Seiten: 1 2 3 4 5

Archiv für den Autor: Oliver Moll

Seiten: 1 2 3 4 5

Verfehlte Maßnahmen

Im Dezember 2018 hatten wir einen Kommentar zum neuen Mietrechtsanpassungsgesetz und die darin enthaltenen verfehlte Maßnahmen veröffentlicht.

Starke Presse

Dieser Kommentar wurde in den folgenden Monaten von mutigen Medien aufgegriffen. Die Welt, finanzen.net, Klönschnack und Euro am Sonntag haben berichtet. Insgesamt hatten wir über 3 Mio. Klicks und mehr als 200.000 Leser in den Medien.

Schwache Politik

Nur die Politik scheint das Fazit unseres Artikels nicht zu interessieren. Statt sich mit den belegbaren Folgen dieses unsinnigen Gesetzes auseinanderzusetzen (siehe Beispiel), wird weiter über Verschärfungen gesprochen. Verfehlte Maßnahmen werden gefeiert. Ganz nach Pipi Langstrumpf „… ich mache mir die Welt wie sie mir gefällt …“. Es kann doch nicht sein, dass verantwortungsvolle Politiker, solchen Blödsinn ernsthaft beschließen und auch noch verteidigen. Jedenfalls stellen wir fest, dass immer mehr Menschen erkennen, was gerade am Immobilienmarkt geschieht und wie die SPD, Grüne und CDU/CSU das Feld „Mieter“ für die Wahl instrumentalisieren.

Grundeigentümer sind nicht Schuld an Situation

Grundeigentümer können sich ja nicht wehren, denn Eigentum verpflichtet und Sie sind einfach zu wenige im Vergleich zu den Mietern. Und diejenigen Eigentümer, die am Markt Gewicht haben, werden dann als Heuschrecken und Verbrecher beschimpft, die man enteignen muss. So wird man seine Gegner ganz gut los. Einfach mal eine Hexenjagd lostreten.

Verschwiegen wird nur, dass dieselben Politiker noch vor wenigen Jahren z.B. in Hamburg dem städtischen Unternehmen jährlich dreistellige Millionenbeträge zur Haushaltssanierung entnommen haben und keinen Cent in günstigen Wohnraum investierten. Vergessen auch, dass eben diese Politiker über die Wohnungsgesellschaften selbst in Hamburg 50% des Wohnungsmarktes kontrollieren, vergessen, dass Millionen von Wohnungen von diesen Politikern verkauft wurden. Vergessen, dass diese Politiker den sozialen Wohnungsbau eingestellt haben. Es ist zum wahnsinnig werden mit dem Kurzzeitgedächtnis von Medien und Politik.

Schlimme Folgen für Betroffene

Nun denn. Sei es drum. Irgendwann wird damit Schluss sein. So oder So. Und die bedürftigen Senioren in unserem Beispiel werden weiter in ungedämmten Häusern aus den sechziger Jahren mit Gemeinschaftsbädern wohnen oder müssen zu Fuß in den 2. Stock. Sie sind halt arm oder ausgezogen. Die Stiftung ist dann wegen Leerstand irgendwann Pleite, wird geschlossen und das Filetgrundstück an einen Aufteiler und Projektentwickler verkauft. Danke liebe Politiker!

Den Artikel in der Euro am Sonntag lesen Sie hier.

Dies war übrigens unser Beispiel und das Haus gibt es wirklich:

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Fahrstühle fallen aus.

