Kategorie-Archiv: Pressespiegel

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31.03.2018 Die Welt: Kampf ums Erbe

Kampf ums Erbe

Kampf ums Erbe: Eine Immobilienerbschaft kann Segen oder Fluch sein. Kompliziert wird es, wenn es mehrere Hinterbliebene gibt, denn diese bilden automatisch eine Erbengemeinschaft. Das heißt, die vererbte Immobilie wird gemeinsames Eigentum. Wenn die einzelnen Erben dann auch noch unterschiedliche Vorstellungen haben, was mit der Immobilie geschehen soll, wird es richtig problematisch.

Zwangsversteigerung droht

Ein fiktives Beispiel: Drei Geschwister erben ein Zinshaus. Zwei von ihnen möchten das Objekt behalten, ein Erbe hat jedoch finanzielle Sorgen und will so schnell wie möglich verkaufen. Sind seine Geschwister nicht in der Lage, ihn auszuzahlen, kann er entweder seinen kompletten Erbteil an einen Dritten veräußern oder die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, also die Aufteilung des Nachlasses, verlangen. Beide Szenarien enden erfahrungsgemäß in einer Teilungsversteigerung. Diese Art der Zwangsversteigerung ist aber die teuerste Lösung: Die Kosten eines solchen Verfahrens sind hoch (Gebühren, Gutachten, etc.) und oft ist der Verkaufspreis bei einer Versteigerung deutlich niedriger als bei einem Angebot auf dem freien Markt.

Oder Pfändung

Selbst wenn die Hinterbliebenen sich einig sind, birgt die Erbengemeinschaft Risiken. Ist ein Miterbe etwa hoch verschuldet, kann der Gläubiger seinen Anteil pfänden und so als Außenstehender eine Auflösung der Erbengemeinschaft durchsetzen. Auch hier das Ergebnis: Teilungsversteigerung.

Lösung kann GbR sein

Um das zu vermeiden, kann die Erbengemeinschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umgewandelt werden. Der entsprechende Gesellschaftsvertrag enthält klare Regelungen, die das Eingreifen von fremden Personen verhindern oder festlegen, unter welchen Bedingungen und mit welcher Abfindung ein Gesellschafter die Gemeinschaft verlassen kann. Eine GbR ist zudem rechtsfähig. Das heißt, sie kann – im Gegensatz zur Erbengemeinschaft – Verträge abschließen und die geerbte Immobilie beispielsweise vermieten. Ein gut gemachter GbR-Vertrag lässt keinen Raum für Missverständnisse und verringert das Konfliktpotenzial für Erben enorm.

Am besten mit warmer Hand geben!

Trotzdem sollten Immobilienbesitzer sich rechtzeitig Gedanken über ihren Nachlass machen, um ihren Angehörigen mitunter jahrelangen Ärger zu ersparen: Wer sind die potenziellen Erben? Wie ist ihre Beziehung zueinander? Welchen Lebensstil führen sie? Eventuell ist es sogar für alle Beteiligten günstiger, die Immobilie noch zu Lebzeiten zu verkaufen. Und wer ganz auf Nummer sicher gehen will, hält sich am besten gleich an die alte Volksweisheit: Lieber mit warmen Händen geben als mit kalten.

Den Artikel der Welt finden Sie hier.

Der gleichlautende Artikel ist auch im Hamburger Klönschnack erschienen. Diesen finden Sie hier

14.10.2017 Die Welt: Immobilienwirtschaft als Bauernopfer?

Jamaika-Koalition: Die Immobilienwirtschaft als Bauernopfer?

Deutschland hat gewählt und die Immobilienwirtschaft könnte das Bauernopfer werden. Die Große Koalition ist wohl bald Geschichte und wird von einer Jamaika-Koalition abgelöst. Mit Jamaika verbindet man eigentlich ein entspanntes Lebensgefühl, jedoch dürften die Koalitionsverhandlungen alles andere als entspannt verlaufen – zumindest in puncto Immobilien und Wohnen. Union und FDP liegen zwar bei vielen Themen auf einer Linie. FDP und Grüne jedoch haben im Wahlkampf teilweise völlig gegensätzliche Positionen vertreten. Man mag jetzt denken: Pech für die Grünen, dann werden sie halt überstimmt. Doch so einfach ist es nicht. Denn Union und FDP brauchen die Grünen. Irgendwo wird man Zugeständnisse machen müssen. Und erfahrungsgemäß sind oft Immobilien der Bereich, in dem am ehesten Kompromisse eingegangen werden. Deswegen werden die Grünen wohl leider den ein oder anderen ihrer (kontraproduktiven) Pläne für die Wohnungswirtschaft umsetzen können. So forderten sie in ihrem Wahlprogramm etwa eine verschärfte Mietpreisbremse (selbstverständlich ohne Ausnahmen selbst bei kostenintensiver Sanierung), erweiterte Mietenspiegel, strengere Regeln bei Kündigungen und niedrigere Modernisierungsumlagen. Sprich: Noch mehr Regulierung.

