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Mietrechtsanpassung ist Bärendienst für Mieter

KOMMENTAR – Verfehlte Maßnahmen

Mietrechtsanpassung senkt Wohnqualität für Mieter mit geringem Einkommen

Von Oliver Moll, geschäftsführender Gesellschafter Moll & Moll Zinshaus GmbH

  • Modernisierungsumlage wird auf 8 Prozent reduziert; laut zusätzlicher Kappungsgrenze dürfen Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro angehoben werden
  • Sanierungen und Investitionen in den Gebäudebestand immer schwerer zu finanzieren
  • Qualität von Wohnraum wird im günstigen Preissegment langfristig sinken

Das Mietrecht wird weiter verschärft: Am 29. November 2018, hat der Bundestag ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen steigende Mieten verabschiedet. Besonders für die Umlage von Modernisierungskosten gelten ab 2019 strengere Regeln. In Zukunft können jährlich nur noch 8 Prozent (aktuell: 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Der sprichwörtliche Teufel steckt dabei im Detail ­– beziehungsweise in einer zusätzlichen Kappungsgrenze: Die Umlage der Modernisierungskosten ist auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Für besonders günstige Mieten von unter 7 Euro je Quadratmeter gilt sogar eine Grenze von 2 Euro.

Eigentümer, die günstig vermieten, werden geradezu bestraft

Der Grundgedanke, Mieter davor zu schützen, aus ihrer Wohnung „heraussaniert“ zu werden, ist natürlich richtig und wichtig. Mit der Kappungsgrenze schießt die Politik jedoch übers Ziel hinaus und erweist den deutschen Mietern langfristig einen Bärendienst, denn günstigen Wohnraum anzubieten wird noch unattraktiver. Eigentümer, die unterhalb der magischen Grenze von 7 Euro vermieten, werden geradezu bestraft, da sinnvolle Modernisierungen, die Energieeffizienz oder Wohnqualität erhöhen, in Zukunft finanziell deutlich schwieriger zu realisieren sind. Vor allem kleine und private Vermieter, für die stabile Mietverhältnisse erfahrungsgemäß wichtiger sind als ein möglichst hoher Profit, stehen nun vor der Entscheidung: Entweder sie erhöhen die Mieten oder sie reduzieren Investitionen auf ein Minimum. Die langfristigen Folgen: Sanierungsstau und qualitativ schlechterer Wohnraum für Mieter mit niedrigen Einkommen.

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

Lesen Sie in unserem Pressebereich, wie die Medien diesen Kommentar aufgenommen haben.

Über Moll & Moll Zinshaus

Die Moll & Moll Zinshaus GmbH ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Hamburgs. Seit über fünfzig Jahren berät und begleitet es seine Kunden dabei, ihr Portfolio mit Zinshäusern zu optimieren und bestehende Immobilieninvestments ertragsoptimiert zu verwalten. Das Angebotsspektrum umfasst die ganze Bandbreite immobilienwirtschaftlicher Leistungen, von der Vermittlung bis hin zur Verwaltung und Vermietung. Leistungsschwerpunkt ist die Beratung rund um Zinshauskauf, -bewirtschaftung und -verkauf. Diese Beratung ist nicht, wie oft in der Branche üblich, an eine Objektvermittlung gekoppelt, sondern kann nach Wunsch auf Honorarbasis erfolgen.

Zurzeit betreut Moll & Moll Zinshaus rund 1.000 Wohneinheiten und ein Immobilienvermögen von 225 Millionen Euro. Der Kundenstamm besteht sowohl aus Privatpersonen als auch aus Stiftungen und Vereinsvorständen, die dem Unternehmen ihr Immobilienvermögen langfristig anvertrauen.

Das hanseatische Unternehmen ist Mitglied des Immobilien Verband Deutschland (IVD), der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem Verein Hamburger Hausmakler und der Hamburger Allgemeine Börse.

Glosse: Der Verordnungswahnsinn

Vielen Dank liebe Beamten!

Da ich etwas mehr über die Funktionen in Brüssel und Berlin weiß, schimpfe ich nicht auf die armen, unwissenden Politiker, die uns die Umsetzung der Datenschutzrichtlinie eingebrockt haben.

Was ich Ihnen aber zum Vorwurf mache, ist dass Sie anscheinend die ausufernde Bürokratie in den Ministerien nicht mehr im Griff haben und jeden Wahnsinn, der von dort kommt unterschreiben.

Mir erscheint es so, als ob dort in den Ministerien reine Idealisten sitzen, die in ihrem Leben noch nicht gearbeitet haben und direkt vom Hotel Mama über die Uni-Bibliothek an einem Bürokraten-Schreibtisch gelandet sind.

Anders ist nicht erklärbar, wie die „Kette des Wahnsinns“ der letzten Jahre von misslungenen Gesetzen und Rechtsverordnungen entstanden sein kann. Ich meine wir sind Deutschland und sollten sowas eigentlich können.