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

Mietrechtsanpassung ist Bärendienst für Mieter

KOMMENTAR – Verfehlte Maßnahmen

Mietrechtsanpassung senkt Wohnqualität für Mieter mit geringem Einkommen

Von Oliver Moll, geschäftsführender Gesellschafter Moll & Moll Zinshaus GmbH

  • Modernisierungsumlage wird auf 8 Prozent reduziert; laut zusätzlicher Kappungsgrenze dürfen Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro angehoben werden
  • Sanierungen und Investitionen in den Gebäudebestand immer schwerer zu finanzieren
  • Qualität von Wohnraum wird im günstigen Preissegment langfristig sinken

Das Mietrecht wird weiter verschärft: Am 29. November 2018, hat der Bundestag ein umfassendes Maßnahmenpaket gegen steigende Mieten verabschiedet. Besonders für die Umlage von Modernisierungskosten gelten ab 2019 strengere Regeln. In Zukunft können jährlich nur noch 8 Prozent (aktuell: 11 Prozent) auf die Miete umgelegt werden. Der sprichwörtliche Teufel steckt dabei im Detail ­– beziehungsweise in einer zusätzlichen Kappungsgrenze: Die Umlage der Modernisierungskosten ist auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Für besonders günstige Mieten von unter 7 Euro je Quadratmeter gilt sogar eine Grenze von 2 Euro.

Eigentümer, die günstig vermieten, werden geradezu bestraft

Der Grundgedanke, Mieter davor zu schützen, aus ihrer Wohnung „heraussaniert“ zu werden, ist natürlich richtig und wichtig. Mit der Kappungsgrenze schießt die Politik jedoch übers Ziel hinaus und erweist den deutschen Mietern langfristig einen Bärendienst, denn günstigen Wohnraum anzubieten wird noch unattraktiver. Eigentümer, die unterhalb der magischen Grenze von 7 Euro vermieten, werden geradezu bestraft, da sinnvolle Modernisierungen, die Energieeffizienz oder Wohnqualität erhöhen, in Zukunft finanziell deutlich schwieriger zu realisieren sind. Vor allem kleine und private Vermieter, für die stabile Mietverhältnisse erfahrungsgemäß wichtiger sind als ein möglichst hoher Profit, stehen nun vor der Entscheidung: Entweder sie erhöhen die Mieten oder sie reduzieren Investitionen auf ein Minimum. Die langfristigen Folgen: Sanierungsstau und qualitativ schlechterer Wohnraum für Mieter mit niedrigen Einkommen.

Stiftungen droht der Rotstift

Auch gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, die ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten, werden durch die neuen Gesetze in ihrer Handlungsfähigkeit beschränkt. Ihre Zielgruppe sind dabei oft ältere Menschen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können. Stiftungen sind damit wichtige Akteure, die die Folgen einer verfehlten Wohnungs- und Rentenpolitik abfedern. Damit ihre Anlagen, die zum Teil viele Jahrzehnte alt sind, auch in Zukunft genutzt werden können, steht für viele Stiftungen das Thema Modernisierung ganz oben auf der Agenda. Dabei geht es sowohl um Gebäudesubstanz und Energieeffizienz als auch um höheren Wohnkomfort durch Fahrstühle, Barrierefreiheit, moderne sanitäre Anlagen und Balkone. Stiftungen rechnen dabei mit dem spitzen Bleistift und sprechen Modernisierungen und entsprechende Mietanpassungen oft mit Mietervertretern und Sozialbehörden ab. Die neuen Gesetze schränken den finanziellen Spielraum jedoch so stark ein, dass der spitze Bleistift durch den Rotstift ersetzt werden muss und viele Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr realisierbar sind.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

Eine Stiftung stellt für ältere Menschen Wohnraum für unter 7 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und soll modernisiert werden. Die Wohnungen müssen gedämmt und die Barrierefreiheit verbessert werden, es braucht eine neue Heizungsanlage, mit Solarthermie und Photovoltaik sollen die Betriebskosten gesenkt werden. Die Mieter wünschen sich Fahrstühle und Balkone. Es wurde so kalkuliert, dass bei einer Mietanpassung von knapp 3 Euro Maßnahmen in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro möglich sind.

Durch die neue Gesetzeslage wird das Budget nun jedoch soweit begrenzt, dass nur noch rund 2,6 Millionen investiert werden können. Die Folge: Es kann nur das absolut Nötigste realisiert werden. Flächendeckende Dämmung, Photovoltaik sowie eine gesteigerte Wohnqualität durch Fahrstühle und Balkone sind nicht mehr finanzierbar.

