Kategorie-Archiv: Pressespiegel

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Verfehlte Maßnahmen

Im Dezember 2018 hatten wir einen Kommentar zum neuen Mietrechtsanpassungsgesetz und die darin enthaltenen verfehlte Maßnahmen veröffentlicht.

Starke Presse

Dieser Kommentar wurde in den folgenden Monaten von mutigen Medien aufgegriffen. Die Welt, finanzen.net, Klönschnack und Euro am Sonntag haben berichtet. Insgesamt hatten wir über 3 Mio. Klicks und mehr als 200.000 Leser in den Medien.

Schwache Politik

Nur die Politik scheint das Fazit unseres Artikels nicht zu interessieren. Statt sich mit den belegbaren Folgen dieses unsinnigen Gesetzes auseinanderzusetzen (siehe Beispiel), wird weiter über Verschärfungen gesprochen. Verfehlte Maßnahmen werden gefeiert. Ganz nach Pipi Langstrumpf „… ich mache mir die Welt wie sie mir gefällt …“. Es kann doch nicht sein, dass verantwortungsvolle Politiker, solchen Blödsinn ernsthaft beschließen und auch noch verteidigen. Jedenfalls stellen wir fest, dass immer mehr Menschen erkennen, was gerade am Immobilienmarkt geschieht und wie die SPD, Grüne und CDU/CSU das Feld „Mieter“ für die Wahl instrumentalisieren.

Grundeigentümer sind nicht Schuld an Situation

Grundeigentümer können sich ja nicht wehren, denn Eigentum verpflichtet und Sie sind einfach zu wenige im Vergleich zu den Mietern. Und diejenigen Eigentümer, die am Markt Gewicht haben, werden dann als Heuschrecken und Verbrecher beschimpft, die man enteignen muss. So wird man seine Gegner ganz gut los. Einfach mal eine Hexenjagd lostreten.

Verschwiegen wird nur, dass dieselben Politiker noch vor wenigen Jahren z.B. in Hamburg dem städtischen Unternehmen jährlich dreistellige Millionenbeträge zur Haushaltssanierung entnommen haben und keinen Cent in günstigen Wohnraum investierten. Vergessen auch, dass eben diese Politiker über die Wohnungsgesellschaften selbst in Hamburg 50% des Wohnungsmarktes kontrollieren, vergessen, dass Millionen von Wohnungen von diesen Politikern verkauft wurden. Vergessen, dass diese Politiker den sozialen Wohnungsbau eingestellt haben. Es ist zum wahnsinnig werden mit dem Kurzzeitgedächtnis von Medien und Politik.

Schlimme Folgen für Betroffene

Nun denn. Sei es drum. Irgendwann wird damit Schluss sein. So oder So. Und die bedürftigen Senioren in unserem Beispiel werden weiter in ungedämmten Häusern aus den sechziger Jahren mit Gemeinschaftsbädern wohnen oder müssen zu Fuß in den 2. Stock. Sie sind halt arm oder ausgezogen. Die Stiftung ist dann wegen Leerstand irgendwann Pleite, wird geschlossen und das Filetgrundstück an einen Aufteiler und Projektentwickler verkauft. Danke liebe Politiker!

Den Artikel in der Euro am Sonntag lesen Sie hier.

Dies war übrigens unser Beispiel und das Haus gibt es wirklich:

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Fahrstühle fallen aus.

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

Schreckgespenst Zinswende?

Das Schreckgespenst Zinswende

Deutschland erlebte im Oktober ein überraschendes Comeback der Inflation. Schreckgespenst Zinswende. Nach Schätzung des Statistischen Bundesamtes lagen die Verbraucherpreise 2,5 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Treiber der Entwicklung sind vor allem steigende Öl- und Lebensmittelpreise. Experten rechnen damit, dass die Inflation in der gesamten Eurozone auf über zwei Prozent klettern wird. Das setzt auch die EZB unter Druck, die Zinsen eventuell schneller als geplant anzuheben. Das Schreckgespenst Zinswende hätte direkte Konsequenzen für den Immobilienmarkt, da die Kombination aus billigem Geld und fehlenden Anlagealternativen in den letzten Jahren der Haupt-Preistreiber war.