Es fing mit dem Energieausweis an (der in der Praxis aber auch wirklich Niemanden interessiert), die Verschärfung der EnEV (jetzt kann sich keiner mehr ein Haus leisten), ging über die Trinkwasserverordnung (die dann sofort geändert wurde), die Mess- und Eichverordnung (welche die Mieter viel Geld kostet), die „Pater-Noster“ Verordnung, welche gleich ganz kassiert wurde, die Novellierung der Arbeitsschutzsicherheitsverordnung mit Aufhebung des Bestandsschutzes für Fahrstühle, das Arbeitsbeschaffungsprogramm für fünf führende Aufzugsfirmen in Deutschland, über die Wohnimmobilienkreditrichtinie bis zu den unwirksamen Mietpreisbrems-Verordnungen. Eine deutsche Behörde erlässt rechtsunwirksame Verordnungen, weil sie ein Gesetz falsch anwendet????? Und die Politiker verteidigen den Wahnsinn auch noch?? Mal ehrlich, Buße und Läuterung wären angezeigt gewesen.

ABER STATTDESSEN: DSGVO mit massiven Mehraufwänden für alle deutschen Unternehmen. Ich mache seit Wochen nichts anderes mehr, anstatt zu arbeiten.

Aber was machen die Menschen? Sie sind gar nicht bereit die tollen drei Seiten Aufklärung zu lesen, die wir verfassen. Plus die zwei Seiten Schufa-Information. Gut, kann ich verstehen auf einer Wohnungsbesichtigung, wo man ja die Wohnung besichtigen und mieten möchte. Da würde ich wohl auch keine fünf Seiten Text lesen. Aber wir haben es schön laminiert und legen es aus. Plus natürlich Exemplare zum Mitnehmen und na logo: Die Mietinteressenten müssen unterschreiben, dass sie das gesehen haben. Nur damit sie mich nicht verklagen können. Na ja, das unterschreiben die nebenbei, während Sie auf eine tolle neue App klicken und die App Gott Weiß Wem alle Daten vom Handy kopiert. Wahrscheinlich ist die DSGVO ein geschicktes Ablenkungsmanöver, um genau solche Verhalten zu initiieren.

Ich rege mich auf, weil die ungezügelte Bürokratie dieses Land lähmt. Ich rege mich auf, nicht weil ich alle Gesetze schlecht finde – im Gegenteil – ich rege mich auf, weil sie einfach schlecht gemacht sind. Unverständlich, Umständlich und an der Zielgruppe vorbei.

Würde ich als Unternehmer so arbeiten, dann müsste ich meinen Laden abschließen.

Ich möchte mal Folgendes vorschlagen:

Wir erlassen jedem Studenten die Rückzahlung des Bafög und geben auch Studenten Bafög, deren Eltern eigentlich zu reich dafür sind, wenn der junge Mensch vorher eine handwerkliche oder kaufmännische Lehre abgeschlossen und mindestens 12 Monate in dem Beruf gearbeitet hat. Wobei Lehrstellen bei Behörden, Ämtern, Gewerkschaften oder Versicherungen nicht zählen.

Ich glaube allein die Umsetzung dieses Vorschlags würde mittelfristig zu besserem Personal in den Behörden und Unternehmen führen und vielleicht sogar den Fachkräftemangel etwas lindern. Man stelle sich vor: Intelligente Handwerker mit Manieren, Sinn für Pünktlichkeit, die in ganzen Sätzen sprechen und kaufmännisch klug handeln…

Aber stimmt, ich habe einen Denkfehler gemacht. Das dauert ja mindestens sechs Jahre, bis man etwas davon merkt im Markt. Dann wäre ich ja schon wieder abgewählt und hätte vorher mindestens 200 „ad-hoc“ Umfragen gegen mich, aber das ist ein anderes Thema welches mich aufregt.

Jetzt muss ich aber wieder zurück an die Datenschutzverordnung, ich muss noch allen meinen Mitarbeitern erklären, warum wir ab sofort jedem Besucher einen Helm mit verdunkeltem Visier und Schallschutz über den Kopf ziehen, wenn er durch das Büro zum WC will…

Oliver Moll

Wir werden viel zitiert!

In zahlreichen Artikeln der letzten Wochen wurde Oliver Moll als Zitatgeber aufgeführt. Das freut uns sehr.

Es ist wichtig, dass möglichst viele kompetente Kollegen sich zum Markt äußern. Nur so entsteht für die Kunden Transparenz über das Geschehen und die Sichtweise der einzelnen Akteure. Deswegen sind wir unter anderem auch Marktberichterstatter für den IVD Nord eV.

Dieses Wissen ist ein essentieller Schlüssel für ein erfolgreiches Investment.

Lesen Sie gern unsere Artikel und Veröffentlichungen im Bereich Presse auf dieser Webseite.

Hier geht es zu den Zitaten der Cash:

wohninvestments-jeder-kauf-ist-mit-risiken-verbunden

wohninvestments-was-anleger-bei-zinshaeusern-beachten-sollten

Und auch in der Welt waren wir wieder mit dem Thema „Hausverwaltung“ verteten.