Fazit

Simple Kappungs- und Obergrenzen sind keine geeigneten Instrumente, um Probleme wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu lösen. Dafür sind die Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt zu komplex. Das jüngst verabschiedete Maßnahmenpaket bietet ironischerweise tatsächlich Anreize, günstige Mieten anzuheben und erschwert Investitionen in den Gebäudebestand. Das trifft letztendlich vor allem die Mieter, die aufgrund geringer Einkünfte oft sowieso schon Abstriche bei der Wohnqualität machen müssen.

Lesen Sie in unserem Pressebereich, wie die Medien diesen Kommentar aufgenommen haben.

Über Moll & Moll Zinshaus

Die Moll & Moll Zinshaus GmbH ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Hamburgs. Seit über fünfzig Jahren berät und begleitet es seine Kunden dabei, ihr Portfolio mit Zinshäusern zu optimieren und bestehende Immobilieninvestments ertragsoptimiert zu verwalten. Das Angebotsspektrum umfasst die ganze Bandbreite immobilienwirtschaftlicher Leistungen, von der Vermittlung bis hin zur Verwaltung und Vermietung. Leistungsschwerpunkt ist die Beratung rund um Zinshauskauf, -bewirtschaftung und -verkauf. Diese Beratung ist nicht, wie oft in der Branche üblich, an eine Objektvermittlung gekoppelt, sondern kann nach Wunsch auf Honorarbasis erfolgen.

Zurzeit betreut Moll & Moll Zinshaus rund 1.000 Wohneinheiten und ein Immobilienvermögen von 225 Millionen Euro. Der Kundenstamm besteht sowohl aus Privatpersonen als auch aus Stiftungen und Vereinsvorständen, die dem Unternehmen ihr Immobilienvermögen langfristig anvertrauen.

Das hanseatische Unternehmen ist Mitglied des Immobilien Verband Deutschland (IVD), der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem Verein Hamburger Hausmakler und der Hamburger Allgemeine Börse.

Schreckgespenst Zinswende?

Das Schreckgespenst Zinswende

Deutschland erlebte im Oktober ein überraschendes Comeback der Inflation. Schreckgespenst Zinswende. Nach Schätzung des Statistischen Bundesamtes lagen die Verbraucherpreise 2,5 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Treiber der Entwicklung sind vor allem steigende Öl- und Lebensmittelpreise. Experten rechnen damit, dass die Inflation in der gesamten Eurozone auf über zwei Prozent klettern wird. Das setzt auch die EZB unter Druck, die Zinsen eventuell schneller als geplant anzuheben. Das Schreckgespenst Zinswende hätte direkte Konsequenzen für den Immobilienmarkt, da die Kombination aus billigem Geld und fehlenden Anlagealternativen in den letzten Jahren der Haupt-Preistreiber war.

Preiskorrektur ist eigentlich unausweichlich

Die schlechte Nachricht zuerst: Nachdem es mit den Immobilienpreisen seit inzwischen zehn Jahren aufwärts geht und die Big 7 in manchen Lagen sogar für professionelle Investoren zu teuer werden, ist eine Preiskorrektur eigentlich unausweichlich. Die Zinswende würde jedoch keinen Wertverfall über Nacht auslösen, sondern eine Phase langsamer, kontinuierlicher Preisrückgänge einläuten, die sich über mehrere Monate oder sogar Jahre ziehen könnte. Die verschiedenen Objektklassen werden sich dabei unterschiedlich entwickeln: Für Eigentumswohnungen sind beispielsweise höhere Preisabschläge zu erwarten als für Zinshäuser. Grundsätzlich sind Preiskorrekturen von bis zu 30 Prozent möglich. Das wird besonders hart für Eigentümer, die ihre Immobilie noch nicht abbezahlt haben, aber durch unvorhergesehene Ereignisse wie Scheidungen oder Todesfälle die Finanzierung nicht mehr stemmen können und zum Verkauf gezwungen sind. Am stärksten aber wird es Bauträger und Projektentwickler treffen, die sich auf höhere Baukosten, Abschläge beim Verkauf und längere Vermarktungszeiträume einstellen müssen.