Gerüchteküche auf Hochtouren

Während die Verhandlungen langsam Fahrt aufnehmen, läuft die Gerüchteküche bereits auf Hochtouren und verheißt ebenfalls nichts Gutes für Immobilienbesitzer. So berichtete eine regionale Tageszeitung wenige Tage nach der Wahl, ihr sei ein Dokument zugespielt worden, aus dem hervorgehe, dass es zwischen Grünen und Liberalen bereits Absprachen über eine mögliche Ressortaufteilung gegeben habe: Während die FDP ein Auge auf Bildungs- und Justizministerium geworfen hat, möchten die Grünen wohl ins Bundesumweltministerium einziehen. Eine Falschmeldung? Hoffentlich.

Grünes Bauministerium?

Denn in den letzten Jahren wurden schon mit einer SPD-Ministerin unter Berufung auf Klimaschutz und Energieeffizienz durch immer neue Verordnungen die Bau- und Mietkosten in die Höhe getrieben. Ein grünes Ministerium würde wahrscheinlich noch einen Gang hochschalten. Vermietern kann man deswegen nur raten, zu gegebener Zeit einen genauen Blick in den Koalitionsvertrag zu werfen und im Fall der Fälle ihren Hausverwalter oder Immobilienberater zu kontaktieren, um Risiken und Chancen der neuen Legislaturperiode durchzusprechen.

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09.08.2017 Die Welt / Klönschnack: Mietstreitigkeiten vor Gericht? Durchhalten!

Mietstreitigkeiten vor Gericht? Durchhalten!

Bei Mietstreitigkeiten vor Gericht hilft durchhalten. Vermieten kann manchmal ein echter Stresstest sein – besonders bei ernsten Konflikten mit den Mietern. Vor allem Mietstreitigkeiten um geplante Mieterhöhungen oder vermeintlich berechtigte Mietminderungen enden nicht selten vor den Amts- und Landesgerichten, die häufig zugunsten der Mieter entscheiden. Vermieter sollten sich dadurch aber nicht entmutigen lassen. Die Erfahrung zeigt, dass es sich durchaus lohnen kann, bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) zu gehen und durchzuhalten, denn dieser bewertet Mietstreitigkeiten oftmals anders als die Vorinstanzen.

2014: Mietminderung bei Lärm aus der Umgebung – Hamburger Rechtsprechung kassiert.

2014 beispielsweise hat der BGH eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sogenannter Umweltmängel – in diesem Fall Lärmbelästigung von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf. Im Gegensatz zu den Vorinstanzen befanden die Karlsruher Richter, dass Vermieter in der Regel nur für das Objekt selbst, nicht jedoch für dessen Umfeld verantwortlich seien. Mietminderungen bei Umwelt- oder Umfeldmängeln sind deshalb nur in eng begrenzten Fällen berechtigt. Man kann vom Vermieter lediglich dann eine Minderung verlangen, wenn dieser seinerseits gegenüber dem störenden Nachbarn Ansprüche hat. Ein Etappensieg besonders für Hamburger Vermieter, denn hier haben Landgericht und Oberlandesgericht über Jahre anders entschieden.

2017: Beweishürden der Instanzgerichte aufgehoben

Ein noch aktuelleres Beispiel: Eine Mieterin bezweifelte die angegebene Fläche ihrer Wohnung und stimmte deshalb einer Mieterhöhung nicht zu. Daraufhin klagte die Vermieterin, doch die Instanzgerichte wiesen die Klage ab. Der BGH hob diese Entscheidung dann allerdings auf. Die Begründung: Stimmt ein Mieter der Mieterhöhung wegen Zweifeln an der Wohnungsgröße nicht zu, muss er konkret erklären, worauf sich dieser Zweifel stützt. Ein simples Bestreiten ist nicht ausreichend. Diese Entscheidung markiert eine Trendwende in der Rechtsprechung, denn in der Vergangenheit sahen die Vorinstanzen immer die Vermieter in der Pflicht, die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln, sobald ein Mieter die Wohnungsgröße angezweifelt hatte.