 

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf uns zu? Die Zusammenfassung

Teil 6/6 – Abschluss unserer Reihe in der Cash zur Wahl

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Die Wahlprogramme der Parteien vermitteln einen guten Eindruck, wohin die Reise der Wohnungswirtschaft in den kommenden Jahren gehen könnte. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es also, einen Blick hinein zu werfen und bei Bedarf auch andere Informationsquellen heranzuziehen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen. Folgende Punkte sollte man jedoch kritisch im Hinterkopf behalten, wenn die Politik sich zu Immobilienthemen äußert:

  1. Gut Ding braucht Weile – besonders in der Immobilienwirtschaft

In der Wohnungspolitik sollte langfristig gedacht und geplant werden, denn neue Regelungen und Gesetze entfalten ihre volle Wirkung meist nicht mehr innerhalb der jeweiligen Legislaturperiode, sondern erfahrungsgemäß erst bis zu acht Jahre nach Einführung. Undurchdachter Aktionismus zwecks Stimmenfang ist deshalb kontraproduktiv. Wirklich gute Wohnungspolitik kann nur machen, wer über die eigene Amtszeit hinausdenkt.

  1. Der Staat ist der größte Kostentreiber

Die Vielzahl gesetzlicher Regulierungen hat für Immobilienbesitzer nicht nur organisatorische und rechtliche Konsequenzen, sondern vor allem monetäre. Vermieter sind gezwungen, immer mehr Detail-Regelungen umzusetzen und die Kosten, wenn sie noch eine Rendite über Inflationsniveau erzielen möchten, durch steigende Grundmieten oder Modernisierungsumlagen zu finanzieren. Nun hat die Politik sich plötzlich bezahlbaren Wohnraum und die Förderung von Eigentum auf die Fahnen geschrieben, versucht damit aber eigentlich nur Probleme zu bekämpfen, die sie zum großen Teil selbst verursacht hat. Und das nicht nur auf Bundes-, sondern auch auf Landes- und Kommunalebene. Seien es immer weiter steigende Grunderwerbs- und Grundsteuern oder Gebühren und Abgaben, die die Nebenkosten in die Höhe treiben: Die Kommunen sind gierig – und das wird sich am 24. September nicht einfach über Nacht ändern.

  1. Ohne private Akteure geht es nicht

Sie haben keine Lobby, sind jedoch die wichtigste Säule der Wohnungswirtschaft: Private Eigentümer stellen in Deutschland rund zwei Drittel aller Mietwohnungen zur Verfügung – noch. Denn politische Eingriffe machen Investitionen in Wohnraum unrentabel und gleichzeitig risikoreich, sodass private Akteure nach und nach von anonymen Großinvestoren und Baugesellschaften verdrängt werden. Die (langfristigen) Konsequenzen: Gentrifizierung, Segregation und Ghettoisierung.

Was am Ende genau auf die Immobilienwirtschaft zukommt, lässt sich selbst einen Monat vor der Wahl nur schwer abschätzen. Die aktuellen Umfragewerte deuten auf eine Koalition hin, und Koalitionsverträge waren schon immer eine beliebte Erklärung, warum vorherige Wahlversprechen plötzlich doch nicht mehr haltbar sind. In Anbetracht der aktuellen Situation, wäre es für die Wohnungswirtschaft allerdings gar nicht schlecht, wenn es die Politik nach der Wahl mit der Umsetzung einiger Vorhaben nicht mehr ganz so genau nimmt: Nach der kontraproduktiven Regulierungseuphorie in der aktuellen Legislaturperiode wäre Stillstand für die Immobilienbranche ein begrüßenswerter Fortschritt.

Und zum Abschluss eine kleine Beobachtung: Alle Parteien haben die Wohnungswirtschaft als medial wirksames Thema für sich entdeckt; in den Wahlprogrammen muss man die entsprechenden Seiten jedoch förmlich suchen. Fündig wird man meist erst in der zweiten Hälfte der Dokumente, wenn nicht sogar ganz am Ende – ein kleiner, aber deutlicher Hinweis auf die tatsächliche Priorität, die diesem Gebiet parteiintern anscheinend eingeräumt wird.

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Bundestagswahl 2017 Teil 5/6 – SPD

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu? Teil 5/6 – SPD Inzwischen haben alle Parteien ihre Wahlprogramme veröffentlicht und formuliert, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es also, einen Blick hinein zu werfen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen.

Giftige Mietpreisbremse & keine Modernisierungserhöhung

Die Mietpreisbremse ist Gift für den Immobilienmarkt, denn sie hemmt Investitionen in dringend benötigten Wohnraum. Während CDU und FDP das erkannt haben, hält die SPD weiterhin daran fest und möchte sie durch Auskunftspflicht für Vermieter und verbindlichere Mietspiegel sogar noch „verbessern“. Zudem soll künftig die tatsächliche Wohnfläche über die Höhe der Miete entscheiden; das heißt, alle Wohnungen müssten neu ausgemessen werden. Wer die Kosten dafür tragen soll, wird im Programm nicht angegeben, vermutlich die Vermieter. Auch möchte die SPD die zulässige Mieterhöhung nach einer Modernisierung begrenzen. Den Mietern wird damit allerdings ein Bärendienst erwiesen, da Vermieter sich aus wirtschaftlichen Gründen vermehrt gegen eine Modernisierung ihres Objektes entscheiden und über kurz oder lang der Wohnstandard spürbar sinken würde.

