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01.10.2019 Klönschnack: Seien Sie ehrlich zu sich selbst!

Jeder kennt die typischen Diskussionen während der Fußball-WM: In schöner Regelmäßigkeit gibt es in Deutschland plötzlich fast 80 Millionen Nationaltrainer, die genau wissen, wie Die Mannschaft zum Sieg geführt werden kann.

Kommt die Sprache auf Immobilien, ist es ähnlich, und 80 Millionen Hausverwalter steuern mit viel „hätte“, „könnte“ und „sollte“ ihre Meinung bei. Ein paar Wohnungen vermieten, das kann ja schließlich nicht so schwer sein.

Leider denkt das auch manch ein Privatanleger, der das aktuelle Niedrigzinsumfeld nutzt, um sein Geld in Immobilien zu investieren. Viele unterschätzen den Aufwand, den eine Immobilie verursacht: Zum Vermieten gehört weit mehr, als einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und sich den Rest der Zeit über hohe Mieteinnahmen zu freuen. Denn besitzt man mehrere Wohnungen oder ein Mietshaus, hat man vor allem eines: Viel Arbeit

Vermieter sein ist Schwer!

Der Vermieter muss sich um pünktliche Abrechnungen, Reparaturen und Instandhaltung kümmern, neue Mieter suchen und Gesetze und Richtlinien fristgerecht umsetzen, um mitunter hohe Strafzahlungen zu vermeiden.

Oft muss er auch als Mediator zwischen zerstrittenen Mietparteien vermitteln. Denn Mietshäuser bergen großes Konfliktpotenzial und im schlimmsten Fall muss sogar ein Rechtsstreit geführt werden.

Zusätzlich zum operativen Tagesgeschäft sind strategische Entscheidungen zu treffen, um die Rendite und den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Dazu gehört zum Beispiel, die Mieterstruktur anzupassen, Mietverträge zu optimieren, Modernisierungsmöglichkeiten auszuloten und einen Investitionsplan zu erstellen.

Eigentümer sollten deshalb ehrlich zu sich selbst sein und sich fragen, ob sie über ein belastbares Nervenkostüm sowie das nötige wirtschaftliche und juristische Fachwissen verfügen. Und falls die Antwort „nein“ lautet: Es ist keine Schande, sich Hilfe von einem Profi zu holen, der sich um die wirtschaftliche, technische und rechtlich einwandfreie Verwaltung der Immobilie kümmert. Das ist nicht mal teuer: Gute Verwalter werden prozentual nach Mieteinnahmen bezahlt und teilen so Erfolg und Misserfolg unmittelbar mit dem Eigentümer.

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12.07.2019 Welt am Sonntag: Wenn der Putz von der Decke bröckelt

Wenn das Treppengeländer auseinanderfällt und der Putz von den Wänden bröckelt, ist es oft bereits zu spät für günstige Reparaturmaßnahmen. Zinshaus-Eigentümer müssen deshalb einen konkreten Instandhaltungsplan haben. Der muss sich an ihrer individuellen Strategie für die entsprechende Immobilie orientieren. Denn es macht einen Unterschied, ob die Rendite des Objektes im Fokus steht oder das Gebäude in einigen Jahren aufgehübscht und in einem Top-Zustand an die Kinder vererbt werden soll.

Ein guter Hausverwalter unterstützt bei der persönlichen Strategiefindung und übernimmt bei anfallenden Maßnahmen die Rolle des Koordinators. Er nimmt beispielsweise die Arbeit an der Baustelle ab und regelt die Kommunikation mit den Mietern. Im Idealfall werden diese Leistungen durch sein normales Honorar abgedeckt, denn kein Verwalter sollte an einem mangelbehafteten Gebäude verdienen. Manche Verwalter erheben jedoch eine Gebühr auf bauliche Leistungen von beispielsweise fünf oder sogar sieben Prozent. Deshalb: Augen auf bei der Vertragsgestaltung.

Um einen Instandhaltungsplan festzulegen, sollten vorab zwei Fragen geklärt werden: Welche Maßnahmen erhalten langfristig den Wert der Immobilie und welche vermeiden unnötige Kosten? Besonders dringende Probleme, wie Wasserschäden, sollten zum Beispiel immer direkt beseitigt werden, da sie längerfristig viel Ärger machen können. Auch bei Rissen an Balkonen und sich häufenden Schimmelmeldungen von Mietern empfiehlt sich eine zügige Ursachenforschung. Schimmel etwa kann auf Risse im Mauerwerk hindeuten, durch die Feuchtigkeit eindringt. Langfristigere Projekte, wie das Austauschen von Fenstern, lassen sich dagegen gut peu à peu beim Mieterwechsel – und damit ohne Mietminderungen – erledigen. Grundsätzlich sollte der Eigentümer oder der Verwalter das Gebäude viermal im Jahr begehen, um Vorboten von ernsteren Mängeln früh genug zu erkennen. Denn wenn beim Besuch plötzlich der Putz in die Haare bröckelt, wird es auf jeden Fall eines: teuer.

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