Zähne zusammenbeißen!

Der steinige Weg durch die Instanzen zahlt sich für Eigentümer also aus. Natürlich sollte vorher ein juristischer Berater grünes Licht geben, aber wenn die Chancen gut stehen, gilt das Motto: Zähne zusammenbeißen und durch.

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01.08.2017 Klönschnack: Zinshäuser: Es geht aufwärts!

Hamburger Zinshäuser: Es geht aufwärts!

Zinshäuser: Es geht aufwärts! Am Hamburger Zinshausmarkt zeichnet sich ein Aufwärtstrend ab. 427 Zinshäuser wurden laut aktuellem Grundstücksmarktbericht im Jahr 2015 verkauft, 2016 waren es 438 – ein Plus von mehr als 16 beziehungsweise 19 Prozent im Vergleich zu 2014. Damals erreichte der Markt in der Zehn-Jahres-Betrachtung einen Tiefpunkt. Nur 367 Zinshäuser wechselten den Besitzer. Auch die Preise ziehen an: Kostete ein Mehrfamilienhaus 2014 durchschnittlich rund 2,2 Millionen Euro, mussten Käufer 2015 im Schnitt schon 2,8 Millionen investieren und im vergangenen Jahr sogar 3,5 Millionen.

Die Strategie entscheidet

Wer bei diesen Summen ohne klare Strategie und fundierte Beratung einkauft, zahlt langfristig gesehen drauf. Denn wirklich gute Objekte sind schwer zu finden und sollten vor dem Kauf auf Herz und Nieren geprüft werden. Dabei geht es nicht nur um Lage und Ausstattung, sondern auch um schwieriger einschätzbare Faktoren wie Investitionsbedarf und Wertsteigerungspotenzial.

Auch Verkäufer stellt die aktuelle Marktentwicklung vor Herausforderungen, denn mit den steigenden Preisen verkleinert sich der Kreis potenzieller Käufer. Gleichzeitig wachsen die Ansprüche der verbliebenen Interessenten. Wer zum 30-Fachen einkauft, möchte, überspitzt gesagt, auch was sehen für sein Geld.

Professionelle Hilfe wichtig

Sowohl Käufer als auch Verkäufer können besser von den aktuellen Marktbedingungen profitieren, wenn sie sich einen Partner suchen, der ihnen nicht nur die klassische Vermittlung eines Objektes, sondern eine individuelle Beratung rund um die gesamte Transaktion bietet. Auf Käuferseite unterstützt der Berater beispielsweise bei der Immobiliensuche, der Objekt- und Preisprüfung, Finanzierungsplänen und Verhandlungen. Für Verkäufer dagegen macht er Vorschläge zur Objektaufbereitung, entwickelt Verkaufsmaterial oder führt zielgerichtete Gebotsverfahren durch, um die bestmöglichen Verkaufspreise zu erzielen. Er koordiniert den Verkauf der Immobilie einzig im Interesse des Verkäufers und wird von diesem bezahlt. Er ist damit ausdrücklich kein Makler und arbeitet daher auch nach anderen Regeln.

Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wird diese Art Dienstleistung in Deutschland noch relativ selten von Immobilienprofis angeboten. Sie ist jedoch auch hierzulande eine gute Investition für jeden, der die Chancen des aktuellen Aufwärtstrends am Zinshausmarkt nutzen und einen einseitigen Interessenvertreter an seiner Seite haben möchte.

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17.06.2017 Die Welt: Zinshaus – Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt

Zinshaus- Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt

Schlechte Nachrichten für das Hamburger Zinshaus und deren Eigentümer: Laut einer aktuellen empirica-Analyse stagnieren die Mieten in der Hansestadt. Für Zinshausbesitzer ein guter Grund, ernsthaft über einen Verkauf nachzudenken, denn es ist unwahrscheinlich, dass sich der Aufwärtstrend irgendwann fortsetzen wird. Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt. Die Mietpreisbremse hat das Steigerungspotenzial bereits stark gedeckelt und nach der Bundestagswahl im September sind weitere regulierende Maßnahmen zu befürchten, die sich negativ auf Rendite und Wert von Immobilienanlagen auswirken werden.