Wirklicher Kostentreiber übersehen

Wem wirklich an einer Entlastung der Mieter gelegen ist, sollte bei der Mietpreisdebatte stattdessen auch einmal die Betriebskosten ansprechen. Die „zweite Miete“ ist in den letzten Jahren zu einem immer größeren Posten im Haushaltsbudget geworden und kontinuierlich steigende kommunale Gebühren sind daran nicht ganz unschuldig.

Sozialer Wohungsbau kommt wieder

Ein positiver Punkt im Programm: Die SPD möchte den sozialen Wohnungsbau fördern, denn der Bedarf steigt und das Angebot ist knapp. Ein sinnvoller Ansatz, allerdings für ein hausgemachtes Problem. Denn in den letzten 20 Jahren nutzten viele – unter anderem auch SPD-regierte – Bundesländer den Verkauf von staatlichen Wohnungsbaugesellschaften und Teilbeständen dazu, ihre Haushalte zu sanieren. Die aktuellen Engpässe in den Großstädten sind eine direkte Konsequenz und ein gutes Beispiel dafür, dass wohnungspolitische Entscheidungen ihre volle Wirkung oft erst nach Ende der Amtszeit der verantwortlichen Politiker entfalten.

Sind jetzt die Notare dran?

Die SPD möchte auch den Erwerb von Wohneigentum fördern. Die Spekulationen mit baureifem Boden sollen begrenzt und ein sozial gestaffeltes Familienbaugeld eingeführt werden. Zudem soll das Bestellerprinzip in Zukunft auch beim Immobilienerwerb gelten, um Käufer von den Maklerkosten zu entlasten. Hier sind die Sozialdemokraten jedoch zu kurzsichtig: Die Verkäufer werden die Maklercourtage nämlich schlicht in den Objektpreis einkalkulieren. Allerdings ist die SPD die einzige Partei, die einen kritischen Blick auf weitere Kaufnebenkosten wirft: Bereits Anfang 2017 berichteten die Medien über Pläne der SPD-Politiker, Notargebühren zu pauschalisieren. Auch für den Grundbucheintrag solle eine Pauschale gelten. Das Wahlprogramm ist jedoch leider wenig konkret und spricht nur vage davon, weitere Nebenkosten zu senken.

Um Leerstand und Verfall entgegenzuwirken und den Erwerb von Bestandsbauten auch in ländlichen Gebieten zu fördern, hat die SPD zudem die originelle und gute Idee eines „Jung kauft alt“-Programms. Doch leider wird im Wahlprogramm auch hier nicht konkreter auf Konzept und Umsetzung eingegangen.

Wenig Licht und sehr viel Schatten

Insgesamt hat das Programm der SPD einige gute Ansätze. Die Absicht, den sozialen Wohnungsbau zu fördern, ist durchaus positiv zu bewerten. Allerdings finden sich im Text sämtliche Reizworte, die für Privatpersonen das Schaffen von Wohnraum nicht nur unrentabel, sondern auch risikoreich machen. Und dies sind eigentlich die Hauptakteure der Wohnungswirtschaft, die traditionell bis zu 50 Prozent des Wohnraums zur Verfügung gestellt haben. Mit Objekten von bis zu neun Wohneinheiten haben private Vermieter oft eine fast familiäre Beziehung zu ihren Mietern und achten von sich aus darauf, dass sich die Mieten in einem vernünftigen Rahmen bewegen. Durch unterschiedliche Präferenzen hinsichtlich ihrer Mieter sorgen sie zudem für eine heterogene Anwohnerstruktur, die ein Quartier erst interessant und lebenswert macht.

Masse statt Klasse, Aktion vor Hirn.

Der Fokus auf die schiere Menge an geschaffenen Wohnraum durch den sozialen Wohnungsbau oder private Aktiengesellschaften mag zwar aus machtpolitischer Sicht sinnvoll sein. Langfristig werden die grundlegenden Probleme dadurch allerdings nur verschärft. Ein gutes Beispiel für die unverhältnismäßige Aufmerksamkeit, die großen Playern zukommt: Während die Holzmann AG seinerzeit mit großer medialer Aufmerksamkeit gerettet werden sollte, mussten rund 10.000 Handwerksfirmen mit je drei Mitarbeitern Insolvenz anmelden. Dieses alte Problem unserer Politik droht sich fortzusetzen: Masse statt Klasse, Aktion vor Hirn.

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Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017 Teil 4/6 – CDU

Inzwischen haben alle Parteien ihre Wahlprogramme veröffentlicht und formuliert, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Immobilienwirtschaft lohnt es also, einen Blick hinein zu werfen, bevor sie im September bei der Bundestagswahl ihr Kreuzchen machen.

