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Wir werden viel zitiert!

In zahlreichen Artikeln der letzten Wochen wurde Oliver Moll als Zitatgeber aufgeführt. Das freut uns sehr.

Es ist wichtig, dass möglichst viele kompetente Kollegen sich zum Markt äußern. Nur so entsteht für die Kunden Transparenz über das Geschehen und die Sichtweise der einzelnen Akteure. Deswegen sind wir unter anderem auch Marktberichterstatter für den IVD Nord eV.

Dieses Wissen ist ein essentieller Schlüssel für ein erfolgreiches Investment.

Lesen Sie gern unsere Artikel und Veröffentlichungen im Bereich Presse auf dieser Webseite.

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Und auch in der Welt waren wir wieder mit dem Thema „Hausverwaltung“ verteten.

 

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf uns zu? Die Zusammenfassung

Teil 6/6 – Abschluss unserer Reihe in der Cash zur Wahl

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Die Wahlprogramme der Parteien vermitteln einen guten Eindruck, wohin die Reise der Wohnungswirtschaft in den kommenden Jahren gehen könnte. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es also, einen Blick hinein zu werfen und bei Bedarf auch andere Informationsquellen heranzuziehen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen. Folgende Punkte sollte man jedoch kritisch im Hinterkopf behalten, wenn die Politik sich zu Immobilienthemen äußert:

  1. Gut Ding braucht Weile – besonders in der Immobilienwirtschaft

In der Wohnungspolitik sollte langfristig gedacht und geplant werden, denn neue Regelungen und Gesetze entfalten ihre volle Wirkung meist nicht mehr innerhalb der jeweiligen Legislaturperiode, sondern erfahrungsgemäß erst bis zu acht Jahre nach Einführung. Undurchdachter Aktionismus zwecks Stimmenfang ist deshalb kontraproduktiv. Wirklich gute Wohnungspolitik kann nur machen, wer über die eigene Amtszeit hinausdenkt.

  1. Der Staat ist der größte Kostentreiber

Die Vielzahl gesetzlicher Regulierungen hat für Immobilienbesitzer nicht nur organisatorische und rechtliche Konsequenzen, sondern vor allem monetäre. Vermieter sind gezwungen, immer mehr Detail-Regelungen umzusetzen und die Kosten, wenn sie noch eine Rendite über Inflationsniveau erzielen möchten, durch steigende Grundmieten oder Modernisierungsumlagen zu finanzieren. Nun hat die Politik sich plötzlich bezahlbaren Wohnraum und die Förderung von Eigentum auf die Fahnen geschrieben, versucht damit aber eigentlich nur Probleme zu bekämpfen, die sie zum großen Teil selbst verursacht hat. Und das nicht nur auf Bundes-, sondern auch auf Landes- und Kommunalebene. Seien es immer weiter steigende Grunderwerbs- und Grundsteuern oder Gebühren und Abgaben, die die Nebenkosten in die Höhe treiben: Die Kommunen sind gierig – und das wird sich am 24. September nicht einfach über Nacht ändern.

  1. Ohne private Akteure geht es nicht

Sie haben keine Lobby, sind jedoch die wichtigste Säule der Wohnungswirtschaft: Private Eigentümer stellen in Deutschland rund zwei Drittel aller Mietwohnungen zur Verfügung – noch. Denn politische Eingriffe machen Investitionen in Wohnraum unrentabel und gleichzeitig risikoreich, sodass private Akteure nach und nach von anonymen Großinvestoren und Baugesellschaften verdrängt werden. Die (langfristigen) Konsequenzen: Gentrifizierung, Segregation und Ghettoisierung.

Was am Ende genau auf die Immobilienwirtschaft zukommt, lässt sich selbst einen Monat vor der Wahl nur schwer abschätzen. Die aktuellen Umfragewerte deuten auf eine Koalition hin, und Koalitionsverträge waren schon immer eine beliebte Erklärung, warum vorherige Wahlversprechen plötzlich doch nicht mehr haltbar sind. In Anbetracht der aktuellen Situation, wäre es für die Wohnungswirtschaft allerdings gar nicht schlecht, wenn es die Politik nach der Wahl mit der Umsetzung einiger Vorhaben nicht mehr ganz so genau nimmt: Nach der kontraproduktiven Regulierungseuphorie in der aktuellen Legislaturperiode wäre Stillstand für die Immobilienbranche ein begrüßenswerter Fortschritt.

Und zum Abschluss eine kleine Beobachtung: Alle Parteien haben die Wohnungswirtschaft als medial wirksames Thema für sich entdeckt; in den Wahlprogrammen muss man die entsprechenden Seiten jedoch förmlich suchen. Fündig wird man meist erst in der zweiten Hälfte der Dokumente, wenn nicht sogar ganz am Ende – ein kleiner, aber deutlicher Hinweis auf die tatsächliche Priorität, die diesem Gebiet parteiintern anscheinend eingeräumt wird.

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Bundestagswahl 2017 Teil 5/6 – SPD

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu? Teil 5/6 – SPD Inzwischen haben alle Parteien ihre Wahlprogramme veröffentlicht und formuliert, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es also, einen Blick hinein zu werfen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen.

Giftige Mietpreisbremse & keine Modernisierungserhöhung

Die Mietpreisbremse ist Gift für den Immobilienmarkt, denn sie hemmt Investitionen in dringend benötigten Wohnraum. Während CDU und FDP das erkannt haben, hält die SPD weiterhin daran fest und möchte sie durch Auskunftspflicht für Vermieter und verbindlichere Mietspiegel sogar noch „verbessern“. Zudem soll künftig die tatsächliche Wohnfläche über die Höhe der Miete entscheiden; das heißt, alle Wohnungen müssten neu ausgemessen werden. Wer die Kosten dafür tragen soll, wird im Programm nicht angegeben, vermutlich die Vermieter. Auch möchte die SPD die zulässige Mieterhöhung nach einer Modernisierung begrenzen. Den Mietern wird damit allerdings ein Bärendienst erwiesen, da Vermieter sich aus wirtschaftlichen Gründen vermehrt gegen eine Modernisierung ihres Objektes entscheiden und über kurz oder lang der Wohnstandard spürbar sinken würde.