Mietpreisbremse

Und man kann es nicht oft genug sagen: Auch, wenn sich viele private Vermieter nicht an die Bremse halten und statistische Umfragen aus politischen Gründen suggerieren, dass diese nicht wirkt – Glauben Sie es nicht! Sie wirkt und wird im Zweifel durch Gerichte und Politik noch fester angezogen werden. Besonders von links-grüner Seite kommen im Wahlkampf immer wieder Formulierungen, die jeden Zinshausbesitzer aufhorchen lassen sollten. Die Rufe nach einer „richtigen“ Mietpreisbremse, einem erweiterten Mietspiegel und mehr energetischer Sanierung bei gleichzeitiger Abschaffung der Modernisierungsumlage sind nur einige Beispiele.

Immobilie als Kapitalanlage wird unwichtiger

Hinzu kommt, dass die Immobilie als Kapitalanlage an Bedeutung verliert. Bei einer aktuellen TNS-Umfrage gaben nur 26 Prozent der Befragten an, ihr Erspartes in Immobilien zu investieren. 2016 lag die Quote noch bei 30 Prozent. Grund dafür dürfte das historisch hohe Preisniveau sein. Beispielsweise sind Zinshäuser, die zum 30-Fachen verkauft werden, kein Einzelfall mehr. Bei solchen Faktoren werden Anleger gründlich überlegen, ob ein Kauf überhaupt noch sinnvoll ist und für viele sind diese Preisdimensionen finanziell schlicht nicht mehr realisierbar. Sprich: Die Nachfrage und damit auch die Preise von Zinshäusern werden in absehbarer Zeit zu sinken beginnen und das Zeitfenster für einen bestmöglichen Verkauf schließt sich.

Für Eigentümer kann es sich lohnen, zukünftige Risiken und Chancen sowie die Möglichkeiten einer Veräußerung mit einem spezialisierten Berater durchzusprechen – und zwar lieber heute als morgen.

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MONTAG 01.05.2017 KLÖNSCHNACK: Risikofaktor Hausverwaltung

Missmanagement: Risikofaktor Hausverwalter

Risikofaktor Hausverwalter: „Werte erhalten und mehren“ sollte eigentlich das Motto jedes guten Hausverwalters sein. Doch wie in allen Branchen gibt es auch hier schwarze Schafe – und die zu erkennen ist nicht einfach. Macht man sich diese Mühe jedoch nicht, dann droht der „Risikofaktor Hausverwalter“.

Es fehlen gesetzliche Qualitätsanforderungen

Risikofaktor Hausverwalter: Denn Hausverwalter ist in Deutschland kein geschützter Beruf. Es gibt bis jetzt weder bestimmte Qualifikationsanforderungen noch einen gesetzlichen Sachkundenachweis. Dies bedeutet, dass sich jeder in Deutschland Hausverwalter nennen darf und dies bis zu bestimmten steuerlichen Grenzen sogar ohne Gewerbeschein. Da solche Verwalter auch kein qualifiziertes Personal vorhalten, nicht in Weiterbildung investieren und zum Teil sogar vom heimischen Sofa aus verwalten, biten Sie verwaltung zu Dumping Preisen an. Und da bekanntlich ja die „Gier das Hirn frisst“, laufen vor allem unerfahrene Immobilienbesitzer deshalb Gefahr, an einen Verwalter zu geraten, der ihnen mehr schadet als nutzt. Fälle von Missmanagement sind keine Seltenheit: Eine Umfrage des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) im März 2017 hat beispielsweise ergeben, dass Wohnungseigentümern wegen unprofessioneller Immobilienverwalter jährlich finanzielle Schäden in Höhe von bis zu 25 Millionen Euro entstehen.

Es gibt eine Fülle von Fehlerquellen, die für Eigentümer teuer werden können

Zu den häufigsten und teuersten Fehlerquellen gehören eine schlechte Büroorganisation, wodurch wichtige Dinge wie zum Beispiel Mieterhöhungen vergessen werden, verschleppte Mängel am Objekt und Sanierungsstau sowie formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen. Richtig gefährlich wird es, wenn Hausverwaltungen an der Grenze zur Legalität arbeiten – oder diese sogar überschreiten. Es kommt zum Beispiel immer wieder vor, dass Kautionen „verloren“ gehen, Mitarbeiter in die eigene Tasche wirtschaften oder Handwerker erpresst werden.