Grundproblem erkannt

Die CDU hat, genau wie FDP und AFD, das Grundproblem des Immobilienmarktes erkannt: Um dem Wohnraummangel und den steigenden Preisen in Ballungsgebieten nachhaltig zu begegnen, braucht es keine regulatorischen Instrumente, sondern schlicht mehr Investitionen in den Neubau. Entsprechend lehnt die Union eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie weitere Einschränkungen bei der Eigenbedarfskündigung ab und kündigt an, in der kommenden Wahlperiode keine Maßnahmen zu beschließen, die die Schaffung von Wohnraum verteuern. Stattdessen soll geprüft werden, inwieweit Baukosten durch die Abschaffung überflüssiger Vorschriften gesenkt werden können. Leider werden im Programm diesbezüglich keine konkreten Beispiele genannt. Erfahrungsgemäß dürfte der gemeinsame Nenner, auf den sich die jeweiligen Entscheidungsträger bei ihrer Definition von „überflüssig“ einigen würden, deswegen recht klein sein. Grundsätzlich ist dieses Vorhaben jedoch ein vernünftiger Ansatz, auch wenn viele der Maßnahmen ja gerade erst durch diese Regierungspartei beschlossen worden sind.

1,5 Millionen Wohnungen mehr

In der kommenden Wahlperiode möchte die CDU zudem 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen bauen. Ein ambitioniertes Vorhaben, jedoch sollte die Union darauf achten, dass diese Wohnungen auch an den richtigen Standorten entstehen. CDU-Politiker haben zwar erkannt, dass der ländliche Raum stärker gefördert werden muss, wenn man die Städte langfristig entlasten möchte. Da ländliche Regionen jedoch oft mit Leerständen zu kämpfen haben, sollte es hierbei nicht – wie im Programm vorgesehen – darum gehen, Anreize für Landwirte zu schaffen, Äcker als Bauland zur Verfügung zu stellen und den Neubau zu fördern. Stattdessen sollte sich die Union Gedanken machen, wie durch gezielte Investitionen und Maßnahmen der Zuzug aus den Städten erhöht und Landleben wieder attraktiv gemacht werden kann.

Subvention

Die zweite Säule des Immobilien-Programms setzt darauf, den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum zu fördern. Ein wichtiges Instrument dafür ist das geplante Baukindergeld in Höhe von 1.200 Euro je Kind und pro Jahr. Es soll über einen Zeitraum von 10 Jahren gezahlt werden und könnte für Familien ausreichen, die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb zu finanzieren. Wie alle Subventionsmodelle hat das Baukindergeld jedoch einen entscheidenden Nachteil: Die positive Wirkung wird wahrscheinlich nur rund ein Jahr spürbar sein. Erfahrungsgemäß preist der Markt finanzielle Förderungen früher oder später ein und durch die gestiegenen Preise verpufft der entlastende Effekt.

Nebenkosten senken und Familien dort entlasten

Wesentlich nachhaltiger ist der Ansatz, Käufern direkt bei den Nebenkosten unter die Arme zu greifen und Freibeträge für Erwachsene und Kinder bei der Grunderwerbsteuer einzuführen. Denn diese wurde von den Bundesländern allein zwischen 2010 und 2015 insgesamt 26 Mal angehoben und liegt teilweise bei 6,5 Prozent. Alles in allem betragen die Nebenkosten in Deutschland bis zu 13 Prozent des Kaufpreises. Damit sind sie fast viermal so hoch wie in Großbritannien und doppelt so hoch wie in den Niederlanden und ein wesentlicher Grund für die im europäischen Vergleich niedrige deutsche Wohneigentumsquote. Doch nicht nur die Steuern sind ein Kostentreiber: Immobilienkäufer könnten noch stärker entlastet werden, wenn in Zukunft auch auf bisher vernachlässigte Posten, wie beispielsweise überzogene Notargebühren, ein kritischer Blick geworfen wird.

Licht und Schatten

Unterm Strich findet sich im CDU-Programm zwar noch einiges an Schatten, jedoch auch viel Licht. Die Union behandelt das Thema Wohnen und Immobilien angemessen differenziert und vermeidet typische „Giftwörter“ wie „Mietpreisbremse“ oder „erweiterte Mietenspiegel“. Ob die Pläne in der vorgesehenen Form umgesetzt werden, hängt allerdings auch von der jeweiligen Koalition ab. Eine absolute Mehrheit für die CDU ist nach aktuellen Wahlprognosen nämlich eher unwahrscheinlich.

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Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl: Teil 3/6 – Die LINKE und Bündnis 90/Die Grünen

Bundestagswahl 2017: Die ersten Parteien haben ihre Wahlprogramme veröffentlicht. Endgültige Fassungen gibt es zwar noch nicht, doch die Entwürfe vermitteln bereits einen guten Eindruck, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es deshalb, einen Blick auf die entsprechenden Seiten zu werfen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen.