Kreis der Betroffenen bleibt überschaubar

Die gute Nachricht: Der Kreis der Betroffenen wird unterm Strich überschaubar bleiben. Denn die Mehrheit der Deutschen setzt bei der Finanzierung ihrer Immobilien auf langfristige Zinsbindungen von 15 oder sogar 20 Jahren bei hohen Tilgungsraten und wird sich ihre Immobilie auch bei steigendem Zinsniveau leisten können. Zinshausbesitzer haben zudem einen langfristigen Anlagehorizont und können Preiskorrekturen ohne Schwierigkeiten aussitzen und in Ruhe einen günstigeren Exit-Zeitpunkt abwarten. Die meisten Immobilieneigentümer müssen also keine Furcht vor dem Gespenst der Zinswende haben.

Den Artikel in der Welt lesen Sie hier

08.09.2018 Die Welt: Grundsteuerreform

Grundsteuerreform Aussitzen kann teuer werden

Die aktuelle Bemessungsform der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber laut Bundesverfassungsgericht nun eine neue Regelung für die Grundsteuerreform verabschieden. Noch unterschätzen viele Hauseigentümer die Risiken einer Grundsteuerreform, denn bis jetzt kann die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Linke hat das Urteil allerdings zum Anlass genommen, eine Abschaffung der Umlagefähigkeit zu fordern. Spätestens jetzt sollten Immobilienbesitzer in Habachtstellung gehen und sich mit den diskutierten Reform-Modellen auseinandersetzen:

Kostenwertmodell

Beim Kostenwertmodell werden der Wert des Grundstücks und die Baukosten des Gebäudes berücksichtigt. Da die Grundstückswerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind, würde das eine deutliche steuerliche Mehrbelastung bedeuten. In bestimmten Lagen Hamburgs eventuell sogar um das 40-Fache. Die gute Nachricht: Dieses Modell ist zeitlich so gut wie nicht mehr umsetzbar, denn dafür müssten 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.

Bodenwertmodell

Beim Bodenwertmodell wird für die Steuerhöhe nur der Wert des Grundstücks zugrunde gelegt. Damit würden auch hier Eigentümer in beliebten Gegenden überdurchschnittlich stark belastet werden.

Flächenmodell

Deutlich fairer ist dagegen das Flächenmodell, das die Steuer anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt. Doch auch hier gilt: Es wird wohl teurer.

Die simple Lösung aus der Praxis:

Dabei gibt es eine simple Lösung, die Reform aufkommensneutral zu gestalten: Die Gemeinden müssten nur ihre jeweiligen Hebesätze anpassen. Dieser Aspekt wird in der Diskussion aber totgeschwiegen. Aus kommunaler Sicht verständlich, denn die Neuberechnung wäre mit sehr viel Arbeit verbunden. Zudem ist die Grundsteuer mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Da liegt der Gedanke nahe, dass diese an einer aufkommensneutralen Gestaltung per se kein Interesse haben.

Eigentümer organisiert Euch – Sonst wird es teuer!

Für Eigentümer und Mieter könnte eine Anpassung jedoch eine erhebliche Mehrbelastung verhindern. Allerdings haben Hausbesitzer in Deutschland kaum eine Lobby. Wer also darüber nachgedacht hat, seine Interessen aktiv zu vertreten, beispielsweise in den Grundeigentümerverbänden: Wenn, dann jetzt! Sonst wird es 2020 womöglich eine sehr unfaire und sehr teure Steuerreform geben.

Unseren Artikel  in Der Welt finden Sie hier.

Glosse: Der Verordnungswahnsinn

Vielen Dank liebe Beamten!

Da ich etwas mehr über die Funktionen in Brüssel und Berlin weiß, schimpfe ich nicht auf die armen, unwissenden Politiker, die uns die Umsetzung der Datenschutzrichtlinie eingebrockt haben.