Risikominimierung

Deswegen gilt: Augen auf bei der Wahl der Hausverwaltung! Die freiwillige Mitgliedschaft in renommierten Verbänden (z.B. IVD, DDIV, RICS) ist oft schon ein erster Anhaltspunkt, ob es sich um ein seriöses Unternehmen handelt, aber noch lange nicht alles. Der Hausverwalter sollte zudem eine Berufsausbildung im Immobilienbereich, fundierte juristische Kenntnisse, technisches Verständnis und im besten Fall weitere Qualifikationen zum Immobilienfachwirt oder Immobilienökonom nachweisen können. Auch seine mitarbeiter sollten die für Ihre Aufgaben notwendige Qualifikation nachweisen. Danach darf man als Neukunde auch gern Fragen. Jeder Profi wird dies verstehen und gern beantworten. Stellen Sie auch die Frage nach dem Verhältnis von verwalteten einheiten zu Mitarbeiter. In der Mietverwaltung sollte ein Mitarbeiter ohne Buchhaltungsaufgaben möglichst nicht mehr als 400 Wohnungen verwalten. Sonst droht Überarbeitung. Generell sollten Buchhaltung und Sachbearbeitung getrennt sein. Sachbearbeiter sind keine Buchhalter und Buchhalter keine Vermieter. Natürlich gilt auch hier: Vier Augen sehen mehr.

Versicherung

Gute verwalter sind versichert. Fragen Sie danach, Sie haben ein sogar Auskunftsrecht nach der Dientleistungsverordnung. Aus meiner Sicht, sind heute neben der üblichen Haftpflicht und „Hausratversicherung“, essentiell eine Vermögensschadenshaftpflicht und eine Cyber-Risk Versicherung. Die „Krönung“ ist dann die Vertrauensschadensversicherung. Diese ersetzt dann auch Schäden, die vorsätzlich durch Mitarbeiter des Verwalters verursacht wurden. Selten, teuer, aber sicher der versicherungstechnische „Ritterschlag“.

Sachkundenachweis

Übrigens, ein Sachkundenachweis wird gerade zwar wieder heiß diskutiert. Doch selbst, wenn das geplante Gesetz spruchreif wird, bringt es Zinshausbesitzern leider wenig. Der Nachweis soll nämlich nur für Makler und WEG-Verwalter gelten, nicht für Miet-Verwalter. Dabei sind die Risiken bei Letzteren zum Teil deutlich höher, da sie nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern das gesamte Objekt eines Eigentümers betreuen. Sie kassieren die Mieten, verwalten die Kautionen und tragen hohe Verantwortung. Umso verantwortungsloser von der deutschen Politik aber auch alles in diesem Land zu regeln, nur diesen Punkt nicht und dies vor allem, da es in Frankreich, England und Irland bereits seit Jahrzehnten derartige Regelungen gibt.

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SAMSTAG 18.2.2017 Hamburger Abendblatt: Eigentum für das Alter

Eigentum für das Alter

Eine Wohnung bietet mehr Sicherheit. Eigentümer müssen sich aber auch um das Gemeinschaftseigentum kümmern. In einem Interview mit Steffen Preissler, äußert sich Oliver Moll im Hamburger Abendblatt zu den Vorteilen und den Risiken beim Erwerb von Eigentum für das Alter.

Der Artikel beleuchtet, auf welche Besonderheiten Käufer achten müssen und welche Punkte unbedingt vor einem Erwerb zu prüfen sind, damit die Anlage in Wohnungseigentum wirklich sinnvoll ist und zum gewünschten Ziel führt. Oliver Moll warnt vor emotionalen Schnellschüssen. Er weist darauf hin, dass Wohnungen besichtigt werden müssen, Protokolle zu lesen sind und auch das Gemeinschaftseigentum, also die Hülle des Hauses, nicht aus dem Blick verloren werden darf. Es stellen sich Fragen hinsichtlich der Höhe der Instandhaltungsrücklage und auch danach, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eventuell zerstritten ist.

