Die Frage, ob nun eine Immobilienblase besteht oder nicht, wird heiß diskutiert. Es gibt Befürworter und Gegner dieser Theorie. Das DIW hat nunmehr eine erneut aufsehenerregende Studie veröffentlicht. Danach besteht in 40 deutschen Städten akute Blasengefahr. Und Hamburg ist dabei.
Allerdings muss man dazu wissen, dass hier vor allem ein Vergleich zwischen Mietentwicklung und Preisentwicklung der Eigentumswohnungen im Bestand als Indikator genutzt wird. Was letztere angeht, kommt wohl inzwischen Niemand mehr um die Erkenntnis herum, dass Forderungen und Kaufpreise, die im Bereich des 38-fachen in einfachen Lagen liegen, rational nicht mehr nachvollziehbar sind. Das sagen die Profis aber schon länger. Insofern eher überraschend, dass der „Blasenindikator“ erst jetzt „umspringt“. Vielleicht liegt es daran, dass momentan auch die Neuvertragsmieten auf hohem Niveau stagnieren?
Eine Blase ist aber auch nur dann wirklich gefährlich, wenn sie platzt. Daher sollten sich alle Beteiligten vielleicht eher mit der Frage befassen, ob die sogenannte Blase platzt oder nicht beziehungsweise, was mit dem Markt und den Preisen passieren wird, wenn die Kapitalmarktzinsen anziehen oder die Mietpreisbremse eingeführt wird.
Im Moment scheint sich niemand mehr auf das eigentliche Handwerk des Immobilienberufes – ja es ist ein Beruf und man kann ihn in einer richtigen dualen Ausbildung erlernen und auch in Deutschland studieren – zu besinnen. Dieser Seitenhieb musste einfach mal sein. Es gibt einfach zu viele Laien, sogenannte Experten, Berater und zu viele Vorurteile gegen unsere Branche. Da gerät manches Wichtige schon mal unter die Räder und es wird ein übler Brei gekocht.
Wie man meinem Gastartikel in der FAZ entnehmen kann, ist der Erwerb von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage sehr riskant, da hier gegen wesentliche betriebswirtschaftliche Grundprinzipien verstoßen wird. Den Artikel können Sie in unserem Pressebereich schnell nachlesen.
Wir haben im Arbeitskreis der Hamburger Zinshausmakler, dessen Vorsitzender ich bin, gerade festgestellt, dass die Mietpreisbremse erheblichen Einfluss auf Renditen und Kaufpreise hat. Ferner stellen wir im Markt derzeit ein Drehen der Preise im obersten Segment und eine Stagnation der Preise in den guten bis einfachen Lagen fest. Zusätzlich muss konstatiert werden, dass sich auch die Einschätzung der Käufer zur Frage, was eine „gute“ oder eine „schlechte“ Mieterstruktur ist, fundamental verändert. All dies führte im Arbeitskreis zu der Einschätzung, dass es für viele Kunden dringend geboten sein könnte, die Einflüsse der Mietpreisbremse auf ihr konkretes Objekt genau zu analysieren. Und dafür müssen Discounted-Cash-Flow-Modelle erstellt, Mietverträge geprüft, Instandhaltungsstandards überprüft und Renditepotenziale in einer sachgerechten Beratung ermittelt werden. Eine ganze Reihe von Aufgaben sind also zu bewältigen. Und dies bitte noch vor Mai 2015. Sonst kommt die Erkenntnis eventuell zu spät.
Gehen Sie einfach mal zur „Immobilienvorsorge“ beim Hausmakler Ihres Vertrauens. Aber achten Sie bitte darauf, dass er weiß, was man als Immobilienkaufmann tut. Fragen Sie ruhig mal nach seinem Werdegang. Dank der immer noch fehlenden gesetzlichen Berufszulassungsregelung in unserer Branche ist der makelnde oder beratende Friseur leider immer noch ein reales Phänomen. Das wäre mal ein Gesetz, dass ich mir wirklich wünschen würde: eine klare Definition, was ein Immobilienkaufmann können muss, was er zur Tätigkeitsaufnahme nachweisen muss und das Recht, auf Honorarbasis einseitig zu beraten, ganz ohne Courtage, mal nur nach Stundenaufwand oder Honorarordnung. Aber was soll es. Das fordern wir Makler und Immobilienkaufleute seit den siebziger Jahren und niemand hört zu. Dafür haben wir aber eine tolle Mietpreisbremse, welche im Prinzip eine Enteignung ist und zu einem Vergammeln der Wohnungsbestände führen wird. Sie fragen sich warum? Das erkläre ich Ihnen an dieser Stelle in den kommenden Wochen.
Ihr Oliver Moll