Preiskorrektur ist eigentlich unausweichlich

Die schlechte Nachricht zuerst: Nachdem es mit den Immobilienpreisen seit inzwischen zehn Jahren aufwärts geht und die Big 7 in manchen Lagen sogar für professionelle Investoren zu teuer werden, ist eine Preiskorrektur eigentlich unausweichlich. Die Zinswende würde jedoch keinen Wertverfall über Nacht auslösen, sondern eine Phase langsamer, kontinuierlicher Preisrückgänge einläuten, die sich über mehrere Monate oder sogar Jahre ziehen könnte. Die verschiedenen Objektklassen werden sich dabei unterschiedlich entwickeln: Für Eigentumswohnungen sind beispielsweise höhere Preisabschläge zu erwarten als für Zinshäuser. Grundsätzlich sind Preiskorrekturen von bis zu 30 Prozent möglich. Das wird besonders hart für Eigentümer, die ihre Immobilie noch nicht abbezahlt haben, aber durch unvorhergesehene Ereignisse wie Scheidungen oder Todesfälle die Finanzierung nicht mehr stemmen können und zum Verkauf gezwungen sind. Am stärksten aber wird es Bauträger und Projektentwickler treffen, die sich auf höhere Baukosten, Abschläge beim Verkauf und längere Vermarktungszeiträume einstellen müssen.

Kreis der Betroffenen bleibt überschaubar

Die gute Nachricht: Der Kreis der Betroffenen wird unterm Strich überschaubar bleiben. Denn die Mehrheit der Deutschen setzt bei der Finanzierung ihrer Immobilien auf langfristige Zinsbindungen von 15 oder sogar 20 Jahren bei hohen Tilgungsraten und wird sich ihre Immobilie auch bei steigendem Zinsniveau leisten können. Zinshausbesitzer haben zudem einen langfristigen Anlagehorizont und können Preiskorrekturen ohne Schwierigkeiten aussitzen und in Ruhe einen günstigeren Exit-Zeitpunkt abwarten. Die meisten Immobilieneigentümer müssen also keine Furcht vor dem Gespenst der Zinswende haben.

Den Artikel in der Welt lesen Sie hier

08.09.2018 Die Welt: Grundsteuerreform

Grundsteuerreform Aussitzen kann teuer werden

Die aktuelle Bemessungsform der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber laut Bundesverfassungsgericht nun eine neue Regelung für die Grundsteuerreform verabschieden. Noch unterschätzen viele Hauseigentümer die Risiken einer Grundsteuerreform, denn bis jetzt kann die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Linke hat das Urteil allerdings zum Anlass genommen, eine Abschaffung der Umlagefähigkeit zu fordern. Spätestens jetzt sollten Immobilienbesitzer in Habachtstellung gehen und sich mit den diskutierten Reform-Modellen auseinandersetzen:

Kostenwertmodell

Beim Kostenwertmodell werden der Wert des Grundstücks und die Baukosten des Gebäudes berücksichtigt. Da die Grundstückswerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind, würde das eine deutliche steuerliche Mehrbelastung bedeuten. In bestimmten Lagen Hamburgs eventuell sogar um das 40-Fache. Die gute Nachricht: Dieses Modell ist zeitlich so gut wie nicht mehr umsetzbar, denn dafür müssten 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.

Bodenwertmodell

Beim Bodenwertmodell wird für die Steuerhöhe nur der Wert des Grundstücks zugrunde gelegt. Damit würden auch hier Eigentümer in beliebten Gegenden überdurchschnittlich stark belastet werden.

Flächenmodell

Deutlich fairer ist dagegen das Flächenmodell, das die Steuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt. Doch auch hier gilt: Es wird wohl teurer.

Die simple Lösung aus der Praxis:

Dabei gibt es eine simple Lösung, die Reform aufkommensneutral zu gestalten: Die Gemeinden müssten nur ihre jeweiligen Hebesätze anpassen. Dieser Aspekt wird in der Diskussion aber totgeschwiegen. Aus kommunaler Sicht verständlich, denn die Neuberechnung wäre mit sehr viel Arbeit verbunden. Zudem ist die Grundsteuer mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Da liegt der Gedanke nahe, dass diese an einer aufkommensneutralen Gestaltung per se kein Interesse haben.

