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Mittwoch, 14.09.11 | Immobilienmarktbericht 2011 – Unser Kommentar

Unsere Einschätzung zum Marktbericht und Ausblick.

Nachdem wir im ersten Teil die Ergebnisse des Immobilienmarktberichtes Hamburg 2011 vorgestellt haben, werden wir hiermit die Daten aus unserer Sicht und Marktkenntnis kommentieren. Ferner wollen wir damit einige Feststellungen im Bericht mit unseren Erfahrungen aus dem ersten Halbjahr 2011 fortschreiben. Schlussendlich geben wir unseren Kunden eine Faustformel an die Hand, mit der schnell die Sinnhaftigkeit eines Investments „rationalisiert“ werden kann.

Der Marktbericht des Gutachterausschusses zeigt unserer Auffassung nach, dass sich in Zeiten eines deutlichen Nachfrageüberhanges das Zinshausmarktgeschehen auf ehemalige Randbereiche konzentriert. Dies deswegen, weil es nur hier bei enger werdenden Marktverhältnissen überhaupt noch akzeptable Angebote gibt, welche in ausgeglichenen Marktphasen nicht verkauft wurden. Damit ist in den gestiegenen Umsatzzahlen im Süden der Stadt der Abbau eines latenten Angebotsüberhanges zu sehen. Da die südlichen Stadtteile vergleichsweise noch niedrige Mieten und traditionell deutlich niedrigere Kaufpreisvervielfältiger aufwiesen, boten diese Quartiere 2010 Raum für opportunistische Phantasien. Die mediale Bewerbung der Quartiere tat das ihrige dazu. Inzwischen sind aber auch hier keine „Schnäppchen“ mehr zu machen. Die Vervielfältiger sind deutlich angezogen. Wurde vor nicht allzu langer Zeit noch das 12-fache gezahlt, sind aufgrund des hohen Nachfragedrucks nördlich der Elbe, Forderungen zwischen dem 15- und 16-fachen auch im Süden keine Seltenheit mehr. Gleiches gilt auch für die Bereiche Rahlstedt und Rothenburgsort.

Der Marktbericht zeigt einen für Hamburg historisch markanten Anstieg der Preise. Dies drückt sich vor allem in den Vervielfältigern aus. Oder anders: Noch nie waren die Erwartungen an die Bruttoanfangsrendite durch die Käufer in Hamburg so niedrig wie heute. Hamburg war bislang ein stark professioneller und zu einem hohen Grad durch den Einsatz von Fremdfinanzierung geprägter Markt. Dadurch wurden in Vergleich zu Städten wie München und Stuttgart traditionell deutlich niedrigere Faktoren gezahlt. Die Vervielfältiger in Hamburg lagen bis vor kurzem „wie in Stein gemeißelt“ beim 12- bis maximal 15-fachen der Jahresnettomiete, soweit die Objekte nicht zur Aufteilung gekauft wurden. Das 16- oder 17-fache wurde allenfalls für sehr gute Objekte in besonderen Lagen gezahlt. Für 2010 ermittelt der Gutachterausschuss bereits einen Durchschnittswert vom 16-fachen. Wir können ergänzen, dass gerade in den Quartieren innerhalb des Ring 2 die Forderungen der Verkäufer kaum noch Grenzen kennen. Schnell wird das bis zu 25-fache als Kaufpreis gefordert. Forderungen um das 20-fache sind keine Seltenheit mehr und dies bei Preisen, welche deutlich über 2.000 € je m² Wohnfläche liegen. Der im Marktbericht erkennbare Trend zur Preissteigerung hat sich 2011 nach unserer Wahrnehmung weiter verschärft. Selbst massiver Instandhaltungsstau, ausgereizte Mieten oder andere Herausforderungen führen nicht dazu, dass die letztlich erzielten Preise wesentlich unter 1.500 €/m² Wohnfläche liegen. Hierin liegt für alle Verkäufer derzeit eine immense Chance. Für die Käufer steigt damit der Bedarf nach sachkundiger Beratung sowie klarer Planung der Zukunft des Investments.

Nach wie vor nimmt der Nachfragedruck zu, da sich Verkäufer mangels Anlagealternativen kaum von ihren Objekten trennen.

Da die Banken Käufe; ohne weitere private Sicherheiten oder deutliche Potentiale im Objekt; maximal bis zum knapp 16,6-fachen (6 %) begleiten, sollte die Preisgrenze eigentlich erreicht sein. Dass derzeit dennoch höhere Preise gezahlt werden, liegt an den immensen Eigenkapitalmengen, die den Kapitalmärkten aus Verunsicherung entzogen werden. Solange die Schwäche der Börsen anhält und die Zinsen historisch niedrig bleiben, ist nicht davon auszugehen, dass der Nachfragedruck auf den Zinshausmarkt abnimmt. Da zunehmend „Laien“ in den Markt drängen, ist bereits heute abzusehen, dass einige Investoren in den nächsten zehn Jahren eine Lernkurve durchschreiten werden. Ob dabei alle Erwartungen erfüllt werden, bleibt abzuwarten. Sicher ist aber, dass hohe Kaufpreise immer ambitionierte Ziele erfordern, deren Erreichung Planung, Durchsetzungsvermögen, Steuerung und Fachkunde notwendig machen. Dies ist gerade im Hinblick auf das restriktive, komplizierte Mietrecht, in Kombination mit den gestiegenen technischen Anforderungen und den sonstigen Herausforderungen für Grundeigentümer, sicher eine konkrete Herausforderung für manchen glücklichen Käufer.

Wir können bestätigen, dass der Nachfragedruck unvermindert hoch ist, die Bereitschaft zur Zahlung von Höchstpreisen weiter steigt und die Qualität der dabei gehandelten Objekte nicht unbedingt zunimmt. Dies sollte aber nicht davon ablenken, dass manche Objekte auch in diesen Zeiten kaum verkäuflich sind. Offensichtlich zu hohe Forderungen, welche weder durch Lage noch durch das Potential der Immobilie gerechtfertigt sind, finden auch heute nur schwer einen Abnehmer. Andererseits kommen aber auch gerade jetzt Objekte auf den Markt, die über den Umweg einer energetischen Ertüchtigung Raum für ein aktives Mietmanagement und entsprechende Wertsteigerungen lassen.

Für eine erste Einschätzung, ob ein Immobilieninvestment für den Erwerber sinnvoll ist, empfehlen wir unseren Kunden inzwischen einen Blick auf die wahrscheinliche Nettorendite. Diese berechnet sich nach der Faustformel:

(Nettomiete x 0,85) dividiert durch (Kaufpreisforderung plus 12,5% Erwerbsnebenkosten)

Wird ein Objekt mit 60.000 € Mieteinnahme zum 20-fachen erworben, bedeutet dies eine Nettorendite von 3,8 %.

Zusätzlich sollten die Nettomieten je m² Wohnfläche noch einen Spielraum für Mieterhöhungen bieten. Dieser ist zumeist dann gegeben, wenn die Nettomieten nicht mehr als 10 % über dem Mietenspiegelmittelwert liegen.

Aus den Werten des Marktberichtes des Gutachterausschusses für den gezahlten Preis je m² Wohnfläche und dem durchschnittlichen Vervielfältiger von 16-fach lässt sich als Hinweis übrigens ableiten, dass eine Nettomiete von 8,33 €/m² Wohnfläche der dem Immobilienmarktbericht zu Grunde liegende Durchschnittswert für das gesamte Stadtgebiet ist.

Hamburg, im September 2011

Donnerstag, 08.09.11 | Immobilienmarktbericht Hamburg 2011 – Eine Zusammenfassung

Der „Immobilienmarktbericht Hamburg 2011“ des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg wurde diese Woche vollständig veröffentlicht. Der Marktbericht kann unter www.geoinfo.hamburg.de oder über die Mailadresse info@gv.hamburg.de bestellt werden. Er enthält eine Auswertung aller Verkäufe für das Jahr 2010. Der Bericht erlaubt Rückschlüsse auf das aktuelle Marktgeschehen und gibt wertvolle Hinweise. Zu beachten ist, dass alle Daten und genannten Preise unter bestimmten Bedingungen stehen, die im individuellen Einzelfall fachkundig anzupassen sind. Die ungeprüfte Übernahme der im Bericht enthaltenen Daten ist daher ohne sachverständige Beratung nicht ohne Risiko. Über die für den Zinshausmarkt relevanten Daten und Fakten geben wir nachstehend einen Überblick.

Der Gutachterausschuss teilt mit, dass 2010 die Preise für Mehrfamilienhäuser deutlich angestiegen sind. Sie lagen im Schnitt bei 1.599 €/m² Wohnfläche. Dies ist eine Steigerung um 17 % zu 2009. Im Mittel wurde für ein Hamburger Zinshaus das 16,0-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Dies entspricht einer Bruttoanfangsrendite von 6,25%.