Was ich Ihnen aber zum Vorwurf mache, ist dass Sie anscheinend die ausufernde Bürokratie in den Ministerien nicht mehr im Griff haben und jeden Wahnsinn, der von dort kommt unterschreiben.

Mir erscheint es so, als ob dort in den Ministerien reine Idealisten sitzen, die in ihrem Leben noch nicht gearbeitet haben und direkt vom Hotel Mama über die Uni-Bibliothek an einem Bürokraten-Schreibtisch gelandet sind.

Anders ist nicht erklärbar, wie die „Kette des Wahnsinns“ der letzten Jahre von misslungenen Gesetzen und Rechtsverordnungen entstanden sein kann. Ich meine wir sind Deutschland und sollten sowas eigentlich können.

Es fing mit dem Energieausweis an (der in der Praxis aber auch wirklich Niemanden interessiert), die Verschärfung der EnEV (jetzt kann sich keiner mehr ein Haus leisten), ging über die Trinkwasserverordnung (die dann sofort geändert wurde), die Mess- und Eichverordnung (welche die Mieter viel Geld kostet), die „Pater-Noster“ Verordnung, welche gleich ganz kassiert wurde, die Novellierung der Arbeitsschutzsicherheitsverordnung mit Aufhebung des Bestandsschutzes für Fahrstühle, das Arbeitsbeschaffungsprogramm für fünf führende Aufzugsfirmen in Deutschland, über die Wohnimmobilienkreditrichtinie bis zu den unwirksamen Mietpreisbrems-Verordnungen. Eine deutsche Behörde erlässt rechtsunwirksame Verordnungen, weil sie ein Gesetz falsch anwendet????? Und die Politiker verteidigen den Wahnsinn auch noch?? Mal ehrlich, Buße und Läuterung wären angezeigt gewesen.

ABER STATTDESSEN: DSGVO mit massiven Mehraufwänden für alle deutschen Unternehmen. Ich mache seit Wochen nichts anderes mehr, anstatt zu arbeiten.

Aber was machen die Menschen? Sie sind gar nicht bereit die tollen drei Seiten Aufklärung zu lesen, die wir verfassen. Plus die zwei Seiten Schufa-Information. Gut, kann ich verstehen auf einer Wohnungsbesichtigung, wo man ja die Wohnung besichtigen und mieten möchte. Da würde ich wohl auch keine fünf Seiten Text lesen. Aber wir haben es schön laminiert und legen es aus. Plus natürlich Exemplare zum Mitnehmen und na logo: Die Mietinteressenten müssen unterschreiben, dass sie das gesehen haben. Nur damit sie mich nicht verklagen können. Na ja, das unterschreiben die nebenbei, während Sie auf eine tolle neue App klicken und die App Gott Weiß Wem alle Daten vom Handy kopiert. Wahrscheinlich ist die DSGVO ein geschicktes Ablenkungsmanöver, um genau solche Verhalten zu initiieren.

Ich rege mich auf, weil die ungezügelte Bürokratie dieses Land lähmt. Ich rege mich auf, nicht weil ich alle Gesetze schlecht finde – im Gegenteil – ich rege mich auf, weil sie einfach schlecht gemacht sind. Unverständlich, Umständlich und an der Zielgruppe vorbei.

Würde ich als Unternehmer so arbeiten, dann müsste ich meinen Laden abschließen.

Ich möchte mal Folgendes vorschlagen:

Wir erlassen jedem Studenten die Rückzahlung des Bafög und geben auch Studenten Bafög, deren Eltern eigentlich zu reich dafür sind, wenn der junge Mensch vorher eine handwerkliche oder kaufmännische Lehre abgeschlossen und mindestens 12 Monate in dem Beruf gearbeitet hat. Wobei Lehrstellen bei Behörden, Ämtern, Gewerkschaften oder Versicherungen nicht zählen.

