Mietrechtsanpassung ist Bärendienst für Mieter

KOMMENTAR – Verfehlte Maßnahmen

Mietrechtsanpassung senkt Wohnqualität für Mieter mit geringem Einkommen

Von Oliver Moll, geschäftsführender Gesellschafter Moll & Moll Zinshaus GmbH

  • Modernisierungsumlage wird auf 8 Prozent reduziert; laut zusätzlicher Kappungsgrenze dürfen Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro angehoben werden
  • Sanierungen und Investitionen in den Gebäudebestand immer schwerer zu finanzieren
  • Qualität von Wohnraum wird im günstigen Preissegment langfristig sinken

Das Mietrecht wird weiter verschärft: Am 29. November 2018, hat der Bundestag ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen steigende Mieten verabschiedet. Besonders für die Umlage von Modernisierungskosten gelten ab 2019 strengere Regeln. In Zukunft können jährlich nur noch 8 Prozent (aktuell: 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Der sprichwörtliche Teufel steckt dabei im Detail ­– beziehungsweise in einer zusätzlichen Kappungsgrenze: Die Umlage der Modernisierungskosten ist auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Für besonders günstige Mieten von unter 7 Euro je Quadratmeter gilt sogar eine Grenze von 2 Euro.

Eigentümer, die günstig vermieten, werden geradezu bestraft

Der Grundgedanke, Mieter davor zu schützen, aus ihrer Wohnung „heraussaniert“ zu werden, ist natürlich richtig und wichtig. Mit der Kappungsgrenze schießt die Politik jedoch übers Ziel hinaus und erweist den deutschen Mietern langfristig einen Bärendienst, denn günstigen Wohnraum anzubieten wird noch unattraktiver. Eigentümer, die unterhalb der magischen Grenze von 7 Euro vermieten, werden geradezu bestraft, da sinnvolle Modernisierungen, die Energieeffizienz oder Wohnqualität erhöhen, in Zukunft finanziell deutlich schwieriger zu realisieren sind. Vor allem kleine und private Vermieter, für die stabile Mietverhältnisse erfahrungsgemäß wichtiger sind als ein möglichst hoher Profit, stehen nun vor der Entscheidung: Entweder sie erhöhen die Mieten oder sie reduzieren Investitionen auf ein Minimum. Die langfristigen Folgen: Sanierungsstau und qualitativ schlechterer Wohnraum für Mieter mit niedrigen Einkommen.

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

Lesen Sie in unserem Pressebereich, wie die Medien diesen Kommentar aufgenommen haben.

Über Moll & Moll Zinshaus

Die Moll & Moll Zinshaus GmbH ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Hamburgs. Seit über fünfzig Jahren berät und begleitet es seine Kunden dabei, ihr Portfolio mit Zinshäusern zu optimieren und bestehende Immobilieninvestments ertragsoptimiert zu verwalten. Das Angebotsspektrum umfasst die ganze Bandbreite immobilienwirtschaftlicher Leistungen, von der Vermittlung bis hin zur Verwaltung und Vermietung. Leistungsschwerpunkt ist die Beratung rund um Zinshauskauf, -bewirtschaftung und -verkauf. Diese Beratung ist nicht, wie oft in der Branche üblich, an eine Objektvermittlung gekoppelt, sondern kann nach Wunsch auf Honorarbasis erfolgen.

Zurzeit betreut Moll & Moll Zinshaus rund 1.000 Wohneinheiten und ein Immobilienvermögen von 225 Millionen Euro. Der Kundenstamm besteht sowohl aus Privatpersonen als auch aus Stiftungen und Vereinsvorständen, die dem Unternehmen ihr Immobilienvermögen langfristig anvertrauen.

Das hanseatische Unternehmen ist Mitglied des Immobilien Verband Deutschland (IVD), der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem Verein Hamburger Hausmakler und der Hamburger Allgemeine Börse.