Die LINKEN wollen die kommunale Planwirtschaft zurück

Das übergeordnete Ziel der LINKEN wird an mehreren Stellen im Programm klar formuliert: Wohnen muss dem Markt entzogen werden. Nach linkem Verständnis ist das „Kapital“, sprich, Immobilien-Fonds und Finanzfirmen, für steigende Mieten verantwortlich. Die wirklichen Kostentreiber in Form von überzogenen Bau- und Umweltauflagen und überbordender Regulierung werden verkannt. Stattdessen erklären die Linken das eigentliche Problem zur Lösung und verlangen noch mehr staatliche Eingriffe, die Investitionen in Wohnraum immer unattraktiver machen: Die Mietpreisbremse soll verschärft, die Mietenspiegel ausgeweitet und die Modernisierungsumlage abgeschafft werden. Auch Eingriffe in die Eigentumsrechte sind kein Tabu: Die Linke möchte Kündigungen wegen Eigenbedarf erschweren sowie die Besetzung von leerstehendem Wohnraum und von als Wohnraum nutzbaren Gewerbeflächen legalisieren.

Nicht finanzierbar

Es gibt Pläne für den sozialen Wohnungsbau, doch bei genauerer Betrachtung sind diese nicht realisierbar. Mindestens 250.000 Wohnungen sollen im Jahr gebaut oder angekauft werden. Das hört sich erst einmal gut an, doch geht man von circa 65 Quadratmeter Wohnungsgröße und Baukosten von 2.500 Euro/m2 aus, müssten jährlich rund 40,6 Milliarden Euro in den Wohnungsbau fließen. Allerdings sind für Projekte solch einer Größenordnung gar nicht ausreichend Baumaterialien oder genügend Baufirmen verfügbar.

Irreführung im Programm – Schlagwörter statt Fachkunde

Auch an anderer Stelle macht die Linke sich unglaubwürdig: Die Aussage „Mietminderung ist kein Kündigungsgrund“ ist für den Wähler irreführend, da eine Kündigung des Vermieters wegen berechtigten(!) Mietminderungen in Deutschland sowieso nicht möglich ist. Sobald ein Gericht jedoch entscheidet, dass Minderungen unberechtigt sind, handelt es sich offiziell um Mietrückstände, und das ist ein legitimer Kündigungsgrund – zumindest noch. Denn auch hier sehen die Linken Potenzial für verschärfte Regulierung.

Die GRÜNEN snd aber auch nicht besser

Das Immobilien-Programm der Grünen unterscheidet sich davon im Prinzip nur wenig. Was positiv auffällt: Sie berücksichtigen im Gegensatz zu den Linken die ländlichen Regionen und haben erkannt, dass eine vernünftige Infrastruktur auf dem Land, den Wohnungsdruck in den Städten abmildern kann. Ansonsten wird auch im grünen Programm der soziale Wohnungsbau großgeschrieben. Insgesamt eine Million Wohnungen sind geplant. Investitionsanreize soll die Neue Wohngemeinnützigkeit bieten. Ein Konzept, das es in Deutschland bereits gab, Ende der 80-er Jahre aber aus guten Gründen abgeschafft wurde. Damals sind unter anderem die Kosten explodiert und die Qualität von Wohnungsbeständen hat sich teilweise stark verschlechtert, weil gemeinnützige Unternehmen nicht vernünftig gewirtschaftet hatten. Die Grünen scheinen, neben den Nachteilen dieser Idee, auch ein Grundproblem der Wohnungswirtschaft zu übersehen: Zu wenig Bauland. Das Programm beantwortet nämlich leider nicht die Frage, wo diese eine Million Wohnungen eigentlich entstehen sollen.

Ansonsten befürworten auch Grünen-Politiker die typischen Instrumente, die Eigentümern das Vermieten schwer und den Neubau von Wohnraum zum wirtschaftlichen Risiko machen: Erweiterte Mietenspiegel, strengere Regeln bei Kündigungen, eine deutlich niedrigere Modernisierungsumlage und natürlich eine verschärfte Mietpreisbremse, für die es selbst bei kostenintensiver Sanierung keine Ausnahme mehr gibt.

Preisdeckelung wollen beide – private Wohnungswirtschaft abgeschrieben

Übrigens, eine Preisdeckelung, wie beide Parteien sie fordern, gab es schon in der ehemaligen DDR – mit genau den Folgen, vor denen die Branche heute warnt: Sanierungsstau, marode Substanzen und weniger Neubau. Die grün-rote Politik hat aus Fehlern der Vergangenheit anscheinend nicht gelernt. Sollte Rot-Rot-Grün, trotz sinkender Umfragewerte der SPD, eine Regierungsoption bleiben, reicht ein Blick in den Berliner Koalitionsvertrag, um eine Idee von der Zukunft zu bekommen. Der Staat wird dort zum maßgeblichen Gestalter des Wohnungsmarktes, der Investitionen regelt und Preise deckelt. Die private Wohnungswirtschaft scheint zweitrangig zu sein: Wenn es um die Vergabe von Bauflächen geht, wird sie im Koalitionsvertrag nicht einmal mehr erwähnt.