Wirklicher Kostentreiber übersehen

Wem wirklich an einer Entlastung der Mieter gelegen ist, sollte bei der Mietpreisdebatte stattdessen auch einmal die Betriebskosten ansprechen. Die „zweite Miete“ ist in den letzten Jahren zu einem immer größeren Posten im Haushaltsbudget geworden und kontinuierlich steigende kommunale Gebühren sind daran nicht ganz unschuldig.

Sozialer Wohungsbau kommt wieder

Ein positiver Punkt im Programm: Die SPD möchte den sozialen Wohnungsbau fördern, denn der Bedarf steigt und das Angebot ist knapp. Ein sinnvoller Ansatz, allerdings für ein hausgemachtes Problem. Denn in den letzten 20 Jahren nutzten viele – unter anderem auch SPD-regierte – Bundesländer den Verkauf von staatlichen Wohnungsbaugesellschaften und Teilbeständen dazu, ihre Haushalte zu sanieren. Die aktuellen Engpässe in den Großstädten sind eine direkte Konsequenz und ein gutes Beispiel dafür, dass wohnungspolitische Entscheidungen ihre volle Wirkung oft erst nach Ende der Amtszeit der verantwortlichen Politiker entfalten.

Sind jetzt die Notare dran?

Die SPD möchte auch den Erwerb von Wohneigentum fördern. Die Spekulationen mit baureifem Boden sollen begrenzt und ein sozial gestaffeltes Familienbaugeld eingeführt werden. Zudem soll das Bestellerprinzip in Zukunft auch beim Immobilienerwerb gelten, um Käufer von den Maklerkosten zu entlasten. Hier sind die Sozialdemokraten jedoch zu kurzsichtig: Die Verkäufer werden die Maklercourtage nämlich schlicht in den Objektpreis einkalkulieren. Allerdings ist die SPD die einzige Partei, die einen kritischen Blick auf weitere Kaufnebenkosten wirft: Bereits Anfang 2017 berichteten die Medien über Pläne der SPD-Politiker, Notargebühren zu pauschalisieren. Auch für den Grundbucheintrag solle eine Pauschale gelten. Das Wahlprogramm ist jedoch leider wenig konkret und spricht nur vage davon, weitere Nebenkosten zu senken.

Um Leerstand und Verfall entgegenzuwirken und den Erwerb von Bestandsbauten auch in ländlichen Gebieten zu fördern, hat die SPD zudem die originelle und gute Idee eines „Jung kauft alt“-Programms. Doch leider wird im Wahlprogramm auch hier nicht konkreter auf Konzept und Umsetzung eingegangen.

Wenig Licht und sehr viel Schatten

Insgesamt hat das Programm der SPD einige gute Ansätze. Die Absicht, den sozialen Wohnungsbau zu fördern, ist durchaus positiv zu bewerten. Allerdings finden sich im Text sämtliche Reizworte, die für Privatpersonen das Schaffen von Wohnraum nicht nur unrentabel, sondern auch risikoreich machen. Und dies sind eigentlich die Hauptakteure der Wohnungswirtschaft, die traditionell bis zu 50 Prozent des Wohnraums zur Verfügung gestellt haben. Mit Objekten von bis zu neun Wohneinheiten haben private Vermieter oft eine fast familiäre Beziehung zu ihren Mietern und achten von sich aus darauf, dass sich die Mieten in einem vernünftigen Rahmen bewegen. Durch unterschiedliche Präferenzen hinsichtlich ihrer Mieter sorgen sie zudem für eine heterogene Anwohnerstruktur, die ein Quartier erst interessant und lebenswert macht.

Masse statt Klasse, Aktion vor Hirn.

Der Fokus auf die schiere Menge an geschaffenen Wohnraum durch den sozialen Wohnungsbau oder private Aktiengesellschaften mag zwar aus machtpolitischer Sicht sinnvoll sein. Langfristig werden die grundlegenden Probleme dadurch allerdings nur verschärft. Ein gutes Beispiel für die unverhältnismäßige Aufmerksamkeit, die großen Playern zukommt: Während die Holzmann AG seinerzeit mit großer medialer Aufmerksamkeit gerettet werden sollte, mussten rund 10.000 Handwerksfirmen mit je drei Mitarbeitern Insolvenz anmelden. Dieses alte Problem unserer Politik droht sich fortzusetzen: Masse statt Klasse, Aktion vor Hirn.

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Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017 Teil 4/6 – CDU

Inzwischen haben alle Parteien ihre Wahlprogramme veröffentlicht und formuliert, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Immobilienwirtschaft lohnt es also, einen Blick hinein zu werfen, bevor sie im September bei der Bundestagswahl ihr Kreuzchen machen.

Grundproblem erkannt

Die CDU hat, genau wie FDP und AFD, das Grundproblem des Immobilienmarktes erkannt: Um dem Wohnraummangel und den steigenden Preisen in Ballungsgebieten nachhaltig zu begegnen, braucht es keine regulatorischen Instrumente, sondern schlicht mehr Investitionen in den Neubau. Entsprechend lehnt die Union eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie weitere Einschränkungen bei der Eigenbedarfskündigung ab und kündigt an, in der kommenden Wahlperiode keine Maßnahmen zu beschließen, die die Schaffung von Wohnraum verteuern. Stattdessen soll geprüft werden, inwieweit Baukosten durch die Abschaffung überflüssiger Vorschriften gesenkt werden können. Leider werden im Programm diesbezüglich keine konkreten Beispiele genannt. Erfahrungsgemäß dürfte der gemeinsame Nenner, auf den sich die jeweiligen Entscheidungsträger bei ihrer Definition von „überflüssig“ einigen würden, deswegen recht klein sein. Grundsätzlich ist dieses Vorhaben jedoch ein vernünftiger Ansatz, auch wenn viele der Maßnahmen ja gerade erst durch diese Regierungspartei beschlossen worden sind.

1,5 Millionen Wohnungen mehr

In der kommenden Wahlperiode möchte die CDU zudem 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen bauen. Ein ambitioniertes Vorhaben, jedoch sollte die Union darauf achten, dass diese Wohnungen auch an den richtigen Standorten entstehen. CDU-Politiker haben zwar erkannt, dass der ländliche Raum stärker gefördert werden muss, wenn man die Städte langfristig entlasten möchte. Da ländliche Regionen jedoch oft mit Leerständen zu kämpfen haben, sollte es hierbei nicht – wie im Programm vorgesehen – darum gehen, Anreize für Landwirte zu schaffen, Äcker als Bauland zur Verfügung zu stellen und den Neubau zu fördern. Stattdessen sollte sich die Union Gedanken machen, wie durch gezielte Investitionen und Maßnahmen der Zuzug aus den Städten erhöht und Landleben wieder attraktiv gemacht werden kann.