Eigentümer organisiert Euch – Sonst wird es teuer!

Für Eigentümer und Mieter könnte eine Anpassung jedoch eine erhebliche Mehrbelastung verhindern. Allerdings haben Hausbesitzer in Deutschland kaum eine Lobby. Wer also darüber nachgedacht hat, seine Interessen aktiv zu vertreten, beispielsweise in den Grundeigentümerverbänden: Wenn, dann jetzt! Sonst wird es 2020 womöglich eine sehr unfaire und sehr teure Steuerreform geben.

Unseren Artikel  in Der Welt finden Sie hier.

22.05.2018 Die Welt: Beratung statt reiner Abverkauf

Beratung statt reiner Abverkauf

Hohe Erwartungen und Enttäuschungen liegen oft nah beieinander – auch bei Immobilien. Der Großteil der Hausbesitzer in Deutschland sind Laien, die wenig bis gar keine Erfahrung mit dem Verkauf von Objekten haben. Soll eine Immobilie veräußert werden, verlassen sie sich deshalb meist auf einen Makler, der ihnen in dieser Ausnahmesituation mit Rat und Tat zur Seite stehen soll. Aber eigentlich ist Beratung statt reiner Abverkauf gewünscht.

Das Missverständnis über die Rolle eines Maklers

Viele Eigentümer sind sich gar nicht bewusst, dass sie eigentlich keinen Makler brauchen, sondern einen Dienstleister, der sie bei allen Fragen und Unsicherheiten rund um den Verkauf unterstützt. Denn die einzige Leistung, für die ein Makler laut Gesetz bezahlt wird, ist die Vermittlung. Die oft erwarteten Zusatzleistungen gehören nicht zu seinen offiziellen Aufgaben.

Die Alternativen aus dem professionellen Geschäft

Deshalb setzt sich langsam aber sicher bei privaten Verkäufen ein Alternativ-Modell durch, das im professionellen Immobiliengeschäft bereits Gang und Gäbe ist: Anstelle eines Maklers wird ein Berater auf Honorarbasis engagiert, der den gesamten Verkaufsprozess strukturiert. Er unterstützt beispielsweise bei der Preisfindung, bereitet Verkaufs- und Werbeunterlagen vor, führt Objektbesichtigungen durch, gibt Hilfestellung bei der Bewertung von Geboten und prüft Notarverträge. Im Vergleich zu einem Makler, der aufgrund seiner Arbeit auf Provisionsbasis an einem möglichst zügigen Verkauf des Objektes interessiert ist, kann der Berater sich dabei deutlich mehr Zeit für seine Arbeit nehmen. Das senkt auch das Risiko von unangenehmen Überraschungen. Ein Klassiker, der leider immer wieder vorkommt: Beim Notarbesuch wird schon zur Unterschrift des Kaufvertrages angesetzt und plötzlich stellt man fest, dass es noch ein Wegerecht gibt, das bisher völlig vernachlässigt wurde. Eine ärgerliche, aber eigentlich leicht vermeidbare Situation.

Die Zukunft: Das angelsächsische Modell

Der Berater als einseitiger Interessenvertreter auf Honorarbasis wird aufgrund seines breiten Angebots das Zukunftsmodell der Branche sein. Und da in diesem System auch Käufer professionelle Berater an ihrer Seite haben, die direkt mit dem Berater auf Verkäuferseite verhandeln, wird es zu einer erheblichen Professionalisierung des Berufsstandes kommen – für mehr Leistung und weniger Enttäuschungen.

Aufgrund der fixen, nachprüfbaren Honorare für konkret vereinbarte Dienstleistungen haftet der Berater ganz anders, als der Makler. Aber dafür wird er eben auch mit einem erfolgsunabhängigen Honorar entlohnt. Daher ist es üblich bei Verkäufen noch eine Erfolgskomponente in das Honorar – nämlich eben für die reine Maklerleistung – einzubauen, welche im angelsächsischen Markt eben um 1-2% Netto ausmacht. Selbstverständlich zuzüglich zum festen Honorar.