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Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017: Teil 2/6 – AFD und FDP

In einer losen Reihe untersuche ich für CASH Online den Inhalt der Parteiprogramme  für die Bundestagswahl 2017 und stelle die Frage: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Die ersten Parteien haben ihre Wahlprogramme veröffentlicht. Endgültige Fassungen gibt es zwar noch nicht, doch die Entwürfe vermitteln bereits einen guten Eindruck, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es deshalb, einen Blick auf die entsprechenden Seiten zu werfen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen.

AFD überrascht positiv

Wobei ausgerechnet die AFD positiv überrascht. In ihrem Programm findet sich eine Liste konkreter Forderungen, die wirklich helfen würden, die Probleme der Städte und ländlichen Regionen zu lösen und private Investitionen zu fördern: Die Mietpreisbremse abschaffen, Grund- und Grunderwerbssteuer senken, Grundstücke öffentlicher Hand im Erbbaurecht zur Verfügung stellen, genossenschaftliches Wohnen fördern, das Baurecht entschlacken, unnötige Auflagen beseitigen und in die Infrastruktur auf dem Land investieren, um Pull-Faktoren zu schaffen, die zu einer Entzerrung in den Mieterstädten führen. Der soziale Wohnungsbau wird bisher zwar noch vernachlässigt, aber prinzipiell ein gutes Immobilienprogramm. Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland hat pünktlich zum Wahlkampf ein Forderungspapier herausgegeben und tatsächlich erfüllt die AFD dessen „Wahlprüfsteine“ zu rund 90 Prozent. Erfreulicherweise hat die Wohnungswirtschaft jedoch noch eine Alternative zur Alternative.

FDP: Erfreuliche Alternative

Denn auch die FDP hat das Grundproblem des Immobilienmarktes und der Privatanleger als tragender Säule der Wohnungswirtschaft erkannt. Dementsprechend fordert sie in ihrem Programm weniger planwirtschaftliche Eingriffe und dafür gezielte Maßnahmen, die den Neubau von Wohnraum wieder attraktiv machen. FDP-Politiker beziehen zurzeit Stellung gegen die Mietpreisbremse, erschwerte Kündigungen wegen Eigenbedarf und höhere Grunderwerbsteuern. Stattdessen soll die jährliche Abschreibungsrate für Gebäude von zwei auf drei Prozent erhöht werden. Für Privatpersonen könnte das ein ausschlaggebender Anreiz sein, in Wohnraum zu investieren.

Zudem spricht die FDP in ihrem Programm bis jetzt als einzige Partei zwei Punkte an, die den Wohnungsmarkt stark beeinflussen, im öffentlichen politischen Diskurs allerdings oft vernachlässigt werden. Das ist zum einen die Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie, bei der eine grundsätzlich gute Idee Opfer deutscher Gründlichkeit wurde. Denn seit März 2016 ist nur noch die Höhe des Einkommens bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ausschlaggebend, die Immobilie als Sicherheit wird nicht mehr anerkannt – eine Verschärfung der Richtlinie, die im EU-Original so eigentlich gar nicht vorgesehen war und einzelne Verbrauchergruppen unnötig benachteiligt. Die FPD hat erkannt, dass es die deutsche Version für den Durchschnittsbürger noch schwieriger macht, Wohneigentum zu erwerben und fordert deshalb die Eins-zu-eins-Umsetzung der europäischen Richtlinie.

Zum anderen ist auch der Ruf nach einer Zweckbindung der Mittel zur Wohnungsbauförderung zu begrüßen. Um den Wohnraumengpass in den Großstädten zu bekämpfen, stellt der Bund jährlich rund 500 Millionen Euro zur Verfügung. Anstatt in Bauprojekte zu fließen, versickert das Geld jedoch oft in den Kassen und Behördenapparaten der Länder und Städte. 2016 wurde beispielsweise bekannt, dass einige Bundesländer zwar Zuschüsse für den sozialen Wohnungsbau erhalten, in den letzten zehn Jahren nur leider keine Sozialwohnung gebaut hatten. Eine Zweckbindung dieser Mittel ist deshalb längst überfällig und könnte die Wohnraumsituation in den bisher vernachlässigten Regionen etwas entspannen.

Sachgerechter Realismus

Sowohl bei der AFD als auch bei der FDP zeichnen sich die Vorschläge für die Immobilien-Politik durch eine gesunde Portion Realismus aus und würden langfristig helfen, die Probleme der Städte und ländlichen Regionen in den Griff zu bekommen. Die FDP könnte nach den starken Wahlergebnissen in Schleswig-Holstein und NRW ab Herbst eventuell sogar an der Regierung beteiligt sein. Auf jeden Fall stehen die Chancen gut, die Fünf-Prozent-Hürde zu überspringen und als Teil der Opposition hoffentlich positiven Einfluss auf die Wohnungspolitik zu nehmen.