Subvention

Die zweite Säule des Immobilien-Programms setzt darauf, den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum zu fördern. Ein wichtiges Instrument dafür ist das geplante Baukindergeld in Höhe von 1.200 Euro je Kind und pro Jahr. Es soll über einen Zeitraum von 10 Jahren gezahlt werden und könnte für Familien ausreichen, die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb zu finanzieren. Wie alle Subventionsmodelle hat das Baukindergeld jedoch einen entscheidenden Nachteil: Die positive Wirkung wird wahrscheinlich nur rund ein Jahr spürbar sein. Erfahrungsgemäß preist der Markt finanzielle Förderungen früher oder später ein und durch die gestiegenen Preise verpufft der entlastende Effekt.

Nebenkosten senken und Familien dort entlasten

Wesentlich nachhaltiger ist der Ansatz, Käufern direkt bei den Nebenkosten unter die Arme zu greifen und Freibeträge für Erwachsene und Kinder bei der Grunderwerbsteuer einzuführen. Denn diese wurde von den Bundesländern allein zwischen 2010 und 2015 insgesamt 26 Mal angehoben und liegt teilweise bei 6,5 Prozent. Alles in allem betragen die Nebenkosten in Deutschland bis zu 13 Prozent des Kaufpreises. Damit sind sie fast viermal so hoch wie in Großbritannien und doppelt so hoch wie in den Niederlanden und ein wesentlicher Grund für die im europäischen Vergleich niedrige deutsche Wohneigentumsquote. Doch nicht nur die Steuern sind ein Kostentreiber: Immobilienkäufer könnten noch stärker entlastet werden, wenn in Zukunft auch auf bisher vernachlässigte Posten, wie beispielsweise überzogene Notargebühren, ein kritischer Blick geworfen wird.

Licht und Schatten

Unterm Strich findet sich im CDU-Programm zwar noch einiges an Schatten, jedoch auch viel Licht. Die Union behandelt das Thema Wohnen und Immobilien angemessen differenziert und vermeidet typische „Giftwörter“ wie „Mietpreisbremse“ oder „erweiterte Mietenspiegel“. Ob die Pläne in der vorgesehenen Form umgesetzt werden, hängt allerdings auch von der jeweiligen Koalition ab. Eine absolute Mehrheit für die CDU ist nach aktuellen Wahlprognosen nämlich eher unwahrscheinlich.

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Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl: Teil 3/6 – Die LINKE und Bündnis 90/Die Grünen

Bundestagswahl 2017: Die ersten Parteien haben ihre Wahlprogramme veröffentlicht. Endgültige Fassungen gibt es zwar noch nicht, doch die Entwürfe vermitteln bereits einen guten Eindruck, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es deshalb, einen Blick auf die entsprechenden Seiten zu werfen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen.

Die LINKEN wollen die kommunale Planwirtschaft zurück

Das übergeordnete Ziel der LINKEN wird an mehreren Stellen im Programm klar formuliert: Wohnen muss dem Markt entzogen werden. Nach linkem Verständnis ist das „Kapital“, sprich, Immobilien-Fonds und Finanzfirmen, für steigende Mieten verantwortlich. Die wirklichen Kostentreiber in Form von überzogenen Bau- und Umweltauflagen und überbordender Regulierung werden verkannt. Stattdessen erklären die Linken das eigentliche Problem zur Lösung und verlangen noch mehr staatliche Eingriffe, die Investitionen in Wohnraum immer unattraktiver machen: Die Mietpreisbremse soll verschärft, die Mietenspiegel ausgeweitet und die Modernisierungsumlage abgeschafft werden. Auch Eingriffe in die Eigentumsrechte sind kein Tabu: Die Linke möchte Kündigungen wegen Eigenbedarf erschweren sowie die Besetzung von leerstehendem Wohnraum und von als Wohnraum nutzbaren Gewerbeflächen legalisieren.

Nicht finanzierbar

Es gibt Pläne für den sozialen Wohnungsbau, doch bei genauerer Betrachtung sind diese nicht realisierbar. Mindestens 250.000 Wohnungen sollen im Jahr gebaut oder angekauft werden. Das hört sich erst einmal gut an, doch geht man von circa 65 Quadratmeter Wohnungsgröße und Baukosten von 2.500 Euro/m2 aus, müssten jährlich rund 40,6 Milliarden Euro in den Wohnungsbau fließen. Allerdings sind für Projekte solch einer Größenordnung gar nicht ausreichend Baumaterialien oder genügend Baufirmen verfügbar.

Irreführung im Programm – Schlagwörter statt Fachkunde

Auch an anderer Stelle macht die Linke sich unglaubwürdig: Die Aussage „Mietminderung ist kein Kündigungsgrund“ ist für den Wähler irreführend, da eine Kündigung des Vermieters wegen berechtigten(!) Mietminderungen in Deutschland sowieso nicht möglich ist. Sobald ein Gericht jedoch entscheidet, dass Minderungen unberechtigt sind, handelt es sich offiziell um Mietrückstände, und das ist ein legitimer Kündigungsgrund – zumindest noch. Denn auch hier sehen die Linken Potenzial für verschärfte Regulierung.

Die GRÜNEN snd aber auch nicht besser

Das Immobilien-Programm der Grünen unterscheidet sich davon im Prinzip nur wenig. Was positiv auffällt: Sie berücksichtigen im Gegensatz zu den Linken die ländlichen Regionen und haben erkannt, dass eine vernünftige Infrastruktur auf dem Land, den Wohnungsdruck in den Städten abmildern kann. Ansonsten wird auch im grünen Programm der soziale Wohnungsbau großgeschrieben. Insgesamt eine Million Wohnungen sind geplant. Investitionsanreize soll die Neue Wohngemeinnützigkeit bieten. Ein Konzept, das es in Deutschland bereits gab, Ende der 80-er Jahre aber aus guten Gründen abgeschafft wurde. Damals sind unter anderem die Kosten explodiert und die Qualität von Wohnungsbeständen hat sich teilweise stark verschlechtert, weil gemeinnützige Unternehmen nicht vernünftig gewirtschaftet hatten. Die Grünen scheinen, neben den Nachteilen dieser Idee, auch ein Grundproblem der Wohnungswirtschaft zu übersehen: Zu wenig Bauland. Das Programm beantwortet nämlich leider nicht die Frage, wo diese eine Million Wohnungen eigentlich entstehen sollen.

