Die Hamburger Mietenstudie 2025 liefert einen nüchternen Blick auf einen Markt, der seit Jahren emotional aufgeladen diskutiert wird. Wer nur die Angebotsmieten in Online-Portalen betrachtet, sieht ein überhitztes System. Wer hingegen die realen Vertragsdaten auswertet, erkennt ein deutlich stabileres Bild. Auf Grundlage von 283 000 Mietverträgen liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Hamburg bei 9,11 € pro Quadratmeter. Das ist ein Anstieg von 8,8 % seit 2022, also weniger als die allgemeine Inflation. Von einer Eskalation kann angesichts dieser Zahlen keine Rede sein, wie der IVD Nord betont.

Auffällig ist vielmehr die zweite Miete. Die Betriebskosten sind seit 2019 um mehr als 20 % gestiegen und belasten Mieter inzwischen stärker als viele Kaltmietanpassungen. Verantwortlich sind vor allem Energiepreise und kommunale Gebühren, nicht die Vermieter. Dennoch richtet sich der politische Fokus weiterhin auf Regulierungen der Nettokaltmiete. Diese greifen jedoch zu kurz, denn sie bekämpfen nicht den eigentlichen Preistreiber.

Hinzu kommt die fast vollständige Vermietungslage. Der Leerstand liegt unter einem Prozent. Das ist kein Zeichen eines „kaputten“ Marktes, sondern eines, dem es schlicht an Wohnraum mangelt. Neubau bleibt die zentrale Stellschraube, wird aber durch hohe Kosten, lange Genehmigungsverfahren und unsichere gesetzliche Rahmenbedingungen ausgebremst.

Die Mietenstudie zeigt damit klar: Wer den Wohnungsmarkt entlasten will, muss die Nebenkosten begrenzen und endlich mehr bauen lassen. Regulierung der Kaltmieten mag politisch attraktiv sein, sie löst jedoch nicht die strukturelle Unterversorgung. Die Debatte braucht weniger Empörung und mehr Blick auf die tatsächlichen Zahlen – genau das liefert diese Studie.