Den ganzen Artikel und weitere Teile der Reihe finden Sie hier

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Die aktuelle Legislaturperiode hielt für die Immobilienwirtschaft einige böse Überraschungen bereit. Die Politik hat eine Vielzahl gesetzlicher Regulierungen und Reformen beschlossen, die erhebliche, meist negative Auswirkungen für Immobilienbesitzer haben. Die beiden Mietrechtsreformen, inklusive Mietpreisbremse und geplanter Mietspiegel-Erweiterung, sowie EnEV 2014 und 2016 sind nur die prominentesten Beispiele. Ein kritischer Blick auf den Status Quo und die großen und kleinen politischen Eingriffe in die Immobilienwirtschaft zeigt: Gut gemeint ist manchmal eben das Gegenteil von gut.

Einkommensschwache Mieter und Familien haben das Nachsehen

Politiker betonen zwar, dass mehr bezahlbarer Wohnraum gebaut werden müsse. Die zunehmende Rechtsunsicherheit durch immer mehr Vorgaben und Gesetzesänderungen, Eingriffe ins Eigentum, sinkende Renditen sowie eine schleichende Enteignung durch die Mietpreisbremse ergeben jedoch enorme Vermögensrisiken für private Vermieter – die sich verständlicherweise zwei Mal überlegen, ihr Geld (und oft auch einen beträchtlichen Teil ihrer Altersvorsorge) in den Bau von Wohnungen zu investieren. Langfristig schadet das der Wählergruppe, die man ja eigentlich entlasten wollte: Ohne private Investitionen wird sich die Situation in den Ballungsgebieten nicht entspannen. Einkommensschwächere Mieter und Familien haben dann auf dem umkämpften Wohnungsmarkt, trotz Mietpreisbremse, weiterhin das Nachsehen.

Seggregation wird gefördert

Denn was die Politik erstens zu vergessen scheint: Private Eigentümer sind die wichtigste Säule des deutschen Mietwohnungsmarktes. Auf sie entfallen zwei Drittel der rund 22,3 Millionen Wohnungen. Ziehen sie sich aus dem Markt zurück, wird das nicht nur den Wohnungsbau hemmen, sondern auch das Verhältnis zugunsten professioneller Unternehmen verschieben. Die ersten Anzeichen sieht man schon jetzt: Während Quartiere früher von Mietshäusern einzelner Eigentümer und einer vielfältigen Anwohnerstruktur geprägt wurden, dominieren nun kommunale auf der einen und private Wohnungsbaugesellschaften auf der anderen Seite ganze Straßenzüge und Stadtteile. Das verstärkt das Risiko von Gentrifizierung und Segregation.

Falscher Fokus – Das Land mal wieder vergessen

Der zweite Punkt, den die Politik komplett aus den Augen verliert: Nicht einmal 30 Prozent des Gebäudebestandes befindet sich in den Ballungszentren. Die Konzentration auf die vermeintlichen Brennpunkte der Big 7 und deren beliebteste Stadtteile führt dazu, dass für einige wenige Viertel vielleicht nachvollziehbare gesetzliche Regelungen pauschal für das ganze Land angewendet werden. Große Teile Deutschlands haben jedoch ganz andere Probleme als überhöhte Mieten und eine extreme Nachfrage. Dort wird nach wie vor eher über Abriss gesprochen oder diskutiert, wie man Immobilien mit 40 Prozent Leerstand überhaupt noch bewirtschaften kann. Die Politik nimmt anscheinend nur die Probleme in ihrem direkten Umfeld wahr. Das ist ein klassisches „Elfenbeinturm-Eliten-Handeln“. Machtpolitischer Aktivismus, der einem nur sehr träge reagierenden Markt nicht hilft.

Konflikte werden nicht gelöst

Die letzten vier Jahre haben zudem gezeigt, dass bezahlbarer Wohnraum in Konflikt mit anderen politischen Zielen steht – und dabei oft den Kürzeren zieht. Die Energiewende beispielsweise hat tiefgreifende und vor allem teure Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft. In der letzten Legislaturperiode wurden die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsbauten in Form von EnEV 2014 und EnEV 2016 gleich zweimal verschärft. Gesichtspunkte der Wirtschaftlichkeit werden beim Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand eher vernachlässigt: Allein durch die EnEV 2016 steigen die Baukosten um rund 7 Prozent. Ein zusätzlicher Mietpreistreiber – und für Privatanleger noch ein Argument mehr gegen den Wohnungsbau.

Nachdem die Große Koalition wenig Positives gebracht hat, können Eigentümer im September 2017 wieder ihr Kreuzchen auf dem Wahlzettel machen. Schon jetzt positionieren sich die ersten Parteien mit Forderungen, die leider weiteren, eher kontra-produktiven Aktionismus erwarten lassen. In den kommenden Monaten werfen wir einen kritischen Blick auf die Wahlprogramme der Parteien und kommentieren, welche Konsequenzen die jeweiligen Pläne für die deutsche Immobilienwirtschaft und -investoren eigentlich hätten. Fest steht: Es wird spannend.

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