Druckversionen dieses Artikels finden Sie hier oder hier im Klönschnack.

31.03.2018 Die Welt: Kampf ums Erbe

Kampf ums Erbe

Kampf ums Erbe: Eine Immobilienerbschaft kann Segen oder Fluch sein. Kompliziert wird es, wenn es mehrere Hinterbliebene gibt, denn diese bilden automatisch eine Erbengemeinschaft. Das heißt, die vererbte Immobilie wird gemeinsames Eigentum. Wenn die einzelnen Erben dann auch noch unterschiedliche Vorstellungen haben, was mit der Immobilie geschehen soll, wird es richtig problematisch.

Zwangsversteigerung droht

Ein fiktives Beispiel: Drei Geschwister erben ein Zinshaus. Zwei von ihnen möchten das Objekt behalten, ein Erbe hat jedoch finanzielle Sorgen und will so schnell wie möglich verkaufen. Sind seine Geschwister nicht in der Lage, ihn auszuzahlen, kann er entweder seinen kompletten Erbteil an einen Dritten veräußern oder die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, also die Aufteilung des Nachlasses, verlangen. Beide Szenarien enden erfahrungsgemäß in einer Teilungsversteigerung. Diese Art der Zwangsversteigerung ist aber die teuerste Lösung: Die Kosten eines solchen Verfahrens sind hoch (Gebühren, Gutachten, etc.) und oft ist der Verkaufspreis bei einer Versteigerung deutlich niedriger als bei einem Angebot auf dem freien Markt.

Oder Pfändung

Selbst wenn die Hinterbliebenen sich einig sind, birgt die Erbengemeinschaft Risiken. Ist ein Miterbe etwa hoch verschuldet, kann der Gläubiger seinen Anteil pfänden und so als Außenstehender eine Auflösung der Erbengemeinschaft durchsetzen. Auch hier das Ergebnis: Teilungsversteigerung.

Lösung kann GbR sein

Um das zu vermeiden, kann die Erbengemeinschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umgewandelt werden. Der entsprechende Gesellschaftsvertrag enthält klare Regelungen, die das Eingreifen von fremden Personen verhindern oder festlegen, unter welchen Bedingungen und mit welcher Abfindung ein Gesellschafter die Gemeinschaft verlassen kann. Eine GbR ist zudem rechtsfähig. Das heißt, sie kann – im Gegensatz zur Erbengemeinschaft – Verträge abschließen und die geerbte Immobilie beispielsweise vermieten. Ein gut gemachter GbR-Vertrag lässt keinen Raum für Missverständnisse und verringert das Konfliktpotenzial für Erben enorm.

Am besten mit warmer Hand geben!

Trotzdem sollten Immobilienbesitzer sich rechtzeitig Gedanken über ihren Nachlass machen, um ihren Angehörigen mitunter jahrelangen Ärger zu ersparen: Wer sind die potenziellen Erben? Wie ist ihre Beziehung zueinander? Welchen Lebensstil führen sie? Eventuell ist es sogar für alle Beteiligten günstiger, die Immobilie noch zu Lebzeiten zu verkaufen. Und wer ganz auf Nummer sicher gehen will, hält sich am besten gleich an die alte Volksweisheit: Lieber mit warmen Händen geben als mit kalten.

Den Artikel der Welt finden Sie hier.

Der gleichlautende Artikel ist auch im Hamburger Klönschnack erschienen. Diesen finden Sie hier

14.10.2017 Die Welt: Immobilienwirtschaft als Bauernopfer?

Jamaika-Koalition: Die Immobilienwirtschaft als Bauernopfer?