Die Protokolle der WEG

Essentiell wichtig ist es, mindestens die letzten drei Protokolle der WEG Versammlungen zu lesen. Bereits aus der Dauer der Versammlungen lässt sich ablesen, ob die WEG schnell zu Entscheidungen kommt oder ob es Diskussionsbedarf gibt. Eine normale WEG Versammlung sollte in der Regel nicht länger als 60 Minuten dauern. Auch lässt sich so erkennen, ob über einzelne Maßnahmen immer wieder diskutiert wird oder ob es unerledigte Punkte gibt, die eventuell später zu hohen Sonderumlagen führen können.

Die Abrechnungen der WEG

Häufig wird „im Eifer des Gefechts“ bei der Kalkulation der laufenden Kosten vergessen, dass neben Zins und Tilgung auch ein Hausgeld zu zahlen ist. Dessen Höhe ergibt sich aus den Abrechnungen. Ist es laufend gestiegen oder stagniert es? Woran liegt das? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? All diese Fragen beantworten die Abrechnungen.

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das Gesetz der WEG. Hier kann aber auch vom WEG-Gesetz abgewichen werden. Deswegen ist jede WEG ein wenig anders und was bei der einen erlaubt ist, muss nicht unbedingt auch für eine andere WEG gelten. Die Teilungserklärung enthält auch die Gemeinschaftsordnung der WEG. Diese bestimmt das Miteinander der Eigentümer und kann erhebliche Einschränkungen der Nutzung enthalten. Stichworte sind hier z.B. „gewerbliche Nutzung“ sowie „Grill- und Pflanzverbote“. Vor allem bestimmt die Teilungserklärung aber, was Sie eigentlich erwerben. Hier ist der Inhalt des Sondereigentums definiert und es können auch bestimmte Rechte (Sondernutzungsrechte) festgehalten sein, die die erworbene Wohnung begünstigen oder beeinträchtigen.

Der Mietvertrag

Ist die Wohnung vermietet, muss auch der Mietvertrag gelesen werden. Hier stellt sich neben allgemeinen Fragen zur Gültigkeit von Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen, der Mieterhöhung und der richtigen Fläche auch immer die Frage, ob der Mietvertrag im Einklang mit der Teilungserklärung steht.

In der Ruhe liegt die Kraft

Auch wenn es momentan ein sehr geringes Angebot an guten Wohnungen gibt, so ist doch Augenmaß geboten. Immerhin handelt es sich hier um eine Kaufentscheidung, die durchaus existenzielle Risiken beinhalten kann. Vor voreiligen Schnellschüssen kann da nur gewarnt werden. Vor jedem Vertragsabschluss sollte ein Erwerber mindestens die vorgenannten Unterlagen vollständig gelesen, ausgewertet und 48 Stunden geschlafen haben. Gut ist es auch, im Zweifel einen Profi zu fragen. Die Moll & Moll Zinshaus GmbH bietet hierfür zum Beispiel maßgeschneiderte Beratungsangebote an. Wir beantworten Detailfragen oder geben eine globale Einschätzung ab.

Also keine Schnellschüsse im Treppenhaus und sich nicht unter Druck setzen lassen. Lieber eine Chance ziehen lassen, aber dafür Risiken minimieren. Beim Immobilienkauf ist Bedacht der wichtigste Schlüssel für den Erfolg.

Das ganze Interview lesen Sie hier.

SAMSTAG 18.02.2017 Die Welt: Mietpreisbremse – Erste Urteile

Erste Urteile zur Mietpreisbremse

Es wird ernst. Die Welt und weitere Medien in Hamburg nehmen eine unserer Veröffentlichungen auf und berichten. Erste Urteile zur Mietpreisbremse: Wer zu viel verlangt, muss zahlen. „Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.“ So der offizielle Gesetzestext aus Paragraph 556d des BGB, der umgangssprachlich als Mietpreisbremse bekannt ist und eigentlich dafür sorgen soll, dass Wohnraum bezahlbar bleibt.

Gefährliches Halbwissen bei Vermietern

In der Praxis kommt es allerdings immer wieder vor, dass Vermieter sich nicht an die gesetzliche Begrenzung halten. Einer der häufigsten Gründe dafür: Gefährliches Halbwissen in puncto Mietrecht. Ständig neue Vorgaben überfordern viele private Vermieter und schon bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es mehr Fallstricke als man denkt. Mit einem kurzen Blick in den Mietenspiegel ist es oft leider nicht getan.