Ich glaube allein die Umsetzung dieses Vorschlags würde mittelfristig zu besserem Personal in den Behörden und Unternehmen führen und vielleicht sogar den Fachkräftemangel etwas lindern. Man stelle sich vor: Intelligente Handwerker mit Manieren, Sinn für Pünktlichkeit, die in ganzen Sätzen sprechen und kaufmännisch klug handeln…

Aber stimmt, ich habe einen Denkfehler gemacht. Das dauert ja mindestens sechs Jahre, bis man etwas davon merkt im Markt. Dann wäre ich ja schon wieder abgewählt und hätte vorher mindestens 200 „ad-hoc“ Umfragen gegen mich, aber das ist ein anderes Thema welches mich aufregt.

Jetzt muss ich aber wieder zurück an die Datenschutzverordnung, ich muss noch allen meinen Mitarbeitern erklären, warum wir ab sofort jedem Besucher einen Helm mit verdunkeltem Visier und Schallschutz über den Kopf ziehen, wenn er durch das Büro zum WC will…

Oliver Moll

22.05.2018 Die Welt: Beratung statt reiner Abverkauf

Beratung statt reiner Abverkauf

Hohe Erwartungen und Enttäuschungen liegen oft nah beieinander – auch bei Immobilien. Der Großteil der Hausbesitzer in Deutschland sind Laien, die wenig bis gar keine Erfahrung mit dem Verkauf von Objekten haben. Soll eine Immobilie veräußert werden, verlassen sie sich deshalb meist auf einen Makler, der ihnen in dieser Ausnahmesituation mit Rat und Tat zur Seite stehen soll. Aber eigentlich ist Beratung statt reiner Abverkauf gewünscht.

Das Missverständnis über die Rolle eines Maklers

Viele Eigentümer sind sich gar nicht bewusst, dass sie eigentlich keinen Makler brauchen, sondern einen Dienstleister, der sie bei allen Fragen und Unsicherheiten rund um den Verkauf unterstützt. Denn die einzige Leistung, für die ein Makler laut Gesetz bezahlt wird, ist die Vermittlung. Die oft erwarteten Zusatzleistungen gehören nicht zu seinen offiziellen Aufgaben.

Die Alternativen aus dem professionellen Geschäft

Deshalb setzt sich langsam aber sicher bei privaten Verkäufen ein Alternativ-Modell durch, das im professionellen Immobiliengeschäft bereits Gang und Gäbe ist: Anstelle eines Maklers wird ein Berater auf Honorarbasis engagiert, der den gesamten Verkaufsprozess strukturiert. Er unterstützt beispielsweise bei der Preisfindung, bereitet Verkaufs- und Werbeunterlagen vor, führt Objektbesichtigungen durch, gibt Hilfestellung bei der Bewertung von Geboten und prüft Notarverträge. Im Vergleich zu einem Makler, der aufgrund seiner Arbeit auf Provisionsbasis an einem möglichst zügigen Verkauf des Objektes interessiert ist, kann der Berater sich dabei deutlich mehr Zeit für seine Arbeit nehmen. Das senkt auch das Risiko von unangenehmen Überraschungen. Ein Klassiker, der leider immer wieder vorkommt: Beim Notarbesuch wird schon zur Unterschrift des Kaufvertrages angesetzt und plötzlich stellt man fest, dass es noch ein Wegerecht gibt, das bisher völlig vernachlässigt wurde. Eine ärgerliche, aber eigentlich leicht vermeidbare Situation.

Die Zukunft: Das angelsächsische Modell

Der Berater als einseitiger Interessenvertreter auf Honorarbasis wird aufgrund seines breiten Angebots das Zukunftsmodell der Branche sein. Und da in diesem System auch Käufer professionelle Berater an ihrer Seite haben, die direkt mit dem Berater auf Verkäuferseite verhandeln, wird es zu einer erheblichen Professionalisierung des Berufsstandes kommen – für mehr Leistung und weniger Enttäuschungen.