Deutschland hat gewählt und die Immobilienwirtschaft könnte das Bauernopfer werden. Die Große Koalition ist wohl bald Geschichte und wird von einer Jamaika-Koalition abgelöst. Mit Jamaika verbindet man eigentlich ein entspanntes Lebensgefühl, jedoch dürften die Koalitionsverhandlungen alles andere als entspannt verlaufen – zumindest in puncto Immobilien und Wohnen. Union und FDP liegen zwar bei vielen Themen auf einer Linie. FDP und Grüne jedoch haben im Wahlkampf teilweise völlig gegensätzliche Positionen vertreten. Man mag jetzt denken: Pech für die Grünen, dann werden sie halt überstimmt. Doch so einfach ist es nicht. Denn Union und FDP brauchen die Grünen. Irgendwo wird man Zugeständnisse machen müssen. Und erfahrungsgemäß sind oft Immobilien der Bereich, in dem am ehesten Kompromisse eingegangen werden. Deswegen werden die Grünen wohl leider den ein oder anderen ihrer (kontraproduktiven) Pläne für die Wohnungswirtschaft umsetzen können. So forderten sie in ihrem Wahlprogramm etwa eine verschärfte Mietpreisbremse (selbstverständlich ohne Ausnahmen selbst bei kostenintensiver Sanierung), erweiterte Mietenspiegel, strengere Regeln bei Kündigungen und niedrigere Modernisierungsumlagen. Sprich: Noch mehr Regulierung.

Gerüchteküche auf Hochtouren

Während die Verhandlungen langsam Fahrt aufnehmen, läuft die Gerüchteküche bereits auf Hochtouren und verheißt ebenfalls nichts Gutes für Immobilienbesitzer. So berichtete eine regionale Tageszeitung wenige Tage nach der Wahl, ihr sei ein Dokument zugespielt worden, aus dem hervorgehe, dass es zwischen Grünen und Liberalen bereits Absprachen über eine mögliche Ressortaufteilung gegeben habe: Während die FDP ein Auge auf Bildungs- und Justizministerium geworfen hat, möchten die Grünen wohl ins Bundesumweltministerium einziehen. Eine Falschmeldung? Hoffentlich.

Grünes Bauministerium?

Denn in den letzten Jahren wurden schon mit einer SPD-Ministerin unter Berufung auf Klimaschutz und Energieeffizienz durch immer neue Verordnungen die Bau- und Mietkosten in die Höhe getrieben. Ein grünes Ministerium würde wahrscheinlich noch einen Gang hochschalten. Vermietern kann man deswegen nur raten, zu gegebener Zeit einen genauen Blick in den Koalitionsvertrag zu werfen und im Fall der Fälle ihren Hausverwalter oder Immobilienberater zu kontaktieren, um Risiken und Chancen der neuen Legislaturperiode durchzusprechen.

Den Artikel lesen Sie hier

09.08.2017 Die Welt / Klönschnack: Mietstreitigkeiten vor Gericht? Durchhalten!

Mietstreitigkeiten vor Gericht? Durchhalten!

Bei Mietstreitigkeiten vor Gericht hilft durchhalten. Vermieten kann manchmal ein echter Stresstest sein – besonders bei ernsten Konflikten mit den Mietern. Vor allem Mietstreitigkeiten um geplante Mieterhöhungen oder vermeintlich berechtigte Mietminderungen enden nicht selten vor den Amts- und Landesgerichten, die häufig zugunsten der Mieter entscheiden. Vermieter sollten sich dadurch aber nicht entmutigen lassen. Die Erfahrung zeigt, dass es sich durchaus lohnen kann, bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) zu gehen und durchzuhalten, denn dieser bewertet Mietstreitigkeiten oftmals anders als die Vorinstanzen.

2014: Mietminderung bei Lärm aus der Umgebung – Hamburger Rechtsprechung kassiert.

2014 beispielsweise hat der BGH eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sogenannter Umweltmängel – in diesem Fall Lärmbelästigung von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf. Im Gegensatz zu den Vorinstanzen befanden die Karlsruher Richter, dass Vermieter in der Regel nur für das Objekt selbst, nicht jedoch für dessen Umfeld verantwortlich seien. Mietminderungen bei Umwelt- oder Umfeldmängeln sind deshalb nur in eng begrenzten Fällen berechtigt. Man kann vom Vermieter lediglich dann eine Minderung verlangen, wenn dieser seinerseits gegenüber dem störenden Nachbarn Ansprüche hat. Ein Etappensieg besonders für Hamburger Vermieter, denn hier haben Landgericht und Oberlandesgericht über Jahre anders entschieden.