Der Krug geht so lange zum Brunnen bis er bricht

Noch ein Grund, warum Vermieter zu hohe Mieten verlangen: Schlichte Dreistigkeit in Kombination mit der Überzeugung „Die prüfen das doch eh nicht“. Das stimmt oft sogar, denn viele Mieter möchten das Verhältnis zu ihrem Vermieter nicht aufs Spiel setzen. Aber wenn es dann aus anderen Gründen Streit gibt, setzen sie oft doch den spitzen Bleistift an und rechnen mal gründlich nach.

Nur weil man sie nicht hört oder sieht, ist die Gefahr trotzdem da

Ist die Miete tatsächlich zu hoch und zeigt der Vermieter sich uneinsichtig, endet der Fall wahrscheinlich vor Gericht. Die ersten Urteile dazu gibt es inzwischen aus Berlin: In zwei Fällen erhoben die Mieter Klage wegen zu hoher Mietzahlungen. Dabei ging es jeweils um rund 30 und 220 Euro pro Monat. Beide Urteile fielen zugunsten der Kläger aus: Die Vermieter wurden zur Rückzahlung der überhöhten Mieten, zuzüglich Zinsen, verurteilt. Zudem müssen sie die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Und in Hamburg geht es jetzt erst langsam los.

Nicht nur die Berliner sind streitbar: Zwar gibt es noch kein rechtskräftiges Urteil, aber auch in Hamburg sind bereits mehrere Verfahren anhängig. Die Rechtsprechung in der Hauptstadt zeigt, wohin die Reise auch hier im Norden gehen wird und sendet ein klares Signal: Gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen hat (teure) Konsequenzen. Für Vermieter kann es sich deshalb rechnen, in einen juristisch versierten Berater oder Verwalter zu investieren. Der kostet zwar, aber man ist rechtlich auf der sicheren Seite.

Mit Einführung der Mietpreisbremse haben sich die Spielregeln mal wieder zu Ungunsten der Vermieter verändert. Es ignorieren macht keinen Sinn und bringt nur Ärger. Neue Ideen und kluge Taktiken sind jetzt gefragt. Gepaart mit einem rechtlich fundierten Wissen und herausragenden Marktkenntnissen.

Der Artikel erschien auch in  „Der Welt“ und der „Welt am Sonntag“ sowie im „Hamburger Klönschnack“. Die Fassung „Der Welt“ -mit weiteren interessanten Informationen zum Thema Hausverwaltung- finden Sie hier.

DIENSTAG 01.11.2016 KLÖNSCHNACK: Möblierte Wohnungen als Rendite Retter?

Mietpreisbremse: Möblierte Wohnungen als Rendite-Retter?

Hamburger Immobilieneigentümer müssen ihre Vermietungsstrategie überdenken, um Rendite zu retten. Denn seit die Mietpreisbremse am 1. Juli 2015 in Kraft getreten ist, wird es immer schwieriger, eine auskömmliche Rendite zu erwirtschaften. Eine Möglichkeit, die Einnahmen trotz Preisbremse zu erhöhen und die Rendite zu steigern: Möblierte Wohnungen vermieten. Doch sind das wirklich geeignete Rendite-Retter?

Auf den ersten Blick: JA

In deutschen Großstädten ist die Zahl an möbliert vermieteten Wohnungen in den letzten Jahren konstant gestiegen: In München beispielsweise entfallen laut einer aktuellen Empirica-Studie mittlerweile 60 Prozent aller Inserate auf eingerichtete Objekte; in Hamburg sind es rund 35 Prozent. Der Hauptgrund: Wer Wohnungen möbliert vermietet, darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus einen Zuschlag verlangen. Üblich sind 2 Prozent des Zeitwertes der Möbel, eine verbindliche Regelung gibt es jedoch nicht. Das gibt Vermietern Spielraum bei der Preisgestaltung und die Chance, höhere Mieten zu realisieren. In Hamburg beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeter-Preis für möblierte Wohnungen mit 17 Euro deutlich über dem Mietspiegel.

Vorsicht vor der Kostenfalle

Auf den ersten Blick sieht es aus wie der perfekte Ausweg aus der Rendite-Falle, auf den zweiten hält das Konzept jedoch einige Herausforderungen und Risiken parat: Während des Vertragsverhältnisses ist der Vermieter für alle Reparaturen und eventuelle Erneuerungen des bereitgestellten Mobiliars verantwortlich; alle 10 Jahre sollte ein Austausch der Einrichtung einkalkuliert werden. Auch der Verwaltungsaufwand für häufigere Mieterwechsel darf nicht unterschätzt werden, denn es ist eher selten, dass ein Mieter über Jahre in einer eingerichteten Wohnung bleibt.