Es wurden insgesamt 459 Mehrfamilienhäuser gehandelt. Für den Preis je m² Wohnfläche hat der Gutachterausschuss jedoch nur 202 Objekte auswerten können. Der Grund hierfür dürfte darin liegen, dass in den Kaufverträgen keine Angaben zur Fläche gemacht wurden. Dies ist bedauerlich, da der Preis je m² Wohnfläche ein wesentliches Indiz in der Bewertung von Kaufpreisforderungen ist, sofern man ihn in Relation zu Kaufpreisfaktor und Nettomiete setzt. Es wäre daher wünschenswert, wenn alle Akteure am Markt diese wichtige Information dem Ausschuss zur Verfügung stellen würden. Da hier weniger als 50 % aller gehandelten Objekte ausgewertet werden konnten, und diese auch nicht hinsichtlich der Lage in den Stadtteilen sortiert sind, ist hinsichtlich einer ungeprüften Übernahme zur Vorsicht zu raten. Auch die ermittelte Spanne über alle Objekte von 400 € je m² bis hin zu 6.786 € je m² ist bedenklich. Leider gibt der Bericht keine Information zur statistischen Relevanz oder dem Streuungsintervall der Werte. Der Mittelwert dieser Auswertung liegt bei den bereits genannten 1.599 € je m² Wohnfläche.

Valider sind die Aussagen im Bereich der Ertragsfaktoren. Hier konnten immerhin 342 der gezählten 459 Verkaufsfälle ausgewertet werden. Beachtlich ist auch hier, dass anscheinend in einem Viertel aller Verkäufe keine Angaben zur Miete gemacht wurden. Dies ist umso überraschender, als das heutzutage die Mieten eigentlich schon fast standardisiert durch den Verkäufer im Kaufvertrag zu garantieren sind. Eines der wichtigsten Auswertungsergebnisse im Bericht ist das Verhalten der Kaufpreisvervielfältiger zu den erzielten Mieten. Je mehr die tatsächlichen Mieten den Mietenspiegelmittelwert übersteigen, umso kleiner wird der Ertragsfaktor. In dieser simplen Aussage steckt die Erkenntnis, dass das Mietsteigerungspotential und damit die Chance auf Wertsteigerungen der Immobilie umso geringer sind, je höher die tatsächlichen Mieten über dem Mietenspiegelmittelwert liegen. Über alle ausgewerteten 342 Objekte liegt das gewichtete Mittel der Ertragsfaktoren bei 16,0-fach. Für Objekte, welche ohne Teilungsabsicht erworben wurden, liegt der Vervielfältiger beim 15,7-fachen.

Ferner lässt sich deutlich ein Zusammenhang zwischen Vervielfältiger und Bodenwert erkennen. Mit dieser Art der Auswertung gibt der Marktbericht dem fachkundigen Leser wichtige Hinweise für die konkrete Ermittlung objektspezifischer Ertragsfaktoren. Diese Ermittlung erfordert einiges an wertermittlungstechnischem Fachwissen, da der Bodenrichtwert zum 1.1.2004 und die Geschossflächenzahl nebst dem Mietenspiegelmittelwert hierfür konkret zu ermitteln sind. Dies übernehmen wir für unsere Kunden im Beratungsgespräch.

In nur 123 Fällen war dem Gutachterausschuss das Baujahr der gehandelten Objekte bekannt. Nach unserer Einschätzung eine zu niedrige Zahl, um hier wirklich statistisch relevante Aussagen treffen zu können. Immerhin lag das Baujahr der erfassten Objekte zum überwiegenden Teil vor 1959 und in mittleren bis bevorzugten Lagen.

Die Anzahl der gehandelten Objekte nahm von 386 Stück in 2009 auf 459 Stück in 2010 zu. Sie liegt damit wieder auf einem normalen Niveau. Auffällig ist die relativ hohe Zahl von Objekten welche südlich der Elbe in Harburg, Wilhelmsburg, Heimfeld und Wilstorf gehandelt wurden und damit außerhalb der klassischen „Zinshausreviere“ innerhalb des Ring 2 liegen. Allein in den vorgenannten südlichen Stadtteilen wurden 70 Objekte umgesetzt, mithin 15% des Stückumsatzes. In Altona-Altstadt / Altona-Nord, Bahrenfeld, Ottensen, Eimsbüttel, Sternschanze und St. Pauli wurden 86 Objekte gehandelt. In Barmbek-Süd, Barmbek-Nord, Winterhude und Eilbek sind 58 Verkäufe registriert worden. Auch in Bergedorf, Rahlstedt und Horn wurden signifikante Umsätze von je mehr als zehn Stück getätigt.

Der Preisindex für Mehrfamilienhäuser 1992 = 100 ist von 104 auf 113 Punkte gestiegen. Es ist aber darauf hinzuweisen, dass er von 2001 bis 2007 im Wesentlichen im Bereich von 97 Punkten stagnierte. Umso gewichtiger ist der Preisanstieg für den Zeitraum von 2007 (97 Punkte) auf 2010 (113 Punkte) zu werten.

Im für die Wertermittlung gedachten Teil des Marktberichtes, stellt der Gutachterausschuss dezidierte Berechnungsformeln für Sachverständige zur Verfügung. Hiermit ist es uns möglich, den individuellen Verkaufspreis oder die Berechtigung einer konkreten Forderung im Rahmen von Ankaufsberatungen zu überprüfen. Dabei spielen neben den Liegenschaftszinssätzen auch die sogenannten Stadtteilfaktoren, die Lageeinschätzung und das konkrete Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmieten zum Mietenspiegelmittelwert eine gewichtige Rolle. Selbst die je nach Alter und Sanierungsstand unterschiedlichen Instandhaltungskostenansätze lassen sich aus den zur Verfügung gestellten Daten berechnen.

Dass dem Gutachterausschuss nicht alle für die Bewertung von Zinshäusern wichtigen Kerndaten zur Verfügung gestellt wurden, ist schade. Wir können hier nur an alle Akteure appellieren, dies in Zukunft zu tun. Nur so kann eine ausreichende Markttransparenz erreicht werden, welche Käufern und Verkäufern eine sachgerechte Entscheidungsfindung ermöglicht.

Hamburg, 8. September 2011

Oliver Moll

Montag, 27.06.11 | Immobilien professionell kaufen und verkaufen

Der deutsche Immobilienmarkt lässt sich grob in einen Markt mit professionellen Akteuren und einen „Laienmarkt“ unterteilen.

Professionelle Akteure finden sich auf beiden Seiten des Verhandlungstisches, vor allem im gewerblichen und institutionellen Immobilienmarkt. Diesen Akteuren ist gemein, dass sie in aller Regel über einen geistes- oder wirtschaftswissenschaftlichen akademischen Grad, fundierte Zusatzabschlüsse der Immobilienwirtschaft und last, but not least über eine langjährige Erfahrung mit dem Gut Immobilie verfügen. Sie alle haben in verschiedenen Ausbildungsschritten Erfahrungen gesammelt, die sie zu bestimmten Verhaltensweisen anleiten. Dazu gehört zum Beispiel die Untersuchung von zu kaufenden Immobilien durch spezielle Fachteams in steuerlicher, rechtlicher und technischer Hinsicht. Diese werden neudeutsch als „Due Diligence-Teams“ bezeichnet. Um sich auf solche Prüfungen vorzubereiten, setzen professionelle Verkäufer im Umkehrschluss gleichartige Teams ein, wenn es um die Vorbereitung von Immobilien oder Projekten für den Verkauf geht. Gewerbliche Mieter lassen sich zunehmend bei der Suche nach geeigneten Mietflächen durch professionelle Berater begleiten oder sogar vollständig vertreten. Dabei ist es selbstverständlich, dass jede Seite ihre Berater für deren Leistung separat honoriert. Damit ist hier eine Tendenz hin zum einseitigen Interessensvertreter auf Honorarbasis festzustellen. Der Grund hierfür liegt in der Erkenntnis der Mehrheit der Akteure, dass Immobilien ein so kompliziertes Gut sind, dass Fehleinschätzungen leicht passieren und solche Fehler häufig mehr kosten als die Beratung oder den wirtschaftlichen Erfolg eines Investments sogar vollständig verhindern können. Es wird also versucht, alle Fallstricke vor einer Entscheidung möglichst genau zu ermitteln, um Verluste und Risiken zu vermeiden beziehungsweise zu minimieren. Entscheidungen erfolgen anhand klarer Kriterien und aufgrund klarer Strukturen. Das sogenannte „Bauchgefühl“ kommt erst dann zum Tragen, wenn zwei annähernd gleichwertige Alternativen zur finalen Entscheidung vorliegen.

