Wohnraummangel, Kurzzeitvermietung und Regulierung gehören zu den zentralen immobilienpolitischen Themen unserer Zeit. Plattformen wie Airbnb stehen im Fokus öffentlicher Debatten, Kommunen verschärfen ihre Eingriffe, und auf europäischer Ebene werden neue Rahmenbedingungen geschaffen.

Was dabei häufig fehlt, ist eine nüchterne Analyse der tatsächlichen Wirkungszusammenhänge. Wohnraummangel ist kein monokausales Problem – und Regulierung kein Allheilmittel.

Dieser Beitrag ordnet die aktuellen Entwicklungen ein und zeigt, was Regulierung leisten kann – und was nicht. Der Fokus liegt dabei bewusst auf den Konsequenzen für Eigentümer, Anleger und Erben.

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1. Der europäische Rahmen: Ordnung statt Eingriff

Mit dem European Affordable Housing Plan hat die Europäische Kommission das Thema Wohnen stärker priorisiert. Ziel ist es, Transparenz zu schaffen, Datenlücken zu schließen und Kommunen bessere Steuerungsmöglichkeiten zu geben – insbesondere im Bereich der Kurzzeitvermietung.

Wichtig ist die Einordnung: Die EU greift nicht direkt in nationale Wohnungsmärkte ein. Sie verbietet keine Kurzzeitvermietung und reguliert keine Mieten. Ihre Rolle beschränkt sich auf Rahmenbedingungen, etwa durch Registrierungs- und Datenerhebungspflichten für Plattformen.

Brüssel ordnet damit den Werkzeugkasten. Die eigentlichen Eingriffe erfolgen weiterhin auf nationaler, regionaler oder kommunaler Ebene.

2. Spanien und Mallorca: Wenn Regulierung maximal wird

Ein Blick nach Spanien zeigt, wie weit Regulierung gehen kann, wenn der politische Druck hoch ist. In Regionen wie Mallorca wurde die Kurzzeitvermietung stark eingeschränkt, neue Lizenzen gestoppt und touristische Nutzung in Mehrfamilienhäusern untersagt.

Für Eigentümer hatte das unmittelbare Folgen: Nutzungsmodelle, die zuvor rechtlich möglich waren, verloren innerhalb kurzer Zeit ihre Grundlage. Das Angebot an legaler Kurzzeitvermietung ging zurück – wie politisch beabsichtigt.

Gleichzeitig wurde deutlich, wo die Grenzen dieser Strategie liegen. Der strukturelle Wohnraummangel ließ sich dadurch nicht auflösen. Nachfrage blieb bestehen, Preise blieben hoch, und nicht jede Wohnung kehrte automatisch in eine bezahlbare Dauervermietung zurück.

Regulierung kann Nutzung beenden – aber keinen Wohnraum schaffen.

3. Mietrecht und Fehlanreize: Das strukturelle Problem in Spanien

Besonders aufschlussreich ist der Blick auf das spanische Mietrecht. Dort existieren faktisch zwei Märkte nebeneinander: ein stark regulierter Langzeitmietmarkt und ein deutlich freierer Markt für befristete Mietverhältnisse.

Für viele Eigentümer ist langfristige Vermietung wirtschaftlich und rechtlich wenig attraktiv. Befristete Verträge hingegen laufen planbar aus und lassen sich am Marktniveau neu bepreisen.

In diesem Markt treten zunehmend international mobile Mieter mit Einkommen außerhalb Spaniens auf. Wohnraum wird dadurch nicht touristisch, sondern sozial selektiv verknappt. Die gesellschaftlichen Spannungen richten sich deshalb weniger gegen Plattformen als gegen ein System mit falschen Anreizen.

4. Deutschland: Der unterschätzte Sekundärmarkt

Auch in Deutschland ist Kurzzeitvermietung nicht die eigentliche Ursache des Wohnraummangels. Vielmehr hat sich in vielen Ballungsräumen ein Sekundärmarkt entwickelt: Untervermietung, möblierte Kurz- und Mittelfristvermietung sowie faktische Zweckentfremdung – häufig nicht durch Eigentümer, sondern durch Mieter selbst.

Langfristige Vermietung ist stark reguliert, während sich durch Weitervermietung höhere Preise erzielen lassen. Der Mehrerlös verbleibt jedoch beim Zwischenvermieter. Das Angebot für Haushalte mit lokalem Einkommen verknappt sich weiter – ohne dass neuer Wohnraum entsteht.

Kurzzeitvermietung wirkt hier nicht als Ursache, sondern als Verstärker eines bestehenden Regulierungsgefälles.

5. Was Regulierung leisten kann – und was nicht

Regulierung ist notwendig. Sie kann Transparenz schaffen, Missbrauch begrenzen und Regeln durchsetzbar machen. Was sie jedoch nicht kann: neuen Wohnraum schaffen.

Wo Angebot und Nachfrage dauerhaft auseinanderliegen, kann Regulierung nur verwalten – sie verteilt Knappheit, verlagert Nutzung und erzeugt Ausweichbewegungen.

Der entscheidende Hebel liegt daher in der Ausrichtung der Anreize. Wohnungsmärkte reagieren nicht auf politische Zielbilder, sondern auf rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

6. Konsequenzen für Eigentümer, Anleger und Erben

Für Eigentümer bedeutet das: Nutzung ist kein Ertragsversprechen mehr, sondern ein regulatorisch abhängiges Modell. Kalkuliert werden sollte nicht das bestmögliche Szenario, sondern das dauerhaft zulässige.

Für Erben ist diese Perspektive besonders wichtig. Eine Immobilie ist heute kein neutrales Vermögensgut, sondern ein regelgebundenes Asset. Wer übernimmt, übernimmt auch Rechte, Pflichten und Nutzungseinschränkungen.

Langfristig tragfähig ist nur, was rechtlich klar, wirtschaftlich belastbar und flexibel genug für veränderte Rahmenbedingungen ist.

Fazit

Wohnraummangel entsteht nicht durch einzelne Nutzungsformen, sondern durch inkonsistente Regulierung und falsch gesetzte Anreize. Regulierung wird bleiben – und in angespannten Märkten eher zunehmen.

Für Eigentümer, Anleger und Erben ist entscheidend, Immobilien nicht als statische Werte zu betrachten, sondern als aktiv zu steuernde Vermögensinstrumente.

Die zentrale Frage lautet nicht: Was wäre maximal möglich?
Sondern: Was ist dauerhaft tragfähig?