Ansonsten befürworten auch Grünen-Politiker die typischen Instrumente, die Eigentümern das Vermieten schwer und den Neubau von Wohnraum zum wirtschaftlichen Risiko machen: Erweiterte Mietenspiegel, strengere Regeln bei Kündigungen, eine deutlich niedrigere Modernisierungsumlage und natürlich eine verschärfte Mietpreisbremse, für die es selbst bei kostenintensiver Sanierung keine Ausnahme mehr gibt.

Preisdeckelung wollen beide – private Wohnungswirtschaft abgeschrieben

Übrigens, eine Preisdeckelung, wie beide Parteien sie fordern, gab es schon in der ehemaligen DDR – mit genau den Folgen, vor denen die Branche heute warnt: Sanierungsstau, marode Substanzen und weniger Neubau. Die grün-rote Politik hat aus Fehlern der Vergangenheit anscheinend nicht gelernt. Sollte Rot-Rot-Grün, trotz sinkender Umfragewerte der SPD, eine Regierungsoption bleiben, reicht ein Blick in den Berliner Koalitionsvertrag, um eine Idee von der Zukunft zu bekommen. Der Staat wird dort zum maßgeblichen Gestalter des Wohnungsmarktes, der Investitionen regelt und Preise deckelt. Die private Wohnungswirtschaft scheint zweitrangig zu sein: Wenn es um die Vergabe von Bauflächen geht, wird sie im Koalitionsvertrag nicht einmal mehr erwähnt.

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Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017: Teil 2/6 – AFD und FDP

In einer losen Reihe untersuche ich für CASH Online den Inhalt der Parteiprogramme  für die Bundestagswahl 2017 und stelle die Frage: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Die ersten Parteien haben ihre Wahlprogramme veröffentlicht. Endgültige Fassungen gibt es zwar noch nicht, doch die Entwürfe vermitteln bereits einen guten Eindruck, wohin die Reise für die Wohnungswirtschaft gehen soll. Für private Eigentümer und professionelle Akteure der Branche lohnt es deshalb, einen Blick auf die entsprechenden Seiten zu werfen, bevor sie im September ihr Kreuzchen machen.

AFD überrascht positiv

Wobei ausgerechnet die AFD positiv überrascht. In ihrem Programm findet sich eine Liste konkreter Forderungen, die wirklich helfen würden, die Probleme der Städte und ländlichen Regionen zu lösen und private Investitionen zu fördern: Die Mietpreisbremse abschaffen, Grund- und Grunderwerbssteuer senken, Grundstücke öffentlicher Hand im Erbbaurecht zur Verfügung stellen, genossenschaftliches Wohnen fördern, das Baurecht entschlacken, unnötige Auflagen beseitigen und in die Infrastruktur auf dem Land investieren, um Pull-Faktoren zu schaffen, die zu einer Entzerrung in den Mieterstädten führen. Der soziale Wohnungsbau wird bisher zwar noch vernachlässigt, aber prinzipiell ein gutes Immobilienprogramm. Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland hat pünktlich zum Wahlkampf ein Forderungspapier herausgegeben und tatsächlich erfüllt die AFD dessen „Wahlprüfsteine“ zu rund 90 Prozent. Erfreulicherweise hat die Wohnungswirtschaft jedoch noch eine Alternative zur Alternative.

FDP: Erfreuliche Alternative

Denn auch die FDP hat das Grundproblem des Immobilienmarktes und der Privatanleger als tragender Säule der Wohnungswirtschaft erkannt. Dementsprechend fordert sie in ihrem Programm weniger planwirtschaftliche Eingriffe und dafür gezielte Maßnahmen, die den Neubau von Wohnraum wieder attraktiv machen. FDP-Politiker beziehen zurzeit Stellung gegen die Mietpreisbremse, erschwerte Kündigungen wegen Eigenbedarf und höhere Grunderwerbsteuern. Stattdessen soll die jährliche Abschreibungsrate für Gebäude von zwei auf drei Prozent erhöht werden. Für Privatpersonen könnte das ein ausschlaggebender Anreiz sein, in Wohnraum zu investieren.

Zudem spricht die FDP in ihrem Programm bis jetzt als einzige Partei zwei Punkte an, die den Wohnungsmarkt stark beeinflussen, im öffentlichen politischen Diskurs allerdings oft vernachlässigt werden. Das ist zum einen die Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie, bei der eine grundsätzlich gute Idee Opfer deutscher Gründlichkeit wurde. Denn seit März 2016 ist nur noch die Höhe des Einkommens bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ausschlaggebend, die Immobilie als Sicherheit wird nicht mehr anerkannt – eine Verschärfung der Richtlinie, die im EU-Original so eigentlich gar nicht vorgesehen war und einzelne Verbrauchergruppen unnötig benachteiligt. Die FPD hat erkannt, dass es die deutsche Version für den Durchschnittsbürger noch schwieriger macht, Wohneigentum zu erwerben und fordert deshalb die Eins-zu-eins-Umsetzung der europäischen Richtlinie.

Zum anderen ist auch der Ruf nach einer Zweckbindung der Mittel zur Wohnungsbauförderung zu begrüßen. Um den Wohnraumengpass in den Großstädten zu bekämpfen, stellt der Bund jährlich rund 500 Millionen Euro zur Verfügung. Anstatt in Bauprojekte zu fließen, versickert das Geld jedoch oft in den Kassen und Behördenapparaten der Länder und Städte. 2016 wurde beispielsweise bekannt, dass einige Bundesländer zwar Zuschüsse für den sozialen Wohnungsbau erhalten, in den letzten zehn Jahren nur leider keine Sozialwohnung gebaut hatten. Eine Zweckbindung dieser Mittel ist deshalb längst überfällig und könnte die Wohnraumsituation in den bisher vernachlässigten Regionen etwas entspannen.