Am Markt für Wohnimmobilien liegen die Dinge anders:. Hier sitzen sich zumeist zwei „Immobilienlaien“ gegenüber, die durch einen (hoffentlich) professionellen Vermittler verbunden sind. Die eigentlichen Vertragspartner sind möglicherweise akademisch oder technisch vorgebildet und können so Teilaspekte des Vertrages und des Gesamtvorgangs einschätzen. Nur selten sind sich die Parteien aber über alle Risiken und Folgen ihres Handelns, gerade in immobilienwirtschaftlicher Hinsicht, im Klaren. Dieser Wissensmangel wird aber weder sich selbst noch gegenüber Dritten eingestanden. Vielmehr wird versucht „im Hintergrund“ entsprechende Informationen kostenlos zu beschaffen. Da wird ein befreundeter Rechtsanwalt oder Steuerberater zu einem Teilaspekt befragt oder es wird ein Bekannter gebeten, der über technische Vorkenntnisse verfügt, sich etwas am Haus anzusehen. Zum Teil wird auch über „Wer-Weiß-Was.de“ munter drauflos „gegoogelt“.

Der Vermittler gerät dabei häufig zwischen die Fronten. Der ihn beauftragende Verkäufer hat ihm vielleicht bei der Auftragserteilung, ohne böse Absicht, nicht alle relevanten Unterlagen oder Informationen gegeben. Da der Vermittler aber andererseits meist ganz offensichtlich in Konkurrenz zu anderen Anbietern steht und er sein Honorar nur erhält, wenn er einen Käufer findet, lässt er sich dazu hinreißen – oder auch überreden – ohne sorgfältige Vorbereitung das Objekt anzubieten. In der Folge entstehen nicht unerhebliche Vertragsrisiken. Der Käufer hingegen, der zumindest in Hamburg den Vermittler bezahlt, erwartet Beratung. Er übersieht dabei aber, dass der Vermittler nach dem Bundesgesetzbuch (§ 652 Abs. 1, § 654 BGB hierfür nicht bezahlt wird. Er bekommt sein Geld ausschließlich für die erfolgreiche Vertragsvermittlung oder den erfolgreichen Nachweis einer Kaufgelegenheit. Beratung ist „nur“ eine „Nebenpflicht“ im Rahmen der üblichen Sorgfalt. Entsprechend frustriert sind die Käufer über die hohen Honorare der Vermittler, da kein Konsens darüber besteht, welche Leistung eigentlich honoriert wird.

Es stellt sich damit die Frage, warum es den Laien im deutschen Wohnungsmarkt so schwerfällt, echte Beratung zu Immobilien in Anspruch zu nehmen. Angesichts der immensen wirtschaftlichen Folgen, die lebenslangen Ärger oder durchaus die private Insolvenz zur Folge haben könnten, müsste diese eigentlich verpflichtend sein. Ist es wirklich nur die Honorarfrage? Oder unterschätzen Deutsche generell das „Risiko Immobilie“, da ihnen über Jahrzehnte suggeriert wurde, dass Betongold absolut sicher sei? Sollten nicht eigentlich das Bauherrenmodell der achtziger Jahre, die Abschreibungsmodelle der neunziger Jahre und die Immobilienblase des letzten Jahrzehnts alle gelehrt haben, dass man auch mit Immobilien einen finanziellen, existenzvernichtenden Totalschaden erleiden kann? An den Stammtischen wird immer wieder die Meinung vertreten, dass dies immer nur den anderen den „Dummen“ oder „Gierigen“ passieren kann. Dennoch haben mehrere zehntausend Deutsche Immobilien gekauft, ohne sie zu besichtigen, haben ungeprüft Prospektangaben vertraut, haben Abschreibungen „verlebt“ anstatt sie zur Schuldentilgung einzusetzen oder Immobilien schlicht an Standorten erworben, die weder in demografischer noch wirtschaftlicher Hinsicht eine Zukunft haben. Das sind keine Einzelschicksale. Wahrscheinlich wäre heute jeder der Betroffenen froh und glücklich, hätte er vor seiner Unterschrift in echte Beratung investiert.

Interessant ist auch, dass das Problem der sogenannten Einmietbetrüger oder Mietnomaden fast ausschließlich private Immobilienbesitzer trifft. Die Anzahl solcher Einmietbetrüge ist bei professionell vertretenen, privaten Eigentümern vernachlässigbar gering, wie jüngst eine Studie der Universität Bielefeld für die Bundesregierung zeigte.

Dabei gibt es inzwischen eine ganze Reihe von Unternehmen, die umfangreich zu allen Risiken beraten und dem Auftraggeber erläutern, wie mit einem konkreten Risiko umzugehen ist. War zum Beispiel ein zu verkaufendes Objekt in der Vergangenheit von einem Pilz- oder Schädlingsbefall betroffen, so ist der Wertverlust des Objekts umso höher, je unklarer die Sachlage ist. Hier ist es zwingend erforderlich, offenzulegen, wie weit die Sanierung ging. Geschieht dies nicht und der Befall mit dem Schädling wird erst in der Ankaufsprüfung entdeckt, sind entweder alle bisherigen Verkaufsbemühungen umsonst oder das Objekt kann nur unter massivsten Preisabschlägen (bis zu 30% des Marktpreises) verkauft werden. Wird der Befall erst nach dem Verkauf offensichtlich und wurde durch den Verkäufer eine übliche Garantie für die Schadenfreiheit abgegeben, drohen entweder die Vertragsrückabwicklung mit entsprechenden Kosten oder langjährige Schadenersatzprozesse. Ein anderes Beispiel ist das Wegerecht. Wird durch den Käufer die Wirkung oder das rechtliche Bestehen eines nachbarlichen beziehungsweise eigenen Wegerechts falsch eingeschätzt, kann dies zur Folge haben, dass man entweder das neue „Baugrundstück“ vollständig anders als geplant oder gar nicht bebauen kann. Was besonders ärgerlich ist, wenn man sein Fertighaus bereits bestellt hat und der Lieferant freundlich fragt, wo er es denn abstellen soll. Oder es kann bedeuten, dass es gar keinen Weg gibt oder dieser nur gegen Zahlung erheblicher Summen an Nachbarn erreicht werden kann. Um dies zu prüfen, sieht der professionelle Berater die Grundakten bei Gericht – und nicht nur das Grundbuch – ein. Denn im Grundbuchauszug steht generell nur das Recht als solches. Der zugehörige Vertragstext ist dort nicht wiedergegeben. Dieser kann aber unangenehme Überraschungen beinhalten. Der Berater recherchiert also bei Gerichten, Notaren und Ämtern die tatsächliche Ausgestaltung und rechtliche Absicherung etwa von Wegen.

Die Liste ähnlicher Risiken lässt sich beliebig fortsetzen, bis hin zu bewusst manipulierten Mietverträgen mit „Strohmietern“ oder inhaltsleeren Mietgarantien. Professionelle Akteure sind sich dieser Risiken bewusst. Sie erleben sie in ähnlicher oder gleicher Form immer wieder in ihrer täglichen Praxis und wappnen sich entsprechend. Wohnimmobilien werden in Deutschland aber nach wie vor zumeist nur einmal im Leben erworben. Daher sollten sich gerade auch „Laien“ professionell verhalten und überlegen, ob das Honorar für eine gezielte und umfassende Honorarberatung nicht doch gut angelegtes Geld ist.

Wie die Moll & Moll Zinhaus GmbH solche Beratungen aufbaut und welche Prüfungsschritte wir für die Seite der Käufer oder Verkäufer unternehmen, zeigen wir transparent in unserem Downloadbereich.

Hamburg, im Juni 2011

Moll & Moll Zinshaus GmbH

Freitag, 22.04.11 | Legionellen, Blei, Dichtigkeitsprüfung, Zensus, Rauchwarnmelder, Dämmung…

Instandsetzung

Grundeigentümer werden in 2011 mit diversen gesetzlichen Neuordnungen konfrontiert, die der Sicherheit der Bevölkerung oder anderer behördlicher Interessen dienen. Die Umsetzung der geforderten Maßnahmen und deren Kenntnisnahme überfordern viele private Vermieter. Für Grundeigentümer wird es zunehmend wichtig, Überblick über die Gesetzes- und Verordnungsvorlagen des Bundes sowie der Länder zu behalten. Nur so ist eine effektive Vorbereitung und mittelfristige Instandhaltungsplanung möglich. Alle nachstehenden Regelungen sind für Hauseigentümer entweder mit einem erheblichen administrativen oder finanziellen Aufwand verbunden. Letztlich belasten sie auch das Verhältnis von Vermieter und Mieter über steigende Betriebskosten. Um die Gefahr einer sinkenden Nettorendite oder von Bußgeldern zu bannen, müssen Grundeigentümer rechtzeitig entsprechende Regelungen in Mietverträge aufnehmen oder sich planend auf die Folgekosten der Neuregelungen einstellen.