Aufgrund der fixen, nachprüfbaren Honorare für konkret vereinbarte Dienstleistungen haftet der Berater ganz anders, als der Makler. Aber dafür wird er eben auch mit einem erfolgsunabhängigen Honorar entlohnt. Daher ist es üblich bei Verkäufen noch eine Erfolgskomponente in das Honorar – nämlich eben für die reine Maklerleistung – einzubauen, welche im angelsächsischen Markt eben um 1-2% Netto ausmacht. Selbstverständlich zuzüglich zum festen Honorar.

Druckversionen dieses Artikels finden Sie hier oder hier im Klönschnack.

31.03.2018 Die Welt: Kampf ums Erbe

Kampf ums Erbe

Kampf ums Erbe: Eine Immobilienerbschaft kann Segen oder Fluch sein. Kompliziert wird es, wenn es mehrere Hinterbliebene gibt, denn diese bilden automatisch eine Erbengemeinschaft. Das heißt, die vererbte Immobilie wird gemeinsames Eigentum. Wenn die einzelnen Erben dann auch noch unterschiedliche Vorstellungen haben, was mit der Immobilie geschehen soll, wird es richtig problematisch.

Zwangsversteigerung droht

Ein fiktives Beispiel: Drei Geschwister erben ein Zinshaus. Zwei von ihnen möchten das Objekt behalten, ein Erbe hat jedoch finanzielle Sorgen und will so schnell wie möglich verkaufen. Sind seine Geschwister nicht in der Lage, ihn auszuzahlen, kann er entweder seinen kompletten Erbteil an einen Dritten veräußern oder die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, also die Aufteilung des Nachlasses, verlangen. Beide Szenarien enden erfahrungsgemäß in einer Teilungsversteigerung. Diese Art der Zwangsversteigerung ist aber die teuerste Lösung: Die Kosten eines solchen Verfahrens sind hoch (Gebühren, Gutachten, etc.) und oft ist der Verkaufspreis bei einer Versteigerung deutlich niedriger als bei einem Angebot auf dem freien Markt.

Oder Pfändung

Selbst wenn die Hinterbliebenen sich einig sind, birgt die Erbengemeinschaft Risiken. Ist ein Miterbe etwa hoch verschuldet, kann der Gläubiger seinen Anteil pfänden und so als Außenstehender eine Auflösung der Erbengemeinschaft durchsetzen. Auch hier das Ergebnis: Teilungsversteigerung.

Lösung kann GbR sein

Um das zu vermeiden, kann die Erbengemeinschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umgewandelt werden. Der entsprechende Gesellschaftsvertrag enthält klare Regelungen, die das Eingreifen von fremden Personen verhindern oder festlegen, unter welchen Bedingungen und mit welcher Abfindung ein Gesellschafter die Gemeinschaft verlassen kann. Eine GbR ist zudem rechtsfähig. Das heißt, sie kann – im Gegensatz zur Erbengemeinschaft – Verträge abschließen und die geerbte Immobilie beispielsweise vermieten. Ein gut gemachter GbR-Vertrag lässt keinen Raum für Missverständnisse und verringert das Konfliktpotenzial für Erben enorm.

Am besten mit warmer Hand geben!

Trotzdem sollten Immobilienbesitzer sich rechtzeitig Gedanken über ihren Nachlass machen, um ihren Angehörigen mitunter jahrelangen Ärger zu ersparen: Wer sind die potenziellen Erben? Wie ist ihre Beziehung zueinander? Welchen Lebensstil führen sie? Eventuell ist es sogar für alle Beteiligten günstiger, die Immobilie noch zu Lebzeiten zu verkaufen. Und wer ganz auf Nummer sicher gehen will, hält sich am besten gleich an die alte Volksweisheit: Lieber mit warmen Händen geben als mit kalten.

Den Artikel der Welt finden Sie hier.

Der gleichlautende Artikel ist auch im Hamburger Klönschnack erschienen. Diesen finden Sie hier

Wir werden viel zitiert!

