Missmanagement: Risikofaktor Hausverwalter
Risikofaktor Hausverwalter: „Werte erhalten und mehren“ sollte eigentlich das Motto jedes guten Hausverwalters sein. Doch wie in allen Branchen gibt es auch hier schwarze Schafe – und die zu erkennen ist nicht einfach. Macht man sich diese Mühe jedoch nicht, dann droht der „Risikofaktor Hausverwalter“.
Es fehlen gesetzliche Qualitätsanforderungen
Risikofaktor Hausverwalter: Denn Hausverwalter ist in Deutschland kein geschützter Beruf. Es gibt bis jetzt weder bestimmte Qualifikationsanforderungen noch einen gesetzlichen Sachkundenachweis. Dies bedeutet, dass sich jeder in Deutschland Hausverwalter nennen darf und dies bis zu bestimmten steuerlichen Grenzen sogar ohne Gewerbeschein. Da solche Verwalter auch kein qualifiziertes Personal vorhalten, nicht in Weiterbildung investieren und zum Teil sogar vom heimischen Sofa aus verwalten, biten Sie verwaltung zu Dumping Preisen an. Und da bekanntlich ja die „Gier das Hirn frisst“, laufen vor allem unerfahrene Immobilienbesitzer deshalb Gefahr, an einen Verwalter zu geraten, der ihnen mehr schadet als nutzt. Fälle von Missmanagement sind keine Seltenheit: Eine Umfrage des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) im März 2017 hat beispielsweise ergeben, dass Wohnungseigentümern wegen unprofessioneller Immobilienverwalter jährlich finanzielle Schäden in Höhe von bis zu 25 Millionen Euro entstehen.
Es gibt eine Fülle von Fehlerquellen, die für Eigentümer teuer werden können
Zu den häufigsten und teuersten Fehlerquellen gehören eine schlechte Büroorganisation, wodurch wichtige Dinge wie zum Beispiel Mieterhöhungen vergessen werden, verschleppte Mängel am Objekt und Sanierungsstau sowie formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen. Richtig gefährlich wird es, wenn Hausverwaltungen an der Grenze zur Legalität arbeiten – oder diese sogar überschreiten. Es kommt zum Beispiel immer wieder vor, dass Kautionen „verloren“ gehen, Mitarbeiter in die eigene Tasche wirtschaften oder Handwerker erpresst werden.
Risikominimierung
Deswegen gilt: Augen auf bei der Wahl der Hausverwaltung! Die freiwillige Mitgliedschaft in renommierten Verbänden (z.B. IVD, DDIV, RICS) ist oft schon ein erster Anhaltspunkt, ob es sich um ein seriöses Unternehmen handelt, aber noch lange nicht alles. Der Hausverwalter sollte zudem eine Berufsausbildung im Immobilienbereich, fundierte juristische Kenntnisse, technisches Verständnis und im besten Fall weitere Qualifikationen zum Immobilienfachwirt oder Immobilienökonom nachweisen können. Auch seine mitarbeiter sollten die für Ihre Aufgaben notwendige Qualifikation nachweisen. Danach darf man als Neukunde auch gern Fragen. Jeder Profi wird dies verstehen und gern beantworten. Stellen Sie auch die Frage nach dem Verhältnis von verwalteten einheiten zu Mitarbeiter. In der Mietverwaltung sollte ein Mitarbeiter ohne Buchhaltungsaufgaben möglichst nicht mehr als 400 Wohnungen verwalten. Sonst droht Überarbeitung. Generell sollten Buchhaltung und Sachbearbeitung getrennt sein. Sachbearbeiter sind keine Buchhalter und Buchhalter keine Vermieter. Natürlich gilt auch hier: Vier Augen sehen mehr.
Versicherung
Gute verwalter sind versichert. Fragen Sie danach, Sie haben ein sogar Auskunftsrecht nach der Dientleistungsverordnung. Aus meiner Sicht, sind heute neben der üblichen Haftpflicht und „Hausratversicherung“, essentiell eine Vermögensschadenshaftpflicht und eine Cyber-Risk Versicherung. Die „Krönung“ ist dann die Vertrauensschadensversicherung. Diese ersetzt dann auch Schäden, die vorsätzlich durch Mitarbeiter des Verwalters verursacht wurden. Selten, teuer, aber sicher der versicherungstechnische „Ritterschlag“.
Sachkundenachweis
Übrigens, ein Sachkundenachweis wird gerade zwar wieder heiß diskutiert. Doch selbst, wenn das geplante Gesetz spruchreif wird, bringt es Zinshausbesitzern leider wenig. Der Nachweis soll nämlich nur für Makler und WEG-Verwalter gelten, nicht für Miet-Verwalter. Dabei sind die Risiken bei Letzteren zum Teil deutlich höher, da sie nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern das gesamte Objekt eines Eigentümers betreuen. Sie kassieren die Mieten, verwalten die Kautionen und tragen hohe Verantwortung. Umso verantwortungsloser von der deutschen Politik aber auch alles in diesem Land zu regeln, nur diesen Punkt nicht und dies vor allem, da es in Frankreich, England und Irland bereits seit Jahrzehnten derartige Regelungen gibt.
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