Dass wir viele der in 2011 auf unsere Mandanten zukommenden Herausforderungen weder nachvollziehen noch gut heißen können, liegt in der Natur der Sache. Aber es muss zur Kenntnis genommen werden, dass mangels Lobby der Grundeigentümer und im Rahmen eines zunehmenden Wunsches nach „Vollversicherung“ der Bevölkerung, immer neue und belastende Regelungen durch Bund und Länder ergehen. Daher kommt es darauf an, die entsprechenden Regeln zu kennen und in der täglichen Verwaltungspraxis sachgerecht kaufmännisch umzusetzen. Dabei sind individuelle Entscheidungen zu treffen. An dieser Stelle wollen wir kurz über die wesentlichsten zu beachtenden Punkte für 2011 und folgend, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, informieren.

Zensus 2011: Zum Stichtag 9. Mai 2011 sind umfangreiche Informationen zu Gebäude, hierin enthaltenen Wohnungen und den jeweiligen Bewohnern, im Rahmen der neuen „Volkszählung“ an die statistischen Landesämter zu melden. Das Ausfüllen der entsprechenden Fragebögen dauert, ohne technische Unterstützung, rund 10 Minuten je im Eigentum gehaltener Wohnung. Die Nichtbeachtung dieser Auflage ist mit einem Zwangsgeld verbunden. D.h. es ist nicht möglich sich dieser gesetzlichen Pflicht zu entziehen. Für unsere Grundeigentümer erledigen wir diese Auflage ohne gesonderte Berechnung.

Dämmung der obersten, begehbaren Geschossdecke: Spätestens ab dem 31.12.2011 müssen alle bisher ungedämmten, nicht begehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume in Wohngebäuden sowie Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, nachträglich gedämmt werden. Erfolgt dies nicht, können mietrechtliche Konsequenzen im Rahmen der Heizkostenabrechnung die Folge sein. Derartige Dämmungen sind zum Teil hochgradig kompliziert und erfordern unter Umständen langwierige Diskussionen mit betroffenen Mietern. Müssen z.B. mangels anderer Alternativen die Dachböden geräumt und dort vorhandene Verschläge abgerissen werden bevor die Dämmung aufgebracht werden kann, sehen sich die Grundeigentümer, neben den bereits nicht unerheblichen Kosten für die Dämmung als solchen, auch Forderungen nach Kostenerstattungen für Umzüge, Einlagerungen und Mietminderungen durch die Mieter ausgesetzt. Einziger Lichtblick ist hier, dass 11 % der Kosten solcher Maßnahmen nach § 559 BGB als Mieterhöhung geltend gemacht werden können. An derartige Mieterhöhungen knüpft die Rechtsprechung jedoch hohe formale Anforderungen. Werden hier Fehler gemacht, gehen Ansprüche verloren oder können nur mit deutlichem zeitlichem Verzug durchgesetzt werden. Auch hier ist professionelle Beratung und Planung entscheidend. Dabei muss die vor allem die Planung auf die individuellen Ziele und Bedürfnisse des Grundeigentümers angepasst werden.

Legionellen und Novellierung der Trinkwasserverordnung: Voraussichtlich ab Juni 2011 gilt die neue Trinkwasserverordnung. Diese bringt neues Streitpotential ins Haus. Die Novelle sieht vor, dass für Trinkwasserspeicher mit einem Volumen von mehr als 400 Litern oder Gebäude mit Warmwasserleitungen, in die zwischen „Erhitzer“ und Entnahmestelle mehr als 3 Liter passen, mindestens jährlich eine Untersuchung der Trinkwasserqualität sowie eine besondere Untersuchung auf den Befall mit Legionellen erfolgen muss. Noch ist unklar, was diese Untersuchungen genau kosten werden und wer diese überhaupt in ausreichender Zahl ausführen kann. Sicher ist jedoch, dass von dieser Regelung jedes Mehrfamilienhaus in Deutschland betroffen sein wird. Denn im Hinblick auf diese Novelle ist besonders die „3 Liter Regelung“ tückisch. Sie bedeutet, dass auch Grundeigentümer mit Durchlauferhitzern und ohne Speicheranlagen im Haus, sich nicht zurücklehnen können. Wobei die Berechnung der Leitungslänge zwischen Durchlauferhitzer und Wasserhahn mit anschließender Ermittlung des Volumeninhalts der Leitung, aus Länge und Durchmesser, wohl spannende mathematische Fähigkeiten erfordern wird. Ganz abgesehen von den Anforderungen an die hellseherischen Fähigkeiten des Grundeigentümers, soweit die Leitungen unter Putz liegen… Die Kosten für diese wiederkehrenden Untersuchungen sollen als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sein. Allerdings kann nicht ohne weiteres jede neue Kostenquelle unter die beliebte „Nr. 17“ der Betriebskostenverordnung subsumiert werden. Teils fordern die Gerichte ausdrückliche Vereinbarung solcher Positionen in den Mietverträgen. Vermieter sind also gut beraten dies bei Neuverträgen zu berücksichtigen. Da dies bei Altverträgen jedoch per se ausgeschlossen ist, ist die Umlagefähigkeit für den Bestand nicht 100% sicher. Hier könnte aber die Rechtsprechung zu den Rauchwarnmeldern helfen, bei denen inzwischen anerkannt ist, dass diese Kosten umlegbar sind, auch wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart wurden, da es sich um eine behördliche, zwingende Anweisung handelt, der sich der Grundeigentümer nicht entziehen kann. Übrigens: Die Nichtbeachtung der Trinkwasserverordnung ist eine Straftat.

Bleileitungen: Die Novelle der Trinkwasserverordnung bringt für Eigentümer von Gebäuden mit zentraler Warmwasseraufbereitung auch die Verpflichtung mit sich, alle Mieter ab dem 01.12.2013 aktiv darüber zu informieren, ob sich im Gebäude noch Trinkwasserleitungen aus Blei befinden. Interessant ist hier der explizite Hinweis auf das geforderte aktive Handeln des Eigentümers. Um dieser Verpflichtung nachzukommen, müssen Sie als Grundeigentümer erst mal genau wissen ob solche Leitungen noch vorhanden sind. Dies wird dann problematisch, wenn Sanierungen am Leitungsnetzt (wie üblich) nur sporadisch und lokal begrenzt bei Auszug von Mietern erfolgt sind. Wo wurde exakt wie viel Leitung getauscht? Sind noch Reste von Bleileitungen in den Decken? Noch komplizierter wird es, falls derartige Modernisierungen durch Voreigentümer durchgeführt wurden, da es dann regelmäßig keine Rechnungen oder Arbeitszettel mehr gibt oder falls derartige Unterlagen bereits vernichtet wurden. Letzteres dürfte regelmäßig nach 10 bis 15 Jahren der Fall sein.

Rauchwarnmelder: Diese sind seit dem 01.01.2011 gesetzliche Pflicht für alle Wohnungen in Hamburg. Sind sie nicht installiert, droht im Zweifel der Verlust der Feuerversicherung im Schadensfall. Dies ist ein nicht hinnehmbares Risiko für Eigentümer. Übrigens betrifft diese Regelung entgegen landläufiger Irrmeinungen auch selbstgenutzte Einfamilienhäuser, da diese im Sinne der HBauO ebenfalls eine Wohnung darstellen. Wir empfehlen daher allen Einfamilienhausbesitzern diesen Hinweis zu beherzigen und sich nicht auf spitzfindige Diskussionen im Schadensfall, mit den Versicherungsjuristen zu verlassen. Zwar sind die Kosten für die Wartung und sicherheitstechnische Überprüfung der Melder umlegbar nach § 2 der Betriebskostenverordnung. Aber bereits jetzt sind erste Streitigkeiten absehbar, da die Mieter nicht ohne weiteres akzeptieren werden, dass Rauchmelder nach Quadratmetern umgelegt werden oder dass Ableseunternehmen bereits 4 Monate nach der Installation auf der sicherheitstechnischen Überprüfung bestanden. Wir konnten hier immerhin erreichen, dass einige der Rechnungen storniert wurden. Allerdings dürfte dies eher an unserer Marktmacht als Verwalter gelegen haben, denn an der Einsicht der Handelnden. Übrigens sollte jeder Eigentümer mit seinem Ableseunternehmen vereinbaren, dass dies die Rauchmelderkosten je Wohnung ermittelt und in Form einer separaten Nebenkostenabrechnung zur Verfügung stellt. Dabei ist durch ihn besonders die installierte Stückzahl der Rauchmelder mit der Berechneten zu vergleichen. Wir konnten hier interessante Abweichungen zwischen Erfassungsbögen und Wirklichkeit feststellen.