 Die Steuer: Jetzt wird es grausam

Der nächste Knackpunkt: die Steuer. Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen besteht das Risiko, dass die Einkünfte nicht mehr der Vermögensverwaltung, sondern einer gewerblichen Tätigkeit zugeordnet werden. Vor allem bei der Vermietung mehrerer eingerichteter Wohnungen, einer hohen Mieter-Fluktuation oder bei Wohnungen in Feriengebieten ist Vorsicht geboten. In solchen Fällen kann auch schnell das Thema Umsatzsteuer relevant werden. Wer möbliert vermieten möchte, sollte deshalb vorher dringend einen Steuerberater aufsuchen.

Fazit:

Möblierte Wohnungen können mitunter ein geeignetes Mittel sein, höhere Erträge zu erwirtschaften. Vermieter sollten sich aber nicht zu sehr von möglichen Rendite-Aussichten blenden lassen und mögliche Fallstricke im Hinterkopf behalten.

Oliver Moll

Den Artikel finden Sie hier

 

SAMSTAG 01.10.2016 KLÖNSCHNACK: QUARTIERSENTWICKLUNG

Quartiersentwicklung gegen den Wohnungsmangel

Auch wenn die Schlagzeilen zuletzt anders lauteten, eine Wohnungsnot gibt es in Hamburg (noch) nicht. Der Eindruck entsteht, weil Anspruch und Wirklichkeit bei vielen Mietern nicht zusammenpassen: Eine modernisierte Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon für 600 Euro Kaltmiete ist in Eimsbüttel, Winterhude oder Altona einfach nicht zu haben. Die Bezirke nordwestlich der Elbe bieten eine gut ausgebaute Infrastruktur, sehr gute Schulen und gefühlt ein hohes Maß sozialer Sicherheit. Entsprechend hoch sind hier sowohl die Nachfrage als auch die Mieten, wenn Wohnungen neu an den Markt kommen.

Rahlstedt statt Rotherbaum

Anders sieht es im Osten und Süden der Stadt aus. In Harburg oder Neugraben-Fischbek zum Beispiel bekommt man für 600 Euro drei Zimmer, frisch renoviert und mit großem Balkon. Trotzdem sind diese Lagen bei finanziell nicht allzu schlecht gestellten Mietern unbeliebt. Die Gründe: schlechte Anbindungen an die City, schlechtere Schulen, eine niedrigere gefühlte Sicherheit und, ja, ein hoher Migrantenanteil. Solche Feststellungen sind zwar politisch inkorrekt, aber auch ein Teil des Problems.

Stadtentwicklung muss Entwicklung der Infrastruktur sein. Nach Nord-Ost und Süd

Hamburg ist ein gespaltener Immobilienmarkt mit klar definierten „guten“ und vermeintlich „schlechten“ Quartieren. Daher ist, neben dem Neubau, die zweite wichtige Komponente bei der Bekämpfung der wahrgenommenen Wohnungsnot die Entwicklung bisher vernachlässigter Stadtteile. Neben dem „Bündnis für das Wohnen“, das sich dem Neubau verschrieben hat, bräuchte es darum eigentlich auch ein „Bündnis für Infrastruktur“. Doch dafür müsste die Politik viel Geld in die Hand nehmen und in Bereiche investieren, die auf der Einsparliste gerade ganz weit oben stehen. Da macht man dann lieber „Bündnisse für die Quartiere“ (www.buendnis-fuer-quartiere.de), wo die Eigentümer mit Anwohnern über die Sauberkeit von Parks oder neue Eisdielen diskutieren und die Behörden lang bekannte Mängel in Protokollen der Bürgerbeteiligung „versenken“.

Unnützer politischer Aktionismus

Solcher Aktionismus hilft wenig. Würde man die Projektkosten gleich für das Offensichtliche ausgeben, wären viele Themen, die die Anwohner bewegen, schon längst erledigt. Stattdessen fährt erst mal ein umgebauter Kioskwagen los und sammelt Informationen. Solche Ansätze sind gut, aber sie lösen eben nicht die strukturellen Probleme. Dafür braucht es bedeutend mehr finanzielle Mittel und konkrete Strukturinvestitionen seitens der Stadt. Aber dafür muss man natürlich über den Wahlzyklus hinausdenken.

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