Kapitalmärkten aus Verunsicherung entzogen werden. Solange die Schwäche der Börsen anhält und die Zinsen historisch niedrig bleiben, ist nicht davon auszugehen, dass der Nachfragedruck auf den Zinshausmarkt abnimmt. Da zunehmend „Laien“ in den Markt drängen, ist bereits heute abzusehen, dass einige Investoren in den nächsten zehn Jahren eine Lernkurve durchschreiten werden. Ob dabei alle Erwartungen erfüllt werden, bleibt abzuwarten. Sicher ist aber, dass hohe Kaufpreise immer ambitionierte Ziele erfordern, deren Erreichung Planung, Durchsetzungsvermögen, Steuerung und Fachkunde notwendig machen. Dies ist gerade im Hinblick auf das restriktive, komplizierte Mietrecht, in Kombination mit den gestiegenen technischen Anforderungen und den sonstigen Herausforderungen für Grundeigentümer, sicher eine konkrete Herausforderung für manchen glücklichen Käufer.

Wir können bestätigen, dass der Nachfragedruck unvermindert hoch ist, die Bereitschaft zur Zahlung von Höchstpreisen weiter steigt und die Qualität der dabei gehandelten Objekte nicht unbedingt zunimmt. Dies sollte aber nicht davon ablenken, dass manche Objekte auch in diesen Zeiten kaum verkäuflich sind. Offensichtlich zu hohe Forderungen, welche weder durch Lage noch durch das Potential der Immobilie gerechtfertigt sind, finden auch heute nur schwer einen Abnehmer. Andererseits kommen aber auch gerade jetzt Objekte auf den Markt, die über den Umweg einer energetischen Ertüchtigung Raum für ein aktives Mietmanagement und entsprechende Wertsteigerungen lassen.

Für eine erste Einschätzung, ob ein Immobilieninvestment für den Erwerber sinnvoll ist, empfehlen wir unseren Kunden inzwischen einen Blick auf die wahrscheinliche Nettorendite. Diese berechnet sich nach der Faustformel:

(Nettomiete x 0,85) dividiert durch (Kaufpreisforderung plus 12,5% Erwerbsnebenkosten)

Wird ein Objekt mit 60.000 € Mieteinnahme zum 20-fachen erworben, bedeutet dies eine Nettorendite von 3,8 %.

Zusätzlich sollten die Nettomieten je m² Wohnfläche noch einen Spielraum für Mieterhöhungen bieten. Dieser ist zumeist dann gegeben, wenn die Nettomieten nicht mehr als 10 % über dem Mietenspiegelmittelwert liegen.

Aus den Werten des Marktberichtes des Gutachterausschusses für den gezahlten Preis je m² Wohnfläche und dem durchschnittlichen Vervielfältiger von 16-fach lässt sich als Hinweis übrigens ableiten, dass eine Nettomiete von 8,33 €/m² Wohnfläche der dem Immobilienmarktbericht zu Grunde liegende Durchschnittswert für das gesamte Stadtgebiet ist.

Hamburg, im September 2011