Dichtigkeitsprüfung: Für alle Grundleitungen und Anschlusskanäle, die Schmutz- oder Mischwasser ableiten, muss bis spätestens 31.12.2015 eine Dichtigkeitsprüfung nach DIN EN 1610 durchgeführt werden. Rechtliche Grundlage für diese Verpflichtung sind die Bauordnungen der Länder, das Wasserhaushaltsgesetz und (mal wieder) das Strafgesetzbuch. Der Ablauf der Prüfung erfordert die Befahrung aller Kanäle und Schächte mit einer Kamera, Dokumentation der Befunde (auf DVD), das Erstellen eines konkreten Lageplans und anschließend das Bestehen einer Druckprüfung nach genau definierten Grenzwerten und Abläufen. Bevor überhaupt die Kamerafahrt möglich ist, ist das Spülen aller Leitungen mit Hochdruck notwendig. Allein beim ersten Reinigen, also noch vor dem Beginn der eigentlichen Prüfung, gehen regelmäßig die ersten alten Tonleitungen und Muffen aus der Jahrhundertwende kaputt. Dann muss dieser Bereich zunächst durch Aufgraben saniert werden. Besonders kostenintensiv, soweit die Leitung an dieser Stelle unter dem Zinshaus liegt. Daher wird bereits hier häufig die Leitung im Keller komplett neu verlegt, da dies in der Regel billiger ist, als das Fundament und die Kellersohle aufzugraben. Werden bei der Kamerafahrt Defekte entdeckt, sind diese ebenfalls zu sanieren. Dergestalt gut vorbereitet muss dann „nur“ noch die eigentliche Dichtigkeitsprüfung bestanden werden. Gelingt dies nicht, ist nochmals nach möglichen bislang unentdeckten Schadstellen zu suchen. Dies kann mitunter ein langwieriger, zeitintensiver und damit teurer Arbeitsschritt sein. Zusätzlich ist zu beachten, dass der Versicherungsschutz ausreichend sein muss. Einige Versicherer leisten im Schadensfall an Abwasserleitungen nur dann Ersatz, sofern die Dokumentation einer bestandenen Prüfung vorgelegt werden kann. Neben einer konkreten Planung des möglichen monetären Investments, ist es also auch erforderlich die Versicherungsbedingungen genau zu untersuchen. Wir konnten über einen Rahmenvertrag erreichen, dass auch für noch nicht geprüfte Leitungen ausreichender Schutz für unsere Mandanten besteht. Angesichts der praktischen Probleme einer derartigen Prüfung raten wir dazu, sich nicht auf die häufig kolportierten Kostenschätzungen von rund 1.000 € für eine solche Prüfung zu verlassen. In diesen Schätzungen sind „besondere Maßnahmen“ wie Ortung des Leitungsverlaufs, Reinigung der Leitungen, Aufgraben der Leitung usw. regelmäßig nicht enthalten. Gleiches gilt für den in der Regel durch einen Ingenieur zu erbringenden Aufwand für Koordinierung, Beratung, Bauaufsicht und Abrechnung. Daher wird bereits zur Bildung von „Einkaufsgemeinschaften“ geraten. Jedenfalls ein nicht zu unterschätzendes Thema für Grundeigentümer.

Abschließend sei noch auf die Beachtung der Regeln der Energie-Einsparverordnung hingewiesen, die bei allen Instandsetzungen und Sanierungen anzuwenden sind.

Die nächsten Jahre bleiben also spannend. Es wird abzuwarten sein, welche weiteren Regelungen auf die Grundeigentümer zukommen. Sicher lässt sich heute nur sagen, dass alle Zinshauseigentümer gut beraten sind entsprechende „Kriegskassen“ anzulegen und sich ständig genau über den aktuellen Stand der Rechtslage informieren müssen. Je mehr hoheitliche Aufgaben und politische Wünsche an die Grundeigentümer delegiert werden, umso genauer muss die Liquidität und der Nettoertrag eines Zinshauses überwacht werden. Nur der professionelle Umgang mit den anstehenden Themen und Herausforderungen wird am Ende zu einem befriedigenden wirtschaftlichem Ergebnis führen. Denn darum geht es bei Zinshäusern: Angemessene Verzinsung des Kapitals!

Hamburg im April 2011, Oliver Moll

Moll & Moll Zinshaus GmbH

Freitag, 11.02.11 | Immobilien kaufen oder verkaufen? Eine Frage des richtigen Moments.

Immobilien kaufen oder vrkaufen?

Das kam genau richtig. Ich war zur rechten Zeit am richtigen Ort. Das hätte keine Sekunde früher passieren dürfen… So oder so ähnlich werden häufig erfolgreiche Entscheidungen begründet. Die Hamburger Immobilienpreise sind auf einem Höchststand, die Zinsen steigen. Viele Eigentümer fragen sich derzeit: „Soll ich mein Haus verkaufen?“ Als etabliertes Hamburger Maklerhaus beraten wir unsere Kunden insbesondere zu der Frage, welche relevanten Größen im Zinshausmarkt zu beachten sind, um den passenden Moment für einen Kauf oder Verkauf einer Immobilie möglichst genau abzupassen.

Welches sind nun die relevanten Größen im Zinshausmarkt? Hiermit beschäftigen wir uns in unseren Analysen und Beratungsgesprächen immer wieder. Dabei lassen sich zunächst die harten objektiven Fakten identifizieren. Immer wieder sind aber auch klar umrissene rein subjektive Elemente zu nennen. Für die Fokussierung in der Beratung ist dann eine Trichteranalyse der geeignete Weg, um einen individuellen Handlungsplan zu erstellen.

Als „harte“ objektive Größen sind die Finanzierungszinsentwicklung, die erwartete Mietentwicklungen in relevanten Teilmärkten, die Entwicklung der mit der Immobilie konkurrierenden Anlagemärkte, das relatives Kaufpreisniveau im Zinshausmarkt und die zur Verfügung stehende Eigenkapitalquote zu nennen. Alle anderen immer wieder genannten wichtigen Größen wie demografische Entwicklung, Konjunktur, steuerliche Vorteile, Gebäudetechnik oder Lage sind dann entweder „Teilkennziffern“ der zuvor genannten Faktoren oder spielen erst bei der finalen Prüfung die ausschlaggebende Rolle für oder gegen eine Immobilie. Gerade Technik oder Zustand und die Lage beeinflussen maßgeblich das Bauchgefühl des Entscheiders, wenn es konkret darum geht „Ja“ oder „Nein“ zu sagen, sie sind relevant, wenn die weiteren Bedingungen stimmen.

Die maßgeblichen subjektiven Entscheidungskriterien beeinflussen eher die Frage, ob überhaupt eine Immobilie verkauft oder gekauft werden soll. Solche Kriterien sind unter anderem die eigene weitere Lebensplanung, die Frage nach dem Grad der psychischen Belastung, welcher ich mich als Eigentümer / Miteigentümer einer Immobilie, respektive als Mitglied einer Erbengemeinschaft, aussetzen möchte oder ganz rudimentäre Prestigefragen.

Stellt sich die Frage, welche Signale die objektiven Kriterien für die nächsten 12 – 18 Monate geben. Im Hinblick auf die Staatsverschuldung und die noch freigiebige Geldpolitik ist ein moderates Inflationsszenario, mit langsam steigenden Zinssätzen am Kapitalmarkt, nicht unwahrscheinlich. Es wird derzeit durch die Bestrebungen der Politik gedämpft, die europäische Wirtschaft und das in den Gläubigerländern einsetzende Wirtschaftswachstum nicht abzuwürgen. Dennoch werden mittelfristig weder eine Inflation, noch eine gegensteuernde Zinspolitik zu verhindern sein. Je nachdem welche politische Meinung sich durchsetzen kann, wird das Pendel in die eine oder andere Richtung ausschlagen. Schuldenabbau durch Inflation versus stabile Geldmarktpolitik. Dass aber steigende Zinssätze im Markt allgemein erwartet werden, zeigen die seit Oktober moderat steigenden, langfristigen Finanzierungszinsen. Diese für Zinshäuser und Privatanleger klassischen Finanzierungen sind in den letzten Monaten um 30 bis 40 Basispunkte angezogen. und eben diese langfristigen Zinssätze sind bedeutend in ihrem Einfluss auf die realisierten Kaufpreise, da Zinshäuser schon allein aufgrund ihres absoluten Preises (ab ca. 1 Mio. €) einen hohen Finanzierungsgrad erfordern. Steigen also die Finanzierungskosten, werden die Preise für die Immobilien fallen, denn die Zahl der Nachfragenden wird, allein aus dem Faktor der finanziellen Möglichkeit heraus, abnehmen.