Sachgerechter Realismus

Sowohl bei der AFD als auch bei der FDP zeichnen sich die Vorschläge für die Immobilien-Politik durch eine gesunde Portion Realismus aus und würden langfristig helfen, die Probleme der Städte und ländlichen Regionen in den Griff zu bekommen. Die FDP könnte nach den starken Wahlergebnissen in Schleswig-Holstein und NRW ab Herbst eventuell sogar an der Regierung beteiligt sein. Auf jeden Fall stehen die Chancen gut, die Fünf-Prozent-Hürde zu überspringen und als Teil der Opposition hoffentlich positiven Einfluss auf die Wohnungspolitik zu nehmen.

Den ganzen Artikel und weitere Teile der Reihe finden Sie hier

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Bundestagswahl 2017: Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?

Die aktuelle Legislaturperiode hielt für die Immobilienwirtschaft einige böse Überraschungen bereit. Die Politik hat eine Vielzahl gesetzlicher Regulierungen und Reformen beschlossen, die erhebliche, meist negative Auswirkungen für Immobilienbesitzer haben. Die beiden Mietrechtsreformen, inklusive Mietpreisbremse und geplanter Mietspiegel-Erweiterung, sowie EnEV 2014 und 2016 sind nur die prominentesten Beispiele. Ein kritischer Blick auf den Status Quo und die großen und kleinen politischen Eingriffe in die Immobilienwirtschaft zeigt: Gut gemeint ist manchmal eben das Gegenteil von gut.

Einkommensschwache Mieter und Familien haben das Nachsehen

Politiker betonen zwar, dass mehr bezahlbarer Wohnraum gebaut werden müsse. Die zunehmende Rechtsunsicherheit durch immer mehr Vorgaben und Gesetzesänderungen, Eingriffe ins Eigentum, sinkende Renditen sowie eine schleichende Enteignung durch die Mietpreisbremse ergeben jedoch enorme Vermögensrisiken für private Vermieter – die sich verständlicherweise zwei Mal überlegen, ihr Geld (und oft auch einen beträchtlichen Teil ihrer Altersvorsorge) in den Bau von Wohnungen zu investieren. Langfristig schadet das der Wählergruppe, die man ja eigentlich entlasten wollte: Ohne private Investitionen wird sich die Situation in den Ballungsgebieten nicht entspannen. Einkommensschwächere Mieter und Familien haben dann auf dem umkämpften Wohnungsmarkt, trotz Mietpreisbremse, weiterhin das Nachsehen.

Seggregation wird gefördert

Denn was die Politik erstens zu vergessen scheint: Private Eigentümer sind die wichtigste Säule des deutschen Mietwohnungsmarktes. Auf sie entfallen zwei Drittel der rund 22,3 Millionen Wohnungen. Ziehen sie sich aus dem Markt zurück, wird das nicht nur den Wohnungsbau hemmen, sondern auch das Verhältnis zugunsten professioneller Unternehmen verschieben. Die ersten Anzeichen sieht man schon jetzt: Während Quartiere früher von Mietshäusern einzelner Eigentümer und einer vielfältigen Anwohnerstruktur geprägt wurden, dominieren nun kommunale auf der einen und private Wohnungsbaugesellschaften auf der anderen Seite ganze Straßenzüge und Stadtteile. Das verstärkt das Risiko von Gentrifizierung und Segregation.

Falscher Fokus – Das Land mal wieder vergessen

Der zweite Punkt, den die Politik komplett aus den Augen verliert: Nicht einmal 30 Prozent des Gebäudebestandes befindet sich in den Ballungszentren. Die Konzentration auf die vermeintlichen Brennpunkte der Big 7 und deren beliebteste Stadtteile führt dazu, dass für einige wenige Viertel vielleicht nachvollziehbare gesetzliche Regelungen pauschal für das ganze Land angewendet werden. Große Teile Deutschlands haben jedoch ganz andere Probleme als überhöhte Mieten und eine extreme Nachfrage. Dort wird nach wie vor eher über Abriss gesprochen oder diskutiert, wie man Immobilien mit 40 Prozent Leerstand überhaupt noch bewirtschaften kann. Die Politik nimmt anscheinend nur die Probleme in ihrem direkten Umfeld wahr. Das ist ein klassisches „Elfenbeinturm-Eliten-Handeln“. Machtpolitischer Aktivismus, der einem nur sehr träge reagierenden Markt nicht hilft.

Konflikte werden nicht gelöst

Die letzten vier Jahre haben zudem gezeigt, dass bezahlbarer Wohnraum in Konflikt mit anderen politischen Zielen steht – und dabei oft den Kürzeren zieht. Die Energiewende beispielsweise hat tiefgreifende und vor allem teure Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft. In der letzten Legislaturperiode wurden die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsbauten in Form von EnEV 2014 und EnEV 2016 gleich zweimal verschärft. Gesichtspunkte der Wirtschaftlichkeit werden beim Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand eher vernachlässigt: Allein durch die EnEV 2016 steigen die Baukosten um rund 7 Prozent. Ein zusätzlicher Mietpreistreiber – und für Privatanleger noch ein Argument mehr gegen den Wohnungsbau.

Nachdem die Große Koalition wenig Positives gebracht hat, können Eigentümer im September 2017 wieder ihr Kreuzchen auf dem Wahlzettel machen. Schon jetzt positionieren sich die ersten Parteien mit Forderungen, die leider weiteren, eher kontra-produktiven Aktionismus erwarten lassen. In den kommenden Monaten werfen wir einen kritischen Blick auf die Wahlprogramme der Parteien und kommentieren, welche Konsequenzen die jeweiligen Pläne für die deutsche Immobilienwirtschaft und -investoren eigentlich hätten. Fest steht: Es wird spannend.

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Relativ gut. Was uns 2017 bewegt.

Relativ gut! Was uns bewegt.

Die Grundpanik und Verunsicherung

Das Jahr schreitet voran. Immobilienmarktanalysen erscheinen und Trump ist neuer Präsident der USA. Wahlen in den Niederlanden, Frankreich und Deutschland werfen ihre Schatten voraus. Der G-20 Gipfel kommt nach Hamburg. Die Handelskammer wurde von Populisten erobert und 350 Jahre Tradition stehen auf dem Spiel. Was den Immobilienmarkt betrifft, übertrumpfen sich inzwischen Politiker mit Aktionismus und weiteren regulatorischen Eingriffsvorschlägen in den Mietmarkt sowie die Kreditvergabe. Hauptsache, die allgemein gefühlte „Grundpanik“ wird medial ausgenutzt und der Eindruck erweckt, man würde gegen „Gefahren“ vorgehen.

Uns geht es gut!