In zahlreichen Artikeln der letzten Wochen wurde Oliver Moll als Zitatgeber aufgeführt. Das freut uns sehr.

Es ist wichtig, dass möglichst viele kompetente Kollegen sich zum Markt äußern. Nur so entsteht für die Kunden Transparenz über das Geschehen und die Sichtweise der einzelnen Akteure. Deswegen sind wir unter anderem auch Marktberichterstatter für den IVD Nord eV.

Dieses Wissen ist ein essentieller Schlüssel für ein erfolgreiches Investment.

Lesen Sie gern unsere Artikel und Veröffentlichungen im Bereich Presse auf dieser Webseite.

Hier geht es zu den Zitaten der Cash:

wohninvestments-jeder-kauf-ist-mit-risiken-verbunden

wohninvestments-was-anleger-bei-zinshaeusern-beachten-sollten

Und auch in der Welt waren wir wieder mit dem Thema „Hausverwaltung“ verteten.

 

14.10.2017 Die Welt: Immobilienwirtschaft als Bauernopfer?

Jamaika-Koalition: Die Immobilienwirtschaft als Bauernopfer?

Deutschland hat gewählt und die Immobilienwirtschaft könnte das Bauernopfer werden. Die Große Koalition ist wohl bald Geschichte und wird von einer Jamaika-Koalition abgelöst. Mit Jamaika verbindet man eigentlich ein entspanntes Lebensgefühl, jedoch dürften die Koalitionsverhandlungen alles andere als entspannt verlaufen – zumindest in puncto Immobilien und Wohnen. Union und FDP liegen zwar bei vielen Themen auf einer Linie. FDP und Grüne jedoch haben im Wahlkampf teilweise völlig gegensätzliche Positionen vertreten. Man mag jetzt denken: Pech für die Grünen, dann werden sie halt überstimmt. Doch so einfach ist es nicht. Denn Union und FDP brauchen die Grünen. Irgendwo wird man Zugeständnisse machen müssen. Und erfahrungsgemäß sind oft Immobilien der Bereich, in dem am ehesten Kompromisse eingegangen werden. Deswegen werden die Grünen wohl leider den ein oder anderen ihrer (kontraproduktiven) Pläne für die Wohnungswirtschaft umsetzen können. So forderten sie in ihrem Wahlprogramm etwa eine verschärfte Mietpreisbremse (selbstverständlich ohne Ausnahmen selbst bei kostenintensiver Sanierung), erweiterte Mietenspiegel, strengere Regeln bei Kündigungen und niedrigere Modernisierungsumlagen. Sprich: Noch mehr Regulierung.

Gerüchteküche auf Hochtouren

Während die Verhandlungen langsam Fahrt aufnehmen, läuft die Gerüchteküche bereits auf Hochtouren und verheißt ebenfalls nichts Gutes für Immobilienbesitzer. So berichtete eine regionale Tageszeitung wenige Tage nach der Wahl, ihr sei ein Dokument zugespielt worden, aus dem hervorgehe, dass es zwischen Grünen und Liberalen bereits Absprachen über eine mögliche Ressortaufteilung gegeben habe: Während die FDP ein Auge auf Bildungs- und Justizministerium geworfen hat, möchten die Grünen wohl ins Bundesumweltministerium einziehen. Eine Falschmeldung? Hoffentlich.

Grünes Bauministerium?

Denn in den letzten Jahren wurden schon mit einer SPD-Ministerin unter Berufung auf Klimaschutz und Energieeffizienz durch immer neue Verordnungen die Bau- und Mietkosten in die Höhe getrieben. Ein grünes Ministerium würde wahrscheinlich noch einen Gang hochschalten. Vermietern kann man deswegen nur raten, zu gegebener Zeit einen genauen Blick in den Koalitionsvertrag zu werfen und im Fall der Fälle ihren Hausverwalter oder Immobilienberater zu kontaktieren, um Risiken und Chancen der neuen Legislaturperiode durchzusprechen.

Den Artikel lesen Sie hier

Seiten: 1 2 3 4 5