Und das Vertrauen der Anleger in die konkurrierenden Aktien- oder Rentenmärkte nimmt wieder zu. Allein für den DAX-30 wird noch eine weitere Steigerung um 700 bis 1.000 Punkte in 2011 erwartet. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass Eigenkapital aus dem Zinshausmarkt abfließen wird. Die Zahl derjenigen, welche ihre Depots aufgelöst haben und sich so mit erheblichem Eigenkapital im Markt bewegen und zudem aufgrund ihres Vertrauensverlustes in die anderen Märkte bereit sind auch höhere Immobilienpreise zu akzeptieren, wird sicher bald zurückgehen.

Die Mietentwicklung zu prognostizieren, ist abhängig von der Frage in welchem Segment sich eine vorhandene Immobilie qua Status befindet oder davon in welchem Markt die größten Potentiale gesehen werden. Ganz allgemein ist zu sagen, dass die zur Verfügung stehende Menge an Geldmitteln für Mieter sicher absolut begrenzt ist oder zumindest langsamer steigen wird, als sich dies Immobilieneigentümer wünschen. Da die Nebenkosten, an denen der Immobilieneigentümer nicht partizipiert, schneller steigen als die Nettomieten, ist davon auszugehen, das wahrscheinlich die absolute Belastung (warm) der Mieter zunimmt, dem Eigentümer aber zunehmend ein geringerer Teil hiervon für seine Renditeziele verbleibt. Er wird zudem vermutlich aus seinen Nettomieten in größerem Umfang als früher Investments in die Immobilie tätigen müssen, da Eigentümer derzeit mit investitionsintensiven behördlichen Auflagen und Regelungen konfrontiert werden. Die sind zwar gesamtwirtschaftlich oder ökologisch sinnvoll, belasten die Renditen aber stärker als in der Vergangenheit. Aus diesen Gründen kann es durchaus ratsam sein die Prognosen, hinsichtlich einer möglichen Mietentwicklung in einem Quartier, kritisch zu hinterfragen.

Die höchste absolute Rendite erzielen Zinshäuser dann, wenn die Nettokaltmieten steigen und damit auch ihr Ertragswert. Genau dies ist aus den genannten Gründen aber eben nicht mehr sicher. Letztlich bleibt zu konstatieren, dass die im Hamburger Markt erzielten Kaufpreisfaktoren heute auf einem historischen Höchststand sind. Ob dies so weitergeht ist damit insgesamt fraglich. Unserer Einschätzung nach spricht vieles dafür, dass wir mittelfristig das Ende einer boomenden Entwicklung erreichen werden. Sollten also zusätzlich noch subjektive Faktoren auf einen Verkauf hindeuten, dürfte jetzt der richtige Zeitpunkt dafür sein.

Potentielle Käufer sollten hingegen sicher sein, dass ihre Einschätzungen zur Marktentwicklung insgesamt und den individuellen Wertsteigerungspotentialen der Immobilie korrekt sind. Aufgrund der Qualität der wenigen jetzt noch im Markt befindlichen Angebote, ist eine erweiterte Managementkompetenz im Bereich der Bewirtschaftung und Umsetzung der gesetzten Ziele für die Käufer notwendig.

Hamburg, Februar 2011

Montag, 10.01.11 | Chancen in angespannten Wohnungsmärkten.

Aktuell berichten die Hamburger Medien über absichtlich leer stehende Wohnungen, Massenbesichtigungen sowie steigende Mieten. Auch die damit direkt im Zusammenhang stehenden, steigenden Preise für Mehrfamilienhäuser sind dadurch ein Thema. Richtig ist, dass in Hamburg zu wenige Wohnungen entstehen. Es fehlen derzeit jährlich rund 6.000 Wohnungen für einen ausgewogenen Markt. Fraglich ist aber, ob dies der tatsächliche Grund für die beschriebenen Erscheinungen ist.

Verschiedentlich werden Stimmen laut, die darauf hinweisen, dass die „falschen“ Wohnungen fehlen, es in Hamburg grundsätzlich genügend freien Wohnraum gibt und sich nach den demographischen Zahlen die derzeitige „Delle“ in spätestens 10 Jahren wieder ausgleichen wird. Würden also die geforderten Wohnungen geschaffen, dann könnte diese Bauentwicklung durchaus zu massiven Leerständen in 10-15 Jahren führen. Ebenfalls ein ungutes Szenario.

Die widersprüchlichen Prognosen über die demographische Entwicklung können wir nicht kommentieren. Aber wir verwalten und vermieten laufend Wohnungen in Hamburg. Daher können wir über unsere eigenen Erfahrungen im Markt berichten. Danach lässt sich feststellen, dass der Markt auch von einem eingegrenzten Suchraster der Interessenten geprägt ist. Stellen wir derzeit Angebote in gesuchten Stadtteilen wie Sternschanze, Altona-Nord, Eimsbüttel oder Ottensen im Internet ein, registrieren wir z.B. bei einer gebrauchten 3 Zimmer-Wohnung rund 4.500 bis 6.000 Klicks innerhalb von 30 Minuten. Nach circa 45 Minuten haben wir so knapp 50 Anfragen generiert, die abgearbeitet werden können. Deshalb nehmen wir das Angebot entsprechend schnell wieder vom Markt und können als Ergebnis rund 20 Interessenten zu einem individuellen Besichtigungstermin einladen. Inserieren wir jedoch eher unbeliebte oder unbekannte Stadtteile wie Bramfeld, Groß-Borstel, Borgfelde, Hamm, Horn oder Eilbek kann es 4 bis 6 Tage dauern, um Klicks in einer ähnlichen Größenordnung zu generieren – wenn überhaupt. Hier sind wir froh, wenn wir im Nachgang 8 bis 10 Interessenten zu einer Besichtigung einladen können. Dies wohl gemerkt zu günstigeren Mieten bei vergleichbarer Ausstattung. Während wir in den erstgenannten Stadtteilen gebrauchte Wohnungen mit modernerer Ausstattung für 10,00 €/m² bis 12,50 €/m² netto vermieten, erreichen wir in den letztgenannten Stadtteilen in der Spitze 8,50 €/m² netto. Da wir keine Massenbesichtigungen durchführen, kommt es zudem durchaus vor, dass wir mehrfach besichtigen müssen. Denn nicht immer sind auch die geeigneten Kandidaten bei den Besichtigungsinteressenten dabei oder die Anforderungen der Interessenten werden durch das Angebot nicht befriedigt, so dass Anmietungsangebote abgelehnt werden. Ein weiterer Aspekt: Wir registrieren durchaus, dass auch in den nachgefragten Stadtteilen Wohnungen im Erdgeschoss, mit alten Bädern, mit Nachtspeichern oder ohne Abstellräume zwar zunächst Nachfrage finden, dann jedoch schlicht kein geeigneter Kandidat das finale Mietangebot annimmt. Die Interessenten sind folglich „wählerisch“. Und sie können sich dies angesichts ihrer relativ hohen Nettoeinkommen (4.000 € sind eher die Regel denn die Ausnahme je Haushalt) auch leisten. Erhöhtes Anspruchsdenken bei den Interessenten ist jedoch auch in den weniger nachgefragten Stadtteilen festzustellen. Erst kürzlich wurde eine Mitarbeiterin bei dem Versuch der Vermietung einer unrenovierten 4 Zimmer Wohnung in Bramfeld angesprochen, wie sie „sowas“ ernsthaft anbieten könne. Die betreffende Wohnung ist courtagefrei für 6,50 €/m² netto im Markt. Die Wohnung ist unrenoviert, da die jetzige Mieterin noch dabei ist, den Auszug zu organisieren und die durch sie eingebrachten „Verschönerungen“ noch nicht entfernt hat.

Unser Fazit: Marktenge besteht nur in einem ganz bestimmten Segment: 2,5 bis 4 Zimmer, westlich der Alster, Altbau ab 1. Obergeschoss mit Balkon und trockenem Keller, modernisiert und frisch gestrichen.

Wer als Vermieter nicht das richtige Produkt liefert oder wessen Immobilie im „falschen“ Stadtteil liegt, darf sich trotz der Medienberichterstattung nicht „im sicheren Hafen“ einer sofortigen Anschlussvermietung wähnen. Vielmehr ist jetzt der richtige Zeitpunkt in die älteren, gebrauchten Wohnungen zu investieren und die Standards anzuheben, damit die Immobilien zukunftsfähig werden und dann auch in einer zu erwartenden Marktdelle Absatz finden können. Das Investment in solche Wohnungen macht unter dem Gesichtspunkt der Kapitalverzinsung sehr viel Sinn, so lange Festgelder mit weniger als 3 Prozent verzinst werden. Auch darf nicht vergessen werden, dass sich der Wert eines Zinshauses nach der erzielten Nettomieteinnahme richtet (derzeit im Schnitt zwischen dem 14- und 17-fachen der Jahresnettomiete). Damit rechnet sich jeder investierte Euro, sofern er zu einer Steigerung der Nettomiete führt, doppelt für Grundeigentümer. Einmal im Hinblick auf die bessere Verzinsung durch die Miete (5 bis 7 Prozent) und zum Anderen durch die Wertsteigerung.