2017: Beweishürden der Instanzgerichte aufgehoben

Ein noch aktuelleres Beispiel: Eine Mieterin bezweifelte die angegebene Fläche ihrer Wohnung und stimmte deshalb einer Mieterhöhung nicht zu. Daraufhin klagte die Vermieterin, doch die Instanzgerichte wiesen die Klage ab. Der BGH hob diese Entscheidung dann allerdings auf. Die Begründung: Stimmt ein Mieter der Mieterhöhung wegen Zweifeln an der Wohnungsgröße nicht zu, muss er konkret erklären, worauf sich dieser Zweifel stützt. Ein simples Bestreiten ist nicht ausreichend. Diese Entscheidung markiert eine Trendwende in der Rechtsprechung, denn in der Vergangenheit sahen die Vorinstanzen immer die Vermieter in der Pflicht, die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln, sobald ein Mieter die Wohnungsgröße angezweifelt hatte.

Zähne zusammenbeißen!

Der steinige Weg durch die Instanzen zahlt sich für Eigentümer also aus. Natürlich sollte vorher ein juristischer Berater grünes Licht geben, aber wenn die Chancen gut stehen, gilt das Motto: Zähne zusammenbeißen und durch.

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01.08.2017 Klönschnack: Zinshäuser: Es geht aufwärts!

Hamburger Zinshäuser: Es geht aufwärts!

Zinshäuser: Es geht aufwärts! Am Hamburger Zinshausmarkt zeichnet sich ein Aufwärtstrend ab. 427 Zinshäuser wurden laut aktuellem Grundstücksmarktbericht im Jahr 2015 verkauft, 2016 waren es 438 – ein Plus von mehr als 16 beziehungsweise 19 Prozent im Vergleich zu 2014. Damals erreichte der Markt in der Zehn-Jahres-Betrachtung einen Tiefpunkt. Nur 367 Zinshäuser wechselten den Besitzer. Auch die Preise ziehen an: Kostete ein Mehrfamilienhaus 2014 durchschnittlich rund 2,2 Millionen Euro, mussten Käufer 2015 im Schnitt schon 2,8 Millionen investieren und im vergangenen Jahr sogar 3,5 Millionen.

Die Strategie entscheidet

Wer bei diesen Summen ohne klare Strategie und fundierte Beratung einkauft, zahlt langfristig gesehen drauf. Denn wirklich gute Objekte sind schwer zu finden und sollten vor dem Kauf auf Herz und Nieren geprüft werden. Dabei geht es nicht nur um Lage und Ausstattung, sondern auch um schwieriger einschätzbare Faktoren wie Investitionsbedarf und Wertsteigerungspotenzial.

Auch Verkäufer stellt die aktuelle Marktentwicklung vor Herausforderungen, denn mit den steigenden Preisen verkleinert sich der Kreis potenzieller Käufer. Gleichzeitig wachsen die Ansprüche der verbliebenen Interessenten. Wer zum 30-Fachen einkauft, möchte, überspitzt gesagt, auch was sehen für sein Geld.

Professionelle Hilfe wichtig

Sowohl Käufer als auch Verkäufer können besser von den aktuellen Marktbedingungen profitieren, wenn sie sich einen Partner suchen, der ihnen nicht nur die klassische Vermittlung eines Objektes, sondern eine individuelle Beratung rund um die gesamte Transaktion bietet. Auf Käuferseite unterstützt der Berater beispielsweise bei der Immobiliensuche, der Objekt- und Preisprüfung, Finanzierungsplänen und Verhandlungen. Für Verkäufer dagegen macht er Vorschläge zur Objektaufbereitung, entwickelt Verkaufsmaterial oder führt zielgerichtete Gebotsverfahren durch, um die bestmöglichen Verkaufspreise zu erzielen. Er koordiniert den Verkauf der Immobilie einzig im Interesse des Verkäufers und wird von diesem bezahlt. Er ist damit ausdrücklich kein Makler und arbeitet daher auch nach anderen Regeln.

Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wird diese Art Dienstleistung in Deutschland noch relativ selten von Immobilienprofis angeboten. Sie ist jedoch auch hierzulande eine gute Investition für jeden, der die Chancen des aktuellen Aufwärtstrends am Zinshausmarkt nutzen und einen einseitigen Interessenvertreter an seiner Seite haben möchte.

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17.06.2017 Die Welt: Zinshaus – Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt

Zinshaus- Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt

Schlechte Nachrichten für das Hamburger Zinshaus und deren Eigentümer: Laut einer aktuellen empirica-Analyse stagnieren die Mieten in der Hansestadt. Für Zinshausbesitzer ein guter Grund, ernsthaft über einen Verkauf nachzudenken, denn es ist unwahrscheinlich, dass sich der Aufwärtstrend irgendwann fortsetzen wird. Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt. Die Mietpreisbremse hat das Steigerungspotenzial bereits stark gedeckelt und nach der Bundestagswahl im September sind weitere regulierende Maßnahmen zu befürchten, die sich negativ auf Rendite und Wert von Immobilienanlagen auswirken werden.

Mietpreisbremse

Und man kann es nicht oft genug sagen: Auch, wenn sich viele private Vermieter nicht an die Bremse halten und statistische Umfragen aus politischen Gründen suggerieren, dass diese nicht wirkt – Glauben Sie es nicht! Sie wirkt und wird im Zweifel durch Gerichte und Politik noch fester angezogen werden. Besonders von links-grüner Seite kommen im Wahlkampf immer wieder Formulierungen, die jeden Zinshausbesitzer aufhorchen lassen sollten. Die Rufe nach einer „richtigen“ Mietpreisbremse, einem erweiterten Mietspiegel und mehr energetischer Sanierung bei gleichzeitiger Abschaffung der Modernisierungsumlage sind nur einige Beispiele.

Immobilie als Kapitalanlage wird unwichtiger

Hinzu kommt, dass die Immobilie als Kapitalanlage an Bedeutung verliert. Bei einer aktuellen TNS-Umfrage gaben nur 26 Prozent der Befragten an, ihr Erspartes in Immobilien zu investieren. 2016 lag die Quote noch bei 30 Prozent. Grund dafür dürfte das historisch hohe Preisniveau sein. Beispielsweise sind Zinshäuser, die zum 30-Fachen verkauft werden, kein Einzelfall mehr. Bei solchen Faktoren werden Anleger gründlich überlegen, ob ein Kauf überhaupt noch sinnvoll ist und für viele sind diese Preisdimensionen finanziell schlicht nicht mehr realisierbar. Sprich: Die Nachfrage und damit auch die Preise von Zinshäusern werden in absehbarer Zeit zu sinken beginnen und das Zeitfenster für einen bestmöglichen Verkauf schließt sich.

Für Eigentümer kann es sich lohnen, zukünftige Risiken und Chancen sowie die Möglichkeiten einer Veräußerung mit einem spezialisierten Berater durchzusprechen – und zwar lieber heute als morgen.

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MONTAG 01.05.2017 KLÖNSCHNACK: Risikofaktor Hausverwaltung

Missmanagement: Risikofaktor Hausverwalter

Risikofaktor Hausverwalter: „Werte erhalten und mehren“ sollte eigentlich das Motto jedes guten Hausverwalters sein. Doch wie in allen Branchen gibt es auch hier schwarze Schafe – und die zu erkennen ist nicht einfach. Macht man sich diese Mühe jedoch nicht, dann droht der „Risikofaktor Hausverwalter“.

Es fehlen gesetzliche Qualitätsanforderungen

Risikofaktor Hausverwalter: Denn Hausverwalter ist in Deutschland kein geschützter Beruf. Es gibt bis jetzt weder bestimmte Qualifikationsanforderungen noch einen gesetzlichen Sachkundenachweis. Dies bedeutet, dass sich jeder in Deutschland Hausverwalter nennen darf und dies bis zu bestimmten steuerlichen Grenzen sogar ohne Gewerbeschein. Da solche Verwalter auch kein qualifiziertes Personal vorhalten, nicht in Weiterbildung investieren und zum Teil sogar vom heimischen Sofa aus verwalten, biten Sie verwaltung zu Dumping Preisen an. Und da bekanntlich ja die „Gier das Hirn frisst“, laufen vor allem unerfahrene Immobilienbesitzer deshalb Gefahr, an einen Verwalter zu geraten, der ihnen mehr schadet als nutzt. Fälle von Missmanagement sind keine Seltenheit: Eine Umfrage des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) im März 2017 hat beispielsweise ergeben, dass Wohnungseigentümern wegen unprofessioneller Immobilienverwalter jährlich finanzielle Schäden in Höhe von bis zu 25 Millionen Euro entstehen.