Aber stimmt das alles wirklich so? Warum passieren all diese Dinge, die uns in den letzten Monaten unsicher machen? Gibt es dafür einen Grund? Wahrscheinlich geht es uns einfach zu gut. Die Arbeitslosigkeit ist im Prinzip nicht mehr existent. Fachkräfte in der Immobilienwirtschaft gibt es so gut wie keine mehr am Arbeitsmarkt. Alle Wirtschaftsindikatoren stehen auf grün. Die Investitionsbereitschaft ist hoch. Unsere Produkte verkaufen sich – auch durch den günstigen Stand des Euro zum Dollar (Danke „Trumpeltier“)- in aller Welt sehr gut. Das Lohnniveau steigt und noch nie war, trotz der steigenden Preise, Wohneigentum im Verhältnis zu den Mieten und Zinsen so erschwinglich wie heute.

Aktivismus, Blasen und unnütze Ängste

Zu den wirtschaftlichen Themen gibt es sicher profundere Analysten als mich. Und zur politischen Frage kann man nur eine Haltung haben. Für mich ist jedenfalls klar, dass Protektionismus und Kleinstaaterei sowie Einschränkungen der Gewerbefreiheit und des freien Marktes nicht die langfristig geeigneten Mittel sind, um die anstehenden Herausforderungen zu lösen. Das zeigen alle Beispiele der Vergangenheit. Dies ging immer schief. Sei es das nicht vereinte Europa, die Planwirtschaft oder das Zunfttum. Freiheit, Rechtsstaatlichkeit und Gerechtigkeit sind und bleiben die wesentlichen Fundamente für ein friedliches, erfolgreiches Miteinander. Korrekturen sind sicher notwendig, aber sie sollten behutsam und langsam vorgenommen werden. Das, was derzeit passiert, ist da nicht hilfreich.

Der Immobilienmarkt zeigt an einigen Stellen deutliche Überhitzungserscheinungen. Ausgelöst von der oben beschriebenen „Grundpanik“ und getrieben von einer „Enteignungs-Finanzpolitik“ der EZB. Aber das ist letztlich normal in einem funktionierenden Markt. Das Märchen des Betongoldes ist noch zu verhaftet in den Köpfen. Dies liegt schlicht daran, dass die Deutschen keinen transparenten Immobilienmarkt haben. Würden die Marktdaten der Makler ohne Rücksicht auf den Datenschutz (Tschüss, heilige Kuh…) veröffentlicht werden und dazu die Daten der Gutachterausschüsse wie in einer Börse angezeigt werden, würde man sehr schnell feststellen, dass Immobilienpreise -genau wie Gold- starken Schwankungen unterliegen. Wir merken es nur nicht, weil wir aufgrund unserer Art zu finanzieren, wie die erfolgreichsten Aktienhändler eben, einfach sehr lange Anlagezeiträume haben. Deswegen wird es auch keinen Crash geben, wenn der Immobilienmarkt dreht. Es wird sicher schwer werden den Preis für die Immobilie zu bekommen, den man in überhitzten Märkten bezahlt hat. Ja, 25-30% Wertabschlag sind in Teilbereichen sicher realistisch. ABER: Müssen Sie denn überhaupt verkaufen? Wenn Sie sich heute ein günstiges Darlehen beschaffen und das verfügbare Einkommen mindestens gleich bleibt, haben Sie dann überhaupt ein Problem? Nein. Sie sitzen es aus. Im Zweifel versuchen Sie die Immobilie halt zu vermieten. Das muss nicht besser sein, lindert aber die „Schmerzen“. Bedeutet das jetzt „weiter so“? Nein, sicher auch nicht. Aber es hilft vielleicht zu relativieren.

Relativieren ist die Antwort!

Relativieren ist wahrscheinlich die Antwort auf fast alle oben aufgeworfenen Fragen. Es fehlt der heutigen Bevölkerung die Fähigkeit zu relativieren bzw. ist diese deutlich reduziert. Dies liegt sicher an den Erfahrungen von 70 Jahren Frieden und Wohlstand in Europa. Inzwischen ist die Dritte oder vierte Nachkriegsgeneration auf der Entscheidungsebene angekommen. Aufgewachsen mit liberalen Ideen, Blumen und Waldorf-Kindergärten im sichersten Land der Welt, beschützt von Helikoptereltern. Sobald es ein vermeintliches Problem gibt, wird es über Facebook, Twitter, Whats-App und letztlich die Medien verbreitet. Ad-hoc-Umfragen informieren uns über Verunsicherung und Nöte. Und schon wird wieder der politische Reflex losgetreten. Die nächste Gesetzesflut überrollt die Bürger. Dass das vielleicht nicht sinnvoll ist und das weniger vielleicht mehr wäre, wird dabei übersehen. Es fehlt den neuen Entscheidern einfach das Wissen um die Vergangenheit oder sie sind zu „verkopft“. Der Vergleich mit viel schlimmeren Zeiten oder das Erkennen ganz einfacher Zusammenhängen, die nur künstlich aufgeblasen wurden fehlt bzw. gelingt nicht. Verunsicherung resultiert aus dem Nichtverstehen vermeintlich komplexer Zusammenhänge. Ich denke, manchmal brauchen wir nicht mehr Aufklärung, sondern einfach ein „zurück zu den Wurzeln“, auf den Kern konzentrieren. Ein Beispiel aus meiner Praxis:

Früher hatte ein Kreditvertrag 2-3 Seiten. Da stand drin: „Sie schulden der Bank viel Geld und müssen dafür jeden Monat einen bestimmten Betrag bezahlen. Tun Sie dies nicht, wird Ihr Haus versteigert und Sie gehen in die Insolvenz.“ Ganz einfach. Und daran hat sich auch bis heute nichts geändert. Nur warum soll es jetzt sicherer sein 200 Seiten zu lesen und circa 10 Unterschriften zu leisten? Weil Niemand mehr schuld sein will! Aber schuld sein, heißt Verantwortung zu übernehmen. Verantwortung übernehmen, heißt Dinge bewusst zu tun und über die Folgen zu reflektieren. Reflektieren heißt relativieren. Darum geht es. Wahrscheinlich würden sich weniger Menschen verschulden, wenn es in jeder Werbung für Kredite hieße: „Achtung, dieses Produkt kann Insolvenz verursachen!“ Vielleicht noch mit dem dramatischen Bild einer Zwangsräumung? Sicher übertrieben, aber eben das meine ich mit „weniger ist mehr“.