Für Mieter ist die jetzige Marktlage die Chance sich ein sehr gutes Preis-/Leistungsverhältnis einzukaufen, sofern eine stadtteilbezogene Umorientierung stattfindet. Da die Grundeigentümer in den heute benachteiligten Lagen eher zu Investitionen neigen, bekommt man in Borgfelde einfach mehr für sein Geld als in Altona-Nord.

Bleibt die Frage, wie sich die heute benachteiligten Stadtteile zukünftig entwickeln und warum sich die kapitalstarken Suchenden nur auf wenige Stadtteile beschränken. Auch hier geben uns die Auskünfte der Interessenten bei Vermietungen viele Hinweise. Die westlichen Bereiche der Stadt sind nachgefragt, weil es hier einen interessanten, urbanen und kulturellen Mix, bei gelungener Integration und für Hamburger Verhältnisse sehr gute Schulen gibt. Dies wird den östlich der Alster gelegenen Stadtteilen nach wie vor abgesprochen. Jedoch stimmt der alte Hamburger Satz „Barmbek, Hamm und Horn schuf der liebe Gott im Zorn“ schon lange nicht mehr. Es gilt für Suchende die grünen Ecken und das eher versteckte Kneipen- und Kulturleben in Horn, Eilbek, Borgfelde, Groß-Borstel sowie Hamm für sich zu entdecken. Dort findet man eine überraschende Vielfalt, sehr gut ausgestattete und geförderte Schulen in einem angenehm durchmischten, normalen, nachbarschaftlichen Umfeld oder gar fast dörfliche Strukturen mit Mittagspause in den Läden. Wer hier einen Spaziergang macht und dann gezielt nach modernisierten Wohnungen sucht, wird vernünftige Angebote und für sich finanzielle Freiräume entdecken, die in den engen Trendlagen eher nicht zu erwarten sind.

Bleibt die Frage, wie sich die östlichen Stadtteile nachhaltig „aufwerten“ lassen und wie sie es schaffen können, Akzeptanz im Markt zu finden. Neben einer Antwort auf die Frage der Verkehrserschließung muss eine Struktur geschaffen werden, die eine sozial ausgewogene Bevölkerungsdurchmischung unterstützt. Wir brauchen funktionierende Schulen mit einem verträglichen Integrationsanteil, Cafés, Kulturzentren, Freiflächen für kreative Betätigung, funktionierende Busse, Sauberkeit und Licht.

Die derzeitige Markt- und Konjunkturlage bietet unserer Meinung nach jeder Seite Chancen, soweit die Parteien über den Tellerrand hinaus sehen. Grundeigentümer haben heute die Chance, durch gezielte Investition ihre Rendite nachhaltig zu verbessern. Dabei können sie darauf hoffen, eine deutlich bonitätsstärkere Klientel anzuziehen als in der Vergangenheit. So werden die Investitionen zukunftssicher und Immobilienwerte steigen. Und Mieter haben heute noch die Chance in den kommenden neuen Trendvierteln Barmbek, Hamm-Nord, Eilbek und Borgfelde frisch sanierte Wohnungen zu günstigen Preisen anzumieten.

Oliver Moll

Donnerstag, 20.11.14 | BLASENGEFAHR!

Die Frage, ob nun eine Immobilienblase besteht oder nicht, wird heiß diskutiert. Es gibt Befürworter und Gegner dieser Theorie. Das DIW hat nunmehr eine erneut aufsehenerregende Studie veröffentlicht. Danach besteht in 40 deutschen Städten akute Blasengefahr. Und Hamburg ist dabei.

Allerdings muss man dazu wissen, dass hier vor allem ein Vergleich zwischen Mietentwicklung und Preisentwicklung der Eigentumswohnungen im Bestand als Indikator genutzt wird. Was letztere angeht, kommt wohl inzwischen Niemand mehr um die Erkenntnis herum, dass Forderungen und Kaufpreise, die im Bereich des 38-fachen in einfachen Lagen liegen, rational nicht mehr nachvollziehbar sind. Das sagen die Profis aber schon länger. Insofern eher überraschend, dass der „Blasenindikator“ erst jetzt „umspringt“. Vielleicht liegt es daran, dass momentan auch die Neuvertragsmieten auf hohem Niveau stagnieren?

Eine Blase ist aber auch nur dann wirklich gefährlich, wenn sie platzt. Daher sollten sich alle Beteiligten vielleicht eher mit der Frage befassen, ob die sogenannte Blase platzt oder nicht beziehungsweise, was mit dem Markt und den Preisen passieren wird, wenn die Kapitalmarktzinsen anziehen oder die Mietpreisbremse eingeführt wird.

Im Moment scheint sich niemand mehr auf das eigentliche Handwerk des Immobilienberufes – ja es ist ein Beruf und man kann ihn in einer richtigen dualen Ausbildung erlernen und auch in Deutschland studieren – zu besinnen. Dieser Seitenhieb musste einfach mal sein. Es gibt einfach zu viele Laien, sogenannte Experten, Berater und zu viele Vorurteile gegen unsere Branche. Da gerät manches Wichtige schon mal unter die Räder und es wird ein übler Brei gekocht.

Wie man meinem Gastartikel in der FAZ entnehmen kann, ist der Erwerb von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage sehr riskant, da hier gegen wesentliche betriebswirtschaftliche Grundprinzipien verstoßen wird. Den Artikel können Sie in unserem Pressebereich schnell nachlesen.

Wir haben im Arbeitskreis der Hamburger Zinshausmakler, dessen Vorsitzender ich bin, gerade festgestellt, dass die Mietpreisbremse erheblichen Einfluss auf Renditen und Kaufpreise hat. Ferner stellen wir im Markt derzeit ein Drehen der Preise im obersten Segment und eine Stagnation der Preise in den guten bis einfachen Lagen fest. Zusätzlich muss konstatiert werden, dass sich auch die Einschätzung der Käufer zur Frage, was eine „gute“ oder eine „schlechte“ Mieterstruktur ist, fundamental verändert. All dies führte im Arbeitskreis zu der Einschätzung, dass es für viele Kunden dringend geboten sein könnte, die Einflüsse der Mietpreisbremse auf ihr konkretes Objekt genau zu analysieren. Und dafür müssen Discounted-Cash-Flow-Modelle erstellt, Mietverträge geprüft, Instandhaltungsstandards überprüft und Renditepotenziale in einer sachgerechten Beratung ermittelt werden. Eine ganze Reihe von Aufgaben sind also zu bewältigen. Und dies bitte noch vor Mai 2015. Sonst kommt die Erkenntnis eventuell zu spät.

Gehen Sie einfach mal zur „Immobilienvorsorge“ beim Hausmakler Ihres Vertrauens. Aber achten Sie bitte darauf, dass er weiß, was man als Immobilienkaufmann tut. Fragen Sie ruhig mal nach seinem Werdegang. Dank der immer noch fehlenden gesetzlichen Berufszulassungsregelung in unserer Branche ist der makelnde oder beratende Friseur leider immer noch ein reales Phänomen. Das wäre mal ein Gesetz, dass ich mir wirklich wünschen würde: eine klare Definition, was ein Immobilienkaufmann können muss, was er zur Tätigkeitsaufnahme nachweisen muss und das Recht, auf Honorarbasis einseitig zu beraten, ganz ohne Courtage, mal nur nach Stundenaufwand oder Honorarordnung. Aber was soll es. Das fordern wir Makler und Immobilienkaufleute seit den siebziger Jahren und niemand hört zu. Dafür haben wir aber eine tolle Mietpreisbremse, welche im Prinzip eine Enteignung ist und zu einem Vergammeln der Wohnungsbestände führen wird. Sie fragen sich warum? Das erkläre ich Ihnen an dieser Stelle in den kommenden Wochen.

Ihr Oliver Moll

Donnerstag, 23.10.14 | Wir in der FAZ!

Wir in der FAZ! Für uns ist es ein besonderer Erfolg, auf den wir gern hinweisen. Oliver Moll erhielt die Gelegenheit sich in der FAZ zum Thema „Sicherheit von Immobilien-Kapitalanlagen“ zu äußern. In diesem Artikel erläutert er, warum nicht jede Immobilie Betongold ist und welche Fehler dazu führen, dass eine große Anzahl von Immobilieneigentümern eben keine Gewinne mit ihrer Immobilie erwirtschaften.

Es kommt darauf an, dass für sich richtige Produkt auszuwählen und sich in der Ankaufsphase richtig beraten zu lassen. Leider sind viele kleinere Anleger hier etwas „beratungsresistent“ oder versuchen es mit „kostenloser“ Beratung aus dem Freundeskreis. Aber gerade dieses Verhalten führt häufig zu nicht revidierbaren und kostenintensiven Fehleinschätzungen.