Es gibt eine Fülle von Fehlerquellen, die für Eigentümer teuer werden können

Zu den häufigsten und teuersten Fehlerquellen gehören eine schlechte Büroorganisation, wodurch wichtige Dinge wie zum Beispiel Mieterhöhungen vergessen werden, verschleppte Mängel am Objekt und Sanierungsstau sowie formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen. Richtig gefährlich wird es, wenn Hausverwaltungen an der Grenze zur Legalität arbeiten – oder diese sogar überschreiten. Es kommt zum Beispiel immer wieder vor, dass Kautionen „verloren“ gehen, Mitarbeiter in die eigene Tasche wirtschaften oder Handwerker erpresst werden.

Risikominimierung

Deswegen gilt: Augen auf bei der Wahl der Hausverwaltung! Die freiwillige Mitgliedschaft in renommierten Verbänden (z.B. IVD, DDIV, RICS) ist oft schon ein erster Anhaltspunkt, ob es sich um ein seriöses Unternehmen handelt, aber noch lange nicht alles. Der Hausverwalter sollte zudem eine Berufsausbildung im Immobilienbereich, fundierte juristische Kenntnisse, technisches Verständnis und im besten Fall weitere Qualifikationen zum Immobilienfachwirt oder Immobilienökonom nachweisen können. Auch seine mitarbeiter sollten die für Ihre Aufgaben notwendige Qualifikation nachweisen. Danach darf man als Neukunde auch gern Fragen. Jeder Profi wird dies verstehen und gern beantworten. Stellen Sie auch die Frage nach dem Verhältnis von verwalteten einheiten zu Mitarbeiter. In der Mietverwaltung sollte ein Mitarbeiter ohne Buchhaltungsaufgaben möglichst nicht mehr als 400 Wohnungen verwalten. Sonst droht Überarbeitung. Generell sollten Buchhaltung und Sachbearbeitung getrennt sein. Sachbearbeiter sind keine Buchhalter und Buchhalter keine Vermieter. Natürlich gilt auch hier: Vier Augen sehen mehr.

Versicherung

Gute verwalter sind versichert. Fragen Sie danach, Sie haben ein sogar Auskunftsrecht nach der Dientleistungsverordnung. Aus meiner Sicht, sind heute neben der üblichen Haftpflicht und „Hausratversicherung“, essentiell eine Vermögensschadenshaftpflicht und eine Cyber-Risk Versicherung. Die „Krönung“ ist dann die Vertrauensschadensversicherung. Diese ersetzt dann auch Schäden, die vorsätzlich durch Mitarbeiter des Verwalters verursacht wurden. Selten, teuer, aber sicher der versicherungstechnische „Ritterschlag“.

Sachkundenachweis

Übrigens, ein Sachkundenachweis wird gerade zwar wieder heiß diskutiert. Doch selbst, wenn das geplante Gesetz spruchreif wird, bringt es Zinshausbesitzern leider wenig. Der Nachweis soll nämlich nur für Makler und WEG-Verwalter gelten, nicht für Miet-Verwalter. Dabei sind die Risiken bei Letzteren zum Teil deutlich höher, da sie nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern das gesamte Objekt eines Eigentümers betreuen. Sie kassieren die Mieten, verwalten die Kautionen und tragen hohe Verantwortung. Umso verantwortungsloser von der deutschen Politik aber auch alles in diesem Land zu regeln, nur diesen Punkt nicht und dies vor allem, da es in Frankreich, England und Irland bereits seit Jahrzehnten derartige Regelungen gibt.

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