In diesem Sinne werde ich versuchen, beim Relativieren zu helfen und weiter den Markt für Sie beobachten. Auch werde ich in den kommenden Monaten für die Cash die Parteiprogramme im Hinblick auf den Immobilienmarkt analysieren, damit Sie Ihr Kreuz reflektiert und relativiert machen können und nicht nach den lauten, bunten Bildern entscheiden müssen.

Verunsicherung überwinden und Beratung nutzen

Ich hoffe, dass meine Beratungstätigkeit für Immobilien weiter in Anspruch genommen wird und ich im derzeit schwierigen Markt Immobilieneigentümern und solchen, die es werden wollen, helfen kann sachgerechte Entscheidungen zu treffen. Nach wie vor gilt: Bauch aus – Kopf an! Nutzen Sie unsere Honorar-Beratung. Einseitig und nur für Sie persönlich, abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse. Hier warten über 100 Jahre Erfahrung mit Immobilien in Hamburg auf Sie, die Sie kaufen können.

Ihr

Oliver Moll

PS: Übrigens, die Cash hat einen umfassendes Interview mit mehreren profunden Akteuren des deutschen Immobilienmarktes geführt. Was diese und ich zum Markt zu sagen haben, lesen Sie hier.

Flucht in die Provinz?

Die Preise für Immobilien steigen weiter und besonders in den deutschen Metropolen entsprechen die geforderten Summen nicht mehr den tatsächlichen Werten der Objekte. Daher spielt mancher Anleger mit dem Gedanken, beim Immobilienkauf auf kleinere Städte und ländlichere Gebiete in die Provinz auszuweichen. Doch welche Region sich für welchen Käufer eignet, ist nicht nur vom Preis abhängig.

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Auch 2016 kannten die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt nur eine Richtung – aufwärts. Laut vdp-Immobilienpreisindex wurden Wohnimmobilien im Schnitt um 6,1 Prozent teurer. Der starke Anstieg ist vor allem auf die Preisentwicklung von klassischen Anlageobjekten, wie Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern, zurückzuführen. Der Vergleich des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschuss Hamburg von 2015 auf 2016 zeigt zum Beispiel für ein Mehrfamilienhaus mit Wohnanteil kleiner 50 Prozent eine Steigerung des Durchschnittspreises von 2.180.000 auf 2.843.000 Euro, also ein Plus von rund 30 Prozent. Im Vergleich von 2016 zu 2017 ist ein Anstieg von „nur“ noch 10 Prozent realistisch, das ist im langfristigen Vergleich aber immer noch viel. Inzwischen ist es keine Seltenheit mehr, dass Zinshäuser in Hamburg zum 25- bis 30-Fachen der Nettojahresmiete angeboten und tatsächlich verkauft werden: Ein historisches Allzeithoch.

Die wesentlichsten Motive von privaten und semi-professionellen Anlegern für den Erwerb eines Zinshauses sind die Unsicherheit hinsichtlich der Stabilität der Börsen, niedrige Zinsen für Investments, Negativzinsen auf hohe Guthaben und die Angst vor Inflation. Die ohnehin extreme Nachfragesituation wird von heimischen und ausländischen institutionellen Investoren verschärft, die ebenfalls Immobilien als Ausweg aus der Zinsfalle und den deutschen Markt als „sicheren Hafen“ in einer von politischen Unsicherheiten geprägten Welt für sich entdeckt haben.

Folge dieser Entwicklungen sind deutliche Überbewertungen, vor allem in den deutschen Großstädten wie den sogenannten Big 7: Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und Berlin. Immobilienpreise in begehrten Wohngegenden können dort zwischen 10 und 20 Prozent über den Werten liegen, die fundamental zu rechtfertigen sind und die Objekte sind zudem immer schwieriger zu finanzieren. Viele Anleger spielen daher mit dem Gedanken, ihren Anlageradius zu erweitern und statt in den Metropolen lieber in B- oder sogar C-Lagen zu investieren, wo Zinshäuser und Eigentumswohnungen noch vergleichsweise günstig sind.

Alternativen abseits der Big 7

Wer in Objekte weiter außerhalb investiert, macht jedoch nicht automatisch ein Schnäppchen. Auch hier sollte jedem Kauf eine genaue Markt- und Standortanalyse vorausgehen. In den „gehypten“ süddeutschen Studentenstädten ist das Potenzial beispielsweise nicht nur ausgereizt, mehrere Indices zeigen sogar, dass dort erhebliche Blasengefahr besteht. Auch um das Ruhrgebiet sollten Anleger lieber einen Bogen machen. Die strukturellen Leerstände sind in dieser Region schlicht zu groß, als dass sie ein attraktiver Standort wäre. Von Städten rund um den Harz ist ebenfalls abzuraten, da es dort keine vernünftige industrielle Struktur aber viele, eher schlecht bezahlte Saisonarbeitsplätze im Tourismus gibt. Aufgrund der hohen Leerstände lohnt es sich dort für die besserverdienenden, beziehungsweise fest Angestellten im tertiären Sektor, eher zu kaufen oder zu bauen als zu mieten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist gering und die Bonität der Mieter relativ schlecht, da die guten Bonitäten eher bauen oder ins Eigentum ziehen.

Generell empfehlen sich Städte, die die Grundvoraussetzungen für einen stabilen Immobilienmarkt und solvente Mieter erfüllen: Geringe Leerstände, eine gute Infrastruktur, arbeitsplatzschaffende Industrie, dazu eine Universität oder Hochschule sowie ein gut entwickelter tertiärer Sektor. In Norddeutschland bieten zum Beispiel Immobilien in Lübeck, Kiel oder Lüneburg noch Chancen als Geldanlage. Im Westen lohnt ein Blick auf die westfälischen Kleinstädte, während im Osten besonders Jena und Erfurt vielversprechend sind.

Erst-Anleger liebäugeln zwar oft mit Dresden und Leipzig, die beiden Standorte sind aber gute Beispiele dafür, dass vielen auswärtigen Käufern die Erfahrung und das Know-How fehlen, Preise richtig einzuschätzen. So sind ortsfremde Anleger bereit, in Leipzig deutlich mehr zu investieren als Profis oder Einheimische, die sich im Markt auskennen. 3.000 Euro pro Quadratmeter für eine sanierte Altbauwohnung zahlen laut Bericht des Gutachterausschusses fast nur Auswärtige. Der Bestandsmarkt wiederum wird von Leipzigern dominiert, die deutlich weniger zahlen. Im Wiederverkauf bringt besagte Altbauwohnung dann nur noch knapp über 1.000 Euro pro Quadratmeter. Dies ist einer der faszinierendsten Grundstücksmarktberichte überhaupt. Als Vorbereitung auf einen Kauf lohnt er sich sehr.

Risiko Zinswende

Eine Immobilieninvestition steht und fällt mit dem Einkaufspreis und einer realistischen Kalkulation bezüglich des Wiederverkaufswerts. So einfach und doch unendlich schwer, angesichts der staatlich gewollten Datenschutz-Intransparenz des deutschen Immobilienmarktes. Bei den Verkaufsrenditen wird bei Privatanlegern immer ein Zeitpunkt zehn Jahre nach Erwerb betrachtet. Bisher hatte man in den Metropolen die Chance, Mieten und Substanz des Objektes in diesem Zeitraum durch gutes Management zu verbessern und so den Verkaufspreis der Immobilie im besten Fall zwischen 100 und 200 Prozent zu steigern. Wer heute allerdings schon zum 30-Fachen einkauft, wird kaum zu einem noch höheren Faktor verkaufen können.

Noch ein Aspekt, der in diesem Zusammenhang im Hinterkopf behalten werden sollte: Steigende Zinsen. Zurzeit gibt es zwar keine Anzeichen, dass die EZB ihre Politik des billigen Geldes beenden wird. Doch bei Immobilien handelt es sich um mittel- bis langfristige Anlageobjekte und die entscheidende Frage ist: Was passiert im Falle einer Zinswende und einer damit verbundenen Nachfragesättigung? Das Risiko ist heute nur schwer abzuschätzen. Aber sollten die Zinsen irgendwann wieder auf drei oder vier Prozent steigen, werden Zinshäuser wohl um mehr als 20 Prozent nachgeben. Bei vermieteten Eigentumswohnungen könnte der Preisverfall sogar noch deutlich höher ausfallen. Besonders hart wird es die Top-Standorte treffen. In seinem Frühjahrsgutachten 2017 warnt der Rat der Immobilienweisen, dass in Berlin, Hamburg und Frankfurt Preiskorrekturen um ein Viertel bis zu einem Drittel möglich sind.

Renditekiller Mietpreisbremse

Neben der Verkaufsrendite ist die Mietrendite ganz entscheidend bei der Standort- und Objektauswahl. Dabei muss zwischen Brutto- und Nettorendite unterschieden werden. Die laufenden Bruttorenditen in den B- und C-Lagen liegen um 1 bis 2,5 Prozent höher als in den Metropolen. Die Tendenz ist allerdings bereits abnehmend und zudem kann dieser Vorteil schnell durch höhere Leerstandskosten und Kosten für Mieterbindungsmaßnahmen aufgezehrt werden. Bei der Nettomietrendite werden auch die Anschaffungskosten und nicht-umlegbaren Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, oft bleiben danach nicht mehr als 1,5 bis 2 Prozent übrig. Wird zum 40-Fachen oder teurer eingekauft, wird die Nettorendite – je nach Höhe der Bewirtschaftungskosten – sogar negativ.

An den meisten Standorten gibt es aufgrund der Mietpreisbremse kaum noch Möglichkeiten, die Mietrendite ohne aktives Management zu verbessern. Davon sind nicht nur Metropolen, sondern auch immer mehr B-Lagen betroffen. Anleger könnten die Rendite steigern, indem sie etwa ungenutzte Flächen, wie Dachböden, ausbauen und vermieten oder das Zinshaus so umfassend sanieren, dass die Mietpreisbremse nicht länger greift.

Käufer müssen wissen, was sie können

Maßnahmen dieser Art sind allerdings nur für Profis eine Option. Denn Renovieren und Modernisieren ist nichts, was man so nebenbei erledigt. Immobilien sind „Hands-On“-Investitionen. Eigentümer benötigen ein Netzwerk von zuverlässigen Handwerkern und müssen sich informieren, was gerade vor Ort los ist. Zur Not müssen sie regelmäßig dort sein und kontrollieren. Das kostet Zeit und braucht Erfahrung. Anfänger sind gut beraten, wenn sie weniger auf das Potenzial einer Immobilie, sondern auf eine gute Substanz achten, die zumindest in den ersten drei Jahren keine umfassenden Investitionen notwendig macht. Übersteigen diese nämlich 15 Prozent des durch das Finanzamt festgestellten Gebäudewertes (in der Regel maximal rund 60 Prozent des Kaufpreises in Metropolen), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das hätte für den Käufer negative steuerliche Konsequenzen, da diese Kosten dann nur noch mit der normalen Abschreibung des Gebäudes, also zwei statt 100 Prozent, abgesetzt werden können.

Es gibt in der Region keine Mietpreisbremse und die Mieten sind trotzdem auffallend niedrig? Dann kann es sich durchaus um eine interessante Immobilie handeln – aber nur für erfahrene Mietrechtler. Denn meist gibt es handfeste Gründe, warum Mieter weniger zahlen, als im Markt verlangt wird. Der Versuch, eine Mieterhöhung durchzusetzen, kann dann einige juristische Fallstricke bereithalten.

Zusammenfassend gilt: Die günstigste Alternative ist nicht für jeden Käufer unbedingt die bessere. Immobilien-Anfänger, die vor allem am Vermögenserhalt interessiert sind, sollten sich nicht weiter als bis in sehr gute B-Lagen wagen. Ferner sollten sie nicht teurer als zum 25-Fachen einkaufen und darauf achten, dass die Mieten auf Marktniveau sind und das Objekt eine vernünftige Substanz aufweist. Das kostet zwar Rendite, schont langfristig aber Nerven und Geldbeutel. Profis hingegen suchen Immobilien, die Potenzial bieten. Solche Chancen sind zwar immer auch mit Risiko verbunden, aber wer das Wissen hat, Mietverträge zu optimieren, Gebäude zu renovieren, Häuser in Wohneigentum aufzuteilen, neue Bauflächen zu erschließen oder sogar alles gleichzeitig zu tun, kann außerhalb der Top-Standorte noch vielversprechende Objekte zu günstigen Preisen finden.

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