Lesen Sie den gesamten Artikel in unserem Pressebereich.

Freitag, 15.08.14 | Sommerloch? Von wegen…

Grundsätzlich freuen sich Hamburger Hausverwalter auf die großen Ferien. Endlich Zeit, die administrativen Vorgänge aufzuarbeiten und den Schreibtisch so richtig „auszumisten“. Es sind einfach weniger Mieter in der Stadt die anrufen, mailen oder Briefe schreiben.

Im Gegensatz dazu ist diese Zeit für die Hamburger Hausmakler eher die „Sauregurkenzeit“.

Doch in diesem Sommer ist es irgendwie anders.

Die Hausverwalter kämpfen mit immer neuen Regularien (Stichworte sind da Blei, EnEV, Druckdichtigkeitsprüfung, unsinnige Formulare für Darlehensanträge – Kennen Sie FATCA?, KfW-Bestimmungen, Anträge für Zuschüsse der Investitionsbank, Mietpreisbremse, Widerrufsrecht auch bei Mietverträgen und Mieterhöhungen und, und, und).

Die Makler hingegen finden nach wie vor wenig Objekte für den Verkauf. Zudem kommen immer mehr ehemalige Blumenhändler und Friseure auf die Idee, sich als Makler selbständig zu machen. Nebenher muss dann der Makler noch ahnungslosen Verbrauchern das Widerrufsrecht und frustrierten Eigentümern die EnEV erklären, während die neue Konkurrenz auf alle Vorschriften „pfeift“ und einfach mal losmakelt.

Mit anderen Worten: Die Geschäfte bedürfen einiger Fachkenntnisse und Marktdurchdringung, um erfolgreich zu sein. Leichter wird es nicht, wurde es aber auch noch nie.

Also zum Markt:

Der Grundstücksmarktbericht für Hamburg ist veröffentlicht. Das Segment der Zinshäuser hat sich mit 411 Transaktionen wieder auf dem langzeitigen Durchschnitt der Verkäufe (zwischen 400 und 450 Stück pro Jahr) eingependelt. Soweit ein normales Jahr. Davon sind allerdings deutlich weniger Verträge als in der Vergangenheit professionell begleitet worden. D.h. es gibt relativ viele Geschäfte, die Laien unter sich gemacht haben. Wir gehen davon aus, dass bei diesen Käufen eine Courtage dennoch „eingepreist“ wurde. Wir wissen ferner aus aktuellen Beratungsfällen sicher, dass hierbei häufig handwerkliche Fehler gemacht wurden, die nur schwer zu korrigieren sind. Das heißt, diese Geschäfte liefern durch die eingepreiste Courtage auch einen Hinweis, warum die Preise der Zinshäuser so stark anziehen. Hinzu kommt, dass sich das Mietniveau der Häuser im langjährigen Vergleich maßgeblich erhöht hat. Auch dies äußert sich naturgemäß sehr stark in den absoluten Preisen.

Interessant ist, dass sich die Rohertragsvervielfältiger in einfachen, normalen und guten Lagen im Vorjahresvergleich kaum bewegt haben, hingegen in bevorzugten Lagen den Boden einer objektiv nachvollziehbaren Investmentkalkulation verlassen haben. Dies bedeutet in Zahlen:

einfache Lagen (Billstedt, Horn, Wilhelmsburg) zwischen 15 und 17-fach

normale Lagen (Fuhlsbüttel, Hamm, Wandsbek, Rahlstedt) zwischen 16 und 19-fach

gute Lagen / Trendlagen (St. Pauli, Schanze, Altona, St. Georg, Lokstedt, Uhlenhorst, Eimsbüttel) zwischen 19 und 23-fach

bevorzugte Lagen (Harvestehude, Rotherbaum) bis zum 48,6-fachen

Während Faktoren bis zum 23-fachen je nach Lage, Alter und Zustand der Immobilie objektiv nachvollziehbar sind, bedeutet das 48,6-fache für den Erwerber, bei angenommenen 12,5% Ankaufskosten und einem Reinertrag von 80% der Netto-Miete, eine Nettoverzinsung von nur noch 1,46%. Solche Verzinsungen sind dann nur noch als generationenübergreifendes Projekt verständlich.

Aber immerhin gibt es solche Verkäufe. Auch wenn wir seit einigen Monaten eine Seitwärtsbewegung beobachten. Die Nachfrage ist nicht mehr ganz so „heiß“ wie zum gleichen Datum im letzten Jahr. Auch sind die Mietsteigerungsphantasien deutlich skeptischer geworden. Hier sind Bremsspuren durch die Diskussion der Mietpreisbremse und die erfolgte Reduktion der Kappungsgrenze feststellbar. Auch gewöhnen sich die Menschen langsam an die Niedrigzinsen, die Inflationsangst sinkt. Das zuletzt gestiegene Vertrauen in die Aktienmärkte hat zudem Eigenkapital abgezogen, welches aktuell, als Folge der Ukrainekrise und ihrer Auswirkungen auf die Börsen, jedoch gerade wieder zurück kommt.

Mein Fazit:

Der Markt für Zinshäuser ist angebotsseitig nach wie vor eng. Dennoch werden die Nachfrager vorsichtiger und überlegter in ihren Entscheidungen. Der Rückgang von Eigenkapital und die mietrechtliche Debatte machen sich in längeren Vermarktungszeiträumen sowie überlegteren Kaufentscheidungen bemerkbar. Auch die Mieten verharren auf „Peak“ und befinden sich in einer Stagnationsphase. Daher sind die wichtigen Verkaufsvervielfältiger in eine Seitwärtsbewegung eingetreten. Welche Richtung der Markt in den kommenden Monaten einschlägt, wird wesentlich von aktuellen konjunkturellen und geopolitischen Entwicklungen abhängen.

Also: Auf in den Herbst! Wir werden sehen, was das Jahresendgeschäft noch bringt. Rechtzeitig die Winterreifen aufziehen. Es könnte glatt werden.

Oliver Moll

Freitag, 16.05.14 | Metropolenmieten wachsen kaum noch!

Metropolenmieten wachsen kaum noch. Das Internetportal immowelt hat die Mieten in deutschen Metropolen untersucht. Dabei hat sich herausgestellt, dass die durchschnittliche Hamburger Angebotsmiete (11 Euro je m²) im letzten Quartal nur noch um 1% gestiegen ist. Dabei wurden die Angebotsmieten des ersten Quartal 2014 mit den Angebotsmieten des gleichen Vorjahreszeitraum verglichen.

Auch wir spüren diesen Trend bereits seit einigen Monaten. Es ist immer noch möglich gut renovierte Wohnungen mit modernen Bädern, neuer Elektrik und schönen Bädern, im frisch gestrichenen Zustand, zu Spitzenmieten zu vermieten. Jedoch gibt es inzwischen je Lage eine deutliche spürbare „Widerstandslinie“. Wird diese Miete überstiegen, so ist die Nachfrage gegen Null. Aber selbst unter dieser „Peak-Miete“ sinkt die Nachfrage bereits spürbar und die Vermarktungszeiträume werden länger. Ferner ist zu beobachten, dass auch die Qualität der Bewerber sinkt. Nur weil zehn Interessenten kommen, heißt dies ja noch lange nicht, dass man auch an einen von den zehn vermieten möchte. Daher kommt es bereits vereinzelt zu kurzen Leerstandszeiten. Eine übergangslose Neuvermietung kann nicht mehr in jedem Fall gewährleistet werden. Auch werden die Interessenten deutlich selektiver in ihrem Auswahl- und Zusageverhalten. Dies spüren wir auch in den „Brennpunkten“.

In Eimsbüttel, Winterhude und Altona liegt die „Peak-Miete“ bei ungefähr 11 bis 14 Euro je m². Abhängig von Größe und Ausstattung der Wohnung. In den östlichen und nördlichen Randbereichen wie Eilbek, Hamm oder Fuhlsbüttel liegt diese Miete zwischen 7 und 9 Euro je m².

Aber auch die „Mietpreisbremse“ wirft ihre Schatten voraus.

So meldete Immoscout24 unlängst überdurchschnittlich sprunghaft, steigende Angebotsmieten. Danach machen erste Vermieter bereits monetäre Zugeständnisse oder nehmen auch Leerstände in Kauf, um eine möglichst deutlich über dem Mittelwert Mietenspiegel liegende Neuvertragsmieten zu erzielen. So will man sich für die ungewisse Zukunft absichern.

Fazit: Wer vermietet muss derzeit genau überlegen, wie er seine Rendite auch in Zukunft sichert und vor allem auch bereit sein in der Vermietung Zugeständnisse zu machen, um dieses